2-05-21369/1 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Kohtule 01.12.2005. a. esitatud hagiavalduses palub hageja kostjalt välja mõista võlgnevuse 282 900,00 krooni. 11.04.2003 leppisid kostja (seaduslik esindaja TT) ja hageja kirjalikult kokku selles, et hageja omandab kostjalt tulevikus korteriomandi asukohaga Tallinnas, XXX (edaspidi: korteriomand). Pooled leppisid kokku ka selles, et hageja enda poolt makstavatele summadele lisaks maksab AS kostjale 51 kuu jooksul regulaarselt rahasummasid, mis võetakse hiljem maha korteriomandi väljaostu hinnast. Notariaalselt tõestatud vormis korteriomandi võõrandamise leping jäi hageja ja kostja vahel sõlmimata. Seda põhjusel, et kostja seaduslik esindaja TT kutsuti kostja juhatuse liikme ametikohalt tagasi ning kostja ei soovinud enam korteriomandit hagejale võõrandada. Kostja soovimatusest korteriomandit hagejale võõrandada annab tunnistust asjaolu, et kostja võõrandas korteriomandi OÜ-le (registrikood: XXX), kes kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 09.02.2005.a. AS ja kostja vormistasid omavahel kirjalikult äriruumide üürilepingu (edaspidi: üürileping), kuid kostja ei soovinud äriruume üürile anda ja AS ei soovinud äriruume üürida. Seetõttu vastab üürileping tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-is 89 lg 1 sätestatud näiliku tehingu tunnustele. Üürilepingu puhul leppisid pooled kokku selles, et nende tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Näilikust üürilepingust annavad tunnistust eelkõige järgmised asjaolud: 1) asjaolu, et kostja ei olnud XXX asuva kinnistu omanik, sest kinnistusraamatu andmete kohaselt kuulus kinnistu ajavahemikul 15.06.2000-31.10.2005 AS-ile; 2) asjaolu, et üürilepingu objekt ei olnud äriruumidena kasutamiskõlblik ning ei ole kasutamiskõlblik ka käesoleval ajal, mida kinnitavad fotod, mis on tehtud XXX esimese korruse ruumidest 11.03.2005 ja 20.11.2005; 3) asjaolu, et pooled ei koostanud üürilepingu lisa nr 1 (üürilepingu p 1.1.), milles olnuks fikseeritud äriruumide täpne asukoht ja suurus; 4) asjaolu, et hageja ja kostja 11.04.2003 kokkuleppe punktis 2 ja üürilepingu punktis 3.1. nimetatud igakuised maksed (12 300 kr) langevad kokku; 5) asjaolu, et kostja ei ole kõnealuseid ega mistahes muid ruume ASile üle andnud ja AS ei ole nõudnud kostjalt ruumide üleandmist ning ei ole XXX1. korruse ruume kunagi faktiliselt kasutanud; 6) asjaolud, mis nähtuvad hageja ja kostja vahel 11.04.2003 sõlmitud kokkuleppest. Kuigi hageja ja kostja vahel korteriomandi võõrandamise lepingut ei sõlmitud, alustas AS kostja poolt esitatud arvete alusel raha maksmist ning jätkas seda 2005.a. veebruarini, mil kinnistusraamatu kandest selgus, et kostja võõrandas korteriomandi OÜ-le. Peale korteriomandi omaniku vahetumist lõpetas AS kostjale raha maksmise ja tegi kostjale kirjaliku ettepaneku juba makstud summade tagastamiseks. Sellele ettepanekule ei ole kostja käesoleva ajani reageerinud. Kokku tasus AS kostja poolt esitatud 23 arve alusel kostjale 282 900 krooni, millele kostja lisas käibemaksu. Kostja ei ole eitanud, et ta on AS-ilt raha saanud. Kuna AS ei soovinud tema jaoks komplitseeritud õiguslikus olukorras teha kulutusi kostjale alusetult makstud summade tagasinõudmiseks, sõlmisid AS ja hageja 16.11.2005 nõude loovutamise lepingu, millega AS loovutas oma nõude kostja vastu hagejale. Hageja taotleb kostjalt välja mõista 282 900.- krooni ja kohtukulu. so riigilõiv 16 000.- krooni ning õigusabikulu 31093.- krooni. Kostja seisukoht Hagiavaldusest nähtub, et AS endine juhatuse liige TT ja hageja IV on 11.04.2003.a. sõlminud kokkuleppe korteriomandi ettemaksu kohta. Kostjale jääb arusaamatuks, millist puutumust omab esitatud hagiavaldusega 11.04.2003.a. sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt tasus hageja TT 25 000,00 krooni sularahas ja 225 000,00 krooni viimase isiklikule arveldusarvele. Seega on tegemist hageja ja TT vahelise, kostjasse mittepuutuva tehinguga. Nimetatud kokkuleppe punktis 3 garanteerib hageja, et AS tasub AS-ile igakuiselt üürilepingu alusel 12 300,00 krooni. Jättes kõrvale asjaolu, et kõne all oleva kokkuleppe alusel on summad tasutud TT isiklikule arveldusarvele, on 11.04.2003.a. sõlmitud kokkuleppe punktis 2 leidnud lihtsalt kajastamist fakt, et varem, so. 01.04.2003.a. jõustunud äriruumide üürilepingu järgsed maksed tasub AS. Seega on TT ja IV vahel 11.04.2005.a. sõlmitud kokkuleppes kajastamist leidnud asjaolu, et AS tasub kehtiva, juba 01.04.2005.a. jõustunud üürilepingu järgseid makseid. Kostja leiab, et hageja väited on paljasõnalised ja tõenditega katmata. Kostja ja AS-i vahel sõlmitud äriruumide üürileping on kehtiv ning üürnik tasus üürilepingu järgseid makseid. Üürilepingu punkti 7.1

kohaselt kinnitavad lepingupooled üüriobjektiks oleva vara faktilist üleminekut üürniku kasutusse. Punkt 5.2.4. sätestab, et üürnik kohustub tasuma üüri ja kõrvalkulud täpses vastavuses käesoleva lepingu tingimustega. AS täitis äriruumide üürilepingut kuni 2005 aasta veebruarini. Maksete tasumisega asus üürnik ise selgelt seisukohale, et tegemist on reaalse üürisuhtega. Tegemist ei ole ühekordse eksliku tehingu täitmisega, vaid 2 aastat kestva tegevusega. 2005 aasta veebruarist alates on AS jätnud äriruumide üürilepingu järgsed maksed tasumata ning tõenäoliselt seoses võimatusega tasuda lepingujärgseid makseid on väidetav võlanõue võõrandatud hagejale, kes püüab nõuet omakasu eesmärgil kasutada. Hageja asub hagiavalduses seisukohale, et kostjal ei olnud 282 900,00 krooni saamiseks õiguslikku (seadusest või tehingust) tulenevat alust. Ometi esitab hageja ise kostja ja AS-i vahel sõlmitud äriruumide üürilepingu, mille alusel tasutud makseid hageja, olles ise lepingu suhtes kolmas isik, ekslikult alusetult saaduks peab. Seega oli kostjal tehingust tulenev alus hagejalt kehtiva üürilepingu alusel 282 900,00 krooni saamiseks. Toodud asjaolu kinnitab üürnik üürilepingu järgsete summade tasumisega üürileandjale ajavahemikul 01.04.2005.a. – 15.02.2005.a. Kostja haginõuet ei tunnista ja taotleb kirjalikus vastuses hagejalt kostja kasuks välja mõista kohtukulud. Kohtuistungil kostja kohtukulude nimekirja ei esitanud. Kohtuotsuse põhjendused TsMS § 436 lg 1 kohaselt kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud ja sama paragrahvi lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Kui kohus lahendab asja kohtuistungil, rajab kohus otsuse ainult nendele tõenditele, mida istungil uuriti. Kohus, kuulanud ära hageja esindaja ja kostja esindaja seletused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. VÕS § 164 lg 1 tulenevalt võib võlausaldaja oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude loovutamine). Nõuet ei või loovutada, kui loovutamine on seadusest tulenevalt keelatud või kui kohustust ei saa selle sisu muutmata täita kellelegi teisele kui senisele võlausaldajale. VÕS § 164 lg 2 kohaselt nõude loovutamisega astub uus võlausaldaja senise asemele. Asja materjalidele on lisatud 16.11.2005 nõude loovutamise leping (t lk 62-66), mille kohaselt on AS loovutanud nõude hagejale. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et 11.04.2003.a. sõlmiti hageja ja kostja (juhatuse liikme TT) vahel (t lk 19) kokkulepe, mille kohaselt hageja tasus kostjale 250 000 krooni korteriomandi ettemaksuks, millest 25 000 krooni sularahas ja 225 000 krooni pangaülekandega TT isiklikule pangakontole. AS kohustus tasuma kostjale igakuiselt üürilepingu alusel 12 300 krooni, mis võetakse maha XXX korteriomandi väljaostu hinnast hageja kasuks. Hageja garanteeris, et AS tasub igakuiselt 51 kuud ehk kuni 30.06.2007.a. Seega jääb korteri väljaostu maksumuseks hagejale 9000 EUR-i ja kostja on kohustatud loobuma antud korteriomandist hageja kasuks. Samuti on kohtule esitatud kostja ja AS-i vahelise äriruumide üürilepinguga (t lk 22-25) tõendatud, et kostja annab AS-ile tähtajaliseks kasutamiseks XXX, Tallinnas asuva hoone esimesel korrusel paiknevad äriruumid. Hageja väitel vastab üürileping näiliku tehingu tunnustele. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kõnealuse üürilepingu näol on tegemist näiliku tehinguga. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 järgi on näilik tehing, mille puhul on pooled kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Asja sisulisel läbivaatamisel tehingu näilikkuse hindamisel omab tähtsust, kas lepingus tähtajaliseks kasutamiseks antavad äriruumid ka reaalselt üürile anti, samuti tuleb anda hinnang asjaolule, kas kokkuleppe pooled soovisid kokkulepet sõlmides õiguslike tagajärgede saabumist. Kohtule esitatud fotodega (t lk 27-30) on tõendatud, et nimetatud äriruumid ei olnud kasutamiskõlblikud, mistõttu viitab see selgelt

asjaolule, et nimetatud ruumid ei saanud olla üürilepingu esemeks, kuna vaidlusaluse üürilepingu täitmine oli võimatu. Ka tunnistaja TT ütlustega (t lk 101) on tõendatud, et XXX, Tallinn ruumid ei olnud valmis ehitatud ega kasutatavad, kui äriruumid, samuti tunnistaja väitel kostja neid ruume AS-ile kasutada ei andnud. Ka kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et perioodil 15.06.2000.a. – 31.10.2005.a. ei olnud nimetatud kinnistu omanikuks kostja, vaid AS (t lk 26), mistõttu puudus ka kostjal õigus nimetatud kinnistut üürile anda ilma AS-i nõusolekuta. Seega tõendab see kostjapoolset kavatsust mitte luua üürilepinguga õiguslikke tagajärgi, millest võib järeldada, et tegelikkuses kostja ei soovinud äriruume üürile anda ega AS äriruume üürida. Seega on tõendamist leidnud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei olnud avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi. Kokkulepe oli suunatud vaid õigusnäivuse tekitamisele. Näiliku tehingu olemusse kuulub tehingu teinud isikute eesmärk jätta kolmandatele isikutele tehingu sisust ekslik mulje. Seega ei kajastu näilikus tehingus mitte tehingu teinud isikute tegelik tahe, vaid püüd seda varjata. Nendel põhjendustel on kohus seisukohal, et nimetatud üürileping on tühine ehk kehtetu algusest peale. TsÜS § 84 lg 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning sellise tehingu alusel saadu tuleb tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Võlaõigusseadus (VÕS) § 3 kohaselt võib võlasuhe tekkida alusetust rikastumisest. VÕS § 1027 kohaselt peab isik teisele isikule alusetu rikastumise alusel temalt õigusliku aluseta saadu välja andma. VÕS § 1028 lg l sätestab, et kui isik on teiselt isikult midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista rendimaksete (t lk 31-53; 54-58 ja 59-60) näol alusetult saadud 282 900 krooni. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 alusel kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist (01.01.2006) alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seega kuuluvad kostjalt kuni 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 60 lg 1 alusel välja mõistmisele hagejale riigilõiv 16 000 krooni. Kohus asub seisukohale, arvestades vaidlusaluse tsiviilasja mahtu ja keerukust, et taotlus õigusabikulude väljamõistmiseks kostjalt tuleb rahuldada osaliselt arvestades TsMS § 61 lg 1 p 1 toodut, summas 14 145 krooni.