Wenger Arendus OÜ kaebus Tallinna Linnavaraameti 18.05.2023 kirjas nr 4.2-5/2669–1 sisalduva otsuse tühistamise ning kaebaja poolt 10.05.2022 esitatud maa erastamise taotluse kohta uue otsuse tegemiseks kohustamise nõuetes.
Kohtuasja läbivaatamise viis
Kirjalikus menetluses
Menetlusosalised
Kaebaja: Wenger Arendus OÜ Esindaja: Kaili-Helina Kolts Vastustaja: Tallinna linn Esindaja: Nancy Vojeikin
RESOLUTSIOON
1.Jätta Wenger Arendus OÜ kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. SELGITUSED: Menetlusosalisel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 23. oktoobril 2023 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline
taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
1.1.Kaebaja on Tallinnas Jõesaare tn 9 kinnisasja omanik, kes esitas Tallinna Linnavaraametile 10.05.2022 taotluse (dtl. 12) tema kinnistuga piirneva reformimata riigimaa (Jõesaare tänav T5, katastritunnus 78401:101:5360, edaspidi „vaidlusalune maatükk“) erastamiseks maareformi seaduse (edaspidi „MaaRS“) § 22 lg 13 alusel.
1.2.Tallinna Linnavaraamet saatis kaebajale 18.05.2023 kirja nr 4.25/2669-1 (dtl. 9), milles teatas, et lõpetab kaebaja 10.05.2022 taotluse menetluse, kuna Tallinna linn taotleb asjaomase maatüki munitsipaalomandisse andmist. Kirjas on viidatud sellele, et vaidlusaluse maatüki näol on tegemist teemaaga, mille kaudu toimub juurdepääs kolmele kinnistule.
2.1.Kaebaja esitas 07.06.2023 Tallinna Halduskohtule kaebuse, taotledes Tallinna Linnavaraameti 18.05.2023 kirjas nr 4.2-5/2669-1 sisalduva otsuse tühistamist ning Tallinna linna kohustamist kaebaja poolt 10.05.2022 esitatud maa erastamise taotluse kohta uue otsuse tegemiseks kolme kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
2.2.Kaebaja leiab, et vastustaja ei ole menetlust lõpetades nõuetekohaselt teostanud kaalutlusõigust ega võtnud arvesse seda, et vaidlusalust maad kasutab juurdepääsuks oma kinnistule üksnes kaebaja. Samuti heidab kaebaja vastustajale ette põhjendamiskohustuse rikkumist, leides et vastustaja ei ole esitanud ühtki põhjendust, miks on otstarbekas jätta maa munitsipaalomandisse. Kaebaja selgitab, et teistele vaidlusaluse maatüki piirnevatele kinnistutele ehk Jõesaare tn 7 kinnistule ja Jõemäe tn 6 kinnistule on tagatud juurdepääs vastavalt Jõesaare tänav T2 kinnistult ja Jõemäe tänav T2 kinnistult. Kaebaja osutab ka sellele, et puuduvad tõendid, et ajalooliselt oleks vaidlusaluse maatüki näol olnud tegemist teemaaga, mille kaudu toimub juurdepääs kolmele kinnistule.
2.3.Kaebaja leiab, et vaidlusaluse maatüki liitmine Jõesaare tn 9 kinnistuga oleks kooskõlas maakorralduse nõuetega, mille kohaselt peab kinnisasjale olema tagatud otstarbekas juurdepääsutee. Samuti leiab kaebaja, et selline liitmine on vajalik selleks, et tagada Jõesaare tn 9 kinnistule rajatava hoone tuleohutus, pidades silmas,
et sellele kinnistule saab hoone rajada kinnistu piirist 2 meetri kaugusele, ent päästeauto laius on 2,5 meetrit.
2.4.Kaebaja leiab, et Jõesaare tänav T5 katastriüksuse munitsipaalomandisse jätmine rikub kaebaja õiguspärast ootust, kuna Tallinna Linnavaraameti 16.07.2021 kirjast nr 4.2-5/637-5 (dtl. 15) nähtuvalt oli Tallinna Linnaplaneerimise Amet teavitanud Tallinna Linnavaraametit sellest, et nõustub vaidlusaluse maatüki liitmisega üksnes Jõesaare tn 9 kinnisasjaga ning et selle taotlemine munitsipaalomandisse ei ole vajalik. Samuti osutab kaebaja sellele, et vaidlusaluse maa liitmine praeguse Jõesaare 9 kinnistuga oli ette nähtud 2008. aastal kehtestatud Peterburi tee 202a ja 204 kinnistute detailplaneeringus (dtl. 114), samuti sellele, et kehtiv Lasnamäe tööstusalade üldplaneering (dtl 371) ei näe ette vaidlusalusele maatükile teed.
3.1.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu, leides, et olukorras, kus kohalik omavalitsus soovib iseseisva kasutusvõimaluseta maatükki munitsipaalomandisse, ei pea ta põhjalikult kaaluma selle maatüki võimalikku liitmist teiste piirnevate kinnisasjadega. Vastustaja märgib, et vaidlusalust maatükki ei hõlma ükski kehtiv detailplaneering ning kehtivat detailplaneeringut ei olnud ka ajal, mil kaebaja Jõesaare tn 9 kinnistu omandas, kuna kaebaja osutatud 2008. aastal kehtestatud detailplaneering tunnistati kehtetuks juba Tallinna Linnavolikogu 25.08.2016. aasta otsusega (dtl. 378).
3.2.Vastustaja on seisukohal, et vaidlusaluse maatüki kaudu toimub juurdepääs kolmele kinnistule ning märgib, et sellele osutati ka kaebajale saadetud 18.05.2023 kirjas. Seda, et vaidlusalust maatükki soovib kasutada ka teiste piirnevate kinnisasjade omanik, kinnitab vastustaja hinnangul seegi, et viimane esitas samuti taotluse vaidlusaluse maa liitmiseks oma kinnisasjaga. Vastustaja selgitab, et vaidlusaluse maatüki munitsipaliseerimine teemaana külgnevatele kinnistutele kasutamiseks on ilmselgelt kõige otstarbekam lahendus, kuna sel juhul jääb see kõigi kolme kinnistu kasutusse.
3.3.Vastustaja ei nõustu kaebaja etteheitega, mis puudutab õiguspärase ootuse rikkumist, märkides, et antud juhul ei ole vastustaja andnud ühtki haldusakti, millest oleks saanud kaebajal tekkida usaldus, et vaidlusalune maatükk liidetakse tema kinnistuga. Vastustaja hinnangul ei saanud kaebajal õiguspärast ootust tekkida Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arvamusest, et vaidlusaluse maatüki munitsipaalomandisse taotlemine ei ole vajalik.
3.4.Vastustaja ei pea asjassepuutuvaks kaebaja väidet, mis puudutab Jõesaare tn 9 kinnistule rajatava hoone tuleohutust, kuna ehitiste
paiknemine, vastavus erinevatele nõuetele jms lahendatakse planeerimise või projekteerimise menetluses, ent reformimata maa omandi küsimuste lahendamisel tuleohutuse temaatikat ei puudutata.
3.5.Seoses kaebaja viitega Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringule, selgitab vastustaja, et üldplaneering ei olegi sellise detailsusastmega, et seal oleks ette nähtud üksikute kruntide, juurdepääsuteede ja väiksemate tänavate täpsed asukohad.
KOHTU PÕHJENDUSED
4.Kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et vaidlusaluse maatüki näol on tegemist kinnisasjaga liitmiseks sobiva maaga MaaRS § 22 lg 1 3 tähenduses. Viidatud sättest tuleneb, et juhul kui selline maatükk on otstarbekas liita piirneva kinnisasjaga, on piirneva kinnisasja omanikul õigus taotleda selle maa omandamist liitmiseks oma kinnisasjaga. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamine toimub MaaRS §-des 31 2 jj sätestatud alustel. MaaRS § 31 3 lõikes 6 on sätestatud, et kui kinnisasjaga liitmiseks sobivat maad taotletakse osaliselt või tervikuna riigi omandisse või munitsipaalomandisse ja selle liitmine riigi või kohaliku omavalitsuse omandis oleva maaga on planeeringu ja maakorralduse nõuetega kooskõlas, ei kuulu riigi või kohaliku omavalitsuse omandisse taotletav osa maast jagamisele teiste maad omandada soovivate isikute vahel. Nimetatud sättest tuleneb üheselt, et olukorras, kus maakorralduse nõuetest tulenevalt oleks iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk võimalik anda nii munitsipaalomandisse kui ka liita muu sellega piirneva kinnisasjaga, on seadusandja eelistanud kohaliku omavalitsuse huvi saada maa munitsipaalomandisse. Teisisõnu on kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa liitmine võimalik eeldusel, et kohalik omavalitsus ei pea otstarbekaks selle maa andmist munitsipaalomandisse. Otstarbekuse hindamisel on kohalikul omavalitsusel seejuures avar kaalumisruum, ent sellise hinnangu andmisel ei pea kohalik omavalitsus üksikasjalikult põhjendama, miks ta peab maa munitsipaalomandisse andmist otstarbekamaks kui selle liitmist muu piirneva kinnisasjaga. Kohaliku omavalitsuse seisukohta, et iseseisva kasutusvõimatuseta maatükk on otstarbekas taotleda munitsipaalomandisse, saab põhjendamatuks pidada vaid juhul kui selline seisukoht on asjaolusid arvestades ilmselgelt meelevaldne ja eelkõige juhul kui see oleks selges vastuolus maakorralduse nõuetega. Käesoleval juhul see nii kindlasti ei ole.
5.Katastrikaardilt, mille väljavõtte on kaebaja esitanud kaebuse leheküljel 3 ja mille õigsuses ei ole poolte vahel vaidlust, nähtub, et vaidlusalune
maatükk on neljakandiline ning piirneb ühest küljest Jõesaare tn 9 kinnistuga, teisest küljest Jõemäe tn 6 kinnistu ja Jõesaare tn 7 kinnistutega, kolmandast küljest Jõemäe tn 8 kinnistuga ning neljandast küljest Jõesaare tänav T2 kinnistuga. Vaidlust ei ole selles, et Jõesaare tänav T2 kinnistu on munitsipaalomandis ja sellele on omistatud transpordimaa sihtotstarve. Vaidlusaluse maatüki kaudu on vähemalt võimalik korraldada juurdepääs mitmele sellega piirnevale hoonestatud või tõenäoliselt hoonestatavale kinnistule. Eelkõige on sellisteks kinnistuteks peale kaebaja omandis oleva Jõesaare tn 9 kinnistu ka Jõesaare tn 7 ja Jõemäe tn 6 kinnistud. Isegi juhul kui praegu kasutab vaidlusalust maatükki oma kinnistule juurdepääsuks üksnes kaebaja, on ilmne, et selle maatüki kaudu on vähemalt perspektiivis võimalik korraldada alternatiivne juurdepääs ka teistele kinnistutele. See, et Jõesaare tn 7 ja Jõemäe tn 6 kinnistutele on tagatud juurdepääs vastavalt juba praegusel Jõesaare tänav T2 kinnistul ja Jõemäe tänav T2 kinnistul paiknevate teede kaudu, ei ole oluline seda enam, et ka kaebaja omandis olev kinnistu piirneb ühte külge pidi praeguse Jõesaare tänav T2 kinnistuga. Selles olukorras ei saa kuidagi pidada põhjendatuks kaebaja seisukohta, nagu vajaks tema vaidlusalust maatükki oma kinnistule juurdepääsuks rohkem kui seda vajavad teised vaidlusaluse maatükiga külgnevate kinnistute omanikud. Vaidlusaluse maatüki kaudu juurdepääsu korraldamine ka teistele külgnevatele kinnisasjadele on võimalik ning võib nende kinnistute edasisi kasutusvõimalusi silmas pidades osutuda ka mõistlikuks samavõrd nagu kaebaja omandis oleva kinnistu puhulgi. Kuigi võib tõdeda, et vastustaja 18.05.2023 kirjas sõnastus võinuks olla selgem, saab seda siiski kahtluseta mõista nii, et vastustaja on kaebaja taotluse menetluse lõpetanud põhjusel, et peab otstarbekaks vaidlusaluse maa munitsipaliseerimist eesmärgiga tagada selle kaudu võrdsed juurdepääsuvõimalused kõigile sellega külgnevatele kinnistutele. Selline vastustaja hinnang ei ole meelevaldne ega ole ka vastuolus maakorralduse nõuetega.
6.Kaebaja seisukoht, nagu tuleneks maakorralduse nõuetest vajadus vaidlusaluse maatüki liitmiseks Jõesaare tn 9 kinnistuga, on põhjendamatu. Kaebaja viitab küll õigesti sellele, et maakorraldus peab tagama mõistliku juurdepääsu kinnisasjadele, samas on kaebaja jätnud tähelepanuta esiteks selle, et tema kinnistule on täiesti mõistlik korraldada juurdepääs otse transpordimaa sihtotstarbega Jõesaare tänav T2 kinnistult ning teiseks ka selle, et vaidlusaluse maatüki munitsipaalomandisse andmise korral on kaebaja kinnistule võimalik juurde pääseda ka vaidlusaluse maatüki kaudu. Juurdepääs kaebaja kinnistule ei eelda ühelgi juhul seda, et vaidlusalune maatükk peaks olema kaebaja kinnistu koosseisus.
7.Kaebaja väide, et vaidlusalune maatükk on vajalik tema kinnistule rajatava hoone tuleohutuse tagamiseks on põhjendamatu juba põhjusel, et tuleohutuse seisukohast ei ole mistahes tähtsust sellel, kelle omandis on mingisugune maatükk. Tuleohutus, sh päästemeeskondade juurdepääs ehitistele tagatakse planeerimis- ja ehitusõiguslike meetmetega ning sellest lähtudes määratakse kindlaks ehitiste lubatud asukoht krundil, kujad jms. Tuleohutusega seotud nõuetest ei tulene, et päästesõiduki ligipääs peaks olema tagatud hoonega samal kinnisasjal asuva maa kaudu või et päästeauto peaks mahtuma hoone ja sama kinnistu piiri vahele. Olukorras, kus vaidlusalune maa antakse munitsipaalomandisse teemaana, on seda kaudu võimalik pääseda kaebaja kinnistul asuva hoone juurde päästetööde tegemiseks samamoodi nagu see oleks võimalik siis kui maa oleks kaebaja omandis.
8.Kaebaja väide õiguspärase ootuse rikkumise kohta ei ole põhjendatud. Isikul ei teki õiguspärast ootust menetluse kestel esitatud arvamuste või kooskõlastuste pinnalt. Asjaolu, et Tallinna Linnaplaneerimise Amet avaldas Tallinna Linnavaraametile 2021. aastal, et vaidlusaluse maatüki munitsipaalomandisse taotlemine ei ole otstarbekas või et see on vajalik juurdepääsuks üksnes kaebaja kinnistule, ei saanud kaebajas tekitada mistahes õiguspärast ootust selle suhtes, et vaidlusalune maatükk liidetakse tema kinnistuga. Õiguspärane ootus tähendab isiku õigust loota, et avalik võim ei tagane sõnamurdlikult isikule antud lubadustest. Antud juhul ei ole kaebajale antud mingisugust lubadust, et vaidlusalune maatükk tema kinnistuga liidetakse. Seejuures saab kaebusest ja sellele lisatud materjalidest järeldada, et eelnimetatud seisukoha esitas Tallinna Linnaplaneerimise Amet menetluses, mille esemeks ei olnud mitte kaebaja taotlus kinnisasjaga sobiva maa liitmiseks, vaid vaidlusaluse maatükiga piirneva teise kinnistu omaniku taotlus. Ka Tallinna Linnavaraameti 16.07.2021 kiri, millele kaebaja osutab, ei olnud adresseeritud kaebajale, vaid Jõemäe tn 6 ja Jõesaare tn 7 kinnistu omaniku esindajale. Pealegi on nimetatud kirjas märgitud, et „Tallinna Linnavaraamet pöördub Lasnamäe Linnaosa Valitsuse poole seisukoha saamiseks Jõesaare tänav T5 katastriüksuse munitsipaalomandisse taotlemiseks ja Lasnamäe Linnaosa Valitsusele valitsemisele andmiseks“. Teisisõnu tuleneb sellestki kirjast üheselt, et mingisugust lõplikku seisukohta selles osas, kas vaidlusalune maatükk tuleks liita mõne eraomandis oleva külgneva kinnisasjaga või tuleks see taotleda munitsipaalomandisse, ei olnud vastustaja selleks ajaks teinud. Viimaks tuleb märkida, et eelviidatud kiri on koostatud 16.07.2021, samas kui kaebaja esitas oma taotluse alles 10.05.2022. Eeltoodud asjaoludel ei saanud
vastustaja käitumisest tekkida kaebajale mingisugust õiguspärast ootust ning vastustaja 18.05.2023 otsus, millega kaebaja taotluse menetlus lõpetati, ei saanud õiguspärast ootust rikkuda.
9.Õige on ka vastustaja seisukoht, et õiguspärast ootust vaidlusaluse maa enda omandisse saamise vastu ei saanud kaebajal tekkida ka detailplaneeringust, kuna kaebuses viidatud detailplaneering on juba Tallinna Linnavolikogu 26.08.2016 otsusega nr 123 (dtl. 379) kehtetuks tunnistatud. Samuti on vastustaja õigesti märkinud, et üldplaneering ei reguleeri küsimust, kas või millise kinnistu juurde tuleks liita iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk ning asjaolu, et konkreetset vaidlusalust maatükki ei ole üldplaneeringu kaardil kajastatud teemaana, ei välista selle teemaana munitsipaalomandisse andmist. Üldplaneeringu pinnalt ei saa seega järeldada, et vaidlusaluse maa munitsipaalomandisse andmine ei ole otstarbekas.
10.MaaRS § 22 lõikes 13 ja §-dest 312 jj sätestatud iseseisva kasutusvõimaluseta maatükkide erastamise regulatsiooni eesmärk on luua lihtsustatud kord maareformi või ka hilisema maakorralduse käigus tekkinud maakorralduslikult ebaloogiliste olukordade parandamiseks. Selle regulatsiooni eesmärk ei ole tingimata iseseisva kasutusvõimaluseta tükkide liitmine piirnevate eraomandis olevate maadega, vaid vastupidi, seadusandja on esimese eelistusena näinud ette nende liitmise riigi või munitsipaalomandis olevate maatükkidega, kui see on otstarbekas. Antud juhul on vastustajal õigus, et mingisugust mõistlikku kahtlust ei saa olla selles, et vaidlusalune maatükk on otstarbekas anda munitsipaalomandisse eesmärgiga liita see piirneva avalikult kasutatava tänavamaaga. Seevastu kaebaja omandis oleva kinnistu kuju, suurus ja asukoht ei tingi kuidagi ülekaalukat vajadust vaidlusaluse maatüki liitmiseks kaebaja kinnistuga. Kaebaja kinnistu on eesmärgipäraselt kasutatav ja juurdepääsetav sõltumata sellest, kas vaidlusalune maatükk liidetakse sellega või jääb munitsipaalomandisse teemaana. Samas tagab viimati nimetatud lahendus paremad võimalused oma kinnistutele juurdepääsuks (ja avardab kasutusvõimalusi) teiste vaidlusaluse maatükiga külgnevate kinnistute omanike jaoks. Seega on ilmne, et kaebajal puudub ülekaalukas huvi selle kinnisasja saamiseks enda omandisse, samamoodi nagu puuduks selline ülekaalukas huvi ka teistel hoonestatavate kinnistute omanikest piirinaabritel.
11.MaaRS § 313 lg 10 alusel kehtestatud Vabariigi Valitsuse 10.03.2022 määruse nr 24 „Iseseisva kasutusvõimaluseta maast maareformi käigus kinnisasjale juurdelõike tegemise kord“ § 3 lõikes 7 on sätestatud, et „[kui] on välja selgitatud, et maa on otstarbekas iseseisva katastriüksusena anda
munitsipaalomandisse, lõpetab maakorralduse läbiviija käesoleva korra alusel algatatud menetluse ja teatab sellest maa omandamiseks taotluse esitanud isikule.“ Sama paragrahvi lõike 5 punktis 5 on sätestatud, et selle, kas maa on otstarbekas liita munitsipaalomandis oleva piirneva kinnisasjaga, selgitab välja maakorralduse läbiviija. Maakorralduse läbiviijaks on sama paragrahvi lõike 6 kohaselt valla- või linnavalitsus või Maa-amet. Eeltoodust tuleneb, et kui kohalik omavalitsus asub kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa liitmiseks esitatud taotluse läbi vaatamisel seisukohale, et asjaomane maa on otstarbekas jätta munitsipaalomandisse, lõpetab ta taotluse menetluse ning võib alles seejärel asuda taotlema maa andmist munitsipaalomandisse. Kuna antud juhul on vastustaja piisavalt põhjendanud, miks ta pidas maa munitsipaalomandisse andmist otstarbekaks ning asjaoludest nähtuvalt on hinnang selle otstarbekusele adekvaatne, toimis vastustaja õiguspäraselt, kui lõpetas kaebaja taotluse menetluse.
12.HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Kuna vastustaja ei ole taotlenud enda kasuks menetluskulude välja mõistmist, jäävad kummagi poole kulud poole enda kanda.
/allkirjastatud digitaalallkirjaga/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.