2-18-9403/32 - Asjaõigus - Korteriomandi ja kaasomandi asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

19.aprilli 2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse, jättis avaldaja menetluskulud solidaarselt asjast puudutatud isikute kanda ning puudutatud isikute menetluskulud nende endi kanda. Kuivõrd avaldaja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja, ei määranud maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks. Vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumise teatest nähtub (tl 7), et üldkoosolekul arutatakse järgmisi küsimusi: 2017. majandusaasta aruande arutelu ja kinnitamine; revisjoni akt 2017. aasta majandustegevuste kohta ja maja remont. 19. aprilli 2018 üldkoosoleku protokollist nähtub (tl 7–8), et ühistu esimees andis ülevaate 2017. aasta tegevuse kohta, samuti võetud laenust ja laenu tagasimaksmise graafikust pangale. Revisjoniakti kohta täiendavaid küsimusi ei esitatud. Nõustuti 2017. aasta majandusaasta aruande kinnitamisega. Päevakorra p 3 all on olnud arutlusel esikute remont, mis on toonud kaasa kohustuse maksta täiendavalt 11 200 eurot ning kuivõrd rahaline seis ei võimalda kogutud haldustasudest seda summat maksta, tuleb raha juurde korjata. Otsustati see summa jagada võrdselt korterite vahel, seega 11 200 eurot jagatud 60 korteri vahel teeb igale korteriomanikule maksmiseks 186 eurot 67 senti, mis tuleb ehitajale ära maksta septembriks. Raamatupidaja näitab arvetel selle eraldi real. Seega peaks iga korteri nelja kuu arvetel olema eraldi reaga summa 46 eurot 67 senti. Sellise lahenduse poolt olid 35 korteriomanikku, vastu oli 3. Korteriomanike seas tekitas pahameelt, et juhatuse esimees ei informeerinud elanikke esikute remondist. Avaldaja on õigesti esile toonud, et üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti KrtS § 20 lg-t 3, kuivõrd korteriühistu liikmetele ei olnud teatatud üldkoosoleku kokku kutsumise teates, millal ja kus on võimalik tutvuda majandusaasta dokumentidega. Avaldaja on edastanud 7. juunil 2018 e-posti aadressile [email protected] taotluse saada majandusaasta aruanne (tl 9). Sellele e-kirjale kohtusse pöördumise ajaks avaldaja vastust ei saanud. Korteriühistu ei ole ümber lükanud avaldaja väidet, et majandusaasta aruanne oli valmis enne üldkoosoleku toimumist või et pärast 7. juuni 2018 e-kirja edastati majandusaasta aruanne avaldajale tutvumiseks. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine toob kaasa üldkoosoleku otsuse tühisuse KrtS § 29 lg 1 alusel. Kokkukutsumise korra rikkumine on piisav alus otsuse tühisuse tuvastamiseks. Otsuse tühisuse toovad kaasa eelkõige raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada (Riigikohtu 14. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-14, p 21). Koosoleku kokkukutsumise nõuete all peetakse silmas eelkõige koosoleku kokkukutsumise teate edastamisele, koosoleku päevakorra määramisele, koosoleku toimumise aja ja koha osas või põhikirjaga kehtestatud nõudeid (Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn. Juura 2010, lk 151).

Maakohtu hinnangul on praegusel juhul rikutud korteriühistu liikme õigust tutvuda enne üldkoosoleku toimumist majanduskavaga ning seetõttu osaleda kaalutud otsuse vastuvõtmisel üldkoosolekul. Maakohus nõustus avaldajaga, et korteriühistu ei kutsunud seaduse nõudeid järgides kokku 19. aprilli 2018 üldkoosolekut, mistõttu on üldkoosolekul vastu võetud otsus kinnitada 2017. majandusaasta aruanne tühine. Avaldaja vaidlustab ka koosoleku päevakorra p-i 3. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates on päevakorra p 3 all märgitud „Maja remont“. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekul otsustati suurendada korteriomanike kohustusi, jagades puudujääva 11 200 eurot korteriomanike vahel. Maakohtu hinnangul ei tule praegusel juhul kohaldada KrtS § 38, kuivõrd asjaoludest nähtuvalt on korteriühistu juba varasemalt otsustanud esikute remondi üle. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et esikute remont on täiendavalt kaasa toonud kohustuse maksta 11 200 eurot ning kuivõrd rahaline seis ei võimalda kogutud haldustasudest seda summat maksta, tuleb raha juurde korjata. Maakohus leidis, et selliselt käitudes on korteriühistu rikkunud KrtS § 41 lg-t 4, mis näeb ette, et kui majandusaasta jooksul ilmneb, et kehtestatud majanduskava ei taga korteriomandite valitsemist majanduskavas ettenähtud mahus ega korteriühistu püsivat maksevõimelisust, on korteriühistu juhatus kohustatud koostama uue majanduskava ja kutsuma kokku korteriomanike erakorralise üldkoosoleku uue majanduskava kehtestamiseks. Praegusel juhul on täidetud KrtS § 41 lg 4 alus, sest majandusaasta jooksul ilmnes, et majanduskava ei taga kõiki kulusid ning pärast 11 200 tasumist ei olnud tagatud korteriühistu püsiv maksevõimelisus. Tekkinud olukorras tulnuks korteriühistu juhatusel koostada uus majanduskava ja kutsuda kokku korteriomanike erakorraline üldkoosolek uue majanduskava kehtestamiseks. Kui majanduskava tuleb üldkoosolekul arutamisele tuleb sellest korteriomanikke teavitada KrtS § 20 lg 3 alusel koos infoga, kus on võimalik majanduskavaga tutvuda. Kui eelnimetatud infot ei ole korteriomanikele edastatud, on üldkoosolekul vastu võetud otsused KrtS § 29 lg 1 alusel tühised. Kuivõrd maakohus tuvastas, et korteriühistu rikkus 19. aprilli 2018 üldkoosoleku kokku kutsumise korda üldkoosolekul vastu võetud otsuse p 2 suhtes, tuvastas maakohus ka 19. aprilli 2018 üldkoosoleku p 3, millega võeti vastu otsus jagada 11 200 eurot korteriomanike vahel, tühisuse.

8.KrtS § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Avaldaja ei ole KrtS § 29 lg 1 alusel otsust heaks kiitnud. KrtS § 29 lg 2 kohaselt korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut KrtS §-s 29 sätestatud erisustega. Iseenesest õige on korteriühistu määruskaebuses esitatud väide, et TsÜS § 38 lg 2 järgi on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Korteriühistu hinnangul ei ole antud juhul tegemist olulise rikkumisega, mis annaks aluse otsuse tühisuse tuvastamiseks. Korteriühistu poolt viidatud Riigikohtu lahendi kohaselt (3-2-1-76-14, p 21) on olulised rikkumised TsÜS § 38 lg 2 järgi eelkõige sellised, mis rikuvad juriidilise isiku liikme õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja hääletada. Korteriühistu on seisukohal, et avaldaja ei ole tõendanud rikkumise sellist olulisust, mis annaks aluse lugeda otsus tühiseks. Avaldaja väitel ei olnud üldkoosoleku toimumise ajaks majandusaasta aruanne veel valmis. Ringkonnakohtu hinnangul asjaolu, et avaldaja ei saanud enne koosoleku toimumist majandusaastaaruandega tutvuda, mõjutab oluliselt tema võimalust saada teada koosolekul toimunust. Korteriühistu vaidles vastu avaldaja väitele, et majandusaasta aruanne polnud valmis. Tõendeid aastaaruande valmimise aja kohta kohtule esitatud ei ole. Korteriühistu poolt esitatud korteriühistu liikmete kinnitused ei tõenda, et ka avaldaja oli teadlik, kus saab majandusaasta aruandega tutvuda ning milline on dokumentidega tutvumise kord. Korteriühistu ei ole ümber lükanud avaldaja väidet, et enne üldkoosolekut võttis avaldaja ühendust korteriühistu juhatuse liikmega sooviga tutvuda majandusaasta aruandega, kuid talle kinnitati, et see pole veel valmis.