Kaljula Arenduse OÜ kaebus Kiili valla kohustamiseks lahendada 06.05.2022 taotlus
Menetlusosalised
Kaebaja: Kaljula Arenduse OÜ, volitatud esindaja Maiga Liiv Vastustaja: Kiili vald, seaduslik esindaja Tarko Tuisk
Asja läbivaatamise vorm
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus. Kohustada vastustajat lahendama kaebaja 06.05.2022 taotlust hiljemalt 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
2.Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 1070 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 08.11.2024 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Kaljula Arenduse OÜ (kaebaja) omandis on Harjumaal Kiili vallas Sausti külas asuv Kaljula tee T1 kinnisasi (registriosa 9518802; katastritunnus 30401:001:0928; sihtotstarve transpordimaa 100%; pindala 1860 m2).
2.Kaebaja esitas 06.05.2022 Kiili Vallavalitsusele taotluse kinnisasja tasuliseks võõrandamiseks. Taotluse põhjenduseks on, et kinnisasja osas kehtib Sausti küla Kaljula II MÜ detailplaneering (DP, Kiili Vallavolikogu 13.08.2002 otsus nr 37). DP seletuskirja peatüki „Teed ja liiklus“ (kaebuse lisa 5) kohaselt on DP-alale ette nähtud tänavavõrk. Samas peatükis on ette nähtud, et maaüksused antakse üle valla munitsipaalomandisse vastavalt maaomaniku ja valla vahelistele kokkulepetele. Kinnisasjal paiknev tee on valla teeks märgitud Kiili valla üldplaneeringus (ÜP, Kiili Vallavolikogu 16.05.2013 otsus nr 23). KOV üksus peab aktiivselt tegutsema selle nimel, et planeeringus ettenähtud lahendused, sh avalikuks kasutamiseks ette nähtud teed, saaksid realiseeritud. Vastustaja ei ole kinnisasja osas ÜP-d ega DP-d ellu viinud. Kaebaja ja vastustaja vahel ei ole sõlmitud kokkulepet, mis kohustaks kaebajata kinnisasja vastustajale soodustingimustel või tasuta Kiili vallale võõrandama. Kinnisasja üle-eelmine omanik läks pankrotti ja sellega lõppesid kõik arendaja DP-st tulenevad teede ja tehnovõrkude väljaehitamise kohustused vastustaja ees. Vastustaja on seadusest tulenevalt kohustatud need kohustused ise täitma. Kaebaja poolt tellitud hinnangu kohaselt on 01.05.2022 seisuga kinnisasja väärtus ~37 600 eurot. Kaebaja esitas vastustajale nõude viia ellu ÜP ning täita DP-st tulenev munitsipaliseerimise kohustus. Selle kohustuse täitmiseks taotleb kaebaja, et vastustaja omandaks kinnisasja 46 043,10 euro eest.
3.Vastustaja pöördus 16.06.2022 e-kirjaga kaebaja poole, taotledes kinnisasja hindamisakti esitamist.
4.Kaebaja selgitas 17.06.2022 e-kirjas, et kaebajal puudub kohustus tellida/esitada hindamisakt, kuna hindamise kohustus on vastustajal kui omandajal (KAHOS § 12). Seetõttu ei lisanud kaebaja hindamisakti taotlusele. Kaebaja on konsulteerinud kinnisasja väärtuse osas kutselise hindajaga (tase 7, riiklikult tunnustatud ekspert). Kaebaja on valmis hindamisakti tellima, kui vastustaja selle eest tasub. Et kinnisasja avalikes huvides omandamise protsess oleks osapooltele võimalikult minimaalse ajalise- ja rahalise kuluga, on oluline, et hüvitusväärtuse hindamisel saaks hindajale püstitatud korrektne, mõlemale osapoolele aktsepteeritav, lähteülesanne.
5.Kaebaja esitas 29.07.2022 Kiili Vallavolikogule vaide kinnisasja tasulise võõrandamise taotluse lahendamiseks. Vaide kohaselt ei ole vastustaja taotlust sisuliselt lahendanud. Kaebaja taotleb õigusvastase viivituse lõpetamist ja taotlust sisuliselt lahendava haldusakti andmist.
6.Vastustaja tagastas 12.09.2022 vaide. Esmalt selgitas vastustaja, et puudub haldusorgani tegevusetus, mis on määratletav kui vaide ese ja mille suhtes eksisteeriks kaebeõigus halduskohtumenetluse seaduse tähenduses. Vastustaja ei ole olnud tegevusetu, sest kaebaja ei esitanud 06.05.2022 taotluse aluseks olnud eksperthinnangut. Vastustaja küsis seda õigustatult, sest ilma eksperthinnanguta ei ole vastustajal võimalik hinnata kaebaja pakkumist tee omandamiseks. KAHOS § 3 lg 2 sätestab, et kinnisasja omandamise otsustab kohaliku huvi korral kohaliku omavalitsuse üksus. Vastustaja ei ole KAHOS alusel alustanud kinnisasja omandamise 2(6)
menetlust. Seega ei ole asjakohane viidata KAHOS-le ja nõuda vallalt eksperthinnangu tellimist ja tasumist. DP-ga kooskõlas antakse maaüksused üle vallale vastavalt maaomaniku ja valla vahelistele kokkulepetele. Teemaa omandamine kokkuleppel toimub Kiili Vallavolikogu poolt (Kiili Vallavolikogu 18.04.2013 määruse nr 11 „Kiili valla vallavara valitsemise kord). Vastustaja viitas, et kaebajal on vaide tagastamisega mittenõustumisel õigus pöörduda halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud tingimustel ja korras kaebusega halduskohtusse.
KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
7.Kohtu menetluses on kaebaja nõue vastustaja kohustamiseks lahendada 06.05.2022 kaebaja taotlus 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
8.Kohustamisnõude põhjuseks on vastustaja poolt taotluse lahendamata jätmine. Kaebuse esitamise hetkeks on taotluse esitamisest möödunud rohkem kui kaks aastat. Vastustajal puudub tahe taotlust omaalgatuslikult lahendada.
9.Kinnisasja osas kehtib DP (Kiili Vallavolikogu 13.08.2002 otsus nr 37). DP seletuskirja peatüki „Teed ja liiklus“ (Lisa 5) kohaselt on DP-alale ette nähtud tänavavõrk. Samas peatükis on ette nähtud, et maaüksused antakse üle valla munitsipaalomandisse vastavalt maaomaniku ja valla vahelistele kokkulepetele. DP seletuskirja tabelis 4 „Tabel liiklusmaade kohta“ on Sausti tee, Kaljula tee ja Kalju tee (vastavalt DP jrk nr 11, 12 ja 20) osas tehtud haldusettepanek need munitsipaliseerida. Kinnisasi vastab Kaljula tee liiklusmaale (DP jrk nr 12). Kinnisasjal paiknev tee on Kiili valla ÜP järgi vallatee (Kiili Vallavolikogu 16.05.2013 otsus nr 23). Tegemist on kõrge avaliku huviga teega, kuna see teenindab ligikaudu 60 majapidamist ja naaberalade arendustegevusest tulenevalt hakkab tulevikus teenindama veelgi rohkem majapidamisi. Kinnisasja omandamine vastustaja poolt on ette nähtud Kiili valla arengukavas 2024-2035 ja Kiili valla tegevuskavas aastateks 2024-2027 (Kiili Vallavolikogu 19.10.2023 määrus nr 11, arengukava p 5.2 kuues alapunkt, tegevuskava p 1.4.1). Kinnisasja omandamist toetab Kiili valla 2024. a eelarve (Kiili Vallavolikogu 18.01.2024 määrus nr 1). Eelarves on põhivara soetuseks ette nähtud 1 153 600 eurot. DP-s ette nähtud kinnisasja munitsipaliseerimise kohustuse täitmise suhtes on õigustatud ootus nii kaebajal kui ka kinnisasja kasutavatel ja kasutada soovivatel isikutel.
10.Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lõike 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Vastustaja ei ole nendest hea halduse põhimõtetest kinni pidanud ning on õigusvastaselt viivitanud kaebaja taotluse lahendamisega.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
11.Kaebus tuleb jätta rahuldamata.
12.Kaebaja 06.05.2022 taotlus ei ole kooskõlas KAHOS sätestatud eesmärgiga ega mõttega. Kaebajal puudub õiguslik alus taotleda kinnisasja tasulist võõrandamist KAHOS sätete alusel. KAHOS § 3 lg 2 sätestab, et kinnisasja omandamise ja vahetamise ning KAHOS § 25 lg-s 3 nimetatud maakorralduse otsustab kohaliku huvi korral kohaliku omavalitsuse üksus. Juhul kui 3(6)
ei ole täidetud KAHOS § 4 lg 3 eeldused, on kinnisasja omandamine vastustaja kaalutlusotsus. Eeldusteks on avalik-õiguslike kitsenduste kehtestamine, mis ei võimalda kinnisasja kasutada vastavalt senisele sihtotstarbele. Vastustaja ei ole seadnud kinnisasjale kitsendusi, mis ei võimaldaks kinnisasja kasutada vastavalt DP-kohasele sihtotstarbele. Seega ei esine KAHOS § 4 lg 3 eeldusi. Seetõttu puudub vastustajal õiguslik alus ja kohustus lahendada kaebaja taotlust kinnisasja tasuliseks võõrandamiseks. Taotlust on võimalik lahendada kooskõlas DP-ga poolte kokkuleppel.
13.Vastustaja on soovinud omandada kinnisasja poolte kokkuleppel. Vastustaja on teinud enda poolt kõik, et vastav kokkulepe sõlmida. Kaebaja ja vastustaja pidasid läbirääkimisi 14.05.04.06.2024, kuid tulemuseni ei jõudnud. Kaebaja teavitas 04.06.2024 vastustajat sellest, et loeb nende läbirääkimised lõppenuks.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
11.Kaebus tuleb rahuldada. Kohustamiskaebuse rahuldamise aluseks on kohtu järeldus, et vastustajal on KAHOS sätetest tulenevalt õiguslik kohustus kaebaja 06.05.2022 taotlust lahendada. Vastustaja ei ole kohustust kohtuotsuse tegemise aja seisuga täitnud (HKMS § 158 lg 2 esimene lause). Seega on kohustamisnõude rahuldamise eeldused täidetud (HKMS § 5 lg 1 p 2 ja lg 3; riigivastutuse seaduse, RVastS, § 6 lg-d 1 ja 3).
12.Isik võib nõuda haldusakti andmist või toimingu sooritamist, kui avaliku võimu kandja on kohustatud haldusakti andma või toimingu sooritama ja see puudutab isiku õigusi (RVastS 6 lg 1). Taotlus haldusakti andmiseks või toimingu sooritamiseks tuleb esitada selleks pädevale haldusorganile. Taotluse rahuldamata või tähtaegselt läbi vaatamata jätmise korral võib isik esitada vaide haldusorganile või kaebuse halduskohtule (RVastS § 6 lg 3). Kaebaja esitas vastustajale taotluse haldusakti andmiseks – otsustamiseks, kas omandada kaebaja omandis olev kinnisasi KAHOS alusel. Vastustaja ei ole haldusakti andnud. Kaebaja esitas vastustajale vaide, milles taotles tegevusetuse lõpetamist ja taotluse lahendamist. Vastustaja leidis, et ta ei ole olnud tegevusetu, sest tal ei olnud võimalik taotlust lahendada ilma kinnisasja hindamisaktita. Seejärel esitas kaebaja kaebuse halduskohtule seoses vastustaja õigusvastase tegevusetuga. Õiguslik kohustus taotlust lahendada
13.Kohaliku huvi korral otsustab kohaliku omavalitsuse üksus kinnisasja omandamise (KAHOS § 3 lg 2). KAHOS menetlus algab, kui KOV üksus teavitab sellest kinnisasja omanikku (KAHOS § 7 lg 1). Vastava menetluse võib KOV üksus algatada enda initsiatiivil või kinnisasja omaniku taotlusel (KAHOS § 4 lg 3). Kohtu hinnangul on 06.05.2022 taotlus esitatud KAHOS § 4 lg 3 alusel, kuigi taotlus oli sõnastatud kui tasulise võõrandamise taotlus ning selles ei olnud viidet KAHOS sätetele. Küll on kaebaja 17.06.2022 e-kirjas vastustajale selgitanud, et tal ei ole kohustust koos taotlusega kinnisasja hindamisakti esitada, viidates KAHOS §-le 12. Samuti on kaebaja viidanud, et hindamisakti koostamiseks lähteülesande püstitamine soodustaks kinnisasja avalikes huvides omandamise protsessi. Kohtu hinnangul pidi vastustajale olema arusaadav, et taotlus on esitatud KAHOS § 4 lg 3 alusel. Selle järelduse aluseks on 12.09.2022 vaide tagastamise põhjendused: kaebaja 17.06.2022 e-kirja viited KAHOS-le ning vastustaja enda viited KAHOS-le. 4(6)
13.Sellise taotluse korral tuleb KOV üksusel hinnata, kas esinevad alused KAHOS menetluse algatamiseks (KAHOS § 4). Üksnes läbiviidava menetluse tulemusel saab otsustada, mis hinna eest kinnisasi sundvõõrandada. Selleks on ettenähtud reeglid kinnisasja väärtuse hindamiseks
(KAHOS § 12).
Seega ei olnud vastustajal õigust KAHOS menetluse algatamise otsustamiseks nõuda kaebajalt kinnisasja väärtuse hindamisakti. Järelikult käitus vastustaja õigusvastaselt. Õigusvastane tegevusetus
14.Kaebaja vaidlustas vaidega vastustaja tegevusetust. Vastustaja poolt vaide tagastamisest (p 10) nähtub, et vastustaja mõistab, et haldusaktist eraldi võib vaidlustada haldusorgani tegevusetuse (HMS § 72 lg 3 p 2). Nagu kohus eelnevalt selgitas (otsuse p 13), jättis vastustaja 12.09.2022 vaide tagastamisega taotluse õigusvastaselt lahendamata. Kohtu hinnangul algas sellest hetkest vastustaja õigusvastane tegevusetus. Seega on vastustaja tegevusetus kestnud alates 12.09.2022 kuni käesoleva otsuse tegemiseni.
15.Vastustaja on välja toonud ning see nähtub esitatud tõendist, et ta pidas kaebajaga läbirääkimisi 14.05.-04.06.2024, et leida kinnisasja omandamisele lahendus poolte kokkuleppel. Kaebaja teavitas 04.06.2024 vastustajat sellest, et loeb nende läbirääkimised lõppenuks. Kui see ajavahemik maha arvata, siis on vastustaja tegevusetus kestnud peaaegu 2 aastat. Tõsi on, et KAHOS ei näe ette tähtaega, mille jooksul tuleb vastustajal KAHOS § 4 lg 3 alusel esitatud taotlus lahendada. See aga ei tähenda, et taotluse esitajal ei ole võimalik enda õigusi kaitsta. KAHOS-le rakendatakse HMS sätteid, arvestades KAHOS erisusi (KAHOS § 1 lg 7). Seega tuleb aluseks võtta HMS üldpõhimõtted tegevusetuse kestvuse hindamisel. Haldusmenetlus tuleb läbi viia eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele (HMS § 5 lg 2). Otsustus, kas algatada KAHOS menetlus või keelduda KAHOS menetluse algatamisest ei ole sellist analüüsi eeldav otsustus, et selle tegemata jätmist saaks õigustada peaaegu 2 aasta jooksul. Seetõttu tuleb kohustamiskaebus rahuldada. Taotluse lahendamine
16.Juhul kui vastustaja leiab taotlust lahendades, et tal puudub alus kinnisasja omandamise menetluse algatamiseks, on see otsustus oma sisult keeldumine kinnisasja omandamisest. Kui taotletud haldusakt otsustatakse jätta andmata, antakse selle kohta haldusakt (HMS § 43 lg 2). Sel juhul on kaebajal võimalik kinnisasja omandamisest keeldumist kohtulikult vaidlustada. Menetluskulud
17.Kuna kohus rahuldab kaebuse, tuleb vastustajal hüvitada kaebaja menetluskulud (HKMS § 108 lg 1). HKMS § 109 lg 6 järgi mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kaebaja taotleb menetluskulude 2195 eurot (2175 eurot õigusabikulud, 20 eurot riigilõiv) vastustajalt väljamõistmist 7 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Taotlusele lisatud arve kohaselt osutati õigusabi 14,5 h ulatuses, tunni hind 150 eurot ilma käibemaksuta. Tööde aruande kohaselt moodustas kaebuse koostamine sellest 9,3 h. Kaebuse põhjenduse p-d 2.2.1. kuni 2.2.5. põhinevad suures osas 06.05.2022 taotluse tekstil. Menetluskulude kohtu poolt väljamõistmise eesmärk ei ole katta kaebaja poolt kohtueelsel menetluses tehtud 5(6)
menetluskulusid. Seetõttu leiab kohus, et kaebuse koostamise eest on põhjendatud menetluskulud 2 h ulatuses, st 300 eurot. Kogumis on põhjendatud õigusabikulud 7 h ulatuses, st 1050 eurot. Koos riigilõivuga tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista 1070 eurot. Kohus ei rahuldada kaebaja taotlust määrata vastustajale tähtaeg menetluskulude tasumiseks, sest HKMS ei näe ette sellist regulatsiooni. (allkirjastatud digitaalselt) Tristan Ploom
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.