Kohus Kohtukoosseis Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht Haldusasja number Haldusasi
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus ringkonnakohtus Asja läbivaatamine Menetlusosalised
Tartu Ringkonnakohus Maili Lokk, Einar Vene, Tiina Pappel 29.08.2024, Tartu 3-22-2417 Marina Puškina ja Sergei Puškini kaebus Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 23.08.2022. a korralduse nr 342 tühistamise ja Narva-Jõesuu linna kohustamise nõudes ning Gelikoid OÜ kaebus kahju hüvitamise nõudes Tartu Halduskohtu 04.10.2023. a otsus Marina Puškina, Sergei Puškini ja Gelikoid OÜ apellatsioonkaebus Kirjalik menetlus Kaebajad I Marina Puškina II Sergei Puškin III Gelikoid OÜ Kaebajate volitatud esindaja v.adv. Andrei Matvejev Vastustaja Narva-Jõesuu linn
RESOLUTSIOON
1.Tagastada kaebajatele apellatsioonkaebuse lisa.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu otsus muutmata.
3.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast arvates, s.o kuni 30.09.2024 (k.a.) (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
M. Puškinale ja S. Puškinile kuulub ühisomandina kinnisasi asukohaga Narva-Jõesuu linn, Raja tn 63 (registriosa number 3499408).
2.Narva-Jõesuu Linnavalitsus andis 27.07.2021. a korraldusega nr 339 projekteerimistingimused Raja tn 63 kinnistule üksikelamu püstitamiseks. Korralduses on
märgitud, et koos projekteerimistingimuste taotlusega esitati muuhulgas plaanitava üksikelamu asendiplaan (lisa 2) ja eskiis (lisa 3). Korralduse kohaselt on võimalik lubada olemasoleva elamu lammutamine ja uue ehitamine projekteerimistingimuste ja nõuetekohase ehitusloa alusel. Projekteerimistingimuste (lisa 1) p 3.2 kohaselt peab ehitis sobituma mahuliselt ja otstarbelt ümbritsevasse keskkonda, lähtuda tuleb Raja tn 65 ehitatava üksikelamu arhitektuursest lahendist ja ehitusjoonest; p 3.5 kohaselt elamu maksimumkõrguseks loetakse 9 m olemasolevast maapinnast (alusplaanil mõõdetud maapinna kõrgusmärgist Amsterdami nulli suhtes) katuseharja peale; p 3.6 kohaselt suurim korruste arv on kaks; p 3.9 kohaselt välisfassaadi viimistluses kasutada olemasoleva (lammutatava) hoonega sarnast dekoori, kuid tänapäevaseid ehitusmaterjale. Raja tänavale väljaulatuvate osade akende jaotuse projekteerimisel kasutada lammutatava hoone verandaga sarnast akende jaotust (väikse- ja suureruuduliste akende jaotus); p 3.13 kohaselt Raja tn 63 kinnistu reljeefi ei tohi muuta.
3.Gelikoid OÜ (kontaktisik S. Puškin) esitas 01.08.2022 ehitusloa taotluse nr 2211271/23978 Raja tn 63 kinnistule eluhoone püstitamiseks. Koos taotlusega esitati ehitusprojekt.
4.Narva-Jõesuu Linnavalitsus jättis 23.08.2022. a korraldusega nr 342 ehitusloa taotluse rahuldamata ja keeldus ehitusloa andmisest, võttes aluseks ehitusseadustiku (EhS) § 39 lg 1, § 42 lg 1 ja § 44 p 1 ning Narva-Jõesuu Linnavolikogu 27.05.2020. a määruse nr 88 „Ehitusseadustikus, planeerimisseaduses ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses sätestatud ülesannete delegeerimine Narva-Jõesuu Linnavalitsusele“ § 1. Korralduse kohaselt ei vasta ehitusprojekt projekteerimistingimuste p-dele 3.2, 3.5, 3.6 ja 3.9, kuna hoone ei sobitu mahuliselt ümbritsevasse keskkonda; joonistelt nähtuvalt on elamu kõrgus 11 m; elamu maapealsete korruste arv on 3 (alumise korruse põrand asub kõrgemal hoonet ümbritsevast maapinnast) ning kasutatud ei ole lammutatud elamu akende jaotust ja projekteeritav elamu ei sobitu kokku lähipiirkonna hoonetega. Narva-Jõesuu Linnavolikogu 31.01.2019. a otsusega nr 78 kehtestatud „Narva-Jõesuu linna üldplaneeringu“ seletuskirja p 3.1.1.1 kohaselt on suurim lubatud üksikelamu maapealne korruste arv 2 ning suurim lubatud katuseharja kõrgus on 9 m alusplaanil mõõdetud maapinna kõrgusmärgist. Veel viidati korralduses Päästeameti Ida päästekeskuse 11.08.2022. a seisukohas esitatud märkustele seoses tuleohutuse nõuetega.
5.Narva-Jõesuu Linnavalitsus jättis 11.10.2022. a korraldusega nr 394 (vaideotsus) M. Puškina, S. Puškini ja Gelikoid OÜ vaide 23.08.2022. a korralduse nr 342 peale rahuldamata. Korralduse kohaselt on piirang elamu kõrgusele ja korruselisusele kehtestatud üldplaneeringuga. Projekteerimistingimustega ei saa teha erandeid või muuta üldplaneeringus määratletud tingimusi või määratleda tingimusi, mis ei tulene üldplaneeringust. Koos projekteerimistingimuste taotlusega esitatud elamu illustratiivne pilt ei saa olla olulisem, kui projekteerimistingimuste kirjalik osa. Projekteerimistingimustega määratud arhitektuursed ja linnaehituslikud tingimused on antud lähtudes kehtivast üldplaneeringust.
6.M. Puškina, S. Puškin ja Gelikoid OÜ esitasid 11.11.2022 Tartu Halduskohtule kaebuse ning 08.03. ja 12.06.2023 täiendavad seisukohad. Halduskohus menetles M. Puškina ja S. Puškini kaebust Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 23.08.2022. a korralduse nr 342 tühistamise ja vastustajat ehitusloa taotlust nr 2211271/23978 uuesti läbi vaatama kohustamise nõuetes ning Gelikoid OÜ kaebust kahju 1040 euro hüvitamise nõudes. Kaebajate põhjendused: 1) Ehitusprojekt on kooskõlas projekteerimistingimuste lisaks oleva eskiisiga, mille järgi elamul on keldrikorrus, kaks põhikorrust ja mansardkorrus. Maapinna reljeefist lähtudes asub keldrikorrus n-ö nullmärgi all. Arvestada tuleb maapinna kaldega. Elamu kõrguseks on võimalik lugeda 9 m. Kõrvalekaldumine projekteerimistingimustest ei ole võimatu. Ehitusloa taotlust tuli käsitleda ettepanekuna projekteerimistingimuste muutmiseks. Vastustaja on
projekteerimistingimuste kehtestamisel ületanud volitusi, kuna saab määrata ehitise kõrguse, aga mitte korruste arvu. Kaebajate elamu on madalam ja ruumiliselt väiksem, kui naaberkinnistutel asuvad elamud. Akende jaotus on maitse asi. Päästeameti etteheidete kohta ei saanud kaebajad seisukohta esitada. Kaebajatel oli õigustatud ootus, et nad saavad ehitusloa, kuna vastustaja andis kasutusloa kaebajate huvides rajatud gaasivõrgule. Gaasivõrgu kavandamisel lähtuti elamu mahust ja pinnast, nagu see on ehitusloa taotluses. 2) Gelikoid OÜ-l tekkis kahju seeläbi, et äriühing kandis vaidemenetluses õigusabi kulud. Kui kohus kaebust ei rahulda, on kaebajatel õigus nõuda projekteerimise ja ehitamise ettevalmistamise kulude hüvitamist. Kaebajatel tekkisid kulud, kuna vastustaja kehtestas vastuolulise sisuga projekteerimistingimused.
7.Tartu Halduskohus jättis 04.10.2023. a otsusega M. Puškina ja S. Puškini kaebuse rahuldamata (resolutsiooni p 1); jättis Gelikoid OÜ kaebuse rahuldamata (resolutsiooni p 2); jättis kaebajate taotluse põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamiseks läbi vaatamata (resolutsiooni p 3); jättis menetluskulud kaebajate kanda ja jättis menetluskulud vastustaja kasuks välja mõistmata (resolutsioon p 4). Otsuse põhjendused: 1) Vastustaja ei esitanud sisuliselt vastust kaebusele. Vastustaja vastust saab mõista nii, et ta ei nõustu kaebusega ning jääb vaidlustatud korralduse ja vaideotsuse seisukohtade juurde. 2) Nõuded elamu kõrguse ja korruste arvu kohta on toodud projekteerimistingimustes, kuid sisuliselt on tegemist üldplaneeringust tulenevate piirangutega, mida on projekteerimistingimustes korratud. EhS § 26 lg 4 p 6 alusel sai vastustaja projekteerimistingimustega määrata hoone arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused. Korruste arv kuulub nende hulka. 3) Elamu kõrgust tuli arvestada maapinnast. Raja tn 63 topograafilise plaani ja elamu asendiplaani (tl 121-122) alusel jäävad elamu all ja ümbruses maapinna kõrgused vahemikku 5,56-5,76 m abs (EH2000). Ehitusprojekti seletuskirjas on maapinna absoluutkõrgus maja ehitamise kohas 5,50-5,63 m (tl 129). Elamu katuseharja kõrgus sai kõige rohkem olla 14,50 (5,50+9) kuni 14,76 (5,63+9) m abs (EH2000). Kaebajate esitatud andmetel on elamu absoluutne kõrgus 16,7 m abs (tl 21p). Elamu on ligikaudu 2 m kõrgem kui üldplaneering ja projekteerimistingimused lubavad. 4) Kõrguste vahe elamu asukohas on 20 cm või väiksem. Kõrguste vahe elamu ümber ei ole praeguses asjas selline, et kõrguse piirangu täitmine sellest sõltuks. Kaebajate esitatud foto Raja tn 65 elamust, mis on pildistatud Raja tn 63 kinnisasja poolt (tl 68, alumine parempoolne foto) ei näita olulist erinevust kinnisasjade maapinna kõrguses. 5) Elamu vaadete 5-1 ja A-D (tl 127) põhjal ei arvesta kaebajad elamu kõrgust 9,5 m olemasolevast maapinnast, vaid lähtuvad kavatsusest tõsta elamu ja Raja tn vahel (osaliselt) maapinna kõrgust nii, et moodustub maa-ala ühtlase kõrgusega 7,21 m abs. Ehitusprojekti seletuskirjas on öeldud, et hoone peasissekäigu ette rajatakse haljastus Raja tn kõrgusmärkide tasemele (tl 130p). Kaebajad on sellele kõrgusele omistanud väärtuse ±0.00 ning on määranud elamu kõrguse ja selle, kui suures osas jääb esimene korrus maapinnast allapoole, lähtudes maapinna kõrgusest 7,21 m abs. Selliseks tegevuseks ei tulene õiguslikku alust ühestki õigusvõi haldusaktist. Nii toimides rikuvad kaebajad projekteerimistingimuste p 3.13. Kaebajad said kinnisasja ostes arvesse võtta, millised võimalused on üldplaneeringu alusel kinnisasja kasutamiseks. 6) Kõrgused on antud EH2000 süsteemis ehk Euroopa kõrgussüsteemis, mille lähtenivooks on nn Amsterdami null. Tegemist ei ole arusaamatu või defineerimata süsteemiga, vaid alates 01.01.2018 Eestis kasutusel olnud kõrgussüsteemiga, mis on planeerimise ja ehituse valdkonnas tegutsevatele isikutele üldiselt tuntud ja arusaadav. 7) Kavandatava elamu vaadetelt 5-1 ja A-D (tl 127) nähtub, et keldrikorruse põranda kõrguseks kavandati 5,70 m abs. Elamu keldrikorruse põrand on ligikaudu samal kõrgusel olemasoleva
maapinna kõrgusega. Sel juhul on elamu kõik kolm korrust maapealsed korrused - alumise korruse põrand ei ole üldse või on väga vähe maapinnast madalamal. 8) Kavandatava elamu kõrguse või korruste arvu hindamisel ei ole tähtis, kas mõni elamu korrustest on mansardkorrus. Kavandatava elamu ülemisel korrusel paiknevad eluruumid, mis on kogu korruse ulatuses täiskõrgusega (tl 126). 9) Üldplaneeringut ei saa projekteerimistingimustega muuta. Vastustaja võimaldas kaebajatele ehitamiseks vajalike toimingute tegemist lihtsustatud korras, detailplaneeringu koostamiseta. Sellises olukorras ei saa kõrvale kalduda nõuetest, et ehitis peab mahuliselt sobima piirkonna väljakujunenud keskkonda ning järgima üldplaneeringus ette nähtud ehitustingimusi. Ümber ei ole lükatud vastustaja andmeid, mille järgi kavandatav ehitis on mahult oluliselt suurem seda ümbritsevatest ehitistest (tl 26p-27). Nõue, et ehitis peab mahuliselt sobituma ümbritsevasse keskkonda, on piirang. Seda nõuet saab tõlgendada 27.07.2021. a korralduse põhjenduste kaudu - hoonet on võimalik lubada lammutada ning ehitada uut võimalikult olemasolevas mahus ja dekooriga. Hoone maht peab olema kooskõlas ümbruskonna keskmise mahu ja lammutatud hoone mahuga. 10) Hinnangu andmine, kas täidetud on projekteerimistingimuste p 3.9 nõue kasutada lammutatava hoone verandaga sarnast akende jaotust (väikse- ja suureruuduliste akende jaotus), on teataval määral subjektiivne, kuid kavandatavatel akendel ei ole kasutatud endistele akendele iseloomulikku eripärast suurte ja väikeste ruutude vaheldumist (tl 68p). Puudu on vastustaja nõutud vaheldumine - kavandataval aknal on üks rida väikeseid, üks rida suuri ja üks rida keskmise suurusega ruute, mis paiknevad korrapärastes ridades. 11) Mõistlik isik ei saa eeldada, et ta saab lähtuda elamu kahe vaate eskiisist ja jätta tähelepanuta projekteerimistingimuste nõuded. Eskiisil ei ole kõrgused toodud absoluutsetena (süsteemis EH2000) ning selle põhjal ei ole võimalik aru saada, kuidas suhestub eskiisil näidatud hoone olemasoleva maapinna kõrgusega. 12) Ehitusloa andmiseks ei tulene õiguspärast ootust sellest, et vastustaja andis kasutusloa Raja tänav L2 paiknevale gaasijaotustorustikule (tl 97-98). 13) Taotlus üldplaneeringu seletuskirja p 3.1.1.1 kohaldamata jätmiseks jäeti läbi vaatamata. Üldplaneering ei ole õigustloov akt, vaid haldusakt (üldkorraldus). 14) Gelikoid OÜ kaebus jäeti rahuldamata kaebeõiguse puudumise tõttu. Sellest, et osaühing tasus M. Puškina ja S. Puškini kulutused õigusabile vaidemenetluses, ei teki vastustaja ja Gelikoid OÜ vahel avalik-õiguslikku suhet. Gelikoid OÜ-l puudub subjektiivne õigus, mille rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist nõuda (HKMS § 44 lg 1). Hüvitamisnõudel ei oleks eduväljavaateid ka siis, kui selle oleksid esitanud M. Puškina ja S. Puškin, kuna kohus leidis, et vastustaja tegevus oli õiguspärane.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED RINGKONNAKOHTUS
8.M. Puškina, S. Puškin ja Gelikoid OÜ esitasid 03.11.2023 apellatsioonkaebuse ja 17.11.2023 täienduse. M. Puškina ja S. Puškin paluvad tühistada Tartu Halduskohtu 04.10.2023. a otsuse resolutsiooni p 1 ja teha uus otsus, millega nende kaebus rahuldada. Gelikoid OÜ palub tühistada Tartu Halduskohtu 04.10.2024. a otsuse resolutsiooni p 2 ja teha uus otsus, millega tema kaebus rahuldada. Veel paluvad kaebajad tühistada halduskohtu otsuse resolutsiooni p-d 3 ja 4 ning rahuldada kaebajate taotlus põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamiseks ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjendused: 1) Kohus rikkus menetlusõigust. Põhjusel, et vastustaja ei vastanud kaebusele, tuleb kaebus rahuldada. 2) Kohus jättis tähelepanuta, et varasemas praktikas on Riigikohus rõhutanud, et projekteerimistingimuste kehtestamine on ehitusloa andmisel reguleeriva iseloomuga eelhaldusakt, millega määratakse kindlaks osa ehitisele esitatavatest nõuetest. Kohalik
omavalitsus võib neid menetluse hilisemates staadiumides muuta (RKHKo 3-3-1-25-02). Ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektiga ettenähtud eramu välisilme ja korruselisus vastab projekteerimistingimustele lisatud eramu eeskiisile. Projekteerimistingimuste andmisel kohaldatakse üldplaneeringut osades, mis ei ole teistsuguselt lahendatud projekteerimistingimustega. Asjakohatu on kohtu viide, et projekteerimistingimustes on üldsõnaliselt tehtud märge, et projekti koostamisel peavad kinnistu omanikud lähtuma üldplaneeringust, kui kaebajad võisid projekteerimistingimustest aru saada, et projekteerimistingimustega antakse luba projekteerida 3-korruselist maja mahuga, mis tuleneb projekteerimistingimustele lisatud eskiisist. 3) Üldplaneeringuga on võimalik kehtestada hoonete maksimumkõrgust, mitte korruste arvu. 4) Üldplaneeringuga kehtestatud korruste ja kõrguse piirang ei ole kooskõlas kaebajate kinnistuga samas rajoonis paiknevate hoonete kõrguse, korruselisuse ega hoonete välisilme ega mahtudega. Antud asjaolu on täiendav põhjus, et tunnistada üldplaneeringuga kehtestatud piirangud hoonete kõrguse, korruselisuse ja mahu suhtes seadusevastaseks. Kui naaberhoonete puhul on kohalik omavalitsus ehitus- ja kasutuslubade väljaandmisel hoidnud üldplaneeringu nõuetest kõrvale, siis võivad kaebajad oodata, et nende suhtes kohaldatakse sama erandit. Vastasel juhul on tegemist ebavõrdse kohtlemisega. Naaberkinnistutel ehitatud hoonete välisilme, kõrgus, maht ja korruselisus ei ole sellised, et kaebajate projekteeritud eramu oleks väljakutsuv ja ümbritsevale arhitektuursele keskkonnale mittevastav. 5) Gelikoid OÜ on huvitatud tuvastamaks kohtumenetluses, et tema koostatud ehitusprojekti alusel ehitusloa välja andmata jätmine on seadusevastane. Kaebus on suunatud ka sellele, et Gelikoid OÜ, kes maksis õigusabi eest vaiemenetluses, soovib tema poolt õigusabile tehtud kulude hüvitamist. Vähemalt viimasel põhjusel on Gelekoid OÜ-l kaebeõigus. 6) Kohus jättis põhjendamatult rahuldamata kaebajate taotluse kontrollida üldplaneeringu seadusele vastavust. Vaidlusalune üldplaneering on kehtestatud Narva-Jõesuu Volikogu määrusega. Kohaliku omavalitsuse volikogu määrus on üldakt. Seega on üldplaneering õigustloov akt.
9.Narva-Jõesuu linn on 10.12.2023. a vastuses Tartu Halduskohtu 04.10.2023. a otsusega rahul.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Halduskohus ei eksinud materiaalõiguse normide kohaldamisel või tõendite hindamisel ega rikkunud kohtumenetluse norme. Ringkonnakohus nõustub HKMS § 201 lõikele 4 tuginedes halduskohtu otsuse põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata. Ringkonnakohus kontrollib esmalt Gelikoid OÜ kaebuse lubatavust (I); hindab seejärel ehitusprojekti vastavust projekteerimistingimustele ja üldplaneeringule, sh kaebajate poolt esitatud põhiseaduslikkuse järelevalve taotluse lubatavust (II); lahendab viimaks apellatsioonkaebuse taotlused ja jaotab menetluskulud (III). I
11.Kaebuse täienduse kohaselt on Gelikoid OÜ isik, kelle vahendusel taotlesid kinnistu omanikud M. ja S. Puškin ehitusloa väljastamist. Ka märgitakse, et kuigi ehitusloa andmata jätmine ei kahjusta otseselt Gelikoid OÜ huve, kandis äriühing osa kuludest, mis on seotud projekteerimisega ja ehitusloa taotlemisega, lisaks kandis äriühing kulud õigusabile, mistõttu tuleks ta kaebajana menetlusse kaasata (I kd, tl 85). Halduskohus käsitles küll Gelikoid OÜ-d ka ühena kaebajatest, kuid jättis otsuses Gelikoid OÜ kaebuse rahuldamata kaebeõiguse puudumise tõttu, selgitades, et sellest, et osaühing tasus M. Puškina ja S. Puškini kulutused
õigusabile vaidemenetluses, ei teki vastustaja ja Gelikoid OÜ vahel avalik-õiguslikku suhet, osaühingul on õigus nõuda kulude hüvitamist eraõiguslikus menetluses M. ja S. Puškinilt (otsuse p 25).
12.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga. Asjaolust, et Gelikoid OÜ on faktiliselt käsundi korras võtnud endale ülesandeks taotleda Puškinite huvides viimaste kinnistule ehitusluba ning tasuda sellega seotud õigusabi eest, ei teki tal ehitusloa väljastamise menetluses iseseisvaid halduskohtus kaitstavaid õigusi. Ehitusloa andmata jätmine saab endiselt rikkuda vaid nende isikute õigusi, kelle huvides taotlus esitati. Vaidlust ei saa olla selle üle, et Gelikoid OÜ ei ole tegutsenud iseenda huvides, vaid lähtus taotlust esitades M. ja S. Puškini huvidest, täites arvatavalt kõiki Puškinite juhiseid (VÕS § 621) ning järgis kõigist olulistest asjaoludest teatamise kohustust (VÕS § 624). Seega on pooled sõlminud sisuliselt käsunduslepingu. VÕS § 628 lg 2 kohaselt peab käsundiandja hüvitama käsundisaajale mõistlikud kulud, mida käsundisaaja on teinud käsundi täitmiseks ja mida ta võis vastavalt asjaoludele vajalikuks pidada, välja arvatud, kui kulud tuleb katta käsundisaaja tasu arvel. Eeldatakse, et tasu arvel kaetakse käsundisaajale käsundist tulenevate ülesannete täitmisel tavaliselt tekkivad kulud ning kulud, mis oleksid käsundisaajale tekkinud ka ilma käsunduslepingut sõlmimata. Ringkonnakohtu hinnangul saavad sellisteks kuludeks olla ka kulud seoses projekteerimise ja ehitusloa taotlemisega, samuti kulud õigusabile. Seega on Gelikoid OÜ-l eraõiguslik nõudeõigus M. ja S. Puškini vastu tekkinud kulude väljanõudmiseks. Ringkonnakohus märgib täiendavalt ka seda, et halduskohtus ei ole alust õigusabile kantud menetluskulude väljanõudmiseks kahju hüvitamise nõude raames (HKMS § 109 lg 7). Seega jättis halduskohus Gelikoid OÜ kaebuse õigesti kaebeõiguse puudumise tõttu rahuldamata. II
13.Narva-Jõesuu linnavalitsus keeldus vaidlustatud korraldusega EhS § 44 p 1 alusel Narva-Jõesuu linnas Raja tn 63 aadressil eluhoone püstitamiseks ehitusluba väljastamast põhjendusega, et kavandatav ehitis ja ehitusprojekt ei vasta projekteerimistingimuste punktidele 3.2, 3.5, 3.6 ja 3.9. Korralduse kohaselt ei vasta projekteeritava eluhoone tehnilised andmed (hoone maht, korruselisus, kõrgus, viimistlus) projekteerimistingimustele (I kd, tl 26-27). Kaebajad on apellatsioonkaebuses seisukohal, et ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektiga ettenähtud eramu välisilme ja korruselisus vastavad projekteerimistingimustele lisatud eramu eskiisile. Projekteerimistingimustest võisid kaebajad aru saada, et neile antakse luba projekteerida 3-korruselist maja mahuga, mis tuleneb projekteerimistingimustele lisatud eskiisist. Üldplaneeringut kohaldatakse projekteerimistingimuste andmisel vaid osades, mis ei ole teistsuguselt projekteerimistingimustega lahendatud.
14.Ringkonnakohus märgib esmalt, et üldreeglina on linnades kui asustusüksustes ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks nõutav detailplaneeringu koostamine (PlanS § 126 lg 1 p 1). Käesoleval juhul loobus vastustaja erandina detailplaneeringu koostamist nõudmast (vt Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 27.07.2021. a korraldus nr 339, I kd tl 8-9), tuginedes PlanS § 126 lõikele 5. Selle järgi võib kohaliku omavalitsuse üksus lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlanS § 126 lg
6 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus määrab paragrahvi lõikes 5 sätestatud juhul EhS § 26 lõikes 4 nimetatud tingimused. Seega pidi vastustaja projekteerimistingimuste andmisel lähtuma PlanS § 126 lõigetest 5 ja 6 ning tuginema mh üldplaneeringus ette nähtud üldistele kasutus- ja ehitustingimustele. Teisisõnu pidi vastustaja projekteerimistingimuste andmisel lähtuma üldplaneeringust, mistõttu on kaebajate teistsugune arusaam ekslik.
15.Ringkonnakohus on seisukohal, et projekteerimistingimuste p-d 3.2, 3.5, 3.6 ja 3.9 (I kd, tl 15) olid Narva-Jõesuu linna üldplaneeringu seletuskirjaga kooskõlas (I kd, tl 49), vrdl: P. 3.2
P. 3.5
P. 3.6 P. 3.9
Projekteerimistingimused Arhitektuur ja hoonestusala: Tuleb arvestada väljakujunenud ja areneva naaberkeskkonnaga. Ehitis peab sobituma mahuliselt ja otstarbelt ümbritsevasse keskkonda, arvestades sealhulgas lähipiirkonna hoonestuslaadi. Uue hoone projekteerimisel lähtuda naaberkrundil Raja tn 65 ehitatava üksikelamu arhitektuursest lahendist ning ehitusjoonest. Hoonestuse kaugus Raja tänavapoolsest teekatteservast peab olema ca 11 meetrit, krundipiirist ca 9 meetrit (hoone peafassaad peab asuma Raja tn 65 hoone peafassaadiga samal joonel). Suurim lubatud kõrgus: Üksikelamu maksimumkõrguseks loetakse
m olemasolevast maapinnast (alusplaanil mõõdetud maapinna kõrgusmärgist Amsterdami nulli suhtes) katuseharja peale, majandushoone kõrgus mitte rohkem kui 4,5 m maapinnast (alusplaanil mõõdetud maapinna kõrgusmärgist Amsterdami nulli suhtes) katuseharja peale. Suurim korruste arv: 2
P. 3.1.1.1
Välisviimistlus: soovituslik puitvooder, krohv, dekoratiivkivi; projekti fassaadijoonistel esitada kasutatavate materjalide eksplikatsioon, märkides materjalid, faktuurid ja värvitoonid koos värvinäidistega. Välisfassaadi viimistluses kasutada olemasoleva (lammutatava) hoonega sarnast dekoori, kuid kasutades tänapäevaseid ehitusmaterjale. Raja tänavale väljaulatuvate osade akendejaotuse projekteerimisel kasutada lammutatava hoone verandaga sarnast akendejaotust (väikse- ja suureruuduliste akende jaotus).
Narva-Jõesuu linna üldplaneering Elamuid ning nende juurde kuuluvaid abihooneid ei või ehitada krundi piirile lähemale kui 5 m, v.a juhul, kui kehtiva detailplaneeringuga ei ole määratud teisiti. Üksikelamu ja selle juurdeehitus ning abihoone peavad järgima tänava väljakujunenud ehitusjoont. Juba hoonestatud aladel ehitamisel (ehitamine, rekonstrueerimine, renoveerimine, restaureerimine) tuleb järgida traditsioonilisi ehitusmahtusid.
P. 3.1.1.1
Suurim lubatud üksikelamu katuseharja kõrgus on 9 m (alusplaanil mõõdetud maapinna kõrgusmärgist), abihoonel on kuni 4,5 m (alusplaanil mõõdetud maapinna kõrgusmärgist).
P. 3.1.1.1 P. 3.1.1.1
Suurim lubatud üksikelamu maapealne korruselisus 2 korrust. Juba hoonestatud aladel ehitamisel (ehitamine, rekonstrueerimine, renoveerimine, restaureerimine) tuleb järgida traditsioonilisi ehitusmaterjale, arhitektuurseid lahendusi (katusekalded, korruselisus, aknad, välisviimistlus jne).
Ühtlasi ei ole vaidlust selle üle, et kaebajad projekteerimistingimusi ei vaidlustanud, seega olid projekteerimistingimused vaidlustatud korralduse andmisel kehtivad ning vastustaja sai neist lähtuda (vt vaidlustatud korralduse lk 3 viimane lause; I kd tl 27).
16.Kaebajad esitasid apellatsioonkaebuses vastuväiteid üldplaneeringule, leides, et üldplaneeringuga on võimalik kehtestada hoonete maksimumkõrgust, mitte korruste arvu ning üldplaneeringuga kehtestatud korruste ja kõrguste piirang ei ole kooskõlas kaebajate kinnistuga samas rajoonis paiknevate hoonete kõrguse, korruselisuse ega hoonete välisilme ja mahtudega.
17.Ringkonnakohus märgib, et PlanS § 75 lg 1 p 18 järgi määratakse planeeringuga mh planeeringuala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, maakasutuse juhtotstarve, maksimaalne ehitusmaht,
hoonestuse kõrguspiirangud ja haljastusnõuded. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga (otsuse p 11), et seaduse ja kohtupraktikaga ei ole vastuolus üldplaneeringus ka maapealsete korruste arvu märkimine. Kaebajate väited teiste samas piirkonnas paiknevate hoonete kõrguse ja korruselisuse kohta ei ole asjakohased, sest nende kooskõla üldplaneeringuga ei ole käesoleva vaidluse esemeks ning sisulisem analüüs hoonete vastavuse kohta kehtiva üldplaneeringuga puudub. Kaebajad ei ole selgitanud ka seda, kas nimetatud hooned on püstitatud vaidlusaluste, Narva-Jõesuu linna üldplaneeringuga seatud nõuete kehtimise ajal. Samas ei saa ka nende väidetav vastuolu üldplaneeringuga õigustada kaebaja puhul üldplaneeringuga kehtestatud nõuete eiramist. Sel põhjusel tagastab ringkonnakohus kaebajatele ka apellatsioonkaebuse lisana esitatud väljavõtte kinnisvaramaakleri kuulutusest Nurme 56b kinnistu kohta.
18.Riigikohus on detailplaneeringute puhul leidnud: „Kui ei esine HMS § 63 lg-s 1 sätestatud tühisuse aluseid, kehtib detailplaneering kui haldusakt ka vaatamata võimalikule õigusvastasusele. Kehtiv haldusakt on kõigile täitmiseks kohustuslik. Seetõttu ei saa asjaosalised, kes pole planeeringut vaidlustanud, esitada ehitusloa üle käivas vaidluses vastuväiteid detailplaneeringu lahendustele, isegi kui detailplaneering on vastuolus seadusega. Näiteks ei saa keegi nõuda naabrilt planeeringuga lubatud 4-korruselise hoone asemel 3-korruselise hoone ehitamist, kuigi 4-korruselise hoone ehitamine ei pruugi tagada piisavat valgustust naaberkinnistul. Kui detailplaneeringuga ettenähtud ehitusõigust saaks hilisema ehitusloa andmise korral piiramatult vaidlustada, puuduks detailplaneeringus kruntide ehitusõiguste kindlaksmääramisel mõte. Planeeringu kehtivuse kaitse on vajalik õiguskindluse huvides (RKHKo 13.06.2003, 3-3-1-42-03, p 20). Hoolimata asjaolust, et Riigikohtu selgitused puudutasid detailplaneeringut, kehtivad samad põhimõtted ka kehtiva üldplaneeringu puhul. Ringkonnakohus nõustub siinkohal halduskohtu seisukohaga, et kuivõrd kaebajad M. ja S. Puškin ostsid kinnistu pärast üldplaneeringu kehtestamist, tuli neil üldplaneeringu tingimustega arvestada (otsuse p 14) ning väide üldplaneeringu vaidlustamise võimatuse kohta on seetõttu asjakohatu.
19.Kaebajad taotlesid kaebuses üldplaneeringu seletuskirja p 3.1.1.1 kohaldamata jätmist, kuna see on vastuolus põhiseadusega. Halduskohus jättis kaebajate taotluse HKMS § 158 lõikele 4 viidates läbi vaatamata (otsuse p 21), millega ringkonnakohus nõustub. Kohtupraktikas on peetud haldusaktiks, mille kohtus vaidlustamine on võimalik, nii üldplaneeringut (RKHKo 30.11.2016, 3-3-1-23-16, RKHKm 04.11.2022, 3-21-2678) kui ka üleriigilist planeeringut (RKHKm 14.03.2023, 3-22-1312, p 8). Seega ei ole Narva-Jõesuu üldplaneering õigustloov akt, mille suhtes oleks põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamine võimalik.
20.Kaebajad leiavad, et ehitusprojektiga ettenähtud eramu välisilme ja korruselisus vastab projekteerimistingimustele lisatud elamu eskiisile. Kaebajad võisid projekteerimistingimustest aru saada, et nendega antakse luba projekteerida 3-korruselist maja mahuga, mis tuleneb projekteerimistingimustele lisatud eskiisist.
21.Ringkonnakohus kaebajate seisukohaga ei nõustu. Kaebajate väide, et lähtuti projekteerimistingimuste juurde lisana 3 võetud eskiisist, ei arvesta asjaolu, et vastava eskiisi esitasid kaebajad ise projekteerimistingimusi taotledes (vt Narva-Jõesuu Linnavalitsuse 27.07.2021. a korralduse nr 339 lk 1 esimene lõik), kuid korralduse resolutsiooni kohaselt anti projekteerimistingimused kinnistule üksikelamu püstitamiseks üksnes vastavalt korralduse lisale 1 (I kd tl 9, 9p-10p). Seega ei olnud vastustajal alust hinnaga kaebajate poolt projekteerimistingimuste täitmist kaebajate endi esitatud eskiisi alusel.
22.Halduskohus tuvastas otsuses õigesti, et kavandatav ehitis ei olnud kooskõlas üldplaneeringus ja projekteerimistingimustes kehtestatud piirangutega (otsuse p 12). Halduskohus leidis õigesti, et ehitusprojekt ei saanud arvestada Raja tänava kõrgustega (maapinna kõrgus 7,15 - 7,21 m), vaid pidi lähtuma maapinna kõrgustest elamu all ja selle ümbruses, mis ehitusprojekti seletuskirja järgi oli maja ehitamise kohas 5,50 – 5,63 m (vt ehitusprojekti seletuskiri, I kd, tl 129). Ehitusprojekti seletuskirjas on seetõttu põhjendamatult võetud kõrgusmärgiks Raja tänava kõnnitee kõrgus. Kuna elamu maksimumkõrgus ei tohtinud ületada 9 m maapinnast (alusplaanil mõõdetud maapinna kõrgusmärgist Amsterdami nulli suhtes), ei tohtinuks elamu kõrgus planeeritud asukohas ületada 14,63 m. Ka Raja tn 63 kinnistu looduslik kõrgus võrreldes naaberkinnistutega ei saanud mõjutada ehitusprojekti kooskõla projekteerimistingimustega ega projekteerimistingimuste tõlgendamist.
23.Ehitusloa taotlusest (I kd, tl 21p) nähtuvalt on elamu kõrguseks 9,5 m ning absoluutseks kõrguseks 16,7 m. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et elamu vaadete 5-1 ja A-D (tl 127) põhjal ei arvesta kaebajad elamu kõrgust maapinnast, vaid soovist tõsta maapinna kõrgust Raja tänavaga ühele kõrgusele 7,21 m abs (otsuse p 14). See on vastuolus projekteerimistingimuste p-ga 3.13 (I kd, tl 15p), mille järgi ei tohi Raja tn 63 kinnistu reljeefi muuta.
24.Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga ka elamu korruseid puudutavas osas (otsuse p-d 17-18). Halduskohus lähtus õigesti majandus- ja taristuministri 05.06.2015. a määruses nt 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“, mille § 18 selgitab korruste arvestust ning jõudis elamu vaadetest 5-1 ja A-D (I kd, tl 127) lähtudes õigele järeldusele, et kavandatava ehitise maapealsete korruste arv on kolm. Ringkonnakohtul pole halduskohtu seisukohale midagi lisada. Kuna projekteerimistingimustega nähti suurimaks korruste arvuks ette 2, rikkus ehitusprojekt ka nimetatud tingimust.
25.Kaebajad ei ole sisuliselt vaidlustanud ka vaidlustatud korralduses esile toodud asjaolu, et Raja tn 63 elamu ehitusprojekt ei arvesta mahult lähipiirkonna hoonestuslaadi, olles oluliselt suurem (2583 m3) teiste üksikelamute mahust (Raja tn 61 – 437 m3; Nurme 50a – 1795 m3; Lembitu tn 11a – 205 m3) (vt korralduse lk 2-3; I kd tl 26p-27). Seeläbi on ehitusprojekt vastuolus ka projekteerimistingimuste p-ga 3.2.
26.Vaidlustatud korralduse kohaselt ei vastanud ehitusprojekt projekteerimistingimustele ka seetõttu, et projektis ei kasutatud lammutatava hoone verandale vastavat akende jaotust ning projekteeritav elamu ei sobinud kokku lähipiirkonna hoonetega (korralduse lk 3; I kd tl 27). Halduskohus nõustus ka nimetatud etteheitega põhjusel, et kavandatavatel akendel ei olnud kasutatud lammutatava hoone endistele akendele iseloomulikku eripärast suurte ja väikeste ruutude vaheldumist (otsuse p 22, vrdl aknaid I kd tl 68 pöördel). Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga. Õige on ka halduskohtu seisukoht, et kaebajatel ei tekkinud ehitusloa andmiseks õiguspärast ootust põhjusel, et vastustaja andis 06.12.2022 kasutusloa Raja tänav L2 paiknevale gaasijaotustorustikule (I kd, tl 97-98) (otsuse p 23). Ringkonnakohus nõustub halduskohtu seisukohaga ega pea vajalikuks seda täiendada. III
27.Eeltoodud põhjendustel jääb kaebajate apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 04.10.2023. a otsus muutmata. Vastavalt HKMS § 108 lõikele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna ringkonnakohus teeb otsuse kaebajate kahjuks ning vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.