lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/3-2-1-79-07

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 03.10.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-79-07
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
03.10.2007
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1816
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
ES § 32 lg 1, 2Üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseksORAS § 121 lg 3ES § 33 lg 1Uue lepingu sõlmimisest keeldumine üürilepingu lõppemiselTsMS § 436Otsuse seaduslikkus ja põhjendatusTsÜS § 69Tahteavalduse tegemineVÕS § 16 lg 1PakkumusVÕS § 325Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vorm

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (3)

lahend.ee
2-20-15060/85Viru Maakohus Narva kohtumaja11.08.20232-07-44557/23Tallinna Ringkonnakohus28.01.20092-07-44557/6Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja11.06.2008

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Asja läbivaatamise kuupäev

RESOLUTSIOON

Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-79-07 Tartu, 3. oktoober 2007. a Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Jaak Luik Epp Jalaka hagi Aleks Paisti, Nadeþda Kalinina, Katrin Paisti ja Aleksandr Paisti vastu üürilepingu lõppemise tunnustamiseks ja eluruumi vabastamiseks Tallinna Ringkonnakohtu 20. veebruari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 2-03-350 Epp Jalaka kassatsioonkaebus Hageja Epp Jalakas (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Paavo Paas Kostja Aleks Paist (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Andres Past Kostja Nadeþda Kalinina (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja Aleksandr Paist (isikukood xxxxxxxxxxx) Kostja Katrin Paist (isikukood xxxxxxxxxxx) Kolmas isik Tallinna linn 3. september 2007. a, kirjalik menetlus

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 20. veebruari 2007. a otsus muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Epp Jalakas esitas 30. juunil 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi Aleks Paisti vastu, milles palus tunnistada lõppenuks kostjaga sõlmitud üürileping ja tõsta kostja välja Tallinnas Xx x-x asuvast eluruumist. 4. mail 2004. a palus hageja kaasata protsessi kostjatena Aleks Paistiga koos elavad isikud Nadeþda Kalinina, Aleksandr Paist ja Katrin Paist. 25. mail 2005. a esitatud täpsustatud hagiavalduses palus hageja tuvastada, et kostja üürileping on lõppenud 31. märtsist 2003. a, kohustada kostjaid tagastama vaidlusalune eluruum hagejale või tagastamisest keeldumise korral tõsta kostjad sellest eluruumist välja. 6. septembril 2006. a toimunud kohtuistungil loobus hageja nõudest kohustada kostjaid vaidlusalune eluruum vabastama, kuna kostjad vabastasid selle 2. juulil 2006. a. Hagiavalduse kohaselt tagastati Tallinnas Ao 6 asuv elamu õigusjärgsele omanikule 21. märtsi 1995. a vara üleandmis-vastuvõtmisaktiga nr 88, mis jõustus 1. aprillil 1995. a. Kostja Aleks Paist kasutas elamu tagastamise ajal elamus asuvat eluruumi nr 2. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 12 alusel lõppes üürileping 31. märtsil 2003. a, sellest teavitas elamu omanik ka kostjat. Hageja omandas vaidlusaluse korteri 27. märtsil 2003. a. Kostja teatas 3. aprillil 2003. a hagejale, et üürileping pikenes automaatselt 1. juulil 2002. a 5 aasta võrra, kehtides seega 1. juulini 2007. a, mistõttu ta eluruumi ei vabasta. Kostja ei taotlenud üürilepingu pikendamist. Seega on üürileping lõppenud ja kostja kaotas õigusliku

aluse eluruumi kasutamiseks ning on kohustatud eluruumi vabastama. Kostja 1. aprilli 2003. a kirja võib tõlgendada kui tema tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks.

2.Kostjad hagi ei tunnistanud. 2. aprillil 2003. a pikenes üürileping järgmiseks viieks aastaks. Kostjate tahe oli jätkata üürisuhet viie aasta võrra. Omandireformi käigus tagastati vara endistele omanikele tasuta ja vastukaaluna nägi seadusandja ette omanike kohustuse taluda teatud aja jooksul piiranguid tagastatud vara valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel. Puuduvad elamuseaduse (ES) § 33 lg-s 1 märgitud asjaolud.
3.Kolmas isik leidis, et üürileping on pikenenud, kuna kostja kasutas eluruumi edasi pärast 20. märtsi 2003. a. Kostja 1. aprilli 2003. a taotlust tuleb tõlgendada kui üürniku tahteavaldust oma eelisõiguse kasutamiseks. Kostja on taotlenud munitsipaalkorterit, kuid vajalikul määral munitsipaalelamute ehitamiseks puuduvad rahalised vahendid.
4.Harju Maakohus rahuldas 25. septembri 2006. a otsusega hagi ning tunnistas üürilepingu lõppenuks alates 1. aprillist 2003. a. Eluruumi vabastamise nõudes lõpetas kohus menetluse. Hageja kasuks mõistis kohus välja kohtukulu 4190 krooni Aleks Paistilt ja 4190 krooni Nadeþda Kalininalt. Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: kostjad kasutasid vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel tähtajaga kuni 1. juuli 1997. a; elamu tagastati omandireformi käigus kui õigusvastaselt võõrandatud vara ja anti üle 1. aprillil 1995. a jõustunud aktiga; 21. märtsil 2003. a teatas omaniku esindaja kostjale tähtkirjaga üürilepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada;
27.märtsil 2003. a omandas hageja elamus korteriomandi, mille reaalosaks on vaidlusalune eluruum;
3.aprillil 2003. a sai omaniku esindaja kostjalt vastuse, mille kohaselt üürileping pikenes 1. juulil 2002. a automaatselt 5 aasta võrra, kehtides seega 1. juulini 2007. a, ning ta ei vabasta eluruumi. Maakohus leidis, et asjas kohaldub ES § 32, mille kohaselt üürilepingu pikenemist mitte soovides peavad pooled enne selle lõppemist avaldama tahet lepingu lõpetamiseks või uue lepingu sõlmimiseks. Üürileandja avaldas 21. märtsil 2003. a, s.o enne üürilepingu lõppemist tahet leping lõpetada. Tõendatud ei ole, et üürnik oleks avaldanud soovi sõlmida uus üürileping. Kostja vastust üürilepingu lõpetamise teatele saab tõlgendada kui teadet soovist kasutada sama eluruumi edasi, kuid seda mitte uue üürilepingu alusel, nagu tuleneb ES § 32 lg-st 2, vaid senise üürilepingu alusel. Sellist õigust üürnikul ei olnud, sest tulenevalt ORAS § 121 lg-test 1 ja 3 möödus 1. aprillil 2003. a üürilepingu tähtaeg 3 + 5 aastat. Kostja 3. aprilli 2003. a kirjas ei sisaldu tahteavaldust võlaõigusseaduse (VÕS) § 16 lg 1 mõttes uue lepingu sõlmimiseks.
5.Kostja Aleks Paist palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
6.Hageja ei pidanud apellatsioonkaebust õigeks, vaidles sellele vastu ja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 20. veebruari 2007. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega tunnustati üürilepingu lõppemist alates 1. aprillist 2003. a, ning kohtukulude jaotamise osas. Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis rahuldamata hagi üürilepingu

lõppenuks tunnistamiseks alates 1. aprillist 2003. a. Ühtlasi mõistis ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja kohtukulu 6214 krooni. Ringkonnakohus leidis, et kostja 1. aprilli 2003. a kuupäeva kandev teade on ofert VÕS § 16 lg 1 mõttes, sest kuigi see sisaldab ebaõiget õiguslikku hinnangut üürilepingu tähtajale, nähtub sellest ühemõtteliselt, et kostja soovib senistel tingimustel eluruumi kasutada veel vähemalt kuni 1. juulini 2007. a ega kavatse seda vabastada. Ka hageja on esimese astme kohtu menetluses leidnud, et

1.aprilli 2003. a kirja võib tõlgendada kui kostja tahteavaldust astuda läbirääkimistesse uue lepingu sõlmimiseks (I kd, lk 113). Kuna kostja tahteavaldus on piisavalt määratletud ja väljendab tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel endistel tingimustel sõlmitava üürilepinguga õiguslikult seotud, vaidlusalune üürisuhe tähtaja möödumisega ei lõppenud. Seega kohaldub asjas ES § 32 lg 1, mille kohaselt lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud juhtudel. Ringkonnakohus leidis, et kuna pooltevaheline üürisuhe 31. märtsil 2003. a ei lõppenud, ei ole alust sel ajahetkel üürilepingu lõppemise tuvastamiseks esitatud hagi rahuldada.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega rahuldada hagi. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus meelevaldselt ja kostja tahet moonutades omistanud kostja 1. aprilli 2003. a vastusele oferdi tähenduse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 järgi tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus väljendada tahteavalduse tegija poolt ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Kuna hageja sai kostja teate alles 3. aprillil 2003. a, muutus see tahteavaldus kehtivaks pärast üürilepingu tähtaja möödumist. Ringkonnakohus väljus hagi lahendamise piiridest, sest pooled ei ole taotlenud hinnangut üürisuhte võimalikule jätkumisele pärast
1.aprilli 2003. Samuti rikkus apellatsioonikohus kohtukulude jaotamise ajal kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 62 lg-t 2, jättes arvestamata, et kostjad täitsid hageja nõude eluruumi vabastamiseks vabatahtlikult, ning jättes hageja kohtukulud täielikult tema enda kanda.
9.Kostjad ei ole kassatsioonkaebusele tähtaegselt vastanud.
10.Kolmas isik ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ega muutmiseks ei ole alust.
12.Hageja nõude lahendamiseks oli vaja kindlaks teha, kas kostja üürileping lõppes 1. aprillil 2003. a. Tuvastatud asjaolude kohaselt kasutasid kostjad vaidlusalust eluruumi tähtajaga kuni 1. juuli 1997. a. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise akt, millega õigusjärgsele omanikule tagastati elamu, milles vaidlusalune eluruum asub, jõustus 1. aprillil 1995. a. Kooskõlas ORAS § 121 lg-ga 1 pikenes kostja üürileping seega 1. aprillini 1998. a. Selle tähtaja möödumisel pikenes leping sama sätte 3. lõike alusel veel 1. aprillini 2003. a. Kuigi ORAS § 121 lg 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaeg möödus võlaõigusseaduse kehtimise

ajal, on kohtud õigesti leidnud, et vaidlus tuleb lahendada elamuseaduse sätete alusel (vt Riigikohtu

27.aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 (RT III 2005, 15, 157)). Tulenevalt ES § 32 lg-st 1 on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, kui ei esine ES §-s 33 sätestatud asjaolusid. ES § 32 teise lõike 1. juulini 2003. a kehtinud redaktsiooni kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti.
13.Kolleegium jääb tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05 tehtud otsuse p-s 20 väljendatud seisukoha juurde, et ES § 32 lg-st 2 tulenevalt peavad pooled enne üürilepingu lõppemist avaldama kirjalikult tahet kas üürilepingu lõpetamiseks või uue lepingu sõlmimiseks, kui nad ei soovi senise üürilepingu pikenemist. Seega üürilepingu ES § 32 lg 2 järgse automaatse ehk vaikimisi pikenemise välistamiseks piisab teisele poolele lepingu lõpetamise või uue üürilepingu sõlmimise tahteavalduse tegemisest TsÜS § 69 järgi enne üürilepingu tähtaja möödumist. ES § 32 lg 2 sätestatud lepingu lõpetamise teade ei ole käsitatav ülesütlemisavaldusena VÕS § 325 tähenduses, kuna selline teade ei lõpeta iseenesest veel üürisuhteid, kui üürnik soovib ES § 32 lg 1 alusel uut üürilepingut sõlmida. Uue üürilepingu sõlmimise tahteavaldus peab olema pakkumus (ofert) VÕS § 16 lg 1 tähenduses, s.t piisavalt määratletud ja väljendama tahteavalduse tegija tahet olla ettepanekuga nõustumisel sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. Kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse kasutamise tahet, siis üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 alusel ja see lõpeb tähtaja möödumisel.
14.Pooled ei vaidle selle üle, et üürileandja teatas enne üürilepingu lõppemise tähtaega kostjale lepingu lõppemisest ja soovist üürileping lõpetada. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on õigesti tuvastanud, et kostja avaldust saab tõlgendada piisavalt määratletud tahteavaldusena üürisuhte jätkamiseks ja uue üürilepingu sõlmimiseks senistel tingimustel. Asjaolu, et kostja tahteavaldus jõudis hagejani 2. aprillil 2003. a, s.o pärast senise üürilepingu tähtaja lõppu, ei oma määravat tähtsust, sest ES § 32 lg 1 ei sätesta üürnikule tähtaega uue üürilepingu sõlmimise õiguse teostamiseks. Tuleb tähele panna, et ES § 32 lg 2 sätestab üksnes tähtaja tahteavalduse tegemiseks senise üürilepingu automaatse ehk vaikimisi pikenemise vältimiseks, mitte aga tahteavalduse tegemiseks uue üürilepingu sõlmimiseks. Siiski tuleb asuda seisukohale, et üürnik peaks pärast üürileandjalt lepingu lõpetamise teate saamist tegema vastava tahteavalduse mõistliku aja jooksul. Kostja üürisuhte jätkamise 1. aprilli 2003. a kuupäevaga tahteavalduse sai hageja kätte 3. aprillil 2003. a, mida tuleb pidada mõistlikuks ajaks, arvestades seda, et üürilepingu lõpetamisest teatas üürileandja kostjale 20. märtsil 2003. a.
15.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga selles, et juhul, kui üürnik, hoolimata üürileandja tahteavaldusest üürileping lõpetada, taotleb ES § 32 lg 1 kohaselt uue üürilepingu sõlmimist, tuleb kohaldada ES § 32 lg-t 1 ja üürileandja nõudel kontrollida ES § 33 lg 1 alusel, kas üürnikul on eesõigus uue lepingu sõlmimiseks ning kui on, siis vastava hagi alusel määrata kindlaks uue lepingu

olulised tingimused. Üürniku eesõigus sõlmida uus üürileping ei tähenda aga senise üürilepingu pikenemist (vt ka tsiviilasi nr 3-2-1-11-05).

16.Tulenevalt TsMS §-st 439 ei või kohus otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Kolleegium leiab, et kassaatori väide ringkonnakohtu poolt hagi lahendamise piiridest väljumise kohta, ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus ei väljunud hagi piiridest, vaid andis esitatud asjaolude pinnalt õigusliku hinnangu poolte õigussuhtele, mis oli kujunenud pärast poolte tehtud tahteavaldusi, s.o kohaldas materiaalõigust. Vastavalt TsMS § 436 lg-le 7 ei ole kohus otsust tehes seotud poolte õiguslike väidetega. Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Jaak Luik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.