lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-04-993/16

Muud › Muud hagiasjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 17.10.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-04-993/16
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Muud › Muud hagiasjad
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
17.10.2007
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1639
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 60Toimiku taastamineVÕS § 325 lg 2, 5Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vormVÕS § 326 lg 1, 2Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamine ja üürilepingu pikendamineVÕS § 327 lg 1, 2Eluruumi üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttegaES § 32 lg 2Üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseksORAS § 121 lg 3Põhiseaduse § 15TsK § 333 lg 1TsMS § 436 lg 7Otsuse seaduslikkus ja põhjendatus

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (1)

lahend.ee
2-08-6693/3Pärnu Maakohus Rapla kohtumaja02.06.2008

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tsiviilasja number

2-04-993

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Reet Allikvere ja Iko Nõmm

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. oktoober 2007, Tallinn

Tsiviilasi

Meelis Allika hagi AS Arge Europe vastu korteri üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 09.05.2007 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Meelis Allika apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

25. september 2007, avalik kohtuistung

Menetlusosalised

Hageja Meelis Allika (IK xxxxxxxxxxx, x) ja kostja AS Arge Europe (reg. nr xxxxxxxx, Tallinn, Jõe 3), esindaja vandeadvokaat Jaanus Tehver

Resolutsioon

1.Tühistada Pärnu Maakohtu 09.05.2007 otsus ja teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt.
2.Tunnustada AS Arge Europe poolt 14.07.2004 koostatud eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse tühisust ja lugeda üürileping eluruumile x Rapla linnas AS Arge Europe ja Meelis Allika vahel kehtivaks.
3.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda. Edasikaebe kord Kohtuotsuse peale võib esitada vandeadvokaadi vahendusel kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse kättetoimetamisest.

Sarnased lahendid

Muud
  • 13.07.20263-26-2047/5Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-13408/9Viru Maakohus Narva kohtumaja
  • 03.07.20262-26-8896/7Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja
  • 02.07.20263-26-1962/2Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja
  • 02.07.20262-26-9784/5Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 02.07.20263-26-1973/2Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja
TsMS § 61 lg 1Valdkonna eest vastutava ministri pädevus toimiku osas
TsMS § 657 lg 1Ringkonnakohtu õigused apellatsioonkaebuse lahendamisel
VÕS § 291 lg 1Üürilepingu üleminek üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel
VÕS § 324 lg 1Märge kinnistusraamatus
VÕS § 328 lg 2Eluruumi üürilepingu pikendamise piirangud
VÕS § 329 lg 1Ülesütlemise vaidlustamise ja lepingu pikendamise kord

Asjaolud ja menetluse käik

1.13.08.2004 esitatud hagis palus Meelis Allika tunnistada AS Arge Europe poolt Raplas, x korteri üürilepingu ülesütlemine hea usu põhimõtetega vastuolus olevaks ja kohustada kostjat sõlmima temaga kirjalik üürileping tähtajaga 3 aastat. Hagi põhjendustel on ta selles korteris olnud üürnik aastast 1958 suulise üürilepingu alusel. x asuv 3-korruseline maja kuulus Rapla Tarbijate Ühistule, kes oli eluruumide erastamise kohustatud subjekt. Hageja esitas 10.02.1995 eluruumi erastamise avalduse, kuid seda ühistu ei lahendanud. Rapla TÜ erastas ehitusaluse maatüki Eesti Vabariigilt 15.01.2001 ärimaana ja moodustus kinnistu. 15.12.2003 võõrandas Rapla TÜ kinnistu Rismar Holding OÜ-le, viimane võõrandas 26.01.2004 kinnistu AS-le Arge Europe
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ütles üürilepingu hagejaga korraliselt üles, järgides kõiki seaduses toodud tingimusi ja tähtaegu. VÕS § 327 lg 1 toodud asjaolusid, mis muudaks üürilepingu ülesütlemise hea usu põhimõttega vastuolus olevaks, ei esinenud. Esimese astme kohtu otsus ja põhjendused
3.Kohus jättis hagi rahuldamata ning mõistis välja Meelis Allikalt 25 066, 03 krooni tasu õigusabi eest AS Arge Europe kasuks.
4.VÕS § 291 lg 1 alusel kostja poolt kinnistu registriosa nr xxxxx omandamisel läksid kostjale üle hagejaga sõlmitud üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused.
5.Hagis asus hageja seisukohale, et poolte vahel on tähtajatu üürileping. Kohtuistungil ei ole hageja millegagi tõendanud, et poolte vahel oleks tähtajaline üürileping. Asjas ei kuulu kohaldamisele omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 sätestatu, kuna tegemist ei ole tagastatud majaga. Kostja, öeldes hagejale üles üürilepingu VÕS §-de 309, 311, 312 alusel, toimis seaduslikult ja seaduses ettenähtud tähtaegu järgides.
6.Tõendamist ei leidnud, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole tõendanud VÕS § 326 lg 1 rakendamiseks vajalike eelduste olemasolu. Hageja ei ole pöördunud kostja poole üürilepingu pikendamiseks. Kohtusse saab hagi esitada alles peale kostjalt eitava vastuse saamist üürilepingu pikendamise kohta. Hageja on hagi esitanud kohtule 13.08.2004, seega ca 3 aastat tagasi. Kohus nõustus kostjaga, et sisuliselt on hageja saanud seoses kohtuasja menetlemisega elada üürikorteris veel 3 aastat üürilepingu ülesütlemise avalduse saamisest. Seega oli hagejal piisavalt aega harjumaks mõttega, et tal tuleb lahkuda majast, mis on olnud talle koduks ca 50 aastat, ja ka aega mõelda uue kodu soetamisest ning leida selleks vahendid.
7.Kohus lähtus kohtukulude väljamõistmisel kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p-st 1 ja leidis, et kostja õigusabikulud on põhjendatud ning ei ületa justiitsministri poolt kehtestatud suurust. Apellatsioonkaebuste nõue ja põhjendus
8.Meelis Allika palub vaidlustatava otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada ja hageja õigusabikulud mõista välja kostjalt ning jätta kostja õigusabikulud tema enda kanda.
9.Kohus tuvastas tähtsust omavaid asjaolusid ebaõigesti, rikkudes sellega õigusnorme, ning kohaldas materiaalõiguse norme valesti.
10.Arvestades üürilepingu väga pikka kestvust peaks tema üürileping analoogiliselt ORAS-s sätestatuga olema tähtajaline üürileping. Hageja viitab Riigikohtu lahendile 3-2-1-94-04. Hageja pole kunagi taotlenud oma tollaselt üürileandjalt Rapla TÜ üürilepingu lõpetamist ega ka uue lepingu sõlmimist. Selliseid taotlusi ei olnud ka Rapla TÜ-1. Üürileping tuli üle kostjale selle esialgsel kujul. Eksimus üürilepingu tähtajalisuses muudab kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse VÕS § 325 lg 2 p 3 ja lg 5 mõttes tühiseks, kuna üürileandja lähtus ülesütlemisel ebaõigetest seadusesätetest ja põhjendustest.

2(4)

11.Maakohus ei võtnud seisukohta tema poolt viidatud VÕS § 328 lg 2 osas. Hageja palus arvestada tema väga pikaajalist üürisuhet (pea 50 aastat), nagu ka seda, et ta on ilmselgelt langenud õiguskonstruktsiooni ohvriks, kus tema heas usus lootus erastada eluruum on teisenenud nõudeks vabastada eluruum kostjale kui äriühingule äritegevuse laiendamiseks. Hageja viitas ka raskele olukorrale Rapla kinnisvaraturul väiksemate korterite kohalt.
12.Samuti ei ole hagejale enne kriminaalmenetluse lõppu selge, kellele esitada kahjunõue saamaks vahendid uue eluruumi ostmiseks. Hageja jaoks on tegemist raskete tagajärgedega. Maakohtu otsusega tõstetakse hageja kui heauskne üürnik ja erastamise õigustatud subjekt lihtsalt tänavale, ootamata ära kuni laheneb temale kahju tekitanud süüdlaste väljaselgitamine ja kahju heastamine.
13.Kostja ilmne soov näidata üürilepingut tähtajatuna on vaadeldav kui üürileandja soov muuta üürilepingut üürniku kahjuks, mis VÕS § 327 lg 2 järgi on vaadeldav kui üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega.
14.Õigusabikulu 25 066, 03 krooni väljamõistmisega temalt kui füüsiliselt isikult on liiga suures ulatuses riivatud Põhiseaduse § 15 sätestatud kaebeõigust. Hageja peab temalt nii suure tasu väljamõistmist ebaõiglaseks ka seetõttu, et tasu õigusabi eest on ilmselgelt ebaproportsioonis asja keerukusega, samuti liiga suur võrreldes hageja üle kümne korra väiksemate õigusabikuludega. Vastustaja seisukoht
15.AS Arge Europe vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
16.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ja tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et kohtuotsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada materiaalõigusnormide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtul on võimalik teha uus otsus, millega hagi tuleb osaliselt rahuldada ja üürileping lugeda kehtivaks.
17.Hageja on hagi alusena esile toonud asjaolu, et ta elab vaidlusaluses korteris suulise üürilepingu alusel üle 45 aasta. Seda asjaolu ei ole kostja vaidlustanud. Hageja on küll hagiavalduses ise pidanud üürilepingut tähtajatuks, kuid tegemist on õigusliku väitega, millega kohus TsMS § 436 lg 7 alusel ei ole seotud. Kohus pidi seaduse alusel ise tuvastama, kas tegemist on tähtajalise või tähtajatu lepinguga.
18.Lähtudes vaidlustamata asjaolust, et hageja elab korteris juba 1958. aastast alates, kehtis üürisuhte tekkimise ajal ENSV tsiviilkoodeksi (TsK) § 305 lg 1, mille järgi oli eluruumi üürilepingu tähtajaks viis aastat ja viieaastase tähtaja möödumisel uuenes leping TsK § 333 lg 1 kohaselt järgmiseks perioodiks. Alates 1. oktoobrist 1983. a reguleeris üürisuhteid elamukoodeks, mille kohaselt oli üldreeglina üürileping tähtajatu. Seega oli alates 1. oktoobrist 1983. a üürileandja ja hageja vahel tähtajatu üürileping. Alates
1.juulist 1992. a reguleeris eluruumi üürisuhteid elamuseadus (ES), mille § 67 sätestas, et tähtajatult sõlmitud üürilepingud tuli lugeda sõlmituks viieks aastaks alates elamuseaduse jõustumisest. Seega kehtis üürileandja ja hageja vaheline üürileping kuni 30. juunini 1997. a. ES § 32 lg 2 kohaselt pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks juhul, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei taotlenud lepingu lõpetamist. Seega pikenes üürileping kuni 30. juunini 2002. a. Kuna enne 30. juunit 2002. a ei taotlenud üürileandja ega üürnik lepingu lõpetamist ega uue lepingu sõlmimist, oli kostjal õigus eeldada, et leping pikenes alates 1. juulist 2002. a järgmiseks perioodiks ehk viieks aastaks. Alates 1. juulist 2002. a reguleerib üürisuhteid VÕS.
19.Käesoleva vaidluse põhiküsimusteks on, kas pooltevaheline üürileping pikenes 1. juulist 2002. a veel viieks aastaks või muutus leping tähtajatuks ja kas üürilepingu üleütlemine on kehtiv.

3(4)

20.ES § 32 lg 2 järgi võis üürileping pikeneda viieks aastaks alates 1. juulist 2002. a, vaatamata sellele, et alates 1. juulist 2002. a piirati ES § 32 lg 2 rakendusala. VÕS-i jõustumisel jäi ES § 32 lg 2 kehtima sama paragrahvi neljanda lõike järgi ainult ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Seega, hoolimata sellest, et vaidlusalune leping ei ole ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürileping, tuleb olukorras, kus üürilepingu tähtaeg lõppes 30. juunil 2002. a kell 24.00 ja
1.juulil 2002. a kell 00.00 hakkas kehtima ES § 32 lg 2 piiratud redaktsioonis, mis ei ole vaidlusaluse üürilepingu suhtes enam kohaldatav, lugeda seni kehtinud eluruumi üürileping eelmärgitud hetkel pikenenuks viieks aastaks, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotlenud üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist ja kui lepingus ei olnud ette nähtud teisiti. Üürilepingu poolte vaikimine tõi ES § 32 lg 2 järgi kaasa lepingu pikenemise viieks aastaks ja ei ole mõistlik eeldada, et pooled soovisid lepingu muutumist tähtajatuks. Sellisele seisukohale on asunud Riigikohtu tsiviilkolleegium otsuses nr 3-2-1-94-04.
21.Lisaks VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud üürniku võimalusele vaidlustada üürilepingu ülesütlemine kohtus või üürikomisjonis, oli üürnikul õigus esitada väljatõstmise nõudele vastuväide tuginedes ülesütlemise eelduste puudumisele. Kuna ülesütlemise ajal kehtis poolte vahel tähtajaline üürileping, siis ei olnud seda võimalik üles öelda VÕS §-des 311 ja 312 sätestatud alustel. VÕS § 325 lg-s 5 on sätestatud nõuetele mittevastava ülesütlemise tühisus. VÕS § 325 lg 2 p 3 kohaselt peab ülesütlemisavalduses olema kirjas ülesütlemise alus. Seega on ülesütlemine tühine aluse puudumise tõttu.
22.Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada osas, milles hageja palus tunnistada üürileping kehtivaks. Kuna üürilepingu ülesütlemine on tühine, ei tõusetu küsimust selle vastuolust hea usu põhimõttega ja sel alusel üürilepingu võimalikust pikendamisest. Leping kehtis edasi senistel tingimustel. Uuel kehtival üürilepingu ülesütlemisel saab üürnik VÕS § 326 lg-s 2 sätestatud aluste olemasolul nõuda kõigepealt üürileandjalt üürilepingu pikendamist. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus.
23.Hageja esitas hagiavalduses ka nõude märke tegemiseks kinnistusraamatusse üürilepingu kohta. VÕS § 324 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Märke kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek. Kui poolte vahel on lõppenud vaidlus üürilepingu kehtivuse üle, saab üürnik kõigepealt taotleda üürileandjalt nõusoleku andmist ja sellest keeldumisel esitada hagi nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks.
24.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 sätestab, et enne 01.01.2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud seaduses sätestatut. Kuni 31.12.2005 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 alusel jätab kolleegium seoses hagi osalise rahuldamisega kummagi poole kohtukulud tema enda kanda.

Reet Allikvere

Gaida Kivinurm

Iko Nõmm

4(4)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 02.07.20262-26-6828/9Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja
  • 02.07.20262-26-4818/14Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja