Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

pruugi olla kõigi isikute võimalikud õigused kinnistule kantud. Juhul, kui kohus ei rahulda hageja nõuet OÜ Lion Estate vastu, on hageja alternatiivsena esitanud kostjate E. ja M. T vastu kahju hüvitamise nõude. Kostjad, võõrandades Väike-Saksjaago kinnistu, mille tulemusena on hageja sunnitud elamispinna vabastama, on rikkunud lepingu p 5.1.1, mille kohaselt nad oleksid pidanud tagama hagejale eluaegse ja tasuta kasutusõiguse elamule. Kui hageja kaotab Väike-Saksjaago kinnistul asuva hoone kasutusõiguse, peab ta uue samaväärse elamispinna kasutusõiguse soetamiseks tegema kulutusi, mida ta juhul, kui kostjad oleks oma lepingu p-ist 5.1.1 tulenevast kohustusest kinni pidanud, ei oleks pidanud kandma. Kostjate E. ja M. T poolt Väike-Saksjaago kinnistu võõrandamine olukorras, mil kohus ei tuvasta OÜ Lion Estate pahausksust, on põhjuslikus seoses hagejale kahju tekkimisega. Kostjad E. ja M.T. pidid ette nägema, et kinnistu võõrandamise tulemusena võib hageja kaotada oma lepingu p-ist 5.1.1 tuleneva õiguse elamu ja 1⁄2 kõrvalhoone eluaegseks tasuta kasutamiseks. Nii on E. ja M. T kohustus hüvitada hagejale kõik kulutused, mille tegemine on vajalik hagejale ja tema lastele nende eluea jooksul Väike-Saksjaago kinnistul asuva elamuga samaväärse elamispinna tagamiseks. Toetudes kinnisvarabüroodelt saadud andmetele, on samaväärsete hoonete kuuüür keskmiselt 2500 krooni kuus.

E. ja M. T tahteavaldust ning OÜ Lion Estate ei oleks sellega seotud.

MAAKOHTU LAHEND

jätmine või mittekohane täitmine ning VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 kohaselt on kohustuse rikkumise korral õiguskaitse vahendiks kahju hüvitamise nõudmine. VÕS § 127 lg 1 ning § 128 lg 3 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Otsene varaline kahju hõlmab ka tulevikus kantavad mõistlikud kulud. Käesoleval juhul ei ole hagejal isiklikku kasutusõigust kinnistule tekkinud. Kostjad E.T. ja M.T. ei ole oma lepingulisi kohustusi rikkunud. Kui kinnistu oli kostjate omandis, tagasid nad hagejale isikliku kasutusõiguse elamule. Pooltevahelisest lepingust ei tulene kostjatele kohustust tagada hagejale samaväärne elamispinna kasutusõigus kinnistu võõrandamisel. Seega ei ole kostjatele tekkinud isiklikust kasutusõigusest tulenevaid kohustusi, s. h tagada hagejale isiklik kasutusõigus pärast kinnistu võõrandamist. Pooltevaheline võlaõiguslik kokkulepe hagejal kasutusõiguse säilitamiseks väiksele elumajale ja 1⁄2-le kõrvalhoonest sai kehtida vaid üksnes seni, kuni kostjad E.T. ja M.T. omasid reaalset võimu kinnisasja üle. Lepingu punktis 5 ei ole sätestatud lepinguobjekti võõrandamise piiranguid ega kostjate teatamiskohustust hagejale võõrandamisest ega mingeid sanktsioone juhuks, kui kostjad peaksid kinnistu võõrandama.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

kohustusele asjaõiguslikku õigustoimet endaga kaasa tuua (võlaõiguslik tehing). Kuigi tehingu tegemisel ei kehtinud võlaõigusseadus, on ikkagi VÕS §-is 80 sätestatud põhimõtted kohaldatavad ka antud tehingule, s. h põhimõte, et kolmas isik ei pea lepingu sõlmimisel olema isikuliselt määratletav. Antud juhul ei ole tegemist isikliku kasutusõiguse üleandmisega, nagu on ekslikult leitud, vaid juba algse isikliku kasutusõiguse seadmisega mitme isiku kasuks. AÕS § 277 lg 3 võimaldab isikliku kasutusõiguse seadmist kinnisasjale mitme isiku kasuks. Nii või teisiti sõltub isiklik kasutusõigus elamule (eelkõige selle lõppemine) sündmustest, mida kinnistusraamat ei kajasta ega saagi kajastada. Eeltoodud põhjusel on kehtiv ka kokkulepe, mis õigustab apellandi lapsi A. S ja A. N kasutama Väike-Saksjaago kinnistul asuvat väikest elumaja ja poolt kõrvalhoonetest.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

K. N hagi E. T ja M. T vastu kahju hüvitamiseks ning ringkonnakohus ei kontrolli selles osas maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust. Ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei ole aluseks maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamisele. Ebaõige on apellandi seisukoht, et maakohus on vääralt tõlgendanud 27.09.2002 lepingu p 5.1.1. Vastavalt 27.09.2002 sõlmitud lepingu p-le 5.1.1. ostu-müügi lepinguobjektil, Väike-Saksjaago kinnistul, olevatest ehitistest jääb eluaegselt ja tasuta müüja valdusse väike elumaja ja üks kahendik (1/2) kõrvalhoonetest. Nimetatud väikese elumaja ja ühe kahendiku (1/2) kõrvalhoonest kasutamise kohustub ostja võimaldama tasuta ja eluaegselt ka müüja lastele. Kasutusõigus on üksnes nende isiklikuks kasutamiseks, mitte üürimiseks ega rentimiseks kolmandatele isikutele. Nähtuvalt lepingu sõnastusest, on pooled soovinud jätta müüjale, s. o apellandile, isikliku kasutusõiguse elumajale ja ühele kahendikule kõrvalhoonetest. Õige on maakohtu seisukoht, et p-is 5.1.1. sisaldub võlaõiguslik kohustus, mitte ei ole tegemist asjaõigusliku lepinguga. Asjaõiguslepingu sisuks ei ole võlaõiguslike kohustuste tekitamine, vaid teatud õigusmuutuse saavutamine. Antud juhul saaks olla asjaõiguslik kokkulepe isikliku kasutusõiguse sissekandmine kinnistusraamatusse, kuid pooled ei ole sellist kokkulepet sõlminud. Vastavalt AÕS §-ile 228 kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega, kohaldatakse kasutusvalduse vastavaid sätteid. AÕS § 203 kohaselt peab kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud. Asjaõigusleping esitatakse kinnistusosakonnale vastava kande tegemiseks kinnistusraamatusse, kuid antud juhul selline asjaõigusleping puudub. Asjakohatu on apellandi seisukoht, et kui lepingu p 5.1.1. ei ole asjaõiguslik, siis oleks kohus pidanud hindama, kas K. N oleks tehingut üldse sellisel kujul teinud. K. N ei ole vaidlustanud 27.09.2002 sõlmitud lepingut ja seetõttu ei saanudki maakohus hinnata, kas ta oli lepingu sõlmimisel eksimuses või esines muu lepingu tühistamise aluseks olev asjaolu. Kuna lepingu p-is 5.1.1. sisaldub võlaõiguslik kokkulepe, siis saaks selle alusel müüja esitada oma õiguste kaitseks ostja vastu isikliku kasutusõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kande tegemist taotleva hagi. Antud juhul on apellant esitanudki hagi ostja vastu, kuid kuna ostja on omakorda kinnisasja edasi müünud, siis on hagi esitatud ka uue ostja vastu. Maakohus on õigesti leidnud, et 27.09.2002 lepingu p 5.1.1. ei ole siduv uue ostja (omaniku) suhtes. Vastavalt VÕS §-ile 2 lg 1 on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. 27.09.2002 leping (s.h ka p 5.1.1.) on sõlmitud K.N. ning E. ja M.T. vahel. Seega viidatud lepingust said tekkida kohustused ja ka õigused ainult lepingupoolte vahel. OÜ Lion Estate ei olnud lepingupooleks. Samuti puuduvad asjas tõendid selle kohta, et ta oleks E. ja M.T. lt üle võtnud kohustuse jätta K. N kasutusõiguse eluaegselt ja tasuta väikesele elumajale ja üks kahendikule (1/2) kõrvalhoonetest. Asjakohatu on apellandi viide VÕS §-ile 291, mis sätestab üürilepingu ülemineku üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel. K.N. ning E. ja M.T. vahel 27.09.2002 sõlmitud müügileping saaks olla asjaõiguslepingule eelnevaks kohustustehinguks (pis 5.1.1. oli fikseeritud elamu kasutusõigus) juhul, kui selline asjaõigusleping sõlmitakse K. N ning E. ja T.T. vahel, kuid nimetatud müügileping ei saa olla kohustustehinguks K. N ja OÜ Lion Estate vahelisele asjaõiguslepingule. Isiklik kasutusõigus jääb seaduse kohaselt kinnisasja uue omaniku suhtes kehtima juhul, kui on tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse, kuid antud juhul vastav kanne puudub. Asjakohatud ka apellandi väited selle kohta, et OÜ Lion Estate ei käitunud tehingut tehes heauskselt. OÜ Lion Estate omandas kinnistu, tuginedes kinnistusraamatu kandele. Asjas

puuduvad tõendid selle kohta, et osaühing oleks üle võtnud E. ja M.T. lt kohustuse jätta K. N kasutusõiguse eluaegselt ning tasuta väikesele elumajale ja üks kahendikule (1/2) kõrvalhoonetest. Kuna K. N ei olnud sõlminud isikliku kasutusõiguse seadmiseks asjaõiguslepingut, siis ta teadis, et vastavat piiratud asjaõigust ei ole kantud ka kinnistusraamatusse. Seda, kas K. N on õigus esitada hagi kasutusõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemist, ei pidanud osaühing teadma, sest ta ei olnud 27.09.2002 lepingu pooleks. Ebaõige on maakohtu seisukoht, et AÕS §-de 225 ja 226 kohaselt ei saa isiklikku kastusõigust seada kolmandate isikute kasuks. Vastavalt AÕS §-ile 227 lg 3 võib anda isikliku kasutusõiguse elamule mitmele isikule ühiselt. Seega oleks ka antud juhul võimalik isikliku kasutusõiguse seadmine elamule apellandile ja tema lastele, kuid kuna K. N nõue isikliku kasutusõiguse tunnustamiseks ja kandmiseks kinnistusraamatusse jääb rahuldamata, siis see maakohtu ebaõige seisukoht ei ole vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks. Vastustaja OÜ Lion Estate on esitanud taotluse apellatsiooniastmes kantud õigusabikulu 9835.30 krooni väljamõistmiseks ning vastustajad E.T. ja M.T. taotlevad õigusabikulu 4720 krooni väljamõistmist. Vastavalt „Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse“ §-ile 3 enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Seega tuleb lähtuda menetluskulude jaotamisel kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS §-ist 60 lg 1 ning vastavalt nimetatud paragrahvile välja mõista apellandilt OÜ Lion Estate kasuks õigusabikulu 9835.30 krooni ning vastustajate E. T ja M. T õigusabikulu 4720 krooni. Apellandi poolt apellatsiooniastmes kantud menetluskulud jäävad tema enda kanda.

Maili Lokk

Ago Kutsar

Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.