lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-21-100196/13

Võlaõigus › Laenu- ja krediidilepingud

TsiviilasiJõustunudViru Maakohus Jõhvi kohtumaja · 31.08.2021

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
Kohtuasja number
2-21-100196/13
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Laenu- ja krediidilepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
31.08.2021
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2208
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 14 lg 1Lepingueelse teabe andmise kohustus tarbijaga sõlmitava lepingu puhulVÕS § 4034 lg 1, 13, 2, 6TsMS § 405 lg 1LihtmenetlusVÕS § 406 lg 1Täiendavad eeldused krediidi kulukuse määra arvutamiselTsMS § 174 lg 2Menetluskulude kindlaksmääramine koos kulude jaotusegaVÕS § 94 lg 1Intress võlasuhtesTsMS § 173 lg 1Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendisVÕS § 127 lg 1Kahju hüvitamise eesmärk ja ulatus

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-21-100196/14Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium26.10.2021

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number

2-21-100196

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. august 2021.a, Jõhvi

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Piret Raik

Kohtuasi

OK Incure OÜ hagi R. R. vastu võlgnevuse nõudes

Hagihind

1 776, 44 eurot, lihtmenetlus

Kohtuistungi toimumise aeg

28. juuli 2021

Menetlusosalised

Hageja:

OK Incure OÜ (RK 11542046, Mustamäe tee 16, 10617 Tallinn)

Hageja lepinguline esindaja:

A.-L. V. (e-post: xxx) R. R. (IK xxx, elukoht: xxx)

Kostja:

RESOLUTSIOON

Jätta OK Incure OÜ hagi R. R. vastu täies ulatuses rahuldamata.

Menetluskulud jätta hageja kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.

Apellatsioonkaebuse võib esitada Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest.

HAGEJA NÕUE

1.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 22.09.20262-24-10415/24Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 22.09.20262-25-109973/32Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.09.20262-24-7648/27Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 21.09.20262-25-127300/16Pärnu Maakohus Paide kohtumaja
  • 21.09.20262-26-19523/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 21.09.20262-26-106587/10
VÕS § 3Võlasuhte tekkimise alused
VÕS § 402 lg 1Tarbijakrediidilepingu ja elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu mõiste
VÕS § 4062 lg 1
OK Incure OÜ esitas 06.01.2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse R. R. vastu võla nõudes. Kohus tegi 12.01.2021 võlgnikule makseettepaneku, millele R. R. esitas 06.04.2021 vastuväite. Pärnu Maakohtu 16.04.2021 määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ning anti avaldaja nõue võlgniku vastu üle Viru Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.OK Incure OÜ esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid 29.09.2017 X OÜ laenuandjana ja kostja R. R. laenusaajana krediidilepingu nr 3228092, mille alusel sai kostja laenu 1 250 eurot (avati krediidikonto) ning mille ta kohustus koos intressidega tagastama (minimaalse kuumakse arvutamise periood 36 kuud). Kostja on saadud raha kasutanud, kuid tagasimaksmise kohustust täitnud ei ole. Lepinguga lepiti kokku aastases intressimääras 45 % aastas. Kostja kasutas küll raha, kuid rikkus omapoolseid kohustusi, mistõttu ütles X OÜ lepingu üles 01.11.2020 ning loovutas nõude OK Incure OÜ ́le. R. R. põhivõlg hageja ees hagi esitamise seisuga on 1 250 eurot ning tasumata intress vastavalt lepingu tingimustele krediidikonto limiidi kasutamise eest 230,69 eurot intressimääraga 45 % aastas perioodil 29.09.2017 kuni 01.11.2020 (aluseks võetakse kalendrikuus sisalduvate päevade tegelik arv ning 360-päevane aasta.) Lepingu kohaselt on krediidiandjal õigus arvestada ning nõuda viivise maksmist ja kostjal kohustus tasuda, kui ta ei tasu vähemalt minimaalset kuumakset arve tähtpäeval või kui muud tasumisele kuuluvad summad ei ole nõuetekohaselt makstud. Viivis on viivitusintress, mida kostja on kohustatud tasuma rahaliste kohustuste (välja arvatud intressi tasumise kohustus) täitmisega viivitamise korral iga viivitatud päeva eest. Viivitusintressi aasta- ja päevamäär on võrdne intressimääraga. Hageja arvestab viivist alates laenulepingu ülesütlemisele järgnevast päevast 02.11.2020 hagiavalduse esitamiseni 03.05.2021 intressiga võrdses määras, s.o 0,13 % päevas. Kostja võlgneb hagejale viivist 295,75 eurot (so ajavahemikul 02.11.2020 – 03.05.2021.a hilinenud päevi 182 ja viivise päevamäär 0,130% seega viivis viidatud perioodi eest 295, 75 eurot võlajäägilt 1250 eurot)
3.Hageja kostja vastuväidetega ei nõustu ja esitas 26.07.2021.a. kohtule arvestuse, millel kajastub palju kostja on raha kasutanud, millises ulatuses tagasimakseid teinud ning mille katteks on hageja tagasimaksed arvestanud. Kostja on kasutanud raha kokku summas 1920, 87 eurot, põhinõude katteks on laekumisi olnud kokku 672, 49 eurot, seega põhinõude jääk on 1248, 38 eurot Hageja selgitab, et pooltevahelise lepingu üldtingimuste p 4 kohaselt avab lepingu sõlmimisel krediidiandja kliendile krediidikonto kokkulepitud limiidiga. Krediidikonto on kliendi personaalne konto, mida võib kasutada üksnes klient ja mille limiit on korduvkasutatav. Üldtingimuste p 5.1 kohaselt kasutab klient krediidikonto limiiti esitades selleks väljamaksetaotluse iseteenindussüsteemis või muul krediidiandja poolt lubatud viisil. Lepingu üldtingimuste p-ga 7.1 kohaselt peab klient maksma krediiti tagasi ja tasuma intressi vastavalt talle saadetud arvele. Krediidiandja esitab kliendile arve vähemalt minimaalse kuumakse summas iga kuu, kui kliendil on tagasi maksmata krediiti, tasusid või intressi. Minimaalse kuumakse pidi kostja tasuma iga kuu 5. päevaks, kui tal oli tagasi maksmata krediiti, tasusid või intressi. Üldtingimuste kohaselt minimaalne kuumakse arvutatakse

annuiteetgraafiku alusel, võttes aluseks personaalsetes tingimustes kokku lepitud perioodi, st 36 kuud. Üldtingimuste p 1 järgi on annuiteetgraafik maksegraafiku koostamise tingimus, mille kohaselt on kliendi poolt tasutav minimaalne kuumakse võrdne kogu minimaalse kuumakse arvutamise aluseks oleva perioodi vältel, va viimane makse, mis erineb ümardamise tõttu. Annuiteetmaksete eripära ja lepingus kokkulepitud intressimäära arvestades, arvestas krediidiandja olulise osa kuumaksest intressimaksete katteks. Kokkulepitud krediidi kulukuse määr on kooskõlas VÕS § 4062 lg-s 1 sätestatuga. Ekslik on kostja arusaam, et ta pidi krediidiandjale tasuma kokku üksnes 1250 eurot. Kostja kasutas limiiti korduvalt, samuti jättis kostja jooksvaid kuumakseid ka tasumata, mistõttu personaalsetes tingimustes sätestatud eeldus maksete kogusummas ei täitunud. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõla 1248, 38 eurot, intressi 230, 69 eurot ja viivise 295, 75 eurot ning menetluskulud (so riigilõiv 225 eurot ja kohtutäituri tasu 40 eurot)

KOSTJA VASTUVÄITED

4.Kostja ei tunnista hagi. Kostja väidab, et laenuandja ei ole kinni pidanud vastutustundliku laenamise põhimõttest ning kostjale on selgusetu kuhu ja mille katteks on arvestatud tema poolt teostatud maksed. Kostja selgitab, et vastavalt lepingus kokkulepitule sai ta laenu (krediidilimiit) 1250 eurot, see ei saa olla 1900 eurot nagu väidab hageja. Kostja teadmisel oli leping sõlmitud aastaks, mitte 36 kuuks. Kostja leiab, et kui põhiosa oli 1250 eurot ja sellele lisandus intress 327, 63, siis tuli aasta jooksul tagastada 1577, 63 eurot, see on kahe aasta jooksul 1905, 36. Makstud on kostjal 2109, 53 eurot. R. R. palub jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.

KOHTU PÕHJENDUSED

5.Kohus, tutvunud asja materjalidega ja kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
6.Raha nõudmiseks peab poolte vahel olema võlasuhe võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg 1 mõttes, mis õigustaks hagejat nõudma kostjalt tasu maksmist. Vastavalt VÕS § 3 võib võlasuhe tekkida lepingust või seaduses sätestatud lepinguvälisest või lepingusarnasest võlasuhtest. Pooltel ei ole vaidlust, et 29.09.2017 sõlmisid X OÜ laenuandjana ja R. R. laenusaajana krediidilepingu nr 3228092, mille alusel sai kostja laenu summas 1 250 eurot (avati krediidikonto(limiit, mida kostja sai korduvalt kasutada) ning mille kostja kohustus koos intressidega tagastama. Leping sõlmiti tähtajatult ning lepingugajärgne aastane intressimäär oli 45 % aastas.
7.R. R. ei vaidle vastu sellele, et krediiti on talle antud, krediidikontot on ta kasutanud. Eeltoodut tõendavad ka kostja teostatud tagasimaksed. X OÜ lepingu üles 01.11.2020 ning loovutas nõude OK Incure OÜ ́le. Pooltel ei ole vaidlust lepingu ülesütlemise ja nõude loovutamise osas. Hageja on esitanud X OÜ kostjale saadetud teate lepingu ülesütlemisest ja nõude loovutamisest Hageja pidi käesoleval juhul tõendama seda, et kostjal oli lepingust tulenev täitmata kohustus hageja ees, kohustuse suuruse ja millises osas on kohustus täitmata.
8.R. R. füüsilise isikuna sõlmis lepingu tarbijana võlaõigusseaduse (VÕS) § 1 lg 5 tähenduses. VÕS § 402 lg 1 sätestab, et tarbijakrediidileping on krediidileping, millega oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev krediidiandja annab või kohustub andma tarbijale krediiti või laenu. Riigikohus on märkinud, et tarbijakrediidilepingu regulatsioon erineb tunduvalt tavalise laenulepingu regulatsioonist. Selle põhjus on tarbija kui õiguskäibes nõrgema poole õiguste suurema kaitsmise vajadus. Tarbijakrediidilepingut puudutavates vaidlustes tuleb kohtul kontrollida seadusest tulenevate nõuete täitmist, mille võimalikele rikkumistele on pool viidanud (vt Riigikohtu 15. jaanuari 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-170-13, p 12). Kostja heidab hagejale ette vastutustundliku laenamise põhimõtte eiramist, samuti vaidleb vastu nõude suurusele.
9.Esmalt märgib kohus, et kostja leiab ekslikult nagu oleks sõlmitud leping tähtaegselt. Lepingu nr 3228092 krediidikonto personaalsetes tingimustes on sõnaselgelt teavitatud, et krediidikonto leping on tähtajatu. Kostjale avati krediidilimiit 1250 eurot, mida ta sai korduvalt /tähtajatult kasutada ning mille kasutamise eest minimaalse kuumakse arvestuse perioodiks oli 36 kuud, intressimäär 45% aastas (ning 0,13% päevas), krediidikulukuse määr 56,5% aastas. VÕS § 4062 lg 1 sätestab, et tarbijakrediidileping on tühine, kui tarbija poolt tasumisele kuuluva krediidi kulukuse määr aastas ületab krediidi andmise ajal Eesti Panga viimati avaldatud viimase kuue kuu keskmist krediidiasutuste poolt eraisikutele antud tarbimislaenude kulukuse määra enam kui kolm korda. Krediidi kulukuse määr on krediidi kogukulu tarbijale, mis on väljendatud aastase protsendimäärana kasutusse võetud krediidisummast või krediidi ülempiirist, eeldusel et tarbijakrediidileping kehtib kokkulepitud tähtaja jooksul ning et krediidiandja ja tarbija täidavad oma kohustusi tarbijakrediidilepingus kokkulepitud tingimustel ja tähtaegadel (VÕS § 406 lg 1) . 29.09.2017.a. so poolte vahel lepingu sõlmise hetkel oli viimati Eesti Panga poolt avaldatud tarbimislaenude kulukuse määr 18,92% (vt Eesti Panga kodulehelt https://statistika.eestipank.ee/#/et/p/979/r/2273), seega peaks VÕS § 4062 lg 1 kohaldumiseks olema krediidikulukuse määr vähemalt 56,76% aastas. Kohus möönab, et lepingujärgne krediidikulukuse määr 56,5% on piiripealne, kuid leping ei ole VÕS § 4062 lg 1 alusel tühine krediidikulukuse määra suuruse tõttu.
10.Vastutustundliku laenamise põhimõtte sätestab VÕS § 4034 , VÕS § 4034 lg 1 kohaselt on krediidandja kohustatud vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimiseks enne tarbijakrediidilepingu sõlmimist omandama teabe, mis võimaldab hinnata, kas tarbija on võimeline krediidi lepingus kokkulepitud tingimustel tagasi maksma ja hindama tarbija krediidivõimelisust. Eeltoodu tähendab seda, et krediidiandjal on kohustus koguda andmeid ja hinnata erapooletulr, kas krediidist võib tekkida taotlejale olulisi raskusi ja kahjulikke majanduslikke tagajärgi (vt Riigikohtu 26.05.2016.a. otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-30-16 p 10) Krediidasutuste seaduse (KAS) § 83 lg 3 tulenevalt on krediidiandja põhikohustuste sisu krediidivõtja vastu hinnata viimase krediidivõimekust piisavalt, tagamaks, et laenu ei antaks isikule, kelle puhul on tõenäoline, et ta ei suuda seda tasuda jooksvast sissetulekust või tagasi maksta must eluks otseslt mittevajalikust varast, tagades sellega, et leanuvõtja ei satu “laenuorjusse”, mille tulemusena ta võib olla sunnitud võtma uusi laene ja muutuda maksejõuetuks (vt Riigikohtu 19.02.2014.a. otsus tsiviiasjas nr 3-2-1-169-13 p 21)
11.Tulenevalt VÕS § 4034 lg 13 lasub vaidluse korral vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimiseks vajalike kohustuste täitmise tõendamise koormus krediidiandjal (hagejal). Hageja ei ole käesoleval juhul tõendanud vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimise kohustuse täitmist. Kohus möönab, et laenutaotlejal (kostjal) oli VÕS § 14 lg 1 2. lause järgi kohustus esitada krediidiandjale laenu taotlemisel tõeseid andmeid ja krediidiandja võib neist lähtuda. Kohtule ei ole kumbki pool esitanud tõendeid selle kohta, millised andmed oma maksevõime kohta esitas R. R. laenutaotluses. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et krediidiandjal ei ole kohustust vastutustundliku laenamise põhimõtte järgimiseks kohustust esitatud andmeid kontrollida ja vajadusel nõuda nende täpsustamist. Tarbija krediidivõimelisuse hindamisel peab krediidiandja arvesse võtma kõik talle teadaolevad asjaolud, mis võivad mõjutada tarbija võimet krediit tagasi maksta lepingus kokkulepitud tingimustel, sealhulgas tarbija varalise seisundi, regulaarse sissetuleku, teised varalised kohustused, varasemate maksekohustuste täitmise ja tarbijakrediidilepingust tulenevate rahaliste kohustuste võimaliku suurenemise mõju, määrates vajalike hindamistoimingute ulatuse vastavalt tarbijakrediidilepingu tingimustele, tarbija kohta olemasolevatele andmetele ja võetava rahalise kohustuse suurusele (VÕS § 4034 lg 2). Kuivõrd TsMS § 405 lg 1 p 8 tulenevalt võib kohus lihtmenetluses koguda tõendeid ka omal algatusel, siis kontrollis kohus registritest kostja majanduslikku seisundit iseloomustavaid andmeid. Näiteks Maksu. ja Tolliameti töötamise registris puuduvad andmed kostja töötamise kohta (sh 2017. aastal), sellest tulenevalt on ilmne, et laenutaotlejal püsivat sissetulekut töötasu näol ei ole. Kinnistusraamatu andmetel puudub kostjal kinnisvara. Korteriomand Kohtla-Järvel, Videviku 7-3, kuulub kostja emale M. R.le. Kostja on kohtule esitanud M. R. pangakonto väljavõtte, millelt on tasutud kostja laenumakseid (sh X OÜ-le, X AS, F Bank plc.le, X OÜ-le) M. R. kontolt nähtub sissetulekuna pension 443, 76 eurot ja sotsiaaltoetus 26, 85 eurot. Elementaarse kontrollimise käigus on tuvastatav, et kostjal puuduvad (ja puudusid ka 2017. aastal) nii vahendid kui vara, mis võimaldaks teda pidada krediidivõimeliseks (isegi juhul kui maksehäired puudusid). Laenumaksete tagasimaksmiseks võetakse uusi kohustusi ja/või kasutatakse ema pensioni ja sotsiaaltoetust.
12.Vastavalt VÕS § 4034 lg 6 võib krediidiandja tarbijaga tarbijakrediidilepingu sõlmida üksnes juhul, kui ta on krediidivõimelisuse hindamise aluseks olevate andmete kogumis analüüsimise tulemusena veendunud, et tarbija on krediidivõimeline. Sama paragrahvi lg 7 sätestab, et kui krediidiandja rikub lõikes 6 sätestatut, loetakse tarbijakrediidilepingu intressimääraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, kui see ei ole suurem varem kokkulepitud intressimäärast. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole järginud vastutustundliku laenamise põhimõtet ning on rikkunud VÕS 4034 lg 6 toodut, mistõttu loeb kohus pooltevahelise tarbijakrediidilepingu määraks VÕS § 94 järgse intressimäära. Vastavalt VÕS § 94 lg 1 ja 2 kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti ning nimetatud intressimäära õigeaegse avaldamise korraldab Eesti Pank väljaandes Ametlikud Teadaanded. Intressimäär juulist 2017 (lepingu sõlmimisest) kuni käesoleva ajani on 0,00% aastas (vt https://www.eestipank.ee/volasuhete-intressimaar).
13.Kostja kasutusse antud krediidilimiit pooltevahelise lepingu alusel oli 1250 eurot, mida ta sai korduvalt kasutada ja ka kasutas (st ka teostatud tagasimaksetest kogunenud vahendeid uuesti välja võtta). Hageja esitatud arvestuse kohaselt on kostja teinud tagasimakseid kokku 2109, 53 eurot. Kuna kohus loeb lepingujärgsesks intressimääraks 0,00 % (otsuse p 12), on kostja pooltevahelisest lepingust tuleneva kohustuse (põhivõla) täitnud. Kuivõrd kostjal puuduvad täitmata kohustused hageja ees, ei ole põhjendatud ka viivise nõue. Riigikohus on selgitanud, et kui laenuandja laenusaaja krediidivõimet ei hinda või rikub teavitamiskohustust, võib krediidisaaja mh nõuda sellega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 14 ja § 115 lg 1 alusel (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-12, p 25). Vastutustundliku laenamise põhimõtte kui lepingueelse kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 järgi kahjustatud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks lepingut sõlminud, ehk nn negatiivse huvi või usalduskahju hüvitamine (vt Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 2-14-21710 p 44-45)
14.Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hagi täies ulatuses rahuldamata. Arvestades hagihinda, lahendas kohus asja lihtmenetluses (TsMS § 405). Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Menetluskulude jaotus
15.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kulude jaotuse alusel kindlaks kohtuotsuses kui nende kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist. Vastavalt TsMS 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Kohus jätab hagi rahuldamata, seega menetluskulud jäävad hageja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 16.09.20262-26-100022/10Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Kuninga tänaval
  • 16.09.20262-26-111239/14Tartu Maakohus Tartu kohtumaja