Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-150-05 Otsuse kuupäev Tartu, 13. detsember 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve Kohtuasi Aivar Saaremägi, Mari-Ann Leimanni ja Heda Metsa hagi Olga Reuti vastu üürilepingu pikenenuks lugemiseks ning Olga Reuti vastuhagi Aivar Saaremägi, Merike Saaremägi, Marko Saaremägi, Mari-Liis Saaremägi, Mari-Ann Leimanni, Vello Leimanni, Grete Leimanni, Andreas Leimanni ja Heda Metsa vastu üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 22/586/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Olga Reuti kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 28. november 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuni 2005. a otsus muutmata.
hagejatel kommunaalteenuste kasutamist. Hagejad said kostjalt teate, kus paluti eluruumid vabastada
Oma vastuses 21. oktoobri 2003. a kirjale teatasid H. Mets ja M.-A. Leimann, et ei soovi sõlmida uut üürilepingut kostja pakutud tingimustel. Käesoleva ajani valdavad ja kasutavad hagejad kostjale kuuluvas elamus asuvaid eluruume. 14. aprillil 2004. a esitas kostja Tallinna üürikomisjonile avaldused sõlmitud üürilepingute lõpetamiseks ES § 32 lg-te 2 ja 3 ning üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜVLS) § 1 lg 1 alusel. Üürikomisjon ei võtnud avaldusi menetlusse, leides, et üürilepingu lõpetamise vaidluse lahendamine ei kuulu tema pädevusse.
kostja 21. oktoobri 2003. a teatis hagejatele, kuna see on tehtud pärast lepingutähtaja möödumist. Elamuseaduse § 32 lg 3 kohaselt tähendab üürniku kõrvalehoidmist asjaolu, kui vaatamata üürileandja ettepanekule jääb üürileping sõlmimata. Seega ei tule teha vahet üürniku põhjendatud või põhjendamatul keeldumisel. Sätte eesmärk on reguleerida pooltevahelist suhet juhul, kui üürileandja teeb üürnikule ettepaneku sõlmida uus üürileping, kuid sellele vaatamata uut üürilepingut ei sõlmita. Seega tuleb nimetatud sätet kohaldada kõigi hagejate suhtes. Üürileandjal tuli esitada hagi kohtusse üürilepingu lõpetamiseks, kuna sellise nõude läbivaatamine ei kuulu üürikomisjoni pädevusse. Kostja avaldused hagejate suhtes üürilepingute lõpetamiseks on üürikomisjon jätnud menetlusse võtmata ning tagastanud avaldajale. Kostja on esitanud hagi kohtusse 25. augustil 2004. a üürilepingu lõpetamiseks ning hagejate väljatõstmiseks. Tõlgendades ES § 32 lg-t 3 koos seaduse teiste sätetega ning lähtudes seaduse sõnastusest, mõttest ja eesmärgist, algab ES § 32 lg-s 3 sätestatud kolmekuuline hagi esitamise tähtaeg lepingu lõppemisest. Kuna üürilepingud lõppesid 31. augustil 2003. a, oleks kostja pidanud esitama hagi kohtusse hiljemalt 2003. a novembri viimasel päeval. Seda kostja teinud ei ole, mistõttu tuleb lugeda üürilepingud hagejatega pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Vaidluse all ei ole, et kõigi hagejatega on esialgsed üürilepingud sõlmitud viieks aastaks. Üürileandja ei ole kohustatud astuma lepingueelsetesse läbirääkimistesse üürnikuga, vaid tal on õigus esitada kohtusse hagi uue üürilepingu sõlmimiseks juhul, kui üürnikule on mõni uues üürilepingus sätestatud tingimus vastuvõtmatu ning selle tõttu jääb üürileping sõlmimata. Kuna hagi rahuldatakse täies ulatuses, tuleb vastuhagi jätta rahuldamata, sest hagejate üürilepingud on pikenenud ning hagejate väljatõstmiseks puudub alus.
nõustunud kostja pakutud tingimustega. Niisugustel asjaoludel ei ole ES § 32 lg 3 otse kohaldatav, kuna see säte on rakendatav üksnes juhul, kui üürileandja on teinud üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks ja üürnik vaikib. Seega on vajalik, et üürnik hoiaks kõrvale uue üürilepingu sõlmimisest ja jätkaks eluruumi kasutamist. Lepingu sõlmimisest kõrvalehoidmisena ei ole käsitatav olukord, mil üürnik on avaldanud soovi uue lepingu sõlmimiseks, kuid pooled ei ole saavutanud kokkulepet lepingu tingimustes. Kui üürileandja teeb üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks, tuleb üürniku poolt eluruumi valdamine ja kasutamine pärast üürilepingu tähtaja möödumist, kuid ES § 32 lg-s 3 nimetatud kolmekuulise tähtaja jooksul lugeda seaduslikuks. Kui üürnik avaldab selle tähtaja jooksul soovi uue üürilepingu sõlmimiseks, kuigi üürileandja pakutust teistsugustel tingimustel, ei hoidu üürnik uue lepingu sõlmimisest kõrvale. Hagejad avaldasid oma seisukohad kostja pakutud uue üürilepingu tingimuste kohta nimetatud tähtaja jooksul. Sellest tulenevalt ei anna ES § 32 lg 3 kostjale alust nõuda hagejatega sõlmitud üürilepingute lõpetamist ja hagejate eluruumist väljatõstmist. Kuna pooled uue üürilepingu tingimustes kokkuleppele ei jõudnud, oli kostjal õigus pöörduda lepingutingimuste kindlaksmääramiseks hagiga kohtusse. Niisuguse hagi võis kostja sarnaselt ES § 32 lg-s 3 märgituga esitada mõistliku aja jooksul pärast kolme kuu möödumist uue lepingu sõlmimiseks pakkumuse tegemisest. Kuna kostja tegi pakkumuse 14. augustil 2003. a, tekkis tal õigus hagi esitamiseks alates 14. novembrist 2003. a. Hagi lepingutingimuste kindlaksmääramiseks ei ole kostja tänaseni esitanud. Praeguseks on mõistlik aeg niisuguse hagi esitamiseks möödunud. Sellest tulenevalt on kostja oma hagemisõiguse kaotanud ning hagejatega sõlmitud üürilepingud tuleb lugeda pikenenuks viieks aastaks analoogia põhjal ES § 32 lg-ga 3. Ringkonnakohus nõustus kostjaga, et linnakohus on ES § 32 lg-t 3 ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud, millest tulenevalt ei pea vastama apellatsioonkaebuse väidetele selle kohta, et tõlgendus on põhiseadusega vastuolus. Ka esimese astme kohtu menetluses ei ole kostja väitnud, nagu oleks nimetatud säte põhiseadusega vastuolus.
analoogia kohaldamiseks. Analoogia kohaldamiseks puudus ka alus, sest tekkinud olukorda reguleerib ES § 32 lg 1. Selle sätte alusel võisid üürnikud pöörduda kohtusse ja nõuda uue üürilepingu sõlmimist. Kui pooled vaidlesid uue üürilepingu tingimuste üle, pidi ringkonnakohus Riigikohtu viidatud otsuses antud tõlgenduse kohaselt rakendama võlaõigusseaduse (VÕS) § 26 lahtiste lepingutingimuste regulatsiooni.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.