Muud › Muud hagiasjad

Riigikohtule

päeva

jooksul

otsuse

kassaatorile

kättetoimetamisest alates, kuid mitte pärast viie kuu möödumist ringkonnakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Asjaolud ja menetluse käik M.A esitas 24.09.2004 Rapla Maakohtusse hagi Eesti Vabariigi Rapla Maavalitsuse kaudu (edaspidi kostja I), Rapla Tarbijate Ühistu (edaspidi kostja II), OÜ R (edaspidi kostja III) ja AS-i * (edaspidi kostja IV) vastu tehingute tühisuse tunnustamiseks, kinnistusraamatu kande kustutamiseks ja eluruumide erastamise läbiviimisele kohustamiseks. Täpsustatud haginõude kohaselt taotles hageja ka vaidlusaluse maa lugemist riigi omandis olevaks maaks. Hageja on vastavalt suulisele üürilepingule olnud enam kui 45 aastat Raplas x asuva korteri üürnik. Maja kuulus kostjale II ja eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 1 alusel kuulusid üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid erastamisele. Hageja esitas 10.02.1995. kostjale II avalduse eelnimetatud eluruumi erastamiseks. Hageja on täitnud oma kohustusi kostja II kui üürileandja ees nõuetekohaselt. Korter on hageja ainus elukoht, mida ta on aastate jooksul remontinud - teinud uue elektripaigalduse, paigaldanud signalisatsiooniga turvaukse, uuendanud küttekoldeid ning teinud suuri kulutusi ka oma hobi realiseerimiseks, ehitades amatöörraadiojaama ja paigaldanud vastava hinnalise seadmestiku. Hageja on korduvalt teinud suulisi järelepärimisi kostja II esimehele erastamise seisu kohta, kuid ei ole selget vastust saanud. 15.10.2001 erastas kostja II ja kostja I hoone juurde kuuluva maa ärimaana, selle kohta avati 11.12.2001 Rapla Maakohtu kinnistusosakonnas kinnistusregistriosa nr xxxxx. Maa erastamise ostu-müügilepingu punktis 1. 4 kinnitas Rapla TÜ, et ta on lepingu objektiks oleva maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjekt maal asuvate ehitiste omanikuna. Omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 40 alusel oli Rapla TÜ

2(10)

tegelikult aga ehitises asuvate eluruumide erastamise kohustatud subjektiks. 15.12.2003 müüs kostja II kinnistu kostjale III hinnaga 550 000 krooni. Müügilepingu punktis 1. 4. 2 kinnitas müüja kostja II, et lepingu eset ei ole koormatud kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega nagu näiteks üüri-, rendi- või muud kasutuslepingud, välja arvatud lepingu eseme koosseisu kuuluva büroohoone esimese korruse rendilepingud. Lepingu punktis 1. 4. 2 kinnitas ostja kostja III, et on lepingu eseme üle vaadanud ja teadlik ehitise seisukorrast. 13.01.2004 kanti kostja III kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. 26.01.2004 müüs kostja III kinnistu edasi kostjale IV hinnaga 730 000 krooni. Kostja II on pahatahtlikult varjanud hageja poolt kasutatava korteri erastamise kohustust ja üürilepingu olemasolu. Kostja II ja kostja I vahel sõlmitud maa erastamise ostumüügileping on oluliselt seadusevastane ja tühine vastavalt kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lõikele 2. Leping Kostja III ja kostja II vahel on näilik tehing, kuna selle eesmärgiks oli vaid mulje jätmine tehingu sõlmimisest kostjaga III. Tegelikuks eesmärgiks oli saavutada edaspidi kinnistu heauskne omandamine kostja IV poolt. Tehingute näilikkust kinnitavad asjaolud, et kostja III asutati ja kanti äriregistrisse 03.03.2003, tegelik majandustegevus osaühingul puudus ja äriühingu ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks on A.V, kes on kostja IV töötaja, esindaja ja kinnistu ostu korraldanud R.V ema. Samuti ei ole kostja III tasunud kostjale II lepingujärgset summat, osaühingul puudub vastav raamatupidamisalane dokumentatsioon ning kinnistu omandamise tehing on ettevõtte raamatupidamises kajastamata. Kinnistu edasi võõrandamine toimus väga lühikese aja jooksul. Kostjal III puudus tegelik tahe kinnistu omandamiseks, mistõttu tehing on TsÜS § 89 järgi näilik tehing. Kostja III ja IV vahel sõlmiti tegelikult varjatud tehing TsÜS § 89 lõike 3 tähenduses, selle järgi omandas kinnistu kostjalt II kostja IV. Kostja IV on kinnistu pahauskne omandaja, kuna korraldas oma esindaja R.V lähikondse kaasabil kinnistu omandamise kostja III poolt eesmärgiga saavutada omandamise heausksus. Kostja IV tütarettevõttes AS-is P töötab A. V poeg R.V. AS-il P on vaidlusaluses hoones kasiino. Kostja III ja kostja IV omasid ühise asjaajaja R.V kaudu informatsiooni ostetava kinnistu puudustest, s. o ehitises paikneva eluruumi olemasolust ja selle võimalikust erastamise kohustusest ning olid teadlikud kinnisturaamatu kande ebaõigsusest. Kinnistu ostjad ei käitunud tavapärase hoolsusega ja heas usus. Kostja IV esindaja on kinnistu ostu-müügilepingu punktis 1. 4. 2 kinnitanud, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise, mistõttu ostja pidi olema teadlik, et Viljandi mnt. 19 hoones elab alaliselt hageja. Kostja II hagi ei tunnistanud. Rapla Linnavalitsuse korraldusega nr 170 maa ostueesõigusega erastamisest on maa sihtotstarbeks märgitud ärimaa ning maa erastamine on toimunud seaduspäraselt. Kostjal ei olnud hageja ees viimase poolt kasutatava ruumi erastamise kohustust. Kostja II sõlmis kostjaga III Raplas X asuva kinnistu ostumüügi ja asjaõiguslepingu, mille eest kostja III tasus kostjale II ostusumma sularahas panka ja mis laekus ka kostja II arvedusarvele. Kostja I pidas hagi põhjendatuks. Hooneregistri andmetel asus hoones kaks eluruumi ja seepärast oli hoonealuse ja selle juurde kuuluva maa sihtotstarbe määramine 16.05.2000 Rapla Linnavalitsuse poolt 100% ulatuses ärimaaks ja kostjale II ostueesõigusega erastamine ebaõige. Kostjad III ja IV ei tunnistanud hagi. Kostja III omandas kinnistu kostjalt II ostumüügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel, tuginedes vaid kinnistusraamatu kandele. Registriosast ei nähtunud kolmandate isikute õigusi kinnistule. Lepingu punktides 1.

3(10)

4(10)

Kinnistu ostu-müügitehingu kajastamine kostja III majandusaasta aruandes ei oma asjaõiguse tekke seisukohalt tähtsust. Väljavõte kostja II pangakontost kinnitab, et kostja III on kinnistu eest kokkulepitud summa tasunud. Asjaolu, et kostjal III võis juba kinnistut ostes olla selle edasimüümise soov kostjale IV, ei tähenda kinnistu näilikku omandamist ja kostja II ning kostja III vahelist varjatud kokkulepet omandi ülemineku kohta kostjale IV. Kinnistu ostmisest eesmärgiga müüa see koheselt edasi ei saa järeldada tehingupoolte pahausksust. Tõendatud ei ole, et kostja II oleks kostjaga III ostu-müügilepingut ja asjaõiguslepingut sõlmides soovinud tegelikult kostja III poolt kinnistu heauskset omandamist. Hageja selle seisukoha vastu räägib asjaolu, et kostja III kanti kinnistu omanikuna registriossa 11.12.2001, lepingu kostjaga III sõlmis nimetatu aga kaks aastat hiljem. Kostja IV ei ole teinud kostjale II kinnistu eest ühtegi vastusooritust. Kinnistu edasimüük ei tõenda kostja III pahausksust selle omandamisel ega anna alust väita, et kostja III ja kostja IV esindaja pidid teadma kinnistusraamatu kande ebaõigsusest. Kostjate esindajatele ei saa tehingute tegemisel ette heita käibes vajaliku hoole puudumist. Ei ole alust kahelda, et kostja IV ja kostja III on omavahel seotud isikud: kostja IV tütarettevõttes AS P töötab kostja III juhatuse liikme A.V poeg R. V, kes võttis osa lepingu ettevalmistamisest kostjaga II. Tõendatud ei ole aga, nagu oleksid kostja III ja kostja IV esindajad pidanud teadma maa erastamise ostumüügilepingu seadusevastasusest, hageja õiguste rikkumisest kostja II poolt ja kinnistusraamatu kande ebaõigsusest, s. o sellest, et maa ei saanud olla täies ulatuses ärimaa ning kostja II kinnistu ainuomanik. Kostjal IV oli vaatamata seotusele kostjaga III täielik alus tugineda kinnistusraamatu kande õigsusele vastavalt AÕS § 56 lõikele 1 ja saada kande tegemisega kinnistu uueks omanikuks. Apellatsioonkaebuste nõue ja põhjendus M.A palub otsuse tühistada osas, millega tema hagi jäeti rahuldamata ning uue otsusega palub ta hagi rahuldada täies ulatuses. Kaebuse kohaselt on maakohus kaevatava otsuse tegemisel rikkunud protsessiõiguse norme ja kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme. Kohus on liiga kitsalt tõlgendanud AÕS § 56 lõiget 3 ning asunud seisukohale, et ostjate pahausksus oleks tõendatud vaid juhul, kui nad oleksid teadnud kostja II ja kostja I vahel sõlmitud erastamistehingu puudustest. Kohtupoolne kitsas tõlgendus välistaks vormis „pidi teadma kande ebaõigsusest“ AÕS § 56 lõike 3 kohaldamise, kuivõrd sellise täpsusega pahausksuse tõendamine oleks enamikel juhtudel tõendamiskohustusega isikule ülejõu käiv. Nimetatud norm annab võimaluse tõendada pahausksust ka kaudsete tõenditega ning loogiliste ja mõistuspäraste tuletuste abil. Mõiste „pidi teadma kande ebaõigsusest“ viitab sellele, et isikule, kellel lasub pahausksuse tõendamise kohustus, on antud võimalus tõendada pahausksust eelkõige tuletuslikult. Kohtu poolt AÕS § 56 lõikele 3 antud tõlgendus on vastuolus nimetatud sätte eesmärgiga. AÕS § 56 lõike 3 järgi isiku teadlikkuse tõendamiseks kinnistusraamatu kande ebaõigsusest piisab sellest, kui tõendada, et isik pidi mõistuspäraselt möönma müüja puuduvat või piiratud võõrandamisõigust ehk kinnistusraamatu kande ebaõigsust. Võõrandamisõiguse puudumise või piiratuse möönmisel pidid ostjad möönma ka kinnistusraamatu vastavate kannete, eelkõige omandikande, ebaõigust. Mõlemad kinnistu ostjad ostsid kinnistu, millel paiknevas hoones oli lukustatud ustega asustatud eluruum. Eluruumi välisuksel oli turvafirma kleebis kirjaga „valve all“ koos hageja kontaktidega. Hoone katusel paiknevad osaliselt naaberkrundile kulgevad

5(10)

silmatorkavad eriantennid. Ka viimased oleksid pidanud äratama tähelepanu ja tekitama ostjates küsimusi antennide kuuluvuse kohta. Kinnistu ostjate puhul on mõlemal juhul tegemist oma majandus- ja kutsetegevuses tegutsevate isikutega. Ettevõtjatelt eeldatakse müügilepingu sõlmimisel keskmisest suuremat hoolsust. Mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oleksid hoolsad kinnistu ostjad pidanud taotlema nii eluruumi kui kuuri ukse avamist ja võtmete üleandmist. Samuti oleksid ostjad piisava hoole ülesnäitamisel saanud kontakti hagejaga. Kinnistu ostmisel ei piisa üksnes kinnistusraamatu andmetega tutvumisest, vaid tuleb ostetava objektiga ka vahetult ja piisava hoolega tutvuda. Kinnistu ostjate pahausksusele viitab ka asjaolu, et kostja II müüs kinnistu kostjale III tunduvalt alla turuhinna. Müügilepingu punkti 2. 1 kohaselt oli müügihinnaks 550 000 krooni. Kinnistu turuhind oli tunduvalt suurem. Kinnistu koguväärtust arvestades on tegemist olulise hinnavahega. Samuti viitab kostjate pahausksusele kinnistu edasimüümine väga lühikese aja jooksul. Kohus rikkus TsMS §-i 92, jättes põhjendamatult rahuldamata hageja poolt 18.04.2005 toiminud kohtuistungil esitatud taotluse ekspertiisi määramiseks, mille eesmärgiks oleks tuvastada kinnistu turuväärtus kostjate II ja kostja III vahel sõlmitud müügitehingu päeva seisuga. Eksperdi arvamus omab antud asjas tähtsust, kuna kinnistu turuhinnast tunduvalt odavamalt võõrandamine kogumis muude faktidega oleks pidanud kostjas III tekitama põhjendatud kahtluse kostja II võõrandamisõiguses. Samuti jättis kohus istungil põhjendamatult vastu võtmata hageja poolt esitatud dokumentaalsed tõendid: hoone katuse fotod, millelt nähtuvad eripärased antennid, raadioamatööri tööloa ja kinnistu praeguse omaniku kostja IV elektronkirja väljatrüki, milles viimane soovib teada, kes lubas paigaldada hoone katusele „sideseadmeid“. Nimetatud tõendid tõendavad kinnistu ostjate pahausksust ja tuleb võtta asja materjalide juurde. Kostjad III ja IV on omavahel seotud. Seotust kahe äriühingu vahel on märgitud ka kohtuotsuses. Kostja III poolt kinnistu ostmiseks saadud vahendite kajastamine raamatupidamises on ebakorrektne. Kostja III 2003. a majandusaastaaruande lisas nr 3, mis puudutab lühiajalisi laenusid, toodud informatsioon on puudulik ja ei anna piisavat teavet bilansis toodud lühiajaliste laenude kohta summas 665 400 krooni.

Vastustajate seisukoht Eesti Vabariik (Rapla Maavalitsuse kaudu) leiab, et kohus on maa erastamise osas asunud õigele seisukohale ja kostja ei soovi selles osas vastuväiteid esitada. Rapla Tarbijate Ühistu vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kostja II ei ole seadust rikkunud, kuna maa erastamist korraldab maavanem. Kostja II möönab, et oli teadlik, et hageja kasutab X asuvat ruumi oma hobiga tegelemiseks. Kinnistut asus kostja võõrandama 2002. a alguses, kuid ostja leidus alles 2004. a alguses. Kinnistut puudutavad müügikuulutused olid väljas internetis. Kinnistu müügihinna 550 000 krooni kinnitas kostja II oma juhatuse otsusega. Kohtu poolt kinnistu turuhinna määramise ekspertiisi määramata jätmine on põhjendatud ja seaduslik. Hageja poolt täiendavate tõendite esitamine 18.04.2005 kohtuistungil oleks olnud vastuolus TsMS § 165 lõikega 1 ja kohtu korraldusega, kuna 10.12.2004 andis kohus hagejale tähtaja spetsialisti arvamuse esitamiseks ja 25.12.2005 määrati kohtuistung. Tõenditega, mida hageja esitada soovib, ei ole võimalik tõendada kostjate III ja IV pahausksust. AS * vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kohus on õigesti kohaldanud AÕS § 56 lõiget 3, märkides, et kinnistu omandajad ei teadnud ega pidanudki teadma hageja poolt esitatud erastamisavalduse olemasolust. VÕS § 104 lõike 4 kohaselt on raske

6(10)

hooletus käibes vajaliku hoole olulisel määral järgimata jätmine. Vastavalt AÕS § 56 lõikele 1 eeldatakse kinnistusraamatusse kantud andmete õigust. Kostja IV tutvus enne kinnistu omandamist kinnistusraamatu andmetega ja viis läbi ka kinnistu ülevaatuse. Lukustatud uks ja sellel asuv turvafirma kleebis ja hoone katusel asuvad eriantennid ei tõenda ruumi kasutamist eluruumina. Kinnistu heauskse omandamise küsimuse lahendamisel tuleks silmas pidada Riigikohtu otsuseid 3-2-1-128-03 ja 3-21-26-03. Kostja IV ostis kinnistu kostjalt III, kes ei ole erastamise kohustatud subjekt, mistõttu ei saanud ka tekkida kahtlust viimase õiguses kinnistu omandiõiguse üleandmisel. Pahausksus on võimalik üksnes seoses hageja erastamisavaldusega ja ei ole võimalik seega juhul, kui ka kostja oleks teadnud eluruumist ja selle kasutamisest üürilepingu alusel. Üürilepingu olemasolu ei tähenda, et müüjal ei ole õigust kinnistut müüa. Erastamisavalduse olemasolust ei teadnud kinnistu omandiõiguse üleandmise ajal ka kostja II, mistõttu ei saa eeldada, et kostjad III ja IV pidid avaldusest teadlikud olema või neil selles osas vastav kahtlus kerkima. Hageja peab tõendama kostja pahausksust kinnistusraamatu kande tegemise ajal (Riigikohtu otsus 3-2-1-19-04). Tõendatud ei ole, et kostjad III ja IV teadsid või pidid teadma kinnistusraamatu kande ebaõigsusest ajal, mil nad kinnistu omandasid. Hiljem teatavaks saanud asjaolud ei muuda omandajat pahauskseks AÕS § 56 lg. 3 mõttes. Võlaõigusseadusele viitamine ei ole asjakohane. Kinnistu edasivõõrandamine kõrgema hinnaga ei tähenda pahauskust kinnistu omandamisel. Ostu-müügitehingu kajastamine kostja III raamatupidamises ei seondu samuti pahausksusega. Hageja poolt apellatsioonkaebuses märgitud tõendid ei seondu kinnistu omandamise pahausksusega ja on asjakohatud ning esitati kohtule alles kohtuistungil, mis on vastuolus TsMS § 165 lõikega 1. OÜ R vaidleb kaebusele vastu ning ühineb kostja IV vastuse motiividega. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et Rapla Maakohtu 06.05.2005 otsus tuleb osaliselt tühistada ja teha asjas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus tõendite ebaõige hindamise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Otsus tuleb tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hagi kostjate II ja III vahel sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamises. Maakohus tuvastas kostjate I ja II vahelise maa erastamise müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse ning maakohtu otsust selles osas ei vaidlustatud. Hageja ei vaidlustanud Riigikohtus ringkonnakohtu otsust osas, milles leiti, et rahuldamata tuleb jätta hageja nõuded võlaõiguslike müügilepingute tühisuse tunnustamiseks. Seega ei ole nimetatud nõuded enam vaidluse all. Kuivõrd selle nõude rahuldamiseks oli tuvastatud asjaolu, et erastataval kinnistul asunud hoones Rapla alevis X olid kahel esimesel korrusel kontoriruumid ja katusekorrusel eluruumid – kahetoaline korter nr 1 pinnaga 42,5 m2 ja ühetoaline korter nr 2 pinnaga 30,6 m2, siis eluruumide temaatika enam käsitlemist ei vaja. Maakohus on ka õigesti asjas tuvastanud, et hageja ja kostja II vahel oli sõlmitud korteri nr 1 kasutamiseks suuline üürileping. Vaidlusalune korter on kantud ka vastavasse registrisse ja olnud kogu aeg hageja elukohaks. Selles osas nõustub kohtukolleegium täiesti maakohtu otsuse põhjendustega, kus leiti, et X korter nr 1 oli eluruumide erastamise objekt vastavalt eluruumide erastamise seadusele ja et hageja esitas 21.02.1995 kostjale II avalduse eluruumi erastamiseks. Vaidlus puudub ka

7(10)

selles, et kostja II ei ole hageja poolt esitatud avalduse suhtes otsust eluruumide erastamise kohustatud subjektina teinud. Kinnisomandi üleandmiseks on AÕS § 641 järgi vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Erinevalt vallasomandi üleandmisest (AÕS § 92 lg 1) ei ole kinnisomandi üleandmise eelduseks kinnisasja valduse üleandmine. Asjas on tuvastatud, et kostjate I ja II vaheline asjaõigusleping maa omandamiseks oli tühine. Seega ei saanud kostja II kinnisasja omanikuks ja kinnistusraamatu kanne tema omanikuks olemise kohta oli AÕS § 65 lg 1 mõttes ebaõige. Kuna kostja II ei olnud kinnisasja omanik, ei saanud ta anda omandiõigust kinnisasjale asjaõiguslepinguga üle kostjale III, st ta ei saanud kinnisasja kehtivalt käsutada. Ainuüksi asjaolu, et käsutustehingud sõlmiti asja suhtes, mis seaduse järgi tuli erastada, ei muuda neid tehinguid tühiseks ning kohaldada saab kinnisasja heauskse omandamise sätteid. Riigikohus on 28. novembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr33-2-1-95-01 leidnud, et seadusvastasuse tõttu on kokkulepe, millega eluruumide erastamise kohustatud subjekt annab erastatava eluruumi omandiõiguse üle isikule, kes ei ole erastamise õigustatud subjekt, tühine ning asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei saa neil juhtudel toimuda heauskset omandamist. Samuti leiti viidatud lahendis, et asjaõiguslepingu kehtivus ei sõltu asja omandada sooviva isiku pahausksusest. Seega on seadusega vastuolu tõttu tühine asjaõigusleping, mille sõlmis eluruumi erastamise kohustatud subjekt üürniku erastamisõigust rikkudes. Oluline ei ole, et korteri erastamise kohustatud subjekt on omandanud vahepeal ka maa ja see on kinnistatud. Maakohus leidis õigesti, et kostja II oli eluruumi erastamise kohustatud subjektiks. Seega on kinnisasja üleandmise asjaõigusleping kostjate II ja III vahel tühine seadusvastasuse tõttu ja kostja III ei saanud kinnisasja heauskselt omandada. Kuna asjas leidis tuvastamist, et asjaõigusleping kostjate II ja III vahel on tühine, tuleb järgnevalt hinnata, kas hageja on tõendanud kostja IV pahausksuse kinnisasja omandamisel, sest tuvastatud asjaoludel võis kinnisasja heauskselt omandada kostja IV. Maakohtu otsuse vaidlustamata osa järgi tulenes kostja II omanikukande ebaõigsus sellest, et kostja II ei saanud kinnisasja omanikuks kostjate I ja II sõlmitud maa omandamise asjaõiguslepingu seadusvastasuse ja tühisuse tõttu. Kui asjaõigusleping kostjate II ja III vahel on tühine, peaks hageja seega tõendama, et kostja IV lepingu olulisest seadusevastasusest ja tühisusest teadis või pidi seda teadma. Selleks peaks hageja tõendama vähemalt seda, et kostja IV teadis või pidi teadma, et ärimaana erastatud maal asuvas hoones asub eluruum, mida (suulise lepingu alusel) kasutaval hagejal oli seadusjärgne õigus erastada ja üürnikule seda õigust ei tagatud (mh et hageja oli esitanud avalduse korteri erastamiseks). Sarnaselt on Riigikohus käsitlenud tagastatud maa kinnistamisel selle omandaja teadlikkust maal asuva hoone omaniku erastamisõigusest (vt Riigikohtu 14. aprilli 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-26-03). Hageja on eespoolnimetatud käsutustehinguid pidanud näilisteks. TsÜS § 89 lg. 1 kohaselt on näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Hageja väitel seisneb käsutustehingute näilikkus selles, et käsutustehingute pooled ei soovinud omandi üleminekut kostjale III, vaid kostjale IV. Kohtukolleegium leiab, et niisuguse väite põhjendamiseks pidi hageja tuginema sellele, et kostja II, kostja III ja kostja IV leppisid kolmekesi omavahel kokku, et mõlema eespoolnimetatud käsutustehingu poolte vastastikused tahteavaldused ei too kaasa õiguslikke tagajärgi, niisuguse kokkuleppe sõlmimist ei ole aga hageja väitnud,

8(10)

rääkimata sellega seotud faktiliste asjaolude esiletoomisest. Hageja on tehingute näilikkust põhjendanud järgmiste väidetega: kostja III kanti äriregistrisse 3. märtsil 2003. a.; nimetatul ei olnud majandustegevust ning tema ainuosanikuks ja juhatuse liikmeks oli A.V, kes on ka kostja IV töötaja ja esindaja ning kinnistu ostu korraldanud R.V ema; kostja III ei tasunud Rapla TÜ-le lepingujärgset summat ning kinnistu omandamise tehing on raamatupidamises kajastamata; kinnistu edasi võõrandamine toimus lühikese aja jooksul. Kohtukolleegium leiab, et kirjeldatud asjaolud iseenesest ei anna alust pidada hageja poolt vaidlustatud käsutustehinguid näilikeks. Ka maakohus leidis oma otsuses, et vaidlusaluseid tehinguid ei ole alust pidada näilikeks, märkides muuhulgas, et kostja III on kostjale II kinnistu eest tasunud, et tehingu kajastamisel majandusaasta aruandes ei ole tähtsust ning et isegi juhul, kui kostja III oleks kinnistut ostes olnud soov see edasi müüa, ei tähendaks see veel varjatud kokkulepet omandi ülemineku kohta kostjale IV, apellatsioonkaebusest ei nähtu aga, miks apellant nende järeldustega ei nõustu. Maakohus leidis otsuses ka, et kostjate poolt näilike ja varjatud tehingu sõlmimist ei ole hageja tõendanud, kaebusest ei nähtu aga, miks apellant selle järeldusega ei nõustu. Nimetatuga nõustus ka Riigikohus oma lahendis märkides, et tõendatud ei ole kostjate II ja III vahelise asjaõiguslepingu näilikkus. Kolleegium lisas veel, et kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saagi olla reeglina näilik, küll saab kõne alla tulla kohustuslepingu näilikkus. Ka leidis Riigikohus, et kuna hageja on ise menetluses käsitlenud kostjaid III ja IV seotud isikuina ja n-ö kandnud ühe teadmise üle teisele, tuleb kontrollida kostja IV heausksust menetluses varem esitatud hageja väidete ja tõendite alusel. Maakohus on otsuses leidnud, et sellest, et kostja III esindaja A.V ja tema samas majas töötav poeg R.V teadsid, et majas asub korter, mis on hageja alaline elukoht, ei saa veel järeldada, et nad teadsid või pidid teadma korterist kui erastamise objektist ja hageja erastamisõiguse rikkumisest kostja II poolt, aga samuti sellest, et kostja II on kantud kinnistusraamatusse tühise asjaõiguslepingu alusel. Kohtukolleegium nõustub maakohtu järeldustega. Hagiavaldusest ei nähtu, et hageja oleks kostja IV pahausksust kinnistu omandamisel põhjendanud veel muude asjaoludega, mida kohus ei ole otsuses käsitlenud, ka ei ole apellant väitnud, nagu oleks maakohus tema poolt selle kohta esiletoodud asjaoludele jätnud hinnangu andmata. Apellatsioonkaebuses esmakordselt esitatud kostja pahausksust põhjendavatele väidetele ei pea kolleegium võimalikuks vastata tulenevalt TsMS (kuni 01.01.2006 kehtiv red) § 319 lõikest 2, mille kohaselt apellatsioonkaebuses ei ole hagejal õigust muuta hagi alust ega eset, samuti esitada nõuet, mida esimese astme kohtus ei esitatud. Faktilised asjaolud, millega põhjendatakse kostja pahausksust, on hagi aluseks olevad asjaolud, mida hageja ei saa esmakordselt esile tuua apellatsioonimenetluses. Apellatsioonkaebuses sisalduvad viited VÕS § 219 lõikele 1 ja § 217 lg. 2 punktile 4 ei ole asjakohased. Samuti pole võimalik arvestada uute asjaoludega, mis sisalduvad kohtuistungil esitatud kohtukõne teesides. TsÜS § 139 kohaselt, kui seadus seob õiguslikud tagajärjed heausksusega, tuleb selle olemasolu eeldada, kui seadusest ei tulene teisiti. Hageja ei ole asjas tõendanud, et R.V teadis, et hageja on esitanud kostjale II eluruumi erastamise avalduse, et see on jäetud kostja II poolt lahendamata ja seetõttu olid tehingud kostja I ja II ja II ja III vahel tühised. Hageja paljasõnalise arvamuse kohaselt pidi vaid R.V neid asjaolusid teadma. R.Vt ei ole asjas tunnistajana üle kuulatud. Kostjate III ja IV seletuste kohaselt ei ole R.V olnud nende töötaja, seda enam juhatuse liige. Toimikus esitatud materjalide kohaselt on R.V kostja IV tütarettevõtte P AS töötaja ja tema töökoht asub hoopis Tallinnas. Ka ainuüksi sellest, et R.V on kostja III juhatuse liikme A.V poeg ja

9(10)

töötab kostja IV tütarettevõttes, ei saa järeldada, et kostja III ja kostja IV on omavahel seotud isikud. Asjas pole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et R.V tegutses kostja IV juhatuse heaks ja viimaselt vastavaid volitusi omades ja et kostja IV juhatus oli teadlik tehingu õigusvastasusest. Seega isegi, kui R.V oleks olnud teadlik kõigist tehinguga seotud asjaoludest, ei ole tema teadmine antud juhul automaatselt ülekantav kostja IV teadmiseks. Kohtukolleegium ei nõustu ülaltoodu alusel selles osas maakohtu järeldusega, mille kohaselt on kostja III ja kostja IV omavahel seotud isikud R.V kaudu. Kostja IV eitab, et tal olnuks teada müüdaval kinnistul lasuvad käsutamispiirangud. Teistsuguseid tõendeid asjas esitatud ei ole. Kostja IV kohtukulu osas ei pea kolleegium vajalikuks maakohtu otsust muuta. TsMS § 61 lg. 1 p. 2 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsministri kehtestatud suuruse. Sellest ei tulene, nagu oleks poolel, kelle kasuks otsus tehti, asja sisust olenemata õigus saada õigusabikulu hüvitist vastaspoolelt tema poolt tegelikult kantud ulatuses kuni justiitsministri kehtestatud määrani. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et asja mahtu ja keerukust, aga ka kestust arvestades saab kostja IV poolt esimese astme kohtu menetluses kantud vajalikuks õigusabikuluks lugeda 17.577, 50 krooni. Seega tuleb maakohtu otsus selles osas tühistada ning teha uus otsus ja kostja IV vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Ülaltoodu alusel tuleb hageja apellatsioonkaebus samuti rahuldada osaliselt. Kuna nii apellatsioonkaebus kui ka vastuapellatsioonkaebus kuuluvad rahuldamisele osaliselt, siis tuleb kohtukulud jätta TsMS § 60 lg 1 ja 8 alusel poolte kanda.

G. Kivinurm

R. Allikvere

U. Reinola

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.