Kohtulahend

asjaõiguslepingust, mis on registreeritud notari ametitoimingute raamatus numbri all 621 (tlk. 16-24); ja 22.11.2004.a. tehtud väljatrüki elektroonilisest kinnistusregistrist (tlk. 8). Menetluse käik Hagimaterjalid ja kohtukutse toimetati kostjale politsei poolt isiklikult allkirja vastu kätte 02.02.2005.a. Kostja hagile kirjalikke vastuväiteid ei esitanud. 08.03.2005.a. toimunud kohtuistungil leidis kostja, et hagejad on ostnud korteri ebaseaduslikult. Tema ei ole saanud müügi eest raha JT. Kostja on korterisse sisse kirjutatud. Kostjal pole kuskil elada. Tallinna Linnakohus jättis 18.03.2005.a. otsusega hagi rahuldamata. Kohus põhjendas hagi rahuldamata jätmist sellega, et 25.10.2004.a. sõlmitud notariaalse müügilepingu, mille alusel hagejad omandasid vaidlusaluse korteriomandi, punkti 2.1.5. kohaselt on lepingu ese registreeritud kostja elukohana. Kohus leidis, et lepingut allkirjastades aktsepteerisid hagejad asjaolu, et kostja elab vaidlusaluses korteris. Hageja esitas kohtuotsusele apellatsioonkaebuse. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 02.05.2005.a. otsusega Tallinna Linnakohtu 18.03.2004.a. otsuse ja saatis asja linnakohtusse uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leidis, et esimese astme kohus on rikkunud asja arutamisel oluliselt menetlusnorme: ei ole viinud läbi eelmenetlust, sh eelistungit, toimikus puudub kostja vastus hagile, pooltele pole antud võimalusi oma väidete kinnituseks tõendite esitamiseks. Linnakohtu 05.12.2005.a. eelistungil jäid hagejad oma nõude juurde. Kostja väidete kohaselt ei saanud ta aru kohtu saadetud eestikeelsetest dokumentidest. Kostja vaidles hagile vastu. Teda peteti, raha ta korteri müügist J.T saanud ei ole. Kostjal ei ole kuskil elada. Samal aadressil elab tema elukaaslane AT. Harju Maakohtu 12.04.2006.a. eelistungile hagejad ei ilmunud. KTu volitatud esindaja G T ei saa olla tsiviilprotsessis esindaja, kuna tal ei ole enda kinnitusel akadeemilist õigusharidust. Asjaolu, et G.T on teise hageja ATe isa, ei oma antud juhul tähtsust, kuna A.Tomikas talle volikirja andnud ei ole. Kohus leidis, et asja saab sisuliselt lahendada ilma hagejate osavõtuta. Kostja asja juurde midagi esitada ei soovinud. Kostja väidetel esitas ta eelmisel päeval politseisse J.T vastu kriminaalasja algatamise avalduse. Kostja kinnitusel elab ta seniajani eluruumis koos oma elukaaslasega. Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtu põhjendused Kohus, uurinud toimiku materjale ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi on põhjendatud ja tõendatud ning tuleb rahuldada. Kohus märgib, et materiaalõigus ei tunne nõuet isiku väljatõstmiseks, mistõttu kohus loeb hageja esitatud nõuet vindikatsiooni ehk omandi väljanõudehagiks, mille sisuks on asja väljanõudmine ebaseaduslikust valdusest omaniku valdusse. Asjas ei ole vaidlust selle üle, et kostja on sõlminud J.Tabolkinaga 18.08.2004.a. vaidlusaluse korteriomandi notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu ja et 25.10.2004.a. sõlmis J.Tabolkina hagejatega sama korteriomandi notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Vaidlust ei ole selle üle, et 18.08.2004.a. kostja ja J.T vahel sõlmitud lepingu lisa 1 punkti 1 kohaselt kohustus kostja hiljemalt 15.09.2004.a. andma korteriomandi otsese valduse ja kõik korterile juurdepääsu võimaldavad võtmed J.T . Lepingu lisa 1 puntki 1.5. kohaselt kohustus kostja esitama hiljemalt 15.09.2004.a. kohalikule omavalitsusele avalduse oma uue elukoha registreerimiseks. Vaidlust ei ole ka selles, et korteriomand on kostja valduses. Kostja väidete kohaselt on tal õigus korteris elada, kuna ta ei olnud saanud kätte müügisummat ja kuna ta on korterisse sisse kirjutatud. Lisaks vajab lahendamist küsimus, kas hagejate nõuet tuleb käsitleda kui seadusest või lepingust tulenevat nõuet.

Hagejad ei ole hagiavalduses märkinud, kas nad esitavad kostja vastu korteriomandi vabastamise nõude müügilepingust või seadusest tulenevalt. Kostja kohustus vabastada korter ja registreerida end korteriomandist välja tuleneb kostja ja J.T vahel 18.08.2004.a. sõlmitud lepingust. J.T ja hagejate vahel 24.10.2004.a. sõlmitud lepingus kostjale mingeid kohustusi pandud ei ole, kuna kostja selle lepingu pooleks ei olnud. Vastavalt võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 12 lõikele 1 kehtib leping ka lepingupoole üldõigusjärglase suhtes. Hagejad ei ole aga J.T üldõigusjärglased. Kohus leiab, et hagejad ei saa esitada kostja vastu nõuet sellest lepingust tulenevalt, mille pooleks nad ise ei olnud. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et lepingust tuleneval alusel hagi rahuldamisele ei kuulu. Siiski leiab kohus, et nimetatud asjaolu ei ole hagi rahuldamata jätmise aluseks. Vastavalt VÕS §-ile 3 saavad kohustused tuleneda muuhulgas kas lepingust või seadusest. Riigikohtu tsiviilkolleegium on leidnud 03.04.2003.a. lahendis tsiviilasjas nr. 3-2-1-30-03: „Kuigi hageja ei ole oma nõuet korrektselt sõnastanud, on kolleegiumi arvates siiski tegemist asja väljanõudmisega ebaseaduslikust valdusest ehk vindikatsiooninõudega AÕS § 80 alusel. Kohus võib TsMS § 228 järgi kohaldada AÕS § 80, vaatamata sellele, et hageja oma hagis sellele normile ei tuginenud.“ Kohus leiab, et hagejate õigus nõuda kostjalt vaidlusaluse korteriomandi valduse üleandmist, tuleneb asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 80 lõikest 1, mille kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab, ja § 80 lõikest 2, mille kohaselt omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kui kostja soovib hagi rahuldamata jätmist, peab ta tulenevalt AÕS §-st 82 tõendama, et tal on õigus korteriomandit vallata. Kostja seda teinud ei ole. Kostja esitas hagile järgmised vastuväited: hageja omandit ei saanud tekkida, kuna kostja oli korterisse sisse kirjutatud ja kuna kostjale ei makstud müügisummat. Kohus märgib, et õigusaktid ei sea nimetatud asjaolusid sõltuvusse omandi tekkimisega. Elukoha registreerimine ei oma tähtsust omandi seisukohalt ega anna isikule iseenesest õigust kinnisasja vallata. Kui J.T võlgneb kostjale 18.08.2004.a. lepingu alusel müügisumma, peab kostja nimetatud nõude kättesaamiseks pöörduma vastavasisulise hagiga kohtusse J.T vastu. Mõlemad eelnimetatud vaidlusaluse korteriomandi võõrandamise lepingud (18.08.2004.a. ja 25.10.2004.a.) on kehtivad. Kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt on korteriomand aadressil Kotka 1-114, Tallinn hagejate kaasomandis. Seega on hagejad vaidlusaluse korteriomandi omanikud. AÕS 68 lõike 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et tal oleks õiguslik alus korteriomandi valdamiseks. Seega on hagejatel õigus nõuda vastavalt AÕS § 80 kostjalt korteriomandi valduse üleandmist. Hagejad ei ole taotlenud kohtukulude väljamõistmist.

Tiia Mõtsnik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.