2-04-2140/6 - Muud - Muud hagiasjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

8.mail 2004. a. Kostja pöördus hageja poole 11. augustil 2004. a. palvega teavitada end üüri tasumata jätmise põhjustest, kuid ei saanud vastust. Alates 2004. a. maist ei ole hageja tasunud üürileandja poolt määratud üüri ega ka üüri suuruses 15 krooni ruutmeetri eest, mida hageja enda suhtes pidas kehtivaks. Samuti on tasumata sama perioodi kõrvalkulud. Tulenevalt kasvavast üürivõlast esitas kostja 3. detsembril 2004. a. hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse ning jääb selles toodud faktide ja asjaolude juurde. Üürilepingu ülesütlemine on kehtiv võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg. 1 kohaselt. Esimese astme kohtu otsus Tallinna Linnakohus jättis 16. detsembri 2005. a. otsusega hagi rahuldamata. Hageja oli üürnik, kes õigusjärgsele omanikule A.J.le omandi tagastamise ajal elas koos perega UT19 korteris 17. 17. septembril 1997. a. sõlmisid kinnistu omanik ja hageja üürilepingu U-T19 korteri 4 kasutamiseks. Omandireformi käigus tagastatud elamutes elavatele sundüürnikele on õiguslikud garantiid sätestatud ORAS § 121 lõikes 11, mille kohaselt nimetatud paragrahvi sätted laienevad üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Kuna hageja üürisuhe selle eluruumi suhtes, milles ta elas elamu tagastamise hetkel, on lõppenud, ei laiene temale ORAS §-s 121 toodud õiguslikud garantiid. Kui isikul on korteri kasutusõigus lõppenud, siis ei ole tal selle korteri suhtes mingeid sundüürniku õigusi. Ka asjaolu, et hageja koos perega on Tallinna Kesklinna Valitsuse korterikomisjoni ettepanekul võetud arvele eluruumi üürimist taotlejana, ei muuda hagejat veel isikuks, kellele laienevad ORAS § 12 1 sätted. Hageja ei ole tasunud üüri üürileandja poolt nõutud määras. Pidades end sundüürnikuks, on hageja tasunud üüri alguses 8 krooni, alates 15. märtsist 2001. a. aga 15 krooni ruutmeetri eest. Seega on Tallinna Üürikomisjoni 24. mai 2004. a. otsus vastavuses asja tehioludega ning põhineb kehtival seadusandlusel. Seisuga 21. november 2005. a. on hageja kommunaalkulude põhivõlg 82.965, 44 krooni ja viiviste võlgnevus 26.272, 56 krooni.

likvideerima, arvestusega 15 krooni ruutmeetri eest, ja käesolevaks ajaks võlgnevust üürileandja ees ei ole. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Apellant on keeldunud läbirääkimistest üüri suuruse üle ja üürilepingu ülesütlemisele eelnenud poole aasta jooksul ei tasunud üürileandjale üüri ega kõrvalkulusid. Seega oli vastustajal õigus üürileping VÕS § 316 lg. 1 alusel üles öelda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus ei anna alust tühistada linnakohtu otsust osas, millega jäeti hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks rahuldamata. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg. 1 punktile 1 tuleb otsus selles osas jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ülejäänud osas tuleb otsus kooskõlas TsMS § 657 lg. 1 punktiga 3 tühistada, tsiviilasi aga saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Vaidlust ei ole selle üle, et alates 2004. a. maist kuni detsembrini, mil kostja tegi hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse, hageja üüri ega kommunaalteenuste tasu kostjale ei maksnud. Et ta sel ajavahemikul korteri kasutamise eest üldse ei maksnud, kinnitas hageja ka apellatsioonikohtu istungil. Apellatsioonkaebuses märkis hageja, et hakkas võlga kostjale tasuma 2005. a. veebruarist, seega pärast üürilepingu ülesütlemise avalduse saamist. Nii oli aga hageja kui üürnik üürilepingu ülesütlemise avalduse tegemise ajal olnud viivituses rohkem kui kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude maksmisega, võlgnetava üüri summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summat ja võlgnetavate kõrvalkulude summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summat ning hageja ei olnud oma kohustusi enne ülesütlemist täitnud. Seega esinesid kõik VÕS § 316 lg. 1 punktides 1 – 3 sätestatud alused üürileandja poolt üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ja ei esinenud sama paragrahvi lg. 2 lauses 1 märgitud alust, mis üürileandja ülesütlemise õiguse oleks välistanud. VÕS § 196 lõikes 2 sätestatud täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks andis kostja hagejale 11. augusti 2004. a. kirjaga (tl. 77 ja 79), hageja aga kostja kirjale ei vastanud. Kuna hageja ajavahemikul 2004. a. maist kuni detsembrini üüri ja kommunaalteenuste tasu üldse ei maksnud, siis ei ole üürilepingu erakorraliste ülesütlemise aluste olemasolu tuvastamiseks oluline tuvastada, kui suur oli üüri- ja kommunaalteenuste tasu võla arvuline suurus. Hageja ei ole üürilepingu ülesütlemise vaidlustamisel tuginenud selle vastuolule hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg. 1). Apellant ei ole esile toonud asjaolusid, mis võimaldaksid väita, et üürileandja ei ole järginud eluruumi üürilepingu ülesütlemise vormi kohta seaduses sätestatut. Nii on apellant väitnud, et kuna avalduses märgitud üürivõla suurus ei ole õige, siis ei vasta avaldus VÕS § 325 lg. 2 punktile 3. Kolleegium apellandiga ei nõustu. Osundatud punkti kohaselt peab üürilepingu ülesütlemise avaldus sisaldama ülesütlemise alust. Vaidlusaluses ülesütlemisavalduses (tl. 68) märkis kostja, et ütleb lepingu üles VÕS § 316 lg. 1 punktides 1 – 3 märgitud alustel, kirjeldades ka nende aluste sisu ja märkides, et hageja on tasunud üüri ebaregulaarselt ja mitte täielikult ning et viimati on hageja üüri tasunud 8. mail 2004. a. Seega on kostja üürilepingu ülesütlemise aluseid piisava põhjalikkusega kirjeldanud. Kuna seaduse kohaselt ei ole nõutud, et ülesütlemisavalduses sisalduks üürivõla suurus, siis ei saaks sellest tulenevalt pidada ülesütlemisavaldust vorminõuete rikkumise tõttu tühiseks isegi juhul, kui avalduses märgitud võlgnevuse suurus oleks ebatäpne. Seega on linnakohtu otsus õige osas, millega jäeti rahuldamata hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tunnustamiseks.

Linnakohtu otsus ei ole õige osas, millega jäeti rahuldamata hagi 55.927, 58 krooni suuruse üürivõla ja 17.071, 95 krooni suuruse viivise nõude alusetuks tunnistamiseks, kuna selle tegemisel on kohus olulisel määral rikkunud menetlusõiguse norme. Selle hageja poolt esitatud tuvastusnõude eesmärgiks oli kindlaks teha, et hagejal ei ole kostja ees üürikomisjoni otsusega väljamõistetud võlga; pooled vaidlevad üürimäära, sellest tuleneva üüri ning üürivõla suuruse üle. Üürikomisjoni otsuse jõustumise takistamiseks oli hageja sunnitud esitama vastava tuvastusnõude. Jättes hagi rahuldamata, kinnitas linnakohus sisuliselt hagejal kohtuotsuse resolutsioonis märgitud suurusega üürivõla olemasolu. Samas ei ole kohus oma otsust selles osas sisuliselt põhjendanud. Oma hagi põhjendamiseks tõi hageja esile, et ta on tasunud üüri vastavalt kohaliku omavalitsuse volikogu kehtestatud piirmäärale, mida tema suhtes tuli kohaldada. Osundatud nõude osas tuvastas linnakohus otsuses üksnes, et algul tasus hageja üüri 8 krooni ruutmeetri eest ning alates 15. märtsist 2001. a. tasus ta 15 krooni ruutmeetri eest, mingeid muid faktilisi asjaolusid kohus aga ei tuvastanud. Otsusest ei nähtu, millistest faktilistest asjaoludest on kohus teinud järelduse, et kostjal on hagiavalduses märgitud suurusega üüri, kommunaalteenuste tasu ja viiviste võlg. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud niisuguseks järelduseks alust ei anna. Kuna pooled vaidlesid üürivõla suuruse üle tulenevalt üürimääradest, ei saanud kohus hagi lahendada, tuvastamata vaidlusalust ajavahemikku, üüri määrasid sel ajavahemikul, sellest tulenevat üüri suurust ja kostja poolt selle tasumise asjaolusid, aga samuti hindamata, kas kostja oli üürimäära kehtestanud kooskõlas seadusega. Otsusest ei nähtu ka asjas oluliste asjaolude tuvastamise võimatus. Otsuses on kohus märkinud üksnes, et üürikomisjoni otsus vaidluse kohta on vastavuses asja tehioludega ning põhineb kehtival seadusandlusel, samas ei võimalda otsus mõista, millistest üürikomisjoni poolt tuvastatud faktilistest asjaoludest kohus vaidluse lahendamisel lähtus ning millel põhineb kohtu järeldus, nagu oleks see otsus seaduslik. Pealegi ei olnud kohtu pädevuses hinnata üürikomisjoni otsuse vastavust seadusele, kohtu kohustuseks oli lahendada hageja poolt esitatud hagi. Otsuse tegemise ajal kehtinud TsMS § 228 lause 1 kohaselt pidi kohus otsuse tegemisel hindama tõendeid, otsustama, mis asjaolud on tuvastatud, millist seadust või seaduse alusel antud õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Linnakohus ei hinnanud otsuse tegemisel osundatud nõude osas esitatud tõendeid, ei otsustanud, mis asjaolud on tuvastatud ega ka, millist seadust või seaduse alusel antud õigusakti tuleb asjas kohaldada. Seega ei ole linnakohus oma otsust seaduse kohaselt olulises osas põhjendanud. Praegu kehtiva TsMS § 656 lg. 1 punkti 5 kohaselt on asjaolu, et esimese astme kohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud, otsuse tühistamise ja asja uueks arutamiseks esimese astme kohtule saatmise aluseks apellatsioonkaebuse põhjendusest olenemata, kui ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada. Kolleegium leiab, et kohtuotsuse puudust ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada, kuna asjas oluliste faktiliste asjaolude eespoolkirjeldatud olulises ulatuses esmakordne tuvastamine piiraks poolte kaebeõigust sellest tulenevalt, et kassatsioonimenetluses ei ole pooltel võimalik kaevata tõendite hindamise ja faktiliste asjaolude tuvastamise peale. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium, et nõustub linnakohtu järeldusega, mille kohaselt apellanti ei saa pidada sundüürnikuks. ORAS § 121 lg. 11 lausele 1 kohaselt laienevad selle paragrahvi sätted üürisuhtele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel. Nii ORAS-e vastuvõtmise ajal kehtinud elamukoodeksi (EK) § 50 lg. 1 kui korteri nr. 4 suhtes üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse (ES) § 28 lg. 1 ja § 29 lõigete 1 ja 2 mõtte kohaselt oli üürilepingu esemeks eluruum (korter või muu isoleeritud eluruum ja selle teenindamiseks vajalikud ruumid). Eluruumiks ORAS § 121 lg. 11 mõttes oli kostjaga sõlmitud üürilepingu ese, seega tema kasutusse antud korter, mitte kogu elamu või kinnistu, nagu kostja leiab. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjaga korteri nr. 4 suhtes üürilepingu sõlmimisel jäi kostja tütre perekond elama korterisse 17, mida kostja