lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-02-353/16

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 29.06.2007

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-02-353/16
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
29.06.2007
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1912
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
AÕS § 262 lg 1, 2AÕS § 263 lg 1, 2AÕS § 269 lg 1, 2AÕS § 257 lg 1Ostueesõiguse seadmine ja tähendusAÕSRS § 13 lg 6AÕSRS § 131ORAS § 121 lg 10TsMS § 442 lg 8Otsuse sisuTsMS § 652 lg 3Apellatsioonimenetluses arvestatavad asjaolud ja tõendidTsMS § 654 lg 6Ringkonnakohtu otsuse sisu

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-02-353/8Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja21.03.2007

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tsiviilasja number

2-02-353

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.06.2007, Tallinn

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Ande Tänav, Kai Kullerkupp

Tsiviilasi

Irina Golovenskaja hagi Hillar Jõema vastu nõudes tunnustada hageja õigust asuda ostjana Hillar Jõema kui omandaja asemele 16.06.2000 sõlmitud ostumüügilepingusse ja tunnistada hageja omandiõigust elamule asukohaga x.

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 21.03.2007 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Hillar Jõema apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

15.06.2007, avalik kohtuistung Hageja Irina Golovenskaja, esindaja Marina Smirnova; kostja Hillar Jõema, esindaja vandeadv Meelis Pirn.

Menetlusosalised ja nende esindajad

RESOLUTSIOON

Jätta Harju Maakohtu 21.03.2007 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates vandeadvokaadi vahendusel. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1.Hageja esitas 21.11.2002 Tallinna Linnakohtule hagi Hillar Jõema vastu. Pärast nõuete täpsustamisi jäi hageja nõudeks tunnustada tema õigust asuda ostjana Hillar Jõema kui omandaja asemele 16.06.2000 sõlmitud ostu-müügilepingusse ning tunnistada hageja omandiõigust elamule asukohaga x hinnaga 300 000 krooni. Hageja tugines oma nõudes võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 2, omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 10, asjaõigusseaduse (AÕS) § 263 lg 2, § 273. Hageja palus hagi rahuldada ja kohtukulud jätta kostja kanda.
TsMS § 656 lg 1Menetlusõiguse normi rikkumise tagajärjed
TsMS § 657 lg 1Ringkonnakohtu õigused apellatsioonkaebuse lahendamisel
TsÜS § 137 lg 2Tähtaja möödumine
2.Hagiavalduse ja selle täpsustuste kohaselt on hageja kasutuses alates 17.06.1986 korter 2 elamus x. Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 447-k 15.02.1997 kohaselt tagastati elamu A. S, kes sõlmis hagejaga üürilepingu 17.06.1997. 16.06.2000 müüs A.S maja kostjale, ostumüügilepingut ta hagejale ei esitatud. 26.06.2000 teatas kostja tehingust kirjaga, sellel teatel puudusid lisad (sealhulgas ka ostu-müügileping) ja see ei sisaldanud tehingu olulisi tingimusi, eriti seda, et ehitise eest võis tasuda ositi kuni 01.10.2006. Teate sai hageja tähitud kirjaga 03.08.2000. Hageja on seisukohal, et tema nõue ei ole aegunud, hageja sai

16.06.2000 ostu-müügilepingu alles kohtumenetluse ajal, avalduse astumiseks omandaja asemele on hageja esitanud 29.09.2000.Kohtuistungil hageja nõustus sellega, et kostja poolt elamule tehtud parenduste maksumus on 500 000 krooni, millise summa on hageja tasunud kohtu deposiiti. Kostja vastuväited

3.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta see rahuldamata. Vähem kui üks nädal pärast tehingu sõlmimist käis kostja koos T-A.M hageja korteri ukse taga pakkumas lepingu koopiat. Hageja keeldus lepingu koopia vastuvõtmisest (hakkas hoopis kostjat sõimama), mispeale kostja saatis hagejale tähitult teatise, koos lepingu koopiaga, postiga. Kostja leidis, et hageja negatiivne hoiak võis olla tingitud omaniku esindaja ja üürniku vahel tekkinud pingetest, kuna hageja oli olnud võlgu poole aasta üüri ja sel teemal oli nendel olnud mitu sõnavahetust. Pärast teatise saatmist käis kostja ka teist korda hagejale pakkumas ostumüügilepingut, temaga oli tunnistajana kaasas V. P. Ka seekord ei õnnestunud lepingu koopiat üle anda ja taas hageja hoopis sõimas neid. Kostja on teinud kõik endast oleneva hagejale lepingukoopia üleandmiseks, kuid see jäi üle andmata hageja enda süül, seega oli hageja poolt notariaalse teate esitamise ajaks s.o 29.09.2000 möödunud AÕS § 263 lg 1 sätestatud kahekuuline tähtaeg. Kostja leidis, et hageja on käitunud pahauskselt.
4.Isegi kui eeldada, et hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse tähtaegselt, siis ei täitnud ta ise lepingu kõige olulisemat tingimust – ostuhinna tasumise kohustust. Ostuhinna deponeeris ta alles menetluse kestel. Sellest tulenevalt leidis kostja, et hageja ei ole astunud lepingusse ostja asemele. Samuti on hageja hagiavalduse kohtusse esitanud alles kahe aasta möödumist pärast ostueesõiguse avalduse saatmist. Antud tehingu tegemise ajal reguleerisid ostueesõigusega seonduvat ainult AÕS ja asjaõigusseaduse rakendamise seadus (AÕSRS). AÕS ega AÕSRS ei anna sundüürnikele ostueesõigust ehitiste kui vallasasjade müügi puhul. Seega oli kostja seisukohal, et hagejal puudub ostueesõigus, sest tegemist on vallasasjaga. Kostja on võtnud pangast laenu ja teinud vajalikke ja kasulikke parendusi korterile kokku 608 000 krooni eest, kuna järeldas hageja käitumisest, et ta ei pea ennast ostumüügilepingusse astunuks. Kostja oli seisukohal, et ka summa, millises ulatuses on kostja teinud kulutusi remonditöödeks, tuleb hageja poolt deponeerida. Kohtuistungil leppisid pooled kokku, et kostja poolt tehtud kulutuste suuruseks on 500 000 krooni. Maakohtu otsus ja selle põhjendused
5.Harju Maakohus rahuldas hagi. ORAS § 121 lg 10 ja AÕS § 257 lg 1 järeldub, et hageja Irina Golovenskaja kui üürniku ostueesõigus x elamu suhtes tekkis seaduse alusel. AÕS § 263 lg 1 ja 2 tulenevalt oli hagejal kui ostueesõiguslasel õigus teostada ostueesõigust kahe kuu jooksul arvates 16.06.2000 sõlmitud ostu-müügilepingu ärakirja saamise päevast. Kohus, arvestades osundatud normi imperatiivsust, oli seisukohal, et käesolevas vaidluses omab olulist tähtsust asjaolu, kas hageja sai kätte 16.06.2000 ostu-müügilepingu ja kui sai, siis millal, mitte asjaolu, millal hageja sai 26.06.2000 teatise. Asjaolu, et hageja ei olnud kõnealust 16.06.2000 ostu-müügilepingu ärakirja veel 18.09.2000 kätte saanud, luges kohus tuvastatuks Tallinna Halduskohtule 18.09.2000 esitatud taotlusega välja nõuda Tallinna notarilt Alar Schultsilt kõnealune ostu-müügileping ja Tallinna Halduskohtu määrusega 12.09.2000. Usaldusväärseid tõendeid, mis nimetatud hageja esitatud tõendid ümber lükkaksid, kohtule esitatud ei ole.
6.Kohus ei pidanud veenvaks kostja väidet, et koos 26.06.2000 teatega, mis ei ole kaaskirjana käsitletav ega viita lisadele, on saadetud hagejale ka 16.06.2000 ostu-müügileping. Kohtuistungil vannutatud tunnistaja V. P ütluste kohaselt soovitas ta kostjale juuni lõpus 16.06.2000 ostu-müügileping hagejale saata tähitult. Tõendeid selle kohta, et kostja oleks 2000.a juunikuu lõpus järginud tunnistaja soovitust saata tähitud kirjaga hagejale kõnealune

leping, kohtule esitatud ei ole. Seega on kostja väited hagejale 26.06.2000 ostumüügilepingu koopia saatmisest paljasõnalised ja tõendamata. Kuivõrd asja kohtuliku menetluse käigus ei ole piisavat tõendamist leidnud asjaolu, et hageja on saanud 16.06.2000 ostu-müügilepingu ärakirja enne kohtumenetluse algust, asus kohus seisukohale, et hagejal oli õigus teostada ostueesõigust ühe aasta jooksul alates ostu-müügitehingu tegemisest. Kuivõrd hageja on esitanud avalduse sooviga kasutada ostueesõigust 29.09.2000, leidis kohus, et hageja on ostueesõigust teostanud tähtaegselt. AÕS § 269 lg 1 järgi ostueesõigust teostav isik on kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused. Seega tuleb hagejal kui ostueesõigust teostaval isikul hüvitada kostjale (ostjale) ostuhind, mille ta ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud, samuti lepingu sõlmimisega seotud vajalikud kulutused s.o ostuhind 300 000 krooni ja kulud (notari tasu) 1321,60 krooni. AÕS § 269 lg 2 kohaselt kui kinnisasi on juba läinud ostja omandisse või valdusse, on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ka ostja poolt tehtud vajalikud ja kasulikud kulutused ning tasutud maksud. Vaidlust selle üle, et vaidlusalune elamu on juba üle läinud ostja s.o Hillar Jõema omandusse, ei ole. Asjaolu üle, et kostja Hillar Jõema on teinud elamus vajalikke ja kasulikke kulutusi summas 500 000 krooni, pooled ei vaidle. Eelneva alusel asus kohus seisukohale, et hagejal kui ostueesõigust teostaval isikul tuleb kostjale hüvitada elamus tehtud vajalike ja kasulike kulutuste katteks 500 000 krooni. Kostja väitega, et hagejal ei ole õigus peale 01.03.2006 teostada ostueesõigust, sest vaidlusaluse elamu näol on tegemist vallasasjaga, ei saanud kohus nõustuda. AÕSRS § 13 lg 6 järeldub üheselt, et ka pärast 01.03.2006 on teatud tingimustel võimalik käsutada vallasasjana käibes olevat ehitist. Osundatud säte annab võimaluse käsutada vallasasja täitemenetluses, mis hõlmab ka kohtuotsuse vabatahtliku täitmise. Samale seisukohale on asunud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-143-06.

7.TsÜS § 137 lg 2 sätestab, et õiguste teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärk on kahju tekitamine teisele isikule. Kostja on seisukohal, et hageja on käitunud pahauskselt. Hageja ei ole vastu võtnud (on keeldunud) kostjalt ostu-müügilepingu koopiat, milline asjaolu on tõendamist leidnud tunnistaja V. P ütlustega. Kohus leidis asja materjalidele tuginedes, et hageja käitumine osundatud sätte tähenduses piisavat tõendamist asja kohtuliku menetluse käigus tõendamist leidnud ei ole ja seega ei saa väidetav hageja pahauskne käitumine olla hagi rahuldamata jätmise aluseks. Seadus ei näe ette, et ostueesõiguse teostamisel peab ostuhind olema tasutud või hoiustatud kohtu deposiitkontol enne kohtumenetluse algust, seega võis hageja deponeerida ostuhinna ka kohtumenetluse kestel. Nõude esitamisel kohtusse kehtisid hagejale üldised aegumise tähtajad kui seaduses pole ette nähtud teisiti. Apellatsioonkaebuse põhjendused
8.Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 21.03.2007 otsuse. Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme, samuti ebaõigesti hinnanud tunnistaja ütlusi. Maakohus on jätnud tähelepanuta hageja esindaja viited Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-13-06 ja sellest otsusest tuletatud väitele, et kuivõrd müügiobjekti näol oli tegemist vallasasjaga, siis hagejal antud juhul ostueesõigust ei olnud. Jättes selle väite tähelepanuta on kohus eksinud TsMS § 442 lg 8 teises lauses sätestatu vastu. Nimelt kohustab viidatud menetlusnorm kohut otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega.
9.Tunnistaja V.P on kohtus selgitanud, et ta üritas koos kostjaga hagejale üle anda müügilepingu koopiat, kuid hageja keeldus seda vastu võtmast. Kohus on leidnud, et hageja pahauskne käitumine ei ole piisavat tõendamist leidnud, samas ei ole kohus analüüsinud tunnistaja ütlusi kui tõendit. Sellega on kohus eksinud TsMS § 442 lg 8 kolmandas lauses

sätestatu vastu. Nimelt kohustab viidatud menetlusnorm kohut otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Samuti leiab kostja, et kohus on ebaõigesti kohaldanud ORAS § 121 lg 10 koostoimes AÕSRS § 131. Viidatud sätete koostoimest tuleneb, et hagejal ei ole antud juhul seadusest tulenevat ostueesõigust. Samale seisukohale on varasemas otsuse jõudnud Riigikohus (3-2-1-13-06 punkt 29). Samuti leiab kostja, et TsMS § 652 lg 3 p 1 juhindudes on käesoleval juhul põhjendatud tunnistaja ütluste hindamine ringkonnakohtu poolt, tuvastamaks hageja pahauskne käitumine. Lisaks eeltoodule juhib kostja tähelepanu asjaolule, et AÕS § 262 lg 1 kohaselt lasus ostu-müügilepingu ärakirja ostueesõigust omavale isikule esitamise kohustus müüjal, mitte ostjal. Vastavalt AÕS § 262 lg 2 vastutab müüja ärakirja esitamata jätmisest tekkinud kahju eest. Kostja ei vaidle vastu sellele, et Hillar Jõema, kui ostu-müügilepingu järgne ostja ja ehitisregistrisse kantud vallasasja omanik, on antud asjas kohaseks kostjaks. Samas leiab kostja, et selles asjas peaks olema ka teine kostja (kaaskostja) – vallasasja müüja A. S. Vaieldamatult puudutab antud asjas tehtav otsus ka tema huve. Seetõttu leiab kostja, et tegemist on õigusliku ärakuulamise põhimõtte rikkumisega, mistõttu TsMS § 656 lg 1 p 1 juhindudes kuulub maakohtu otsus tühistamisele ja asi uueks arutamiseks saatmisele. Vastus apellatsioonkaebusele

10.Hageja leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
11.Ringkonnakohus, ära kuulanud asjast osavõtnud isikud ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel.
12.Maakohus on õigesti kohaldanud tsiviilvaidluse lahendamisel kuni 01.07.2002 kehtinud seadusi ja tuvastanud, et hagejal kui üürnikul oli x elamu suhtes õigus teostada ostueesõigust ja tema poolt esitatud avaldus ostueesõiguse teostamiseks oli esitatud tähtaegselt. Maakohus põhjendas, miks ta luges 29.09.2000 hageja poolt esitatud avalduse teostada ostueesõigust tähtaegseks ja sellega saab nõustuda. Kohus on asjas kogutud tõendeid õigesti hinnanud ja põhjendanud piisavalt, miks ei ole arvestatavad kostja väited, mille kohaselt sai hageja ostumüügilepingust teada varem. Nimetatud väited jäid tõendamata. Ka kostja tunnistaja V.P soovitas kostjal saata hagejale ostu- müügileping tähitult, kuid seda ei ole tehtud. Hageja väitis, et kostja teatas talle tehingust 26.06.2000 kirjaga, mille hageja sai kätte 03.08.2000, kuid lepingut ei olnud lisatud (t.lk.10, 180). Tõendamist ei leidnud, et hageja sai ostumüügilepingu enne kohtumenetluse algust, mistõttu kohtu poolt AÕS § 263 lg 2 kohaldamine antud vaidluse puhul oli õige.
13.Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega selles, et ehitise kui vallasasja suhtes on võimalik ostueesõigust teostada ka pärast 01.03.2006. Apellandi poolt viidatud Riigikohtu lahend nr 3-2-1-13-06 ei ole käesolevas vaidluses kohaldatav, kuivõrd ostueesõigust teostati enne 01.07.2002. Riigikohtu otsusest ei järeldu, nagu puuduks vallasasjast eluruumi üürnikul seadusest tulenev ostueesõigus, vaid üksnes see, et niisugusele ostueesõigusele ei laiene kinnistusraamatusse kantud märkuse toime. Maakohus ei ole asja lahendamisel rikkunud menetlusnorme, mis tingiksid kohtuotsuse tühistamise ja asja saatmise lahendamiseks esimese astme kohtule. Müüjat A.S ei pidanud kohus kaasama kostjana menetlusse ja kaasamata jätmisega ei rikutud õigusliku ärakuulamise põhimõtet nagu ekslikult kaebuses väidab apellant.
14.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud apellandi enda kanda.

U.Loonurm

A.Tänav

K.Kullerkupp

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.