Asjaõigus › Omandiasjad

MAAKOHTU LAHEND

oma ema Y. Lisaks oli tegemist sugulaste vahelise tehinguga, mistõttu sellise tehingu pooli ei tule nende omavahelise seotuse tõttu kaitsta samavõrra kui tavaliste käibetehingute pooli. Y kanti elamu xxx korteriomandite kinnistamisel omanikuna kinnistusraamatusse 03.01.2002. Vahetult pärast omandamist 08.01.2003 võõrandas Y korteriomandi OÜ-le Toluca Invest, kes omakorda võõrandas selle 09.04.2003 sõlmitud lepingu alusel OÜ-le Nelgi Kinnisvara. Y võõrandas korteriomandi 08.01.2003 sõlmitud korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepinguga OÜ-le Toluca Invest hinnaga 70 000 krooni. Lepingu p. 4.1 kohaselt on ostja lepingu eseme põhjalikult üle vaadanud, on teadlik selle seisundist ja ostab lepingu eseme selle ülevaatamise hetke seisundis. AÕS § 56 sätestab kinnistusraamatu kande õigsuse eeldamise põhimõtte. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt, kui isik kinnistusraamatu andmetele tuginedes omandab heauskselt kinnisasja, siis jäävad tema heauskselt omandatud õigused kehtima. OÜ Toluca Invest ei tegutsenud heauskselt eelkõige seetõttu, et ta ei vaadanud ostetavat korterit, s.o korteriomandi olulist osa, eelnevalt üle. Samas avaldas ta notariaalses lepingus, et on lepingu objekti põhjalikult üle vaadanud. Järelikult ei avaldanud OÜ Toluca Invest notariaalse müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisel tõeseid asjaolusid tehingu kohta, mistõttu ei saa asuda seisukohale, et tegemist oli heauskse ostjaga. Heas usus käitumist eeldatakse vastavalt TsÜS §-le 139. Ei saa eeldada heas usus tegutsemist isikult, kes ostetava korteriomandi tegeliku seisukorra ja korteris elavate isikute seisukoha väljaselgitamiseks midagi ei tee. Teiseks asjaoluks on korteriomandi ebatavaliselt madal müügihind. Seda kinnitab asjaolu, et ligi neli kuud hiljem sõlmiti sama korteriomandi järgmine müügi- ja asjaõigusleping hinnaga 290 000 krooni, mis on rohkem kui 4 korda suurem OÜ Toluca Invest poolt Y tasutud hinnast. Ebatavaliselt madalal müügihinnal peab olema konkreetne põhjendus, vastasel korral ei ole tegemist heauskse omandamisega. Ükskõik milline teine isik samaväärses olukorras oleks küsinud müüjalt või korteris elavatelt isikutelt, kes olid näidatud müügilepingus, miks võõrandatakse korteriomand hinnaga, mis on kordades alla turuväärtuse. Pahauskne on isik, kes oleks pidanud teadma käsutamise puudustest (käesolevas asjas pooleliolevast kohtuvaidlusest, mille tulemusena tuvastati, et X kuulub jätkuvalt korter kui vallasasi ning sellest tulenevalt on temal õigus nõuda enda kandmist omanikuna kinnistusraamatusse). Seetõttu oli ostja raskelt hooletu VÕS § 104 kohaselt. OÜ Toluca Invest jättis sisuliselt ühegi puuduseta (lepingu p 3.1 ja 3.2 kohaselt vaidlusteta, koormatisteta, kolmandate isikute õigusteta ning igasuguste muude piiranguteta) imeodava korteriomandi omandamisel välja selgitamata lihtsal moel tuvastatavad asjaolud, sest lepingu p-s 3.6 olid märgitud korteris tegelikult elavad isikud. OÜ Nelgi Kinnisvara heausksuse välistab kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 1.5, mille kohaselt ,,müüja ja ostja kinnitavad, et nad on teadlikud Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna poolt edastatud informatsioonist, mille kohaselt kinnistusosakonna poole on pöördunud isik väitega, et kohtus on pooleli vaidlus lepingu eseme eelmise võõrandamistehingu vaidlustamiseks. Samuti avaldavad müüja ja ostja, et käesoleva lepingu tõestamisel on lepingut tõestav notar selgitanud vaidluse võimalikke tagajärgi, s.h võimalust, et lepingu ese nõutakse ostja käest välja. Samuti on notar selgitanud võimalust lükata käesoleva lepingu sõlmimine edasi kuni täiendavate asjaolude väljaselgitamiseni, kuid vaatamata sellele nõuavad müüja ja ostja käesoleva lepingu sõlmimist. Kui kostjale sai teatavaks asjaolu, et ostetava objekti osas on pooleli kohtuvaidlus, siis ei saa kostja enam hea usu eelduse printsiibile tugineda. See õigus kadus notariaalsele lepingule alla kirjutamisel. Kinnistusraamatu väljavõttest, esitatud lepingutest ja hageja seletusest nähtub, et kõik tehingud alates esmakinnistamisest kuni teise võõrandamiseni toimusid vähem kui nelja kuu jooksul, kusjuures ükski ostja ei tutvunud omandatava eluruumiga, kuigi on ostu-müügilepingus teatanud, et on üle vaadanud või isegi põhjalikult tutvunud lepingu eseme koosseisu kuuluva korteriga,

mille seisukord sisuliselt määrab tehinguväärtuse. Kostja ei ole kohtule tõendanud, et kinnisvarabüroode tegevuses on tavapärane käitumine see, et kinnisasja hind lepitakse kokku ilma asja nägemata. Korteriomandi hind on esimese müügitehingu puhul põhjendamatult madal. Sellised asjaolud kogumis välistavad nii OÜ Toluca Invest kui ka OÜ Nelgi Kinnisvara poolt korteriomandi heauskse omandamise. OÜ Toluca Invest ega ka OÜ Nelgi Kinnisvara ei tegutsenud heas usus Xxx asuva korteriomandi omandamisel, mistõttu korteriomandi omandamist ei ole nende poolt vastavalt AÕS §-le 56 lg 3 poolt toimunud. Kinnistusraamatu kanne, mille kohaselt vaidlusaluse korteriomandi omanik on OÜ Nelgi Kinnisvara, on sellest tulenevalt ebaõige. Ebaõige kanne tuleb vastavalt AÕS §-le 65 lg 1 kustutada. Kuigi AÕS § 65 lg l viimane lause näeb ette pöördumise nõusoleku saamiseks kande muutmiseks huvitatud isiku poole, keda kanne puudutab, ei ole hageja selle toimingu tegemata jätmise tõttu kaotanud õigust hageda kohtus. Lisaks seaduse järgimisele tuleb tsiviilkäibes osalejatelt nõuda ja eeldada ka tegutsemist heas usus. OÜ Nelgi Kinnisvara sai esimese hagiavalduse kätte 23.10.2003 ning ei ole kuni käesoleva ajani, s.o kahe aasta jooksul, nõustunud kanda hagejat kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Seetõttu on kostja esindaja vastuväited selle kohta, et hageja oleks pidanud eelnevalt läbima kohtueelse menetluse, asjakohatud. Hageja on esitanud alternatiivsed nõuded: muuta kohtuotsusega kinnistusraamatu kanne või tuvastada kostja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kuna käesolevas vaidluses hageja ei ole esitanud kostjale eelnevalt kohtuvälist nõuet kinnistusraamatu kande muutmiseks, siis on mõistlik ja põhjendatud rahuldada hageja nõue selliselt, et kohus teeb otsuse kinnistusraamatu kande muutmiseks AÕS § 65 lg 1 alusel.

ASJAÕSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

3) on maakohus oluliselt rikkunud tsiviilprotsessiõigusnorme. Kaevatav otsus ei vasta TsMS §-de 95, § 227 lg l, §-s 228, § 231 lg 4 sätestatud nõuetele.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Maakohus on vääralt tõlgendanud eelnimetatud AÕS §-s 56 sätestatud põhimõtteid ning sellest tulenevalt andnud tõenditele ebaõige hinnangu. Maakohus leidis, et OÜ Toluca Invest on pahauskne omandaja, kuna ei vaadanud ostetavat korterit üle ning et korteri hind 70 000 krooni on ebatavaliselt madal. Samas ei nähtu maakohtu otsusest, kuidas nimetatud asjaolud võiksid olla seotud ostja teadmisega, et kinnistusraamatu kanne võib olla ebaõige. Kuivõrd OÜ Toluca Invest on äriühing, kes ostis korteriomandi ärilistel eesmärkidel, siis ei saa talle ette heita, et ta oleks pidanud välja selgitama korteris elavate isikute seisukohad tehingu suhtes. OÜ Toluca Invest nõustus müüja kinnitusega, et korterit valdavad isikud ilma õigusliku aluseta ning sellest võis olla tingitud ka korteriomandi tavapärasest madalam müügihind. Maakohtu järeldus, et ostja oli raskelt hooletu, kuna ta oleks pidanud teadma käsutamise puudustest, ei tulene asja materjalidest. Pealegi on kinnitanud ka vastustaja vastuses apellatsioonkaebusele, et puuduvad tõendid, millest nähtuks, et OÜ Toluca Invest teadis vaidlusest Y ja X vahel. Heauskse omandamise eelduseks on kehtiv asjaõigusleping ja kanne kinnistusraamatus ning omandaja mitteteadmine võõrandajal kehtiva käsutusõiguse puudumisest. Nimetatud eeldused on OÜ Toluca Invest poolt korteriomandi omandamisel täidetud. Seega omandas OÜ Toluca Invest Xxx korteriomandi kinnistusraamatu kandele tuginedes heauskselt ning maakohtu vastupidine järeldus on ekslik. OÜ Toluca Invest, kellel oli omanikuna käsutusõigus ja kes oli kantud omanikuna kinnistusraamatusse, võõrandas Xxx korteriomandi 09.04.2003 OÜ-le Nelgi Kinnisvara. Kuna OÜ Nelgi Kinnisvara omandas Xxx korteriomandi omanikult kinnistusraamatu kandele tuginedes, siis ei saa tekkida küsimust omandaja pahausksusest. Maakohus on leidnud, et OÜ Nelgi Kinnisvara heausksuse välistab müügilepingu ja asjaõiguslepingu p 1.5, mille kohaselt müüja ja ostja kinnitavad, et nad on teadlikud Tartu Maakohtu Kinnistusosakonna poolt edastatud informatsioonist, mille kohaselt kinnistusosakonna poole on pöördunud isik väitega, et kohtus on pooleli vaidlus lepingu eseme eelmise võõrandamistehingu vaidlustamiseks. Nimetatud maakohtu järeldus on ebaõige. OÜ Nelgi Kinnisvara omandas korteriomandi toetudes kinnistusraamatu kandele, mille kohaselt oli korteriomandi omanik OÜ Toluca Invest. Asja materjalidest nähtub, et OÜ Toluca Investi suhtes ei olnud pooleli kohtuvaidlust seoses Xxx korteriomandiga ja järelikult ei saanud ka OÜ Nelgi Kinnisvara eeldada, et kinnistusraamatu kanne on müüja suhtes ebaõige. Kinnistusraamatus puudus ka märge korteriomandi käsutamise keelamiseks. OÜ Nelgi Kinnisvara heausksust ei välista asjaolu, kui tehingu tegemise ajal oli pooleli kohtuvaidlus Xxx korteri kui vallasasjaga tehtud tehinguga seoses. Asjas puuduvad tõendid, millest nähtuks, et OÜl Toluca Invest kui müüjal ei olnud õigust korteriomandit käsutada ja OÜ Nelgi Kinnisvara ostjana pidi seda teadma. Eeltoodust nähtub, et OÜ Nelgi Kinnisvara on omandanud korteriomandi heauskselt ja seetõttu on õige ka kinnistusraamatusse tehtud kanne tema kui korteriomandi Xxx omaniku kohta. X hagi OÜ Nelgi Kinnisvara vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks tuleb jätta rahuldamata. Omandi taastamise võimatuse tõttu on X õigus esitada võlaõiguslik nõue kinnisasja tema omandiõigust rikkudes võõrandanud isiku vastu hüvitise nõudmiseks. AÕS §-st 56 tuleneb, et omandaja hea- või pahausksuse hindamisel tuleb lähtuda konkreetsest tehingust ja isikust, kes selle tehingu alusel kinnisasja omandas. Iseenesest asjaolu, millise perioodi jooksul tehingud toimusid, ei oma isiku pahausksuse kindlakstegemisel tähtsust. Pealegi on maakohus eksinud, kui märkis, et tehingud alates esmakinnistamisest kuni teise võõrandamistehinguni toimusid vähem kui nelja kuu jooksul. Kinnistusraamatu väljavõttest (t.l 63) nähtub, et Y kanti omanikuna kinnistustraamatusse 03.01.2002 ning võõrandamistehingud toimusid 08.01.2003 ja 09.04.2003. Maakohtu viide TsÜS §-le 138 on ebaõige, kuna kohtuotsusest ei selgu, millistele tõenditele tuginedes on leitud, et OÜ Toluca Invest ja OÜ Nelgi Kinnisvara toimisid oma õiguste teostamisel seadusevastasel viisil.

Vastuseks apellandi muudele väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. AÕS § 65 lg 1 ja KRS § 341 kohaselt saab hageja nõuda kostjalt tema omandiõigust tunnustava lahendi alusel nõusoleku andmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ebaõigesti kantud kostja kustutamiseks ja hageja sissekandmiseks omanikuna. TsÜS § 68 lg 5 järgi võib asendada kostja nõusolekut selle andmiseks kohustav kohtuotsus. Sellest tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et kuigi hageja ei olnud pöördunud enne hagi esitamist huvitatud isiku poole, ei ole ta sellega kaotanud õigust vaidlustada kande muutmist kohtus. Apellandi vastupidine seisukoht ei ole põhjendatud. Apellant esitas ringkonnakohtu istungil väite, et maakohus on rikkunud protsessiõiguse norme ka sellega, et tuvastas asjaolusid Y ja OÜ Toluca Invest suhtes, kuigi nimetatud isikud osalesid protsessis kolmandate isikutena. Ringkonnakohus leiab, et apellandi selline väide ei ole põhjendatud. Hageja esitas nõude OÜ Nelgi Kinnisvara vastu ja maakohus tegi ka otsuse OÜ Nelgi Kinnisvara suhtes. Hagi rahuldava kohtuotsuse jõustumisel saaks hageja nõuda kohtuotsuse täitmist ainult OÜ-lt Nelgi Kinnisvara. Maakohtu vaidlustatud otsus ei riku Y ja OÜ Toluca Invest õigusi ning maakohus ei ole neid kolmandate isikutena protsessi kaasates rikkunud protsessiõiguse norme. Seoses kohtuotsuse tühistamisega tuleb muuta kohtukulude jaotust. Tartu Maakohtu 19.08.2003 määrusega oli X vabastatud hagiavalduse esitamisel riigilõivu tasumisest osaliselt seoses maksejõuetusega. X tasus riigilõivu 2500 krooni. Ringkonnakohtu istungil kinnitas X, et tema majanduslik olukord on endine, ta on töötu ning elatub ema pensionist. Ringkonnakohus leiab, et esinevad asjaolud, mis võimaldavad vabastada X (täiendava) riigilõivu tasumisest ka hagi rahuldamata jätmisel. OÜ Nelgi Kinnisvara tasus apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 16 000 krooni. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamisega tuleb kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1, 2 ja 8 alusel riigilõiv 16 000 krooni X OÜ Nelgi Kinnisvara kasuks välja mõista. Tartu Maakohtu 21.09.2004 määrusega määrati X esindaja riigi arvel ja vabastati ta õigusabi eest tasumisest terves ulatuses. Seetõttu tuleb X õigusabikulud jätta riigi kanda. X õigusabikulud summas 3540 krooni, mis ta kandis enne riigi õigusabi andmist, tuleb jätta tema kanda.

Egon Konsand

Maili Lokk

Üllar Roostoja

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.