lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/3-2-1-27-05

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 09.05.2005

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-27-05
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
09.05.2005
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2245
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
ES § 32 lg 1, 2, 3Üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseksElamuseaduse § 32 lg 1, 2ES § 33 lg 1Uue lepingu sõlmimisest keeldumine üürilepingu lõppemiselElamuseaduse § 33 lg 1TsMS § 182 lg 1Füüsilisele isikule menetlusabi andmise piirangudTsMS § 229Tõendi mõisteTsMS § 330Avalduste esitamise tähtajadTsMS § 363Hagiavalduse sisu

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (1)

lahend.ee
3-2-1-128-06Riigikohus11.12.2006

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-27-05 Otsuse kuupäev Tartu, 9. mai 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed P. Jerofejev ja H. Jõks Kohtuasi Jüri Tihase hagi Ilse Heinsalu ja Sven Heinsalu vastu uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1226/04 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Jüri Tihase kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 21. märts 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon

1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. oktoobri 2004. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada Jüri Kukele 24. novembril 2004. a Jüri Tihase kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.23. augustil 2002. a Pärnu Maakohtusse esitatud hagiavalduses palus Jüri Tihane tunnustada tema õigust mitte sõlmida Ilse Heinsaluga uut üürilepingut ja tõsta Ilse Heinsalu ja Sven Heinsalu välja eluruumist xxxxxx xxxxx xx xx-x. Pärnu Maakohtu 17. juuli 2003. a määrusega kaasati iseseisva nõudeta kolmanda isikuna kostjate poolel menetlusse Pärnu linn. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja xxxxx xx xx elamu 20. augustil 1997. a Ülo Tiismaalt, kellele elamu tagastati omandireformi käigus 25. mail 1994. a. Üürileandja õigused ja kohustused tagastamise hetkel elamus elanud üürnike suhtes läksid üle hagejale. xxxxx xx xx kolmetoalist korterit nr x kasutab 23. septembril 1974. a Pärnu linna majavalitsusega sõlmitud üürilepingu alusel I. Heinsalu koos täisealise poja S. Heinsaluga. I. Heinsalu on 10. aprillil 2002. a Pärnu Linnavalitsuses arvele võetud munitsipaaleluruumi taotlejana. Hageja teatas 13. veebruaril 2002. a I. Heinsalule oma keeldumisest sõlmida temaga uus üürileping ja pooltevahelise üürilepingu lõppemisest 25. mail 2002. a. Teatise kohaselt on korter nr x elamiseks vajalik hagejale ja tema perekonnaliikmetele. xxxxx xx xx elamus on hageja ja tema kuue perekonnaliikme kasutuses 112,9 m2 elamispinda. Seega on hageja ja tema perekonnaliikmete kasutuses vähem elamispinda, kui on seitsmeliikmelise pere puhul sotsiaalselt põhjendatud normikohase pinnana (141 m2) ette nähtud Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38.
2.Vastustes hagiavaldusele vaidlesid kostjad ja kolmas isik sellele vastu. Kostja I. Heinsalu hagi ei tunnistanud ja leidis, et ta on täitnud oma üürilepingust tulenevaid kohustusi nõuetekohaselt. Hagejal oli elamut ostes vabadus valida oma perekonnaliikmete arvule sobiva suurusega hoone. Kostjad ei vaidlustanud hageja esitatud nimekirja xxxxx xx xx elanikest, kuid väitsid, et majas on hageja ja tema perekonnaliikmete kasutuses piisavalt ruumi ning nad ei vaja ilmtingimata kostjate kasutuses olevat elamispinda. Hageja ei kasuta isegi kõiki majas olevaid ruume.

Kolmas isik pidas hagiavaldust põhjendamatuks. Elamuseaduse (ES) § 33 lg 1 p 2 alusel uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise aluseks ei saa olla asjaolu, et üürileandja ja tema pereliikmed omavad sotsiaalselt põhjendatud normist vähem elamispinda. Kõnealune säte reguleerib olukorda, kus üürileandjal ja temaga koos elavatel pereliikmetel puudub omandiõiguse alusel kasutatav elamispind. Linnal pole hetkel samaväärset eluruumi, mida kostjatele vastu anda.

3.Pärnu Maakohtu 22. juuni 2004. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tuleb asjas kohaldada üürilepingu lõppemisel kehtinud elamuseaduse sätteid. Hageja tugineb oma nõudes ES § 32 lg-le 3 ning § 33 lg 1 p-le 2. Kohtu arvates ei tule asjas kohaldada ES § 32 lg-t 3. Kostjate kasutuses oleva eluruumi üürileping on pikenenud omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 3 järgi ning lepingulisi kohustusi täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks ES § 32 lg 1 kohaselt. Üürileandja ei ole teinud ES § 32 lg 3 järgi ettepanekut uue üürilepingu sõlmimiseks, vaid on esitanud 13. veebruaril 2002. a üürnikule teate, milles annab teada, et keeldub uue üürilepingu sõlmimisest ES § 33 lg 1 p 2 alusel. Maakohus tuvastas, et üürilepingu lõppemise päeval (s.o 25. mail 2002. a) oli kostjate kasutuses 46,6 m2 elamispinda. Hageja seitsmeliikmelise perekonna (hageja, Anne Tihane, Eha Järv, Triinu Karlson, Tiiu Karlson, Ave Tihane ja Eve Tihane) kasutuses oli 112,9 m2 elamispinda. Hageja väidetud eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normist väiksema elamispinna kasutamine iseenesest ei saa olla hagi rahuldamise aluseks. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 2 ei seosta eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normi üürileandja ja/või tema perekonnaliikmete vajadusega üüritud eluruume ise kasutada. Ka üürniku ja tema pereliikme kasutuses ei ole elamispinda sotsiaalselt põhjendatud normi (51 m2) ulatuses. Hageja eluruumi vajaduse hindamisel tuleb lisaks sotsiaalselt põhjendatud normpinnale arvestada ka ruumide paiknemist, erinevate võimalike leibkondade suurust ja ruumide sobivust neile. Ruumide põhiplaanide ja eksplikatsioonitabeli ning hageja kirjaliku selgituse kohaselt on hageja kasutuses viis 1-toalist korterit, millel on eraldi sissepääsud ja köögid. Hageja pereliikmete koosseisus on viis erinevat isikut või leibkonda ja nad on mahutatavad nendesse korteritesse. Hageja ei ole tõendanud vajadust kostjate kasutuses oleva eluruumi kasutamiseks hageja ja tema pereliikmete majutamiseks. Hagejal ja tema pereliikmetel on vaidlusaluses elamus piisavalt ruumi iseseisvaks elamiseks. Asjaolu, et elamispinda on veidi alla sotsiaalselt põhjendatud normpinna, ei kaalu üles mitukümmend aastat samal elamispinnal elanud ning üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud üürniku eesõigust jätkata elamist samas eluruumis. Kooskõlas põhiseaduse §-ga 32 on omandireformi aluste seaduses ja elamuseaduses kehtestatud kitsendused, mis lubavad üürnikku kui seaduslikku eluruumi kasutajat välja tõsta või tema eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks vaidlustada, vaid teatud kindlatel juhtudel. Maakohus leidis ka, et ES § 33 lg-st 2 tuleneb, et uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise küsimust ei saa lahendada ilma üürnikku välja tõstmata. Hageja saab nõuda oma õiguse tunnustamist keelduda uue üürilepingu sõlmimisest üürnikuga ja kostjate väljatõstmist kahel üheaegselt esineval eeldusel.

Nimelt on vaja ES § 33 lg 1 p 2 ja lg 3 p 1 alusel tuvastada, kas üüritud eluruum on vajalik hagejale endale või tema perekonnaliikmetele ja linnavalitsuse poolt peab olema üürnikule vastu anda teine samaväärne eluruum. Hagi ei kuulu rahuldamisele, sest kõnealused eeldused käesolevas asjas puuduvad.

4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 27. oktoobri 2004. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja lähtudes TsMS § 330 lg-st 5, ei korranud esimese astme kohtu põhjendusi. Ringkonnakohus täiendas aga maakohtu otsuse resolutiivosa, jättes rahuldamata J. Tihase hagi I. Heinsalu ja S. Heinsalu vastu nende väljatõstmiseks teist eluruumi vastu andmata. Elamuseaduse § 32 lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud elamuseaduse §-s 33 sätestatud juhtudel. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 2 järgi võib üürileandja üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele (ES § 32 lg 1) lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada muuhulgas siis, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele. Hageja leiab ebaõigesti, et ES § 32 lg-s 1 sätestatud üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks ei kohusta hagejat seda sõlmima. Üürileandjal on õigus vaidlustada üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele ainult ES §-s 33 sätestatud juhtudel. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et ES § 33 lg 1 p 2 järgi puudub alus hagi rahuldamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et kostjate kasutuses olev eluruum on elamiseks vajalik hagejale ning tema perekonnaliikmetele. Maakohus on oma seisukohta piisavalt põhjendanud. Kohus hindas otsuse tegemisel hageja väiteid tema ning ta pereliikmete vajaduste kohta. Maakohtu otsuses toodud järelduse õigsust kinnitab ka see, et ringkonnakohtu istungil ei vaielnud hageja esindaja vastu kostja väitele, et elamus on kaks ühetoalist korterit tühjad ning hageja ja tema perekonnaliikmed neid ei kasuta. Kuna kohus tuvastas, et hagejal ja tema perekonnaliikmetel puudub vajadus kasutada elamiseks kostjate üüritud eluruumi, siis kostjate väljatõstmise küsimus ES § 33 lg-te 2 ja 3 alusel ei tõusetu. Et hageja esitas hagiavalduses nõude ka kostjate väljatõstmiseks ja ta ei ole sellest tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 182 lg-s 1 sätestatud korras loobunud, pidi maakohus otsuse resolutsioonis võtma seisukoha ka selle nõude osas.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6.Kassatsioonkaebuses palub hageja maakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada ning teha uue otsuse, millega rahuldada hageja nõue uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 229 lg-t 1, kui lahendas nõude üürniku väljatõstmiseks. Hageja oli kõnealusest nõudest menetluse käigus loobunud, kuid ringkonnakohus sellega ei arvestanud. Ekslik on kohtu seisukoht, et hageja nõuet uue üürilepingu sõlmimisest keeldumiseks ei saa lahendada, kui kohalik omavalitsus ei ole andnud üürniku kasutusse uut sobivat elamispinda.

Hinnates üürniku eluruumist väljatõstmise nõuet, pole ringkonnakohus põhjendanud, miks ES § 32 lg 2 kohaselt üürnikule esitatud teade ei ole üürilepingu lõpetamise piisavaks aluseks. Hageja leiab, et üürileping on lõppenud ja seadusest tulenevat kohustust uue üürilepingu sõlmimiseks või kehtinud üürilepingu pikendamiseks 25. mai 2002. a seisuga üürileandjal ei ole. Kohus on põhjendamatult tuletanud viidatud sättest üürileandjale kohustuse üürilepingu sõlmimiseks. Isegi juhul, kui ES §-st 32 tuleneks üürileandjale kohustus uue üürilepingu sõlmimiseks või kehtinud üürilepingu pikendamiseks, oleks üürileandja sellest vabastatud, sest tema enda pereliikmete vajadus elamispinna järele ei ole rahuldatud (ES § 33 lg 1 p 2). Selle sätte kohaldamisel tuleb elamu omaniku vajaduse hindamisel lähtuda ainult omaniku ja tema pere vajadustest. Seejuures tuleb arvestada, et omaniku ja tema pereliikmete kasutuses olnud elamispinna suurus peab vastama sotsiaalselt põhjendatud elamispinna normile. Ringkonnakohtu vastupidine järeldus on põhjendamatu.

7.Vastuses kassatsioonkaebusele vaidlesid kostjad sellele vastu ja palusid jätta kaebuse rahuldamata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
9.Kolleegium nõustub kassaatoriga, et ringkonnakohus on jätnud hageja avalduse kostjate väljatõstmise nõudest loobumiseks tähelepanuta. Lähtuvalt tsiviilkohtumenetluses kehtivast dispositiivsuse põhimõttest on menetluse lõpetamine enne asjas sisulise otsuse tegemist poolte määrata. Kohtumenetlus võib lõppeda hagist loobumisega TsMS § 182 lg-s 1 kehtestatud korras. Viidatud sätte kohaselt hagist loobumine protokollitakse ning sellele kirjutab alla vastavalt kas hageja või kostja. Kui hagist loobumine on esitatud kohtule kirjalikus avalduses, kirjutab avalduse esitaja sellele alla ja avaldus võetakse toimikusse. Avalduse esitamine märgitakse kohtuistungi protokolli. Käesolevas asjas esitas hageja kohtule nõude uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks I. Heinsaluga ja nõude kostjate eluruumist väljatõstmiseks. Toimiku materjalide kohaselt (tlk 114) on hageja esitanud 8. juuni 2004. a istungil maakohtule kirjalikult oma seisukohad, milles ta täpsustab oma nõuet, märkides, et hageja loobub väljatõstmise nõudest ning jääb nõude juurde tunnustada tema õigust mitte sõlmida uut üürilepingut. Hageja on kõnealustele seisukohtadele alla kirjutanud. Seega on hageja esitanud TsMS § 182 lg 1 tähenduses avalduse kostjate väljatõstmise nõudest loobumiseks, kuid kohtuistungi protokoll seda ei kajasta (istungiprotokollis märgitakse vaid, et hageja esindaja esitab kohtule ja protsessiosalistele kohtukõne kirjalikult). Eeltoodu alusel leiab kolleegium, et kuna ringkonnakohus on jätnud hageja avalduse kostjate väljatõstmise nõudest loobumiseks lahendamata, siis ei saanud ta selle nõude osas seisukohta võtta. Kolleegium nõustub kassaatoriga ka selles, et nõue uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks ei ole ilmtingimata seotud üürniku väljatõstmise nõudega. Samale seisukohale on asunud Riigikohus
19.jaanuari 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-136-00 (RT III 2001, 3, 34).
10.Kohtud on tuvastanud, et hageja teatas 13. veebruaril 2002. a üürnikule oma keeldumisest sõlmida temaga uus üürileping ja pooltevahelise üürilepingu lõppemisest 25. mail 2002. a, märkides,

et üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale ja tema perekonnaliikmetele (ES § 33 lg 1 p 2). Seega on hageja teavitanud üürnikku ES § 32 lg 2 alusel üürilepingu lõpetamisest. Kolleegiumi arvates tõlgendas ringkonnakohus ES § 32 lg-t 2 ebaõigesti, kui järeldas, et viidatud sättest tulenes üürileandja õigus üürileping lõpetada vaid juhul, kui üüritud eluruum oli elamiseks vajalik üürileandjale ja tema perekonnaliikmetele (ES § 33 lg 1 p 2).

11.Elamuseaduse § 32 lg 2 kohaselt loetakse üürileping pikenenuks viieks aastaks, kui kumbki pool enne üürilepingu tähtaja möödumist ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue lepingu sõlmimisest ja üürnik jätkab asja kasutamist. Seega pikeneb üürileping ES § 32 lg 2 alusel samadel tingimustel seni kehtinud üürilepinguga vaid juhul, kui pooled ei ole enne üürilepingu lõppemist avaldanud kirjalikult tahet uue üürilepingu sõlmimiseks või lepingu lõpetamiseks. Käesolevas asjas on kohtud tuvastanud, et üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist edastanud üürnikule oma tahteavalduse pooltevahelise lepingu lõpetamise kohta.
12.Elamuseaduse § 32 lg 1 järgi on lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud ES §-s 33 sätestatud juhtudel. Sellest tuleneb, et üldjuhul on kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul õigus nõuda üürileandjalt uue üürilepingu sõlmimist. Üürileandja saab selle eesõiguse vaidlustada ES § 33 lg 1 alustel.
13.Kolleegium leiab, et kui üürileandja on enne üürilepingu tähtaja möödumist lepingu lõpetamise soovi avaldanud ja üürnik ei avalda ES § 32 lg-s 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, siis üürileping ei pikene ES § 32 lg 2 alusel. Sellisel juhul lõpeb üürileping tähtaja möödumisel ning kohaldada ei tule ES § 32 lg-t 1 ning ei tule kontrollida, kas üürnikul on eesõigus uue lepingu sõlmimiseks. Üürileping lõpeb tähtaja möödumisel ka juhul, kui üürnik on avaldanud soovi lepingu lõpetamiseks ja üürileandja vaikib.
14.Kohtud on õigesti leidnud, et kohaldamisele ei kuulu ES § 32 lg 3. Nimetatud sätte kohaldamise eelduseks on see, et üürileandja on teinud üürnikule pakkumuse uue üürilepingu sõlmimiseks. Selliseid asjaolusid vaidlusaluses asjas tuvastatud ei ole. Kolleegium on selgitanud laiemalt ES § 32 sisu ja selle seostatust ES §-ga 33 27. aprilli 2005. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-05.
15.Juhul, kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et üürnik on avaldanud ES § 32 lgs 1 sätestatud eesõiguse teostamiseks tahet, siis tuleb kohtul üürileandja nõudel kohaldada ES § 33 lgt 1 ning hinnata, kas üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale ja tema perekonnaliikmetele. Kolleegium märgib, et ES § 33 lg 1 p 2 mõtte kohaselt tuleb hinnata üürileandja ja tema perekonnaliikmete vajadust üüritud eluruumi järele ning tähtsust ei oma üürniku huvi või vajadus jätkata elamist samas eluruumis. Hageja viidatud Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 "Eluruumidele esitatavate nõuete kinnitamine" p 2 järgi kinnitatakse eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normiks 18 m2 eluruumide üldpinda perekonna iga liikme ja lisaks 15 m2 perekonna kohta. Määrusega kehtestatakse nõuded eluruumidele inimestele ohutu ja tervisliku elukeskkonna tagamise eesmärki silmas pidades. Eeltoodut arvestades asub kolleegium seisukohale, et sotsiaalselt põhjendatud normist väiksema elamispinna kasutamine üürileandja ja tema perekonnaliikmete poolt

saab olla asjaoluks, mis kinnitab nende põhjendatud vajadust üüritud eluruumi järgi. A. Kull, P. Jerofejev, H. Jõks

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.