2-20-4168/33 - Ühinguõigus - Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

3.Viru Maakohus rahuldas 20. septembri 2021 määrusega avalduse osaliselt ning tunnistas kehtetuks Sillamäe linn, XXXXX korteriühistu korteriomanike 16. jaanuari 2020 üldkoosoleku otsuse osas, millega otsustati sihtfondi makse suurendamine 500 euroni aasta jooksul korteri kohta. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda Määruse kohaselt võeti korteriomanike 20.12.2018 üldkoosolekul vastu otsus moodustada sihtfond ja kinnitati maksete suuruseks 10 eurot/kuu ajavahemikus 7 kuud (jaanuar–aprill, oktoober–detsember) ja 20 eurot/kuu ajavahemikus 5 kuud (mai–september). Üldkoosoleku otsust ei ole vaidlustatud ning seega on otsus sihtfondi loomise ja maksete määramise osas kehtiv ning kuulub täitmisele. Korteriomanike 18.04.2019 üldkoosolekul võeti vastu otsus suurendada sihtfondi maksete suurust maist septembrini 10 euro võrra, s.o kokku 30 eurot. Otsus on KrtS § 29 lg 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2 alusel tühine, kuna päevakorrapunkti 3 all hääletamisele pandud otsus ei ole vastavuses päevakorraga (s.o arutelu maja fassaadi renoveerimise ja hinnapakkumiste üle) ja koosolekul ei osalenud kõik korteriomanikud. Seega ei olnud koosolek pädev sellist otsust vastu võtma. Tühine otsus on kehtetu ning sellel ei ole õiguslikke tagajärgi. Korteriomanike 16.01.2020 üldkoosolekul võeti vastu otsus „sihtfondi maksete suurendamiseks 500 euroni korterilt aasta jooksul viiekorruselise maja põhjapoolse seina soojustamiseks“. Seega 16.01.2020 üldkoosolekul suurendati 20.12.2018 üldkoosoleku otsusega kehtestatud sihtmakset ja muudeti sihtmakse tasumise kohustuse jaotust. Kohus leidis, et 16.01.2020 üldkoosolek ei olnud pädev muutma sihtmakse tasumise kohustust selliselt, et sihtfondi makse 500 eurot aastas arvestatakse korteri kohta, ning selles osas on üldkoosoleku otsus vastuolus seadusega ja TsÜS § 38 lg 1 kohaselt kehtetu. Kuna KrtS § 40 lg 2 võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab selleks, et jagada majandamiskulud, sh sihtfondi maksed, korteriomanike vahel võrdselt, olema korteriühistu põhikirjas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Sihtfondide maksete suuruse määramine on antud põhikirja p 3.3.12 järgi üldkoosoleku pädevusse. Põhikirja p 3.3.12 ei sisalda seda, et sihtfondi maksed tuleb jagada korteriomanike vahel võrdselt. Põhikirja p 3.3 lubab kulude jaotamise pindalapõhisest arvestusest kõrvalekalduvalt otsustada üldkoosolekul ilma põhikirja muutmata. KrtS § 17 lg 2 kohaselt võib põhikirjaga ette näha ka muid tingimusi, mis ei ole seadusega vastuolus. Kui põhikirja säte on vastuolus seaduses sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. Kuna põhikirja p 3.3 ja p 3.3.12 on vastuolus seadusega osas, milles korteriühistu üldkoosoleku otsusega ilma põhikirja muutmata võib sätestada seaduses sätestatust erineva majandamiskulude jagamise korra, siis tuleb sihtfondi sissemaksete korteriomandite vahel jaotamisel juhinduda KrtS § 40 lg 1 üldreeglist. Samale järeldusele on jõudnud Riigikohtu tsiviilkolleegium tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11. 16.01.2020 üldkoosoleku otsus on seaduslik osas, millega suurendati sihtmakset 500 euroni aastas, kuna kooskõlas põhikirja p-ga 3.3.12 on maksete rahalist suurust pädev määrama üldkoosolek. Kohus rahuldas avalduse osaliselt ning tunnistas KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 alusel 16.01.2020 üldkoosoleku otsuse kehtetuks osas, et sihtfondi makset suurendatakse 500 euroni aastas korteri kohta. Avaldaja esitatud nõue koosnes sisuliselt kahest nõudest, s.o avaldaja vaidlustas nii sihtfondi suurendamise kui ka sihtfondi maksete tasumise jaotuse korteriomandite vahel. Kohus rahuldas

20.septembri 2021 määruse tühistamist osaliselt ning uue määruse tegemist, millega jätta avaldus täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt kinnitati korteriomanike 20.12.2018 üldkoosoleku otsusega korteriühistu põhikirja uus redaktsioon, sh p-d 3.2.6, 3.3 ja 3.3.12. Korteriühistu juhatus leidis, et põhikirja tuleb muuta, et oleks võimalik KrtS § 40 lg 2 alusel üldkoosoleku otsusega vastu võtta KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord majandamiskulude kandmisel. 20.12.2018 üldkoosolek otsustas ka moodustada fassaadi ehitustöödeks sihtfondi ning koguda 10 eurot igalt korterilt 7 kuu jooksul (jaanuar–aprill, oktoober–detsember) ja 20 eurot igalt korterilt 5 kuu jooksul (mai–september). Samuti otsustati tellida tööde teostamiseks ehitusprojekt. 20.12.2018 üldkoosoleku otsuseid ei vaidlustatud ja need on kehtivad. Avaldaja hakkas tasuma sihtfondi tasusid. Korteriomanike 16.01.2020 üldkoosolekul oli õigus võtta vastu vaidlustatud otsus tuginedes KrtS § 40 lg-le 2 ning põhikirja p-dele 3.2.1, 3.2.6, 3.3 ja 3.3.12. Nii põhikirja p-st 3.2.6 kui ka p-st 3.3 (koos alapunktiga 3.3.12) tuleneb, et sihtfondi tasu suuruse ja tasumise korra määrab üldkoosolek oma otsusega. Põhikirja p-d 3.2.6, 3.3 ja 3.3.12 vastavad KrtS § 40 lg-le 2. Põhikirja muutmise eelduseks on KrtS § 40 lg 2 alusel see, et muudetud majandamiskulude jaotuse alus ja tasumise kord on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. 16.01.2020 üldkoosoleku otsus ei ole vastuolus mõistlikkuse põhimõttega ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Sihtfond moodustati elamu välisseinte soojustamiseks. Välisseinte soojustamisest saavad suuremat kasu korteriomanikud, kelle korterite seinad on elamu välisseinad. Avaldajale kuuluva korteri välispind on kõige suurem. 2021. a majanduskava koostamisel sai juhatus 41 korteriomanikult (elamus on 49 korterit) avalduse, kus paluti panna majanduskavasse elamu lõunaseina vooderdamine ja avaldati, et nad on nõus tasuma raha sihtfondi korterilt vastavalt 20.12.2018 üldkoosoleku otsusele.

11.Maakohus on põhjendatult tunnistanud kehtetuks korteriühistu 16.01.2020 üldkoosoleku otsuse osas, millega otsustati suurendada sihtfondi maksete suurust korteri kohta kuni 500 euroni ühe aasta jooksul (maakohtu määruse resolutsiooni p 2). Ükski määruskaebuses esitatud põhjendus ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. KrtS § 40 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt teevad korteriomanikud majandamiskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma korteriomandi suurusele. Tulenevalt KrtS § 40 lg-s 2 sätestatust võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikest 1 erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Korteriühistu on määruskaebuses jätkuvalt seisukohal, et sihtfondi maksete suuruse ja tasumise korra kindlaksmääramisel tuleb juhinduda põhikirja p-dest 3.2.6 ja 3.3.12, kuna nimetatud põhikirja punktidega on antud üldkoosolekule õigus määrata kindlaks sihtfondi maksete suurus ja tasumise kord. Maakohus on õigesti leidnud, et korteriühistu põhikirjaga ei ole ette nähtud, et sihtfondi maksed tuleb jagada korteriomanike vahel võrdselt, s.o sõltumata korteriomandi suurusest, ning et põhikirja p-dest 3.2.6 ja 3.3.13 ei tulene korteriühistule õigust kalduda sihtfondi maksete suuruse kindlaksmääramisel kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud üldreeglist. Korteriomandi ja korteriühistu seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on KrtS § 40 lg-te 1 ja 2 regulatsioon sarnane varem kehtinud KÜS § 15 lg-s 1 sätestatud regulatsiooniga ning seetõttu on KrtS § 40 lg-te 1 ja 2 rakendamisel kohaldatav varasem kohtupraktika. Seetõttu on maakohus põhjendatult viidanud Riigikohtu 25.05.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11 väljendatud seisukohtadele. Eelnimetatud lahendis on Riigikohus asunud seisukohale, et kui korteriühistu soovib kalduda kõrvale pindalapõhisest arvestusest ja jagada majandamiskulud korteriomanike vahel võrdselt, peab korteriühistu põhikirjas olema konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Praeguses vaidluses korteriühistu poolt viidatud põhikirja p-dest 3.2.6 ja 3.3.12 (ega ka teistest põhikirja punktidest) ei nähtu, millised kulutused jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et korteriühistu tõlgendusega nõustudes on üldkoosoleku otsusega ja ilma põhikirja muutmata võimalik kalduda kõrvale majandamiskulude jaotamise pindalapõhisest arvestusest, mis on vastuolus KrtS § 40 lg-s 2 sätestatuga. Ringkonnakohus märgib siinkohal, et põhikirjas konkreetsete kulutuste sätestamine, mille osas pindalapõhisest arvestusest kõrvale kaldutakse, samuti arvestuse viisi märkimine, on põhjendatud muu hulgas seetõttu, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul põhikirja muutmise otsuse vastuvõtmiseks on vajalik suurem poolthäälteenamus kui korteriühistu liikmete üldkoosolekul vastuvõetavate muude otsuste puhul. Samuti on põhikirjas konkreetsete kulutuste arvestamise põhimõtete sätestamine vajalik selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine.