14. september 2006.a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-05-687 (endine nr 2-1778/05)
Tsiviilasi
LV hagi RM vastu hüpoteegikande kustutamiseks
Menetlusosalised ja nende
-
hageja: LV
esindajad
-
kostja: RM
Kohtuistungi toimumise aeg
25. august 2006.a
Kohtuistungil osalenud
-
hageja: LV
isikud
-
kostja: RM
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada LV hagi RM vastu hüpoteegikande kustutamiseks.
2.Kustutada LV omandis oleva Harju Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud kinnistu, asukohaga , registriosa number (vana registriosa nr ), neljandasse ( .) jakku esimesele ( ) järjekohale kantud hüpoteek summas kolmsada kakskümmend tuhat (320 000) krooni RM kasuks ning igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele. Menetluskulude jaotus
1.Mõista kostjalt RM hageja LV kasuks menetluskuluna välja hagiavalduselt tasutud riigilõiv summas 60 (kuuskümmend) krooni.
2.Välja mõista kostjalt RM menetluskulu 144 (ükssada nelikümmend neli) krooni riigituludesse postikulude katteks. Menetluskulu tuleb tasuda
arvelduskontole
number või arvelduskontole number , mõlemal viitenumber , maksekorralduse selgitusse tuleb märkida: “Harju Maakohus, kohtuotsus nr , menetluskulu”.
Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada käesoleva kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 14. septembril 2006.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1..a (postitamise kuupäev) esitatud hagiavaldusest ja .a hagiavalduse täpsustusest tulenevalt sõlmis hageja kostjaga .a laenulepingu 320000 krooni suurusele summale korteriomandi ostmiseks aadressil . Samal päeval ( .a) sõlmis hageja nimetatud korteriomandi ostuks müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja vastavad asjaõiguselepingud. Oma endise korteri aadressil , on hageja kostja vahendusel võõrandnud .a. .a sõlmitud laenulepingu alusel saadud laenusumma (320000 krooni) on hageja kostjale tagastanud .a.
2.Hageja leiab, et seoses laenu tagastamisega kostjale on ära langenud laenu tagamise vajadus Tallinnas aadressil asuvale korteriomandile seatud hüpoteegiga. Hageja mitmekordsetele taotlustele vaatamata keeldub kostja hüpoteegi kustutamisest. Hageja palub kustutada hüpoteek korteriomandilt aadressil , registriosa nr katastritunnus .
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kirjalikes vastustes hagiavaldusele kostja hagi ei tunnista.
3.Kostja möönab, et .a sõlmitud laenulepingu alusel saadud laenusumma on hageja kostjale tagastanud. Samas on poolte vahel .a sõlmitud käsirahaleping (edaspidi käsirahaleping), millega hageja kohustus müüma kostjale korteri aadressil , hinnaga 500000 krooni. Lepingu alusel sai hageja kostjalt algselt 15000 krooni ettemaksuna ning hiljem täiendavalt veel 5000 krooni ja 4000 krooni. Kõik nimetatud summad oli pooltel kavatsus tasaarvestada - asuva korteri müügihinnaga. Hageja on nimetatud korteri müümisest kostjale aga keeldunud ning võõrandanud selle kolmandale isikule. Ettemaksuna saadud summadest on hagejal kostjale tagastamata 19000 krooni. Samuti on kostja hageja eest tasunud asuva korteriomandi omandi ülekandmise ja hüpoteegi kinnistamise riigilõivu (1440 krooni) ning notaritasud (2710,50 krooni). Need summad on hageja tagasi maksnud ainult osaliselt.
MENETLUSE KÄIK
4.Menetluse käigus on kostja vaielnud vastu hageja väitele, et tema vahendas , asuva korteri müüki. Kostja väidete kohaselt soovis ta korterit ise osta. Kuna hageja ei ole täitnud käsirahalepingu esemeks olevat põhikohustust (müüa korter kostjale), kuulub ettemaksuna saadud summa lepingu punkti 5.1 alusel kostjale tagastamisele.
5.Hageja ei ole vaidlustanud kostja väidet, et tal on käsirahalepingu alusel ettemaksuna saadud summadest kostjale tagastamata 19000 krooni. Nimetatud summast on hageja kostjale menetluse käigus ka 4000 krooni tagastanud (vt toimik, lk 84). Samuti on hageja .a tasunud kostjale korteriomandi omandi ülekandmise ja hüpoteegi kinnistamise riigilõivu ning notaritasud täies ulatuses (vt toimik, lk 84). Eelistungil .a kinnitas kostja, et tema ainus nõue hageja vastu (summas 15000 krooni) tuleneb .a sõlmitud käsirahalepingust (vt toimik, lk 85). Hageja leiab, et käsirahalepingut on rikkunud kostja, mistõttu ei ole tal lepingu punktist 5.2 tulenevalt õigust nõuda hagejalt käsiraha (ettemaksu) tagastamist.
6.Kohtuistungil jäi hageja kirjalikus hagiavalduses ning selle täpsustuses esitatud väidete ja nõuete juurde ning palus hagi rahuldada. Kostja vaidles hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
8.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et R.P ́i (kui müüja) ja hageja (kui ostja) ning kostja (kui hüpoteegipidaja) vahel on .a sõlmitud korteriomandi müügileping, hüpoteegi seadmise leping ja vastavad asjaõiguslepingud (notari ametitoimingute raamatu registri number vt toimik, lk 10- ; edaspidi .a leping). Lepingu esemeks on korteriomand koos selle reaalosaks oleva elamus asuva korteriga nr . Lepingu eseme müügihinnaks on lepingust nähtuvalt 320000 krooni. Lepingu punkti 5 kohaselt on müüja, ostja ja hüpoteegipidaja kokku leppinud, et ostja seab hüpoteegipidaja kasuks lepingu esemeks olevale korteriomandile, kinnistusraamatu esimesele järjekohale, ilma kõrvalnõueteta ja hüpoteegiintressita hüpoteegi hüpoteegisummaga 320000 krooni ning igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõuete rahuldamiseks. Hüpoteegiga on tagatud kõik hüpoteegipidaja (kostja) nõuded ostja (hageja) vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja ostja vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest (lepingu punkt 5.2.1). Samuti on hüpoteegiga tagatud kõik nõuded kolmanda isiku vastu, mis tulenevad hüpoteegipidaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest, millele on alla kirjutanud ka ostja ning mis sisaldavad ostja ja hüpoteegipidaja kokkulepet, et nimetatud võlaõiguslikust lepingust tulenevad hüpoteegipidaja nõuded on hüpoteegiga tagatud (lepingu punkt 5.2.2). Hüpoteegiga on lepingu punkti 5.3 kohaselt tagatud samuti lepingu punktis 5.2 nimetatud nõuete sissenõudmisest, hüpoteegi sissekandmisest ning omanikule tagasiloovutamisest tulenevad kulutused, notaritasu ja kinnistamislõiv ning lepingust tulenevad hüpoteegipidaja nõuded. Vastavalt lepingu punktile 7.2 on müüja, ostja ja hüpoteegipidaja hüpoteegi seadmises kokku leppinud. Müüja ja ostja lubavad ning hüpoteegipidaja avaldab soovi kanda Tallinna Linnakohtu Kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr neljandasse jakku esimesele järjekohale hüpoteek RMkasuks hüpoteegisummaga 320000 krooni ning igakordse omaniku kohustus alluda kohesele sundtäitmisele. Vastavad kinnistusraamatu kanded on tehtud .a.
9.Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et .a sõlmitud käsirahalepingu alusel ettemaksuna saadud summadest on hageja poolt käesolevaks ajaks kostjale tagastamata 15000 krooni ning muid rahaliselt hinnatavaid kohustusi kostjal hageja vastu ei ole.
10.Hageja on käesoleva ajani korteriomandi asukohaga omanik (Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr , vana registriosa nr 54089) ning registriosa neljandasse jakku on sisse kantud hüpoteek summas kolmsada kakskümmend tuhat krooni RM kasuks ning igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele.
11.Pooltel on õiguslik vaidlus küsimuses, kas kostja on õigustatud nõudma hagejalt käsirahalepingu alusel tasutud 15000 krooni tagastamist ning kas sellest tulenevalt eksisteerib või puudub hagejal õigus nõuda kostja kasuks seatud hüpoteegi kustutamist talle kuuluvalt korteriomandilt.
12.Tulenevalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg-s 1 sätestatust hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, mis õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
13.Hüpoteegi seadmise ajal kehtinud asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 redaktsioon nägi ette, et kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist. 1. juulist 2003.a jõustunud AÕS § 349 lg 1 redaktsiooni täienduse kohaselt võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Kinnistusraamatu kanne tehakse, sealhulgas muudetakse või kustutatakse, vastavalt AÕS § 621 lg-le 1 kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavaldus on ühepoolne avaldus, milles on väljendatud soov teha kanne kinnistusraamatusse. Kinnistamisavaldus võib sisalduda ka asjaõiguslepingus. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Vastavalt KRS § 341 lg 2 p-le 2 tuleb asjaõiguse kustutamisel puudutatud isikuks lugeda kustutatava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele. Sisuliselt sama nõue tuleneb ka AÕS §-st 642. Vastavalt AÕS § 621 lg-le 2 tehakse jõustunud kohtuotsuse või- määruse alusel kinnistusraamatu kanne jõustunud kohtulahendi ärakirja alusel. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-st 5 tuleneb, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Samuti tuleneb alates 1. jaanuarist 2006.a kehtiva TsMS §-st 594, et kui kande tegemiseks on vaja mitme isiku avaldust või nõusolekut, asendab seda vähemalt ühe isiku avalduse või nõusoleku olemasolu korral ka jõustunud või viivitamatule täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud teiste isikute kohustus kande tegemisele kaasa aidata või õigussuhe, millest tulenevalt tuleb kanne teha.
14.Käesoleval juhul on hagejale kuuluvat korteriomandit aadressil , Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr koormatud hüpoteegiga ülalmainitud .a lepingu alusel. Käesolevas tsiviilasjas vaidlevad pooled .a lepingu punkti 5.2.1 sisu üle, mille kohaselt on hüpoteegiga tagatud kõik kostja nõuded hageja vastu, mis tulenevad nende vahel sõlmitud ja tulevikus sõlmitavatest võlaõiguslikest lepingutest. Vastavalt lepingu punktile 5.3 on hüpoteegiga tagatud ka lepingu punktis 5.2 nimetatud nõuete sissenõudmisest, hüpoteegi sissekandmisest ning omanikule tagasiloovutamisest tulenevad kulutused, notaritasu ja kinnistamislõiv ning lepingust tulenevad hüpoteegipidaja nõuded. Samas on hageja punktis 5.3 loetletud nõuded vaidlustamata asjaolude kohaselt rahuldanud. Lepingu punktile 5.2.2 ei ole pooled tuginenud.
15.Kostja hinnangul on tal õigus keelduda nõusoleku andmisest hüpoteegi kustutamiseks, kuna tal on hageja vastu .a sõlmitud käsirahalepingust tulenev nõue summas 15000 krooni. Kohus leiab, et kostja võimalik nõue ei ole käsitletav võlaõiguslikest lepingutest tuleneva nõudena 5. märtsi 2003.a lepingu punktiga 5.2.1 tähenduses. Käsirahalepingu punktis 2.1 kohustub müüja (hageja) müüma lepingu esemeks oleva objekti ( asuva korteri) ostjale (kostjale) hinnaga 500000 krooni. Punktis 2.2 kohustus kostja lepingu esemeks oleva objekti ostmiseks. Vastavalt käsirahalepingu punktile 2.3 tasus kostja hagejale lepingu esemeks oleva objekti ostumüügilepingu sõlmimise ja täitmise tagamiseks käsiraha 15000 krooni. Käsirahalepingu punkt 5.1 paneb müüjale (hagejale) lepingu tingimuste täitmata jätmise korral kohustuse maksta ostjale (kostjale) käsiraha kahekordse summa ning hüvitama kõik kulutused, mis ostja on teinud seoses sama lepingu täitmisega.
16.Kohtu hinnangul on .a sõlmitud käsirahalepingu näol tegemist vorminõude rikkumise tõttu tühise tehinguga. Arvestades eelkõige käsirahalepingu punktides 2.1 ja 2.2 sisalduvaid kohustusi on kohtu hinnangul tegemist asuva korteri müügi eellepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 tähenduses. VÕS § 33 lg-st 2 tuleneb, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud
vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Käsirahalepingu sõlmimise ajal kehtinud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 13 lg 6 redaktsiooni kohaselt pidi ehitise või selle osa võõrandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Seadus ei täpsustanud, kas võõrandamistehingu all peetakse silmas võlaõiguslikku või asjaõiguslikku lepingut või mõlemat. Kohtu hinnangul laieneb notariaalse tõestamise nõue ka müügilepingule, kuna vorminõude eesmärgiks tuleb muu hulgas kindlasti lugeda tehingupoolte kaitset läbimõtlematu tegevuse eest ehitise kui väärtusliku vallasasja võõrandamisel – notariaalse tõestamise hoiatusfunktsioon. Samale seisukohale on asunud Riigikohtu tsiviilkolleegium 10. novembri 2003.a otsuses kohtuasjas nr 3-2-1-127-03.
17.Tulenevalt eeltoodust kehtis poolte vahel sõlmitud käsirahalepingu kui korteri müügi eellepingu suhtes notariaalse tõestamise nõue. Sama vorminõue kehtinuks tulenevalt AÕS § 119 lg-st 1 ka kinnistatud korteriomandi müügi eellepingu puhul. Käsirahaleping on aga sõlmitud lihtkirjalikus vormis. Vastavalt TsÜS § 83 lg-le 1 on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Arvestades ülalkäsitletud notariaalse tõestamise hoiatusfunktsiooni on kohtu hinnangul kõnealuse vorminõude eesmärgiks tuua kaasa vorminõuet rikkuvate tehingute tühisus. Kooskõlas TsÜS § 84 lg-ga 1 ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega ei tulene hagejale ega kostjale 13. detsembril 2002.a sõlmitud käsirahalepingust kui tühisest tehingust lepingulisi õigusi ega kohustusi. Käsirahalepingu alusel saadut on pooltel õigus tagasi nõuda alusetu rikastumise sätete alusel (VÕS 52. peatükk).
18.Vastuseks hageja väitele , asuva korteri müügi vahendamise kohta kostja poolt märgib kohus, et sellekohane väide on tõendamata ning ei omaks asja lahendamise seisukohast ka õiguslikku tähendust.
19.Võttes aluseks eeltoodu, leiab kohus, et kostjal ei ole õigust keelduda nõusoleku andmisest hüpoteegikande kustutamiseks ning tal lasus kohustus kustutamiskande tegemisele kaasa aidata. Hageja on hüpoteegiga tagatud nõuded rahuldanud ning .a sõlmitud käsirahalepingu alusel kostjal lepingust tulenevat nõuet tekkinud ei ole. Juhindudes TsÜS § 68 lg-st 1, AÕS § 349 lg-st 1 ja §-st 642 , rahuldab kohus hagi. Kohus selgitab hagejale, et KRS § 35 lg 1 p 3 nõuab ka kohtuotsuse alusel kinnistamisel kinnistamisavalduse esitamist.
20.Kooskõlas .a jõustunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 kohaldatakse enne selle seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni .a kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuni .a kehtinud TsMS § 60 lg 1 sätestas, et kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Õigusabikulude väljamõistmisel tuleb arvestada sama seaduse § 61 lg 1 p-s 1 nimetatud piirmääraga. Käesolevas asjas on hageja palunud kostjalt välja mõista menetluskulud (kohtukulud), mis koosnevad hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõivust sumas 60 krooni (vt toimik, lk 6). Nimetatud summa kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Lisaks on hageja tasunud 200 krooni kohtuteate avaldamise eest väljaandes Ametlikud Teadaanded (vt toimik, lk 43). Kohtukutset väljaandes Ametlikud Teadaanded avaldatud ei ole ning hagejal on õigus taotleda kohtult tasutud summa (200 krooni) tagastamist. Kostjalt kuulub kuni 31. detsembrini 2005.a kehtinud TsMS § 52 p-st 5 ja § 54 lg-st 4 juhindudes asja läbivaatamiskuluna riigituludesse väljamõistmisele postikulu 144 krooni.
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
Ärakiri õige. Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.