lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/3-2-1-53-04

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 26.04.2004

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-53-04
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
26.04.2004
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1383
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
ES § 376 lg 1, 3ES § 424ES § 54 lg 1ES § 6TsMS § 363Hagiavalduse sisu

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-53-04 Otsuse kuupäev Tartu, 26. aprill 2004. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik Kohtuasi Rain Maasingu hagi Zoja Kuuskmäe ja Alvin Kuuskmäe vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ja 2069 krooni saamiseks ning Zoja Kuuskmäe vastuhagi Rain Maasingu ja Helje Brudel Kinnisvarabüroo B&J vastu tehingu kehtetuks tunnistamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. novembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/1182/03 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Rain Maasingu kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 29. märts 2004. a Istungil osalenud isikud Hageja Rain Maasing Resolutsioon

1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi
25.novembri 2003. a otsus osas, millega jäeti muutmata Pärnu Maakohtu 11. juuni 2003. a otsus Rain Maasingu hagis Zoja Kuuskmäe ja Alvin Kuuskmäe vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ja 2069 krooni saamiseks, ja kohtukulu puudutavas osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
2.Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada Rain Maasingule 23. detsembril 2003. a tasutud kautsjon 400 (nelisada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.
Pärnu Maakohtule esitatud hagi kohaselt kuulub hagejale Rain Maasingule Pärnus Papli 9 asuv elamu. Selle korterit nr 2 kasutab 22. veebruari 1982. a üürilepingu alusel Zoja Kuuskmäe koos täisealise poja Alvin Kuuskmäega. 1. juunist 1997 jättis üürnik oma kohustused täitmata ning võlg üüri ja kommunaalteenuste eest oli 20. mai 2000. a seisuga 2703 krooni 60 senti. Kuigi Z. Kuuskmäe tasus menetluse käigus selle summa 2000. aasta juulis R. Maasingu, Z. Kuuskmäe ja Helje Brudel Kinnisvarabüroo B&J vahel sõlmitud kokkuleppel, jätkas ta pärast seda üüri maksmist ettenähtust väiksemas summas. 1. juulist 2000. a 1. jaanuarini 2002. a kujunes üürivõlaks 1426 krooni 90 senti. Hagejal oli õigus nõuda üüri 7 krooni/m2, mis on Pärnus üüri piirmääraks. Kostjatel polnud alust üüri väiksemas määras tasuda. R. Maasing palus üürilepingu lõpetada, tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata ning kostjatelt välja mõista üürivõla 1426 krooni 90 senti ja viivise 642 krooni 10 senti.
2.Vastuhagis palus Z. Kuuskmäe tunnistada kehtetuks R. Maasingu, Z. Kuuskmäe ja Helje Brudel Kinnisvarabüroo B&J vahel 2000. aasta juulis sõlmitud kokkuleppe. Hageja pöördus Z. Kuuskmäe poole tema kasutuses oleva korteri vabastamiseks. Hageja lubas Z. Kuuskmäed abistada EVP-laenu

saamisel ja uue elamispinna muretsemisel ning selgitas, et tehingu tegemiseks tuleb tasuda üürivõlg ja viivis. Z. Kuuskmäe arvas, et kokkulepe on vajalik EVP-laenu saamiseks. Z. Kuuskmäe leiab, et ta sõlmis kokkuleppe olulise eksimuse mõjul.

3.Pärnu Maakohtu 11. juuni 2003. a otsusega jäeti hagi ja vastuhagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt pole tõendatud, et Z. Kuuskmäe sõlmis vaidlusaluse kokkuleppe olulise eksimuse mõjul. Kokkuleppes väljendas kostja soovi korter 2000. aastal vabastada. Kostja astus ka samme uue eluaseme leidmiseks. Kostjate võlgnevus oli hagi esitamise ajal 2703 krooni 60 senti. Hageja loobus selle summa nõudmisest, sest see on tasutud. Kostjad tasusid iga kuu üüri 75 krooni 10 senti nõutust vähem. Ka 1. juulist 2000. a kuni 1. jaanuarini 2002. a kasvas võlg igas kuus 75 krooni 10 senti. Kostjad on üüriarved saanud. Üürilepingu p 2.2 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma üüri kindlaksmääratud suuruses. Üüri kindlaksmääratud suuruseks Pärnu linnas on 1995. aasta septembrist 7 krooni/m2. Kostjate võlgnevus oli suurem kui kolme kuu üüri summa. Üüri maksmata jätmist põhjendasid kostjad järgmiselt: Z. Kuuskmäe oli 13. detsembrist 2000. a 20. veebruarini 2001. a haige, korteri all puudub korkvooder, köögiuksed on viltu vajunud, ahi vajab parandamist, vannitoas ja esikus jookseb vesi ülevalt alla, korteris ei ole mugavusi. Kuni hagile vastamiseni maksis Z. Kuuskmäe üüri vähem seetõttu, et ta pidas nõutud üüri ebaõigeks. Mõjuvaks põhjuseks ei ole kostja haigus, samuti asjaolu, et korter on ahjuküttega ja selles puudub soe vesi. Samas on tõendatud, et korteri ahi ei ole korras, põrandad on soojustamata ja köögiuksed on viltu vajunud. Hageja on nendest asjaoludest teadlik vähemalt 2001. aasta maist. Ahiküttega korteris parandamist vajav ahi ja külmad soojustamata põrandad on mõjuvaks põhjuseks üüri tasumata jätmiseks kehtestatud piirmääras. Hageja ei ole täitnud üürilepingu p-s 4.2 sätestatud kohustust teha remonttöid, laduda ümber ahje ja vahetada uksi.
4.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse hageja, kes palus maakohtu otsuse tema hagi rahuldamata jätmise osas tühistada ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohtu 25. novembri 2003. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Hagejalt mõisteti Z. Kuuskmäe kasuks välja kohtukulu 5900 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt oli üürileandjal üürilepingu p 4.2 kohaselt kohustus muuhulgas vahetada normaalse kulumise tõttu uksi ja põrandaid ning laduda ümber ahjusid. Tuletõrjeühingu töötaja koostatud aktist nähtub, et korteris asuva ahju võlv ja sisemised lõõrikivid olid ülevaatuse ajal lagunenud ja varisemisohtlikud. Kostja on hagejale ahju remondivajadusest 10. mai 2001. a kirjaga teatanud. Üürilepingu p-st 4.2 nimetatud üürileandja kohustus teha korteris kapitaalremonti, sh remontida põrandaid, ei olene sellest, kas neid töid saab teha korterisiseselt või -väliselt. Kui korteri põranda ja maapinna vahel on vaba ruum, nagu hageja väidab, on põhjendatud maakohtu järeldus, et põrand on soojustamata. Uste remontimine normaalse kulumise tõttu on üürilepingu p 4.2 järgi samuti üürileandja kohustus. Asjaolu, et hageja on maja remontinud, ei õigusta vaidlusaluste tööde tegemata jätmist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

6.Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme. Hageja esitas hagi ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Vaidlust ei ole selle üle, et kostjatel oli tasumata üür ja kommunaalteenuste eest summas, mis ületas kolme kuu üüri ja kommunaalteenuste summa. Kohus oleks pidanud välja selgitama, kas kostjatel oli mõjuvaid põhjuseid üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmiseks. Kostjail lasus kohustus teatada üürileandjale mõjuvatest põhjustest ühe nädala jooksul üüri maksmise tähtaja möödumisest arvates. Tõendatud on, et hageja on elamus teinud kapitaalse iseloomuga remonttöid. Kohtud ei ole välja selgitanud, kas kostjad on kasutanud ES § 376 lg-s 1 ettenähtud kaitsevahendeid juhuks, kui üürileandja ei täida oma remondikohustust. Üürniku kaitsevahendid üürileandja remondikohustuse täitmata jätmise korral sätestavad ka ES § 376 lg 3 ja § 424. Kostjad ei ole kunagi väitnud, et nad oleksid enda rahalistest vahenditest täitnud üürileandja remondikohustust ja selle tõttu ei suuda üüri maksta.

7.Kassatsioonkaebuse vastuses ei nõustunud kostjad kaebuse väidetega ja vaidlesid nendele vastu.
8.Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud seisukohtade juurde ja palus kaebuse rahuldada.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu osas, millega apellatsioonikohus jättis muutmata maakohtu otsuse R. Maasingu hagis Z. Kuuskmäe ja A. Kuuskmäe vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks ja 2069 krooni saamiseks, samuti kohtukulu puudutavas osas. Muus osas tuleb ringkonnakohtu otsus jätta muutmata. Asi tuleb tühistatud osas saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
10.Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 12 lg-le 2, tuleb selle elamuvaidluse lahendamisel kohaldada 1. juulini 2002. a kehtinud elamuseaduse sätteid. ES § 6 järgi pidi omanik tagama talle kuuluva eluruumi hoolduse ja remondi vastavalt seadustele ja teistele õigusaktidele.
11.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. aprilli 2003. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-36-03 (RT III 2003, 12, 124) ja 2. detsembri 2003. a otsuses tsiviilasjas 3-2-1-140-03 (RT III 2003, 36, 379) on asutud seisukohale, et üürivõlgnevuse mõjuvaks põhjuseks ei saa ES § 54 lg 1 p 1 järgi lugeda ainuüksi seda, et üürileandja ei täitnud oma hooldus- ja remondikohustusi. Elamuseadus nägi üürnikule sellisteks juhtudeks ette teised õiguskaitsevahendid.
12.ES § 376 lg 1 kohaselt võis üürnik nõuda üürileandjalt üüri vähendamist, kui lepingus ettenähtud eluruumi kasutamise tingimused või eluruumi seisund halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastutanud. Kui üürileandja keeldus üüri vähendamisest, võis üürnik üüri vähendada kuni puuduste kõrvaldamiseni omal algatusel. Üüri vähendamise konkreetsed põhjused tuli üürileandjale kirjalikult teatada viie kalendripäeva jooksul pärast vähendatud üüri tasumist. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt võis üürnik üürileandja kohustuste hulka kuuluva remondi tegemisel, mille vajadus ei

olnud tekkinud üürniku süül, nõuda üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra. ES § 424 nägi ette, et kui üürileandja ei täitnud hooldus- ja remondikohustust, teatas üürnik talle esinevatest puudustest ning kui üürileandja ettenähtud või kokkulepitud tähtajal ei asunud puudusi kõrvaldama, võis üürnik teha üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti oma vahenditega ja nõuda üürileandjalt tehtud ning dokumentaalselt tõestatud vajalike kulude hüvitamist. Seega oli üürnik seadusega piisavalt kaitstud üürileandja vastu, kes eluruumi hooldus- ja remondikohustusi ei täitnud. Käesoleva otsuse punktis 11 viidatud tsiviilkolleegiumi lahendites leiti, et üürileandja kohustuste täitmata jätmine võiks olla üüri tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks siis, kui üürnik täidab üürileandja kohustused ja seetõttu ei jätku tal raha üüri tasumiseks. Kolleegium ei pea selle seisukoha muutmist vajalikuks. A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.