Kohtulahend

hagiavaldused ühte menetlusse. Kostja muutis menetluses väljamõistetava üürivõla suurust. Tema lõplikuks nõudeks oli mõista hagejalt välja üürivõlgnevus 2004. aasta novembri kuni 2005. aasta aprilli eest kogusummas 4410 krooni. Vastuhagi kohaselt hilines hageja korduvalt üüri tasumisega 2-5 kuud ning alates 2004. aasta veebruarist kuni juulini on tasumata kõik hagejale esitatud arved. Sellepärast oli kostja sunnitud üürilepingu VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel erakorraliselt üles ütlema. Pärast üürilepingu ülesütlemisteate saamist tasus hageja kõik üüri- ja kommunaalkulud, s.o 6646 krooni 35 senti, esitamata mingeid pretensioone. 2004. aasta novembri lõpus sai kostja kirja, milles teatati, et hagejal on õigus teha temaga tasaarvestus 6751 krooni 70 sendi ulatuses. Kirjas märgiti, et katuse läbijooksu tõttu sai kannatada hageja kasutuses olev korter, mille remondiks on kulunud 7000 krooni. Kirjale ei olnud lisatud mingit kalkulatsiooni väidetava remondi maksumuse kohta. Seega ei ole nimetatud dokument käsitatav tasaarvestuse avaldusena. Kostja korraldas katuse parandamise ning tegi hagejale ettepaneku rikutud toa lae ülevärvimiseks. Hageja sellega ei nõustunud, samuti keeldus ta esitamast remondikalkulatsiooni, et kostja saaks remondi hüvitada. Hageja valdab korterit ebaseaduslikult, kuna üürileping on temaga erakorraliselt üles öeldud ja tal pole korteri kasutamiseks õiguslikku alust. Kuivõrd hageja kasutab jätkuvalt vaidlusalust korterit, siis tuleb temalt välja mõista ka üürilepingust tulenev üürisumma.

ole ülesütlemisavaldust vaidlustanud. Võlaõigusseaduse § 297 lg 1 kohaselt võib üürnik talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. Hageja ei ole kuni hagiavalduse esitamiseni pöördunud kostja poole tasaarvestuse avaldusega ega esitanud pretensioone talle väidetavalt tekitatud kahju hüvitamiseks. Ajavahemikul 2003. aasta juulist kuni 2004. aasta jaanuarini täitis ta oma üürilepingust tulenevaid kohustusi ning ei viidanud tasaarvestuse võimalusele. Seega ei ole hageja õigeaegselt kasutanud oma õigust tasaarvestuse tegemiseks. Ta ei ole esitanud ka ühtegi tasaarvestuse aluseks olevat dokumenti, samuti tõendeid materjalide ja töö maksumuse kohta. Võlaõigusseaduse § 335 sätestab, et kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Nähtuvalt üüriarvestusest võlgneb hageja kostjale pärast üürilepingu ülesütlemist 4510 krooni. Kostja loobus hoone kindlustuse nõudest 2004. aasta novembri ja detsembri eest ning vähendas seetõttu nõuet 100 krooni võrra. Hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista üüritud asja tagastamisega viivitamisest tulenev kahjuhüvitis 4410 krooni. Võlaõigusseaduse § 186 p 6 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingu ülesütlemisega. Võlaõigusseaduse § 334 lg 1 alusel peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Pooltevaheline üürileping on VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel lõppenud 25. oktoobrist 2004. a ja üürnikul pole alust eluruumi kasutada.

kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 2 ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist. Võlaõigusseaduse § 196 lg-st 2 tuleneb, et üürnikule mõistliku tähtaja andmine kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks ei ole vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel. Viidatud sätte lg 2 pdes 3 ja 4 on viide olulistele lepingurikkumistele, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu ja kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Käesolevas asjas ei ole üüri maksmisest tahtlikult keeldutud, sest üüri maksmisest keeldumine on seotud sellega, et üürnik soovis üüri ja kõrvalkulusid tasaarvestada tema poolt korteri remondiks kulutatud summadega. Samuti ei anna rahalise kohustuse rikkumine kahjustatud lepingupoolele mõistlikku põhjust eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustust ka edaspidi, arvestades ka asjaolu, et üürniku enda seletuse kohaselt tegi ta tasaarvestuse. Nähtuvalt asja materjalidest, on hageja tasunud võlgnevuse 22. oktoobril 2004. a, s.o enne üürilepingu erakorralise ülesütlemise teates märgitud lepingu ülesütlemise tähtaega 25. oktoobril 2004. a. Selline käitumine annab alust eeldada, et kui üürileandja oleks määranud üürnikule kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja, siis oleks üürnik selle kohustuse rikkumise kõrvaldanud ning üürileandja oleks VÕS § 316 lg 2 kohaselt kaotanud sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemisõiguse. Ringkonnakohus märkis, et hageja apellatsioonkaebuse rahuldamise aluseks ei ole tema seisukoht, et ülesütlemisavalduse esitamine oli vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostja oli teadlik tasaarvestuse tegemise soovist. Maakohus käsitles otsuses õigesti tasaarvestusega seonduvat. Samuti ei ole hageja kaebuses täpsustanud, millises osas on maakohtu põhjendused tasaarvestuse tegemise võimaluse kohta ebaõiged.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

üürniku käitumist sai käsitada vaid tahtliku lepingurikkumisena ning üürileandjal puudus mõistlik põhjus eeldada, et üürnik täidab oma kohustuse ka tulevikus. Küsitav on ringkonnakohtu seisukoht hagejale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmise kohta. Üürnikule esitati 2004. aastal igakuuliselt arve üüri ja kommunaalteenuste eest tasumiseks ning uute arvete esitamine on käsitatav varasema kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisena.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

tähtaega määrata VÕS § 116 lõike 2 punktides 2-4 sätestatud juhtudel. Eeltoodud sätted kohalduvad ka üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel. Seega võib üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg (kui selle tähtaja määramine on seadusest tulenevalt nõutav) lõppes tulemusteta, s.t üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata (vt ka Riigikohtu 4. aprilli 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05 (RT III 2005, 12, 125) ja 20. detsembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04 (RT I 2005, 2, 16)). Üürilepingutesse puutuvalt sätestab seadus ka põhimõtte, et üürileandjal ei ole VÕS § 316 lg-s 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne lepingu ülesütlemist (VÕS § 316 lg 2 esimene lause). Pidades küll üürilepingu ülesütlemist VÕS § 316 p-de 1 ja 2 alusel põhjendatuks, asus ringkonnakohus seisukohale, et ülesütlemine ei ole kehtiv, sest üürileandja ei andnud üürnikule mõistlikku tähtaega kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks (võlgnetava üüri ja kõrvalkulude tasumiseks). Kolleegium ei nõustu siinkohal kassatsioonkaebuse väitega, et ringkonnakohus jättis ebaõigesti tähelepanuta VÕS § 196 lg 2 teise lause ja § 116 lg 2 p-d 3 ja 4. Võlaõigusseaduse § 116 lg 2 p-des 3 ja 4 viidatakse olulistele lepingurikkumistele (kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu ja kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi), mille puhul ei ole VÕS § 196 lg-st 2 tulenevalt nõutav üürnikule mõistliku tähtaja andmine kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks. Ringkonnakohus tuvastas, et vaidlusalusel juhul oli üürniku keeldumine üüri maksmisest tingitud asjaolust, et üürnik soovis üüri ja kõrvalkulusid tasaarvestada korteri remondikuludega, ning tõendatud pole üürilepingu oluline rikkumine VÕS § 116 lg 2 p-de 3 ja 4 tähenduses. Kolleegium on selgitanud VÕS § 116 lg 2 p 3 kohaldamist 20. detsembri 2004. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04. Ringkonnakohtu põhjendused on viidatud lahendis avaldatud seisukohtadega kooskõlas.

osas, jättis ringkonnakohus kohtuotsuse selles osas täielikult motiveerimata. Ringkonnakohtu otsus ei vasta seega enne 1. jaanuari 2006. a kehtinud TsMS § 330 lg-le 4, mille kohaselt märgitakse ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas. Kuivõrd ringkonnakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli kehtetu, tuli tal kostja nõue lahendada, sest sellisel juhul kestis üürisuhe edasi koos sellest tuleneva kohustusega. Võlaõigusseaduse § 271 järgi kohustub üürnik maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kui võlgnik jätab võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata, on ta kohustust rikkunud (VÕS § 100) ning võlausaldajal on õigus VÕS § 101 lg 1 alusel nõuda kohustuse täitmist. Samuti sätestab VÕS § 108 võlausaldajale õiguse nõuda rahalist kohustust rikkunud võlgnikult selle täitmist. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel lahendada kostja nõue hageja vastu 4410 krooni suuruse üürivõlgnevuse saamiseks. Tambet Tampuu, Peeter Jerofejev, Jaak Luik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.