lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-05-23900/5

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 17.02.2006

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-05-23900/5
Asja liik
Tsiviilasi
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
17.02.2006
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1929
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
ES § 33 lg 1, 3, 4, 5Uue lepingu sõlmimisest keeldumine üürilepingu lõppemiselES § 32 lg 1, 2, 3Üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseksORAS § 12Üürilepingu kehtivus tagastatud elamusORAS § 121 lg 1, 3AÕS § 80Asja väljanõudmine ebaseaduslikust valdusestTsMS § 651Apellatsioonkaebuse läbivaatamise ulatusVÕS § 334 lg 1Üüritud asja tagastamine

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tsiviilasja number

2-05-23900

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. veebruar 2006. a, Tallinn

Kohtukoosseis

Eesistuja Ülle Jänes, liikmed Reet Allikvere ja Ande Tänav

Tsiviilasi

V. K. hagi R. L. ja Tallinna linna vastu eluruumi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Linnakohtu 29.11.2005 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

V. K. apellatsioonkaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Tühistada Tallinna Linnakohtu 29.11.2005 otsus osas, millega jäeti rahuldama V. K. hagi R. L. eluruumist väljatõstmiseks. Hagi tühistatud osas rahuldada. Kohustada R. L. andma V. K.le üle Tallinnas Roo 5-2 asuva eluruumi valdus, sellest keeldumise korral tõsta R. L. nimetatud eluruumist välja. Apellatsioonkaebus rahuldada. Ringkonnakohtu otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest alates. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1.V. K. esitas Tallinna Linnakohtule hagi R. L. ja Tallinna linna vastu eluruumi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks (hageja lõplik nõue on formuleeritud 04.05.2005 avalduses). Hagiavalduse kohaselt tagastati hagejale omandireformi käigus Tallinnas XXX asuv elamu. Kostja kasutas elamus asuvat korterit nr X üürilepingu alusel, mis lõppes omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg-te 1 ja 3 alusel 31.10.2004. Hageja teatas 20.09.2004 kirjaga, et ei pikenda üürilepingut elamuseaduse (ES) § 33 lg 1 p 2 alusel, kuna eluruum on vajalik elamiseks hageja perekonnale. Hageja soovib paigutada korterisse elama oma abikaasa vanemad, kes oma kõrge ea ja tervisliku seisundi tõttu tuleb tuua elama Tallinnasse. Hageja poeg koos elukaaslase ja augustis 2005 sündinud lapsega on seni ruumipuuduse tõttu sunnitud üürima eluruumi Õismäel. Kostja ei avaldanud lgs 1 sätestatud korras tahet uue üürilepingu sõlmimiseks, kuid ei ole eluruumi ka vabastanud. Kohalikul omavalitsusel on lg-te 2 ja 3 järgi kohustus anda eluruumi vabastamise korral kostjale vastu teine samaväärne eluruum. Kostjate vastuväited
ES § 32
ES § 33
2.Kostja R. L. ei tunnistanud hagi ja palus selle rahuldamata jätta. Hageja nõuded ei lähtu kehtivast seadusest. Kostja kasutab eluruumi 24.07.1989 kohaliku omavalitsusega sõlmitud üürilepingu alusel. Kuna kohalik omavalitsus ei ole senini suutnud võimaldada kostjale teist samaväärset eluruumi, ei ole ta kohustatud vaidlusalust eluruumi vabastama ja hagejal puudub alus keelduda uue üürilepingu sõlmimisest. Tulenevalt ES § 33 lg-st 4 on kostjal õigus üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Selleks ei pea esitama ka üürileandjale vastavat kirjalikku avaldust. Pooled on vestelnud üürilepingu pikendamise teemal, samuti teatas kostja, et ei nõustu üürilepingut lõpetama. 31.10.2004 möödus alles 3 + 5 aastane pikenemine. Kuna kohalik omavalitsus ei ole uut pinda leidnud, pikenes üürileping veel 5 aasta võrra. Kui ka selle möödumisel ei ole anda uut pinda, siis enam automaatset pikenemist ei toimu ning kui üürnik keeldub uue lepingu sõlmimisest, on õigus ta välja tõsta.
3.Kostja Tallinna linn vaidles hagile vastu. Elamu tagastamisel 31.10.1996 kehtinud üürileping loeti ORAS 121 lg 1 alusel kehtivaks kolmeks aastaks ning see pikenes 1999. aastal sama paragrahvi lõike 3 alusel veel viieks aastaks. Hageja abikaasa vanemad ei ole hageja perekonnaliikmed, kuna nad ei ela koos, neil ei ole hagejaga ühist majapidamist ja nad pole hageja ülalpidamisel. Kuna kumbki ES § 33 lg 3 p-des 2 ja 3 sätestatud tingimus ei ole täidetud, pole võimalik rahuldada hageja nõuet kostja väljatõstmiseks. Käesoleval hetkel ei ole Tallinna linnal anda kostjale samaväärset eluruumi. Esimese astme kohtu otsuse põhjendused
4.Tallinna Linnakohus 29.11.2005 otsusega rahuldas hagi osaliselt. Kohus tunnistas pooltevahelise üürilepingu eluruumi kasutamiseks lõppenuks alates 31.10.2004. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja väljatõstmiseks nimetatud eluruumist.
5.Kohtuotsuse kohaselt ei ole vaidlust selles, et pooltevahelist suhet kõnesoleva eluruumi kasutamisel reguleerib 24.07.1989 sõlmitud üürileping (t.lk 23-25). Hagejale anti XXX asuv elamu üle 31.10.1996 (t.lk 12). Seega kehtis üürileping ORAS § 121 lg 1 järgi kuni 31.10.1999 ning pikenes ORAS § 12 1 lg 3 alusel kuni 31.10.2004. Ka selles osas vaidlus puudub. Käesoleva vaidluse lahendamisel tuleb kohaldada ES § 32, kuna ORAS § 12 1 lg-te 1 ja 3 alusel pikenenud üürilepingu tähtaja möödumisel võib üürilepingut ORAS 12 1 lg 11 teise lause kohaselt pikendada ES §-de 32 ja 33 alusel ning sellisel juhul ei kohaldata eluruumi üürilepingu pikenemisele võlaõigusseaduse eluruumi üürilepingut reguleerivaid sätteid. ES § 32 lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud käesoleva seaduse paragrahvis 33 sätestatud juhtudel. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne lepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega peavad pooled, kui nad ei soovi senise üürilepingu pikenemist enne selle lõppemist avaldama kirjalikult tahet kas lepingu lõpetamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks. Kui üürileandja avaldab enne üürilepingu tähtaja möödumist soovi lepingu lõpetamiseks ja üürnik ei ole avaldanud ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamise tahet, siis üürileping ES § 32 lg 2 alusel ei pikene. Poolte vahel puudub vaidlus, et septembris 2004 teatas hageja kostjale üürilepingu lõppemisest 31.10.2004 ja pikendamisest keeldumisest põhjusel, et eluruum on vajalik üürileandja perekonnaliikmete majutamiseks (t.lk 29), ning kostja sai selle teate kätte. Seega on tõendatud, et üürileandja teavitas üürnikku ES § 32 lg 2 alusel üürilepingu lõpetamisest. Ka puudub vaidlus, et üürnik ei avaldanud üürileandjale ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamise tahet. Kostja esindaja seletuse kohaselt väljendati sellekohast tahet peale lepingu lõppu toimunud läbirääkimiste käigus, kuid nimetatud asjaolu

kohtumenetluse käigus tõendamist ei leidnud. Kostja lepingulise esindaja seletus ei ole tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-de 90 ja 113 lg 1 alusel tõendiks. Muid tõendeid selle asjaolu tõendamiseks kostja ei esitanud. Hageja seletuse kohaselt teatas kostja tõepoolest talle, et ei tunnista ülesütlemist, kuid ei avaldanud, kas ta soovib sõlmida uut lepingut või vana jätkata. Eeltoodu alusel on tõendatud, et hageja avaldas enne üürilepingu tähtaja saabumist tahet leping lõpetada, kuid üürnik uue lepingu sõlmimiseks eesõiguse kasutamiseks tahet ei avaldanud. Seega on tõendatud hageja seisukoht, et pooltevaheline üürileping lõppes tähtaja möödumisel 31.10.2004 ning sellest kuupäevast alates puudub kostjal eluruumi kasutamiseks kehtiv üürileping. Kuna kohus leidis, et üürnik ei avaldanud üürileandjale ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, ei oma asja lahendamisel tähtsust üürileandja ja tema perekonnaliikmete vajadus/mittevajadus üüritud eluruumi järele. Seda seetõttu, et ES § 33 lg 1 kuulub kohaldamisele juhul, kui üürnik avaldas tahet uue lepingu sõlmimiseks eesõiguse kasutamiseks ning üürileandja on seda vaidlustanud, viidates ES § 33 lg 1 p-le 2. Antud juhul ei leidnud eesõiguse kasutamise tahte avaldamine üürniku poolt tõendamist ning kohus ei analüüsi üürileandja ja tema pere vajaduste tõendamiseks esitatud tõendeid. Asjakohased ei ole kostja esindaja arutused ES § 32 lg 3 rakendamise üle, kuna hageja ei esitanud sel alusel nõuet. Ka ei kuuluks nimetatud säte kohaldamisele, kuna antud asjas ei teinud üürileandja üürnikule pakkumist uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürileandja tahe oli suunatud üürilepingu lõpetamisele.

6.Kohus ei rahuldanud hageja nõuet kostja eluruumist välja tõstmiseks, kuna asjas ei olnud tõendatud ES § 33 lg-s 3 sätestatud tingimuste täitmine. Sama paragrahvi lõike 6 alusel kuulub ES § 33 lg 3 kohaldamisele ka ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud eluruumi üürilepingute viieaastase tähtaja möödumisel. Tallinna linna esindaja seletuse kohaselt on kostja nn sundüürnikuna järjekorras, kuid senini ei ole samaväärset eluruumi leitud, teisi pakutud ruume ei ole ta vastu võtnud. Kuigi ES § 33 lg 5 reguleerib olukorda, kui kohalikul omavalitsusel ei ole võimalik eluruumi vastu anda (sel juhul on kohustatud selleks vahendid eraldama riik), ei ole võimalik antud asjas väljatõstmise otsust teha, kuna puudub konkreetne eluruum, kuhu kostja tõsta. Tallinna linnal sellise eluruumi ilmnemisel on kostja kohustatud ES § 33 lg 4 alusel tema kasutuses oleva eluruumi vabastama ning sellest keeldumisel on hagejal õigus sama nõudega uuesti kohtusse pöörduda. Otsuses analüüsimata tõendid ja poolte seisukohad kohtu arvates asja õige lahendamise seisukohalt tähtsust ei oma ning kohus nende kohta seisukohti ei võta. Apellatsioonkaebuse põhjendused
7.Hageja V. K. palub apellatsioonkaebuses tühistada kohtuotsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kostja eluruumist väljatõstmiseks ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi rahuldada ning kohustada Tallinna linna täitma oma seadusest tulenevat kohustust. Apellandi arvates on kohtuotsus vastuoluline, kuna see takistab üürilepinguga koormamata eluruumi vallata ja kasutada. Kui Põhja-Tallinna linnaosas nõuetele vastavad eluruumid puuduvad, tuleb need leida mõnes teises Tallinna linnaosas. Tallinna Ringkonnakohus on lahendis nr 2-3/756/05 leidnud, et kohaliku omavalitsuse kohustust ei saa täitmata jätta tuginedes viimase ebapiisavatele võimalustele, rahaliste vahendite puudumisel on tal õigus nõuda seadusega sätestatud ülesannete täitmiseks riigilt meetmeid probleemi lahendamiseks. Antud juhul on kohtuotsusega tekitatud olukord, kus endine üürnik kasutab hagejale kuuluvas elamus jätkuvalt eluruumi õigusliku aluseta. Protsessiökonoomika ja kohtukulude kandmise seisukohalt on ebamõistlik, kui hageja peaks esitama väljatõstmise nõude uuesti. Vastused apellatsioonkaebustele
8.Kostja R. L. peab kaevatavat kohtuotsust õigeks ja palub jätta selle muutmata.
9.Kostja Tallinna linn ei pea kaebust õigeks ja vaidleb sellele vastu. Kohus selgitas otsuses piisavalt ja arusaadavalt väljatõstmise nõude rahuldamata jätmist. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
10.Kooskõlas TsMS § 651 lg-ga 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati, s.o osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja nõude tõsta kostja eluruumist välja. Ringkonnakohus on seisukohal, et kohtuotsus on kaevatavas osas ebaõige ja tuleb tühistada ning hageja vastav nõue rahuldada.
11.ES § 32 lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud käesoleva seaduse paragrahvis 33 sätestatud juhtudel. Kohus tuvastas, et hageja kui üürileandja teavitas enne üürilepingu tähtaja möödumist üürilepingu lõpetamisest kostjat kui üürnikku ning viimane ei avaldanud ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, mistõttu üürileping ei pikenenud ES § 32 lg 2 alusel, vaid lõppes tähtaja möödumisel 31.10.2004. Pooled seda vaidlustanud ei ole. Kui kohus leidis, et üürileping on eeltoodud asjaoludel lõppenud, ei olnud tal alust jätta hageja teist nõuet rahuldamata ES § 33 lg-s 3 sätestatud tingimuste täitmata jätmise tõttu. Kohus ei pidanud arvestama nimetatud sättest tuleneva nõudega, mille kohaselt saab kohus teha otsuse üürniku väljatõstmise kohta vaid siis, kui on täidetud üks ES § 33 lg 3 p-des 1 või 2 sätestatud tingimustest. ES § 33 lg 3 kohaldamise eelduseks on ES § 33 lg 1 p-des 2 ja 3 sätestatud aluste olemasolu tuvastamine kohtu poolt. Neid aluseid kohus ei tuvastanud. Kohus asus üheselt seisukohale, et üürileping lõppes tähtaja möödumisel, sest kostja ei avaldanud soovi kasutada eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks (tema sellekohase tahte avaldamine ei olnud tõendatud). Kuna kohus ei lahendanud hageja nõuet ES § 33 lg 1 p 2 (ega ka p 3) alusel ega hinnanud hageja väiteid tema perekonnaliikmete vajadusest üüritud eluruumi järele, ei olnud alust tugineda hagi rahuldamata jätmisel ES § 33 lg-le 3. Kui kohus tuvastas, et kostjal ei ole eluruumi kasutamiseks õiguslikku alust (kehtivat üürilepingut) ning ta ei ole kaotanud eesõigust uue üürilepingu sõlmimisele ES § 33 lg 1 p-de 2 ja 3 alusel, vaid seetõttu, et ta ei avaldanud uue lepingu sõlmimiseks seadusekohast tahet, tuli hagi vastavalt ka lahendada.
12.Vaidluse lahendamisel ei olnud kohus seotud hageja poolt nõudele antud kvalifikatsiooniga, vaid pidi esiletoodud asjaolude põhjal ise otsustama, millist õigusnormi kohaldada. VÕS § 334 lg 1 järgi peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama. Kui üürnik asja ei tagasta, on üürileandjal õigus asi temalt välja nõuda ka asjaõigusseaduses sätestatud alustel. Vastavalt AÕS § 80 lg-le 1 on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kui kostja keeldub üüritud asja tagastamisest, on võimalik hageja rikutud tsiviilõigusi taastada lepingu esemeks olnud ruumide sundkorras vabastamise, s.o kostja väljatõstmise teel. Kostja õigus eluruumi kasutada ei lõppenud seetõttu, et üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele (ES § 33 lg 1 p 2) ega seetõttu, et üürilepingu ese on välja arvatud eluruumide hulgast seoses ümberehitamisega mitteeluruumiks või füüsilise kulumise tõttu või kui see remondi käigus ei jäänud alles, oluliselt vähenes või suurenes (ES § 33 lg 1 p 3), mistõttu ei kuulu kohaldamisele § 33 lg 3. Seega tuleb hageja nõue rahuldada. Ü.Jänes

R.Allikvere

A.Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.