Ühinguõigus

kinnistusraamatusse kaasomanikuna. Kohtunikuabi on 07.06.2007 kandemäärusega andnud tähtaja puuduste kõrvaldamiseks – kinnistu koormamiseks isikliku kasutusõigusega V. T ja E. L poolt notariaalselt tõestatud kaasomanike kokkuleppe esitamiseks. Kandemääruse põhjenduste kohaselt koormab AÕS § 225 kohaselt isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Reaalservituuti on võimalik seada kogu kinnisasjale, kusjuures reaalservituudi teostamine võib piirduda ka koormatud kinnisasja ühe osa kasutamisega (AÕS § 181 lg 1). Reaalservituuti ei saa seada kaasomaniku mõttelisele osale ka põhjusel, et mõttelisel osal ei ole seda õigust võimalik teostada. AÕS § 74 lg 1 kohaselt võib kaasomandis olevat asja koormata kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kogu kinnistut on võimalik koormata isikliku kasutusõigusega, kui on olemas teise kaasomaniku kokkulepe. Eelnimetatud lepingusse ei ole kaasatud teist kaasomanikku. Vastavalt AÕS §-le 79 lg 2 kehtivad kaasomanike kokkulepped kolmandatele isikutele ainult juhul, kui nad on kinnistusraamatus nähtavaks tehtud. Eelnimetatud kinnistule kaasomanikevahelist kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavat kokkulepet eelnevalt kantud ei ole ega soovita seda ka kanda lepinguga. Kaasomanike kokkulepped kehtivad vaid nende endi vahel ega ole kohustuslikud kolmandatele isikutele. Uuele omanikule ei kehti V.T. ja E.L. omavaheline kinnistu kasutamise kokkulepe, mistõttu ei ole V.T. kui mõttelise osa isikliku kasutusõiguse omanikul oma õigust võimalik realiseerida. Määruskaebuse sisu Tartu notar Tiina Tomberg, olles notariaadiseaduse § 30 alusel V.T. ja A.T. esindaja, esitas 05.07.2007 Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärusele nr 1086662007 määruskaebuse. Kandemääruses väidetu, et AÕS § 225 sätestab isikliku kasutusõiguse kui koormatise, mis eeldab reaalselt määratletud objekti kasutamist ning isikliku kasutusõigusega koormatakse kinnisasi tervikuna, ei tugine viidatud seadusesättele. Isikliku kasutusõiguse tähendus on laiem, võimaldades isikliku kasutusõiguse lepingus sätestada, millisel viisil võib õigustatud isik kinnisasja kasutada. Kinnisasja teatud viisil kasutamine ei eelda aga koormatise eseme reaalset määratletust, seaduse kohaselt tuleb määratleda vaid kasutamise viis. Kaasomanike kasutuskord ei pea olema kantud kinnistusraamatusse. Kaasomandiosa ei olegi võimalik muul viisil kasutada, kui vastavalt kaasomanike kokkuleppele, s.t kaasomandis oleva kinnisasja puhul kehtib alati ka kaasomanike kokkulepe kinnistu valdamiseks ja kasutamiseks. Kokkulepe on vormivaba ning reeglina kehtivad kaasomanike vahel kinnisasja valdamist ja kasutamist reguleerivad suulised kokkulepped. AÕS §-st 79 tulenevalt on vajalik kaasomanikevaheliste kokkulepete sõlmimist kajastavat märkust kanda kinnistusraamatusse vaid juhul, kui soovitakse, et need läheks üle ka kaasomanike õigusjärglastele. Seadusest ei tulene nõuet, et kinnistu mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamiseks on vaja teiste kaasomanike nõusolekut. Kuigi kinnsiasja mõttelise osa isikliku kasutusõigusega koormamine ei ole seaduses otseselt ette nähtud, ei saa seda välistada. Oluline on, et selgelt oleks sätestatud, millisel viisil võib kasutusõiguse omaja oma õigust teostada, kusjuures see ei tohi kahjustada teise kaasomaniku huve ega tekitada segadust. Vaidlusaluses asjaõiguslepingus on isikliku kasutusõiguse teostamise viis selgelt sätestatud. Notar on seisukohal, et kui kaasomaniku mõttelist osa ei ole võimalik isikliku kasutusõigusega koormata, rikutakse oluliselt kaasomaniku kui omaniku põhiõigusi: PS § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus; AÕS § 6 lg 2 kohaselt on kõigil omanikel võrdsed õigused, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti; AÕS § 68 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega; AÕS § 71 kohaselt on kaasomanikul teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Kaasomanikul on ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused; AÕS § 73 lg 1 kohaselt võib kaasomanik temale kuuluva mõttelise osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või seda muul viisil käsutada.