Haridus ja kultuur › Kutseharidus ja kvalifikatsioon

3-21-3028

Jätta X vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

Kohtuotsuse avaldamisel asendada kaebaja nimi tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.04.2023, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1). Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

X loobus 09.11.2021 taotlusest anda talle kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutse.

2(18)

3-21-3028

EKHÜ juhatus jättis 30.11.2021 vaideotsusega vaided rahuldamata.

3-21-3028 hindajat. Hindamisstandardi p 2.3, mis sätestab hindamise üksnes kahe hindamiskomisjoni liikme poolt (ja selle alusel teostatud hindamine kaebaja suhtes), on vastuolus eesmärgiga tagada hindamise objektiivsus vähemalt kolmeliikmelise hindamiskomisjoni poolt ega vasta KutS nõutele. Kuigi vestlusel võis osaleda terve hindamiskomisjoni koosseis, ei muuda see fakti, et hinnang vestluse tulemusele on fikseeritud üksnes kahe hindaja poolt. Hindamiskomisjoni protokollilisest otsusest ning hindamisstandardi p-i 2.3 „Tulemused“ selgitavast osast nähtub, et üksikküsimuste osas andis vastuse eest punkte kaks liiget, kelle antud punktide põhjal leiti aritmeetiline keskmine punktisumma iga küsimuse vastuse osas. Järelikult kujunes punktisumma vaid matemaatiliste arvutuste tulemusel, mitte kuue komisjoniliikme konsensuse alusel. Seetõttu on iga komisjoni liikme arvamusel ja punktisummal ning komisjoni liikmete arvul üksikküsimuse hindamisel ka seda suurem mõju. Kaebaja ei nõustu, nagu poleks hindamis- ja kutsekomisjoni otsuste puhul tegu kaalutlusotsustega. Kirjeldavatele ja selgitavatele eksamiküsimustele antud vastuste hindamisel jääb hindajale alati teatud hindamisruum. Vastustaja pidi vähemalt kutsekomisjoni otsuses märkima kaalutlused, millest vastustaja lähtus haldusakti andmisel. Kaebaja sai hindamiskomisjoniga toimunud kutsealase vestluse tulemusena kokku 66,5 punkti, kuid vara hindaja, tase 7 kutse taastõendamiseks oli vaja saada vähemalt 70 punkti. Kutsekomisjon on enda otsuses tuginenud hindamiskomisjoni vestluse tulemusele täiendavaid põhjendusi esitamata. Poordi tn 5 kinnistu hindamiseks parim meetod on võrdlusmeetod. Ka Eesti hindamisstandard EVS 875-8 p 4.3.3 b) ja EVS 875-1 p 9.4.5 märkus viitab residuaalmeetodi kasutamisele nn viimases järjekorras. EVS 875-8 p-i 4.3.3 b) kohaselt kasutatakse turuväärtuse hindamisel kulumeetodit (residuaalmeetodi üheks osaks on kulumeetodil ehituskulude hindamine) ainult siis, kui võrdlusmeetod ja tulumeetod ei ole rakendatavad. Poordi tn 5 objekti puhul oli võrdlusmeetod selgelt rakendatav. Vastavalt standardi EVS 875-1 p-i 9.4.5. märkusele tuleb äärmise ettevaatlikkusega suhtuda residuaalmeetodi rakendamisse turuväärtuse hindamisel, kuivõrd meetod tugineb suures osas eeldustele nii vara enda kui ka turu puhul ja lõpptulemus on üldjuhul väga tundlik üksikute sisendite muutustele. Kui vähemalt üks sisendandmetest ei tulene turult või hindaja mingis sisendis kahtleb, tuleks residuaalmeetod välistada, kuna tulemus ehk turuväärtus võib olla sellest konkreetsest sisendist mõjutatud olulisel määral. Residuaalmeetodi üks sisend on ka ajaline mõõde (nt projekteerimise, ehitusperioodi, müügiperioodi jne kestus). Poordi tn 5 kinnistu hinnatav vara oli konserveeritud juba 2016. a-l ja hindamine toimus 2018. a sügisel. Seda olukorras, kus menetluses oli uus ehitusluba ning omaniku ja arendaja vahel algasid erimeelsused 2018. a kevadel. Seega võis eeldada, et arendusprotsess võib suure tõenäosusega viibida. Hindajate erapoolikut suhtumist tõendab silmatorkavalt madal hinne meetodi valikule (20 p) ning protokollis töö veana märgitud ja vestluse käigus antud arvamus, et kõnealuse vara ainuvõimalik hindamismeetod on residuaalmeetod. Seejuures on vara hindaja meetodi valikul hindamisstandardi piires vaba ja meetodi valikut veaks lugeda ei ole korrektne. Täielikult on põhjendamata, miks on hindamiskomisjon andnud vestluse tulemusena igale küsimusele selliseid punkte, nagu anti ning miks anti Poordi tn 5 eksperthinnangule üksnes 40 punkti. Hindajate lakooniline seisukoht ei täida põhjendamiskohustust. Hindamiskomisjoni välised eksperdid on vältinud üksikutele teemadele hinnangu andmist, kirjeldades üksnes hindamiskomisjoni poolt esitatud küsimusi ja nende asjakohasust ning selle põhjal järeldanud, et hindamiskomisjon tegi õige otsuse. Vaidemenetluse käigus võetud I. Rebase ja R. Halapuu ekspertarvamus on koostatud pärast kaalutlusotsuse tegemist ja sellega ei saa õiguspäraselt põhjendada haldusorgani kaalutlusotsust. Tegemist on hindamis- ja kutsekomisjoni mittekuuluvate isikutega, kes ei saa anda hinnanguid kaebaja vastavusele kutse- või hindamisstandardile. Kui taotleja oleks saanud vestluse tulemusel küsimuse nr 5 hindena 20 p 4(18)

3-21-3028 asemel 50 punkti ja ka Poordi tn 5 eksperthinnangu eest 50 punkti 40 punkti asemel, oleks koondhindeks juba 71,5 punkti ja eksam tuleks lugeda sooritatuks. Hindamisstandardis puuduvad sealjuures igasugused juhised, mis indikaatorite järgi peaks vestlusele omistama 0 punkti, 20 punkti, 50 punkti jne. See paneb hindamiskomisjonile erilise koormuse põhjendamiskohustuse täitmisel. Sellise eksamitulemuse puhul, kus iga üksiku eksamiküsimuse eest on võimalik saada kuni 100 punkti, on kohtuliku kontrolli raames võimalik hinnata seda, kas hindamisotsus on põhimõtteliselt adekvaatne ning jääb lubatava hindamisruumi piiresse. Järelikult on kohtul pädevus hindamis- ja kutsekomisjoni otsus ning vaideotsus tühistada ning kohustada vastustajat kaebaja taotlust uuesti hindama. Vastustaja kutsekomisjoni 04.05.2022 otsusega kinnitati uus hindamisstandard. Juhul kui kohus ei pea võimalikuks tühistada 18.09.2020 kinnitatud hindamisstandardi vaidlustatud punkti, kuna hindamisstandard on tänaseks kehtetu, on kaebaja nõus muutma tühistamisnõude tuvastamisnõudeks (HKMS § 152 lg 2). Tuvastamiskaebuse rahuldamine aitaks kaebajal oma õigusi tulevikus ja ka praeguses menetluses kaitsta, kuivõrd sellest sõltub vähemalt osaliselt vaidlustatud kutsekomisjoni otsuse õiguspärasus.

MTÜ Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing palus jätta kaebuse rahuldamata.

Kutse andjal puudub kaalutlusõigus. Kui kutsealase vestluse tulemus on vähemalt 70% maksimaalsest tulemusest, siis peab hindamiskomisjon lugema kutsealase vestluse sooritatuks ning muul juhul mittesooritatuks. Seega puudub ka hindamiskomisjonil kaalutlusõigus. Vaidemenetluse käigus ei esitanud kaebaja väidet, et J. Kiik ei olnud sõltumatu. Järelduse, et J. Kiik polnud hindamisel sõltumatu, tegemiseks ei ole piisav üksnes asjaolu, et teised Colliers International Advisors OÜ töötajad on 12.10.2021 koostanud eksperthinnangu nr 91/E/21, millega on samuti hinnanud Poordi tn 5 kinnisvara. Eesti standardi EVS 875-4:2015 p 5.3 näeb ette konfidentsiaalsuse nõuded hindamise läbiviimisel. Hindajal on üldreeglina keelatud hindamistulemuse avalikustamine ka teistele sama tööandja juures töötavatele hindajatele. Seega ei saa eeldada, et J. Kiik oleks teadnud eksperthinnangust nr 91/E/21 ning oleks olnud kaebajaga kutsealase vestluse läbiviimisel oma tööandjast sõltuv. Isegi kui J. Kiik oli eksperthinnangust nr 91/E/21 teadlik, ei saa sellest järeldada, et ta polnud sõltumatu. Hindamisega tegeleb vastavat kutsetunnistust omav füüsiline isik, mitte tema tööandja. J. Kiik ise ei ole sama vara hinnanud. Kuna hindamiskomisjoni koosseis oli kaebajale teada ja ta ise esitas ühe eksperthinnanguna eksperthinnangu Poordi tn 5, Tallinn kohta, siis võib järeldada, et kaebaja ei näinud selles võimalikku huvide konflikti J. Kiigega. Vastustaja ei saa lubada tekkida praktikal, kus kutse taastõendajad esitavad enda tööde hulgast näidistöödena sellised eksperthinnangud, mis võimaldaksid neil mõjutada hindamiskomisjoni koosseisu valikut. Ei ole usutav, et kaebaja sai Colliers International Advisors OÜ 12.10.2021 eksperthinnangust teada alles pärast vestlust. Kaebaja oleks pidanud avaldama kahtlused J. Kiige sõltumatuse, võimaliku erapoolikuse ja huvide konflikti kohta hiljemalt kutsealase vestluse alguses. Hilinenuks ja seetõttu lubamatuks tuleb pidada vastavate etteheidete esitamist esmakordselt alles pärast seda, kui hindamiskomisjon tegi otsuse lugeda taastõendaja kutsealane vestlus mittesooritatuks. EKHÜ on mittetulundusühing, keda juhib ja esindab juhatus. Vaide pidi lahendama juhatus. Isegi kui vaide hindamiskomisjoni otsuse peale oleks KutS § 18 lg 2 p-st 7 tulenevalt pidanud lahendama kutsekomisjon (ehkki see norm räägib hindamiskomisjoni tegevuse kohta esitatud kaebuse, mitte vaide lahendamisest), ei ole kaebusega taotletav eesmärk saavutatav. Praeguses asjas ei ole kohustuslikku kohtueelset vaidemenetlust. Isegi kui kohus leiab, et vaide lahendas vale organ, ei too see kaasa kaebuse rahuldamist. Kaebajaga viis kutsealase vestluse läbi hindamiskomisjon kuueliikmelises koosseisus. Hindamiskomisjon vestles kaebajaga kuuel teemal – iga hindamiskomisjoni liige algatas 5(18)

3-21-3028 vestluse ühel teemal ja iga vestlusteema tulemust hindasid kaks hindamiskomisjoni liiget. KutS § 19 lg 3 nõuet ei saa tõlgendada selliselt, et iga kutsealase vestluse teemat või igale eksami küsimusele antud vastust peaks hindama vähemalt kolm hindamiskomisjoni liiget. Hindamisstandardi kohaselt hindab kutsealase vestluse iga küsimust vähemalt kaks hindamiskomisjoni liiget. Koondhinnang igale küsimusele antakse hinnangu andnud hindamiskomisjoni liikmete poolt konsensuse alusel, selle puudumisel otsustab tulemuse hindamiskomisjon. Kõik küsimused omavad võrdset kaalu. Kutsealase vestluse koondhinne on üksikute küsimuste hinnete aritmeetiline keskmine. See ei ole vastuolus KutS § 19 lg-ga 3. Kuna tegemist ei ole reaalaines sooritatud eksamiga, siis on hindamine alati teataval määral subjektiivne. Hindamiskomisjon ei pea esitama üksikasjalikke põhjendusi selle kohta, miks ta andis vastusele või näidistööna esitatud eksperthinnangule just sellised hindepunktid, nagu ta andis. Hindamiskomisjon on iga küsimuse vastuse, mida ei hinnatud 100 punkti vääriliseks, ja näidistööde osas toonud lühidalt välja põhilised vead, mis on täiesti piisav antud hinnete põhjendamiseks. Hindamist saab vaidlustada üksnes juhul, kui hindamistulemus on ilmselgelt ebaadekvaatne või väljub lubatava subjektiivse hindamise ulatusest ja hindamistulemus on oluliselt mõjutanud lõppotsustust. Hindamist ei saa vaidlustada väitega, et kaebaja poolt antud vastuseid või näidistööna esitatud eksperthinnangut on ebaõigesti hinnatud ja antud kaebajale põhjendamatult vähe punkte. Poordi tn 5 kinnistu näidistöös kasutatud hindamismeetod ei olnud ainus puudus, mida hindamiskomisjon puudusena välja tõi. Hindamiskomisjoni 04.11.2021 protokollist nähtuvalt on nimetatud töö vigadena välja toodud: „puudulik turuanalüüs, hindamismeetodi valik ja rakendamine (sh kohanduste rakendamine), hinnangu ülesehitus, olemasoleva hoonestuse kirjeldus.“ Kaebaja ei ole vaidlustanud muid töös esinenud puuduseid. Üksnes ühe puuduse üle vaidlemine ei saa viia kaebuse eesmärgi saavutamiseni. Kuna kaebaja ei väida, et küsimuse nr 5 hindena ja ka Poordi tn 5 eksperthinnangu eest oleks ta pidanud saama 100 punkti, siis järelikult möönab kaebaja vigade olemasolu küsimuse nr 5 vastuses ja Poordi tn 5 eksperthinnangus. Niisuguses olukorras ei saa halduskohus isegi kaebuses esitatud asjaolude õigsust eeldades asuda seisukohale, et hindamiskomisjoni hindamistulemus oleks ilmselgelt ebaadekvaatne või väljuks lubatava subjektiivse hindamise ulatusest. Hindamiskomisjoni 04.11.2021 protokollis on tulp peakirjaga „Märkused“, milles komisjon on välja toonud põhilised puudused seoses kaebaja vastuste ja näidistöödega. Ka kutsealase vestluse salvestiselt on arusaadav, milliseid puuduseid on komisjon kaebaja vastustes ja näidistöödes leidnud. Vaidemenetluse käigus taotles kaebaja Poordi tn 5 näidistöö hindamismeetodi valikule sõltumatut ekspertiisi. Vastustaja tellimusel koostasid I. Rebane ja R. Halapuu 26.11.2021 hinnangu hindamiskomisjoni otsusele. Nad nõustusid hindamiskomisjoni otsusega ja märkisid, et ei saa pidada õigeks vaides esitatud väidet, et hindamiskomisjoni ja eelkõige J. Kiige üks põhilisi etteheiteid Poordi tn 5 näidistööle oli vale meetodi valik. 26.11.2021 hinnang lükkab ümber kaebaja väite, et talle on antud põhjendamatult vähe punkte. Kaebaja on koos 01.03.2022 taotlusega esitanud tõendina Riho Lubi 11.02.2022 ekspertarvamuse nr 202207-01A, mis samuti ei tõenda, et hindamiskomisjoni poolt Poordi tn 5 näidistöö eest punktide andmine oleks olnud ilmselgelt ebaadekvaatne või väljunud lubatava subjektiivse hindamise ulatusest.

3-21-3028 KutS § 19 lg 2 kohaselt võib kutsekomisjon kutset taotleva isiku kompetentsuse hindamiseks moodustada ühe või mitu hindamiskomisjoni. Kutset taotlevale isikule kutse andmise või andmata jätmise üle otsustab kutsekomisjon (KutS § 18 lg 2 p 6). Kutsekomisjon lahendab ka hindamiskomisjoni tegevuse kohta esitatud kaebusi (KutS § 18 lg 2 p 7). Seega saab hindamiskomisjoni tegevust kutsealase vestluse läbiviimisel hinnata üksnes kutsekomisjon, kes otsustab kutse andmise või selle andmata jätmise üle, mitte aga EKHÜ juhatus. Vastavat pädevust ei saa luua EKHÜ siseaktiga (vt kutse andmise korra (KAK) p 5.4) ega kutsekomisjon enda otsuse alusel (vaidlustamisviide kutsekomisjoni otsuses). Vastavat pädevust ei saa tuletada ka kutse andja üldisest pädevusest vastutada kutse andmise korraldamise protseduuride täitmise eest (KutS § 12 lg 1 p 9) ega ka muudest KutS sätetest. Kuna EKHÜ juhatus ei teosta kutsekomisjoni üle teenistuslikku järelevalvet (vt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 73 lg 1), tulnuks kõik kaebaja taotluse sisulist läbivaatamist puudutavad etteheited hindamiskomisjonile, sõltumata sellest, kas need on pealkirjastatud vaide või kaebusena, suunata lahendamiseks kutsekomisjonile (KutS § 18 lg 1 p 7, HMS § 73 lg 2). Praegusel juhul on vaide lahendanud vale organ, mis on haldusakti üheks tühisuse tunnuseks (HMS § 63 lg 2 p 3). Küsimus pole sisepädevuse jagamises (vt HMS § 8 lg 2), vaid seadusega paika pandud pädevuse rikkumises. Ei saa asuda ka seisukohale, et menetlus- ja vorminõuete rikkumise tagajärjed ei saanud mõjutada asja otsustamist (vt HMS § 58), kuna kutsekomisjon ei ole sisuliselt kaebaja etteheiteid ja taotlusi käsitlenud, st kaebaja vaie (KutS mõttes kaebus) on lahendamata, ning EKHÜ juhatuse põhjendusi ei saa lugeda kutsekomisjoni põhjendusteks. Kohus ei saa asuda spekuleerima selle üle, kas kutsekomisjon oleks jõudnud EKHÜ juhatusega samale tulemusele. Hindamiskomisjoni otsus ei ole HMS § 52 lg 1 p 2 kohane eelhaldusakt, millega tehakse õiguslikult siduvalt kindlaks kutse taotleja kompetentsus. Kutsekomisjon ei ole seotud hindamiskomisjoni antud hinnangutega (vt Tallinna Ringkonnakohtu 05.03.2021 otsus nr 3-20231, p 9). Just kutsekomisjon on KutS § 18 lg 2 p-st 6 tulenevalt kutse andmisel sisulise otsuse tegijaks. Sellega käib kaasas kohustus kontrollida, kas hindamiskomisjon on oma ülesandeid korrektselt täitnud, iseäranis siis, kui hindamiskomisjoni tegevuse peale on esitatud kaebus. Kutsekomisjoni kohustuseks on selline kaebus läbi vaadata. Kuigi kutsealase vestluse ja eksperttööde hindamiseks pole antud väga selgeid juhiseid ‒ paika on pandud üksnes punktisumma ‒ pole kutse andmise puhul tegemist kaalutlusotsusega, sest kontrollitakse taotleja teadmiste vastavust fikseeritud kutsestandarditele. Teadmiste kontrolli vorm (vestlus vs test) pole siinjuures oluline. Kuna kutse andmise sisuliseks otsustajaks on kutsekomisjon, on kutsekomisjoni kohustus kutse mitteandmist põhjendada (KAK p 5.2 teise lause kohaselt kirjalikult). Seda pole korrektselt tehtud. Iseenesest pole lubamatu, kui kutsekomisjon tugineb oma põhjendustes hindamiskomisjoni esitatule, kuid seda eeldusel, et hindamiskomisjon on oma hinnangud piisavalt põhjalikult esitanud. Kutsekomisjon on enda otsuses viidanud üksnes kaebaja kogutud punktisummale ning ainsaks kohaks, kus kutse mitteandmise põhjendusi on kajastatud, on hindamiskomisjoni 04.11.2021 protokoll, kus pole kutse andmisest keeldumise põhjendusi piisavalt avatud, et saaks lugeda täidetuks kutsekomisjoni põhjendamiskohustuse. Taastõendaja kutsealase vestluse hindamist reguleerib hindamisstandardi p 2.3 alajaotuse „Tulemus“ p 2, millest tulenevalt antakse hindamiskomisjoni poolt hinnang nii esitatud eksperthinnangute vastavusele EVS 875 nõuetele, kutsealase vestluse käigus esitatavate küsimuste vastustele kui ka eksperthinnanguga seotud põhjendustele. Kutsealase vestluse iga küsimust hindab vähemalt kaks komisjoni liiget. Koondhinnang igale küsimusele antakse hinnangu andnud komisjoni liikmete poolt konsensuse alusel, selle puudumisel otsustab hindamiskomisjon. Koondhinnangu esitatud eksperthinnangutele annab hindamiskomisjon konsensuse alusel. Taotleja poolt esitatud eksperthinnangute alusel peetava kutsealase vestluse

7(18)

3-21-3028 koondhinne koosneb 70% osas üksikute küsimuste hinnete aritmeetilisest keskmisest ning 30% osas esitatud eksperthinnangutele ja nendega seotud põhjendustele antavast hinnangust. Viidatud punktist lähtuvalt toimub hindamine kahes osas: 1) kutsealase vestluse käigus esitatavad küsimused ja neile antavad vastused (igat küsimust hindab vähemalt 2 komisjoni liiget, koondhinne panustab 70% ulatuses lõpptulemusse), 2) kahe esitatud eksperthinnangu vastavus EVS 875 nõuetele ja eksperthinnanguga seotud põhjendused (koondhinnangu annab hindamiskomisjon konsensuse alusel, panustades 30% lõpptulemusse). Hindamiskomisjoni 04.11.2022 protokollis on kajastatud „Kutsealase vestluse punktid“ koondsummana 67,1 ning „Hinnang töödele“ 65,0 punkti, kõik punktid kokku aritmeetilise keskmisena on 66,5. Hindamiskomisjoni protokollist ei selgu, kes komisjoni liikmetest millist küsimust on hinnanud, kajastatud on anonüümselt „hindaja 1“ ja „hindaja 2“ antud hinded ja eraldi tulbana kahe hindaja keskmine tulemus. Kohtul on raskusi konsensusliku hindamise sisustamisega olukorras, kus kahe hindaja antud punktisumma erineb (küsimus nr 4). Kohtu arusaama järgi tähendab konsensuslik hindamine seda, kui kaks hindajat on antava punktisumma osas ühel meelel. Võimalik ebakõla 4. küsimusele antud hinnangus ei mõjutaks siiski lõpptulemust (kui ka võtta aluseks hindaja 1 antud 95 punkti, mitte kahe hindaja aritmeetiline keskmine). Komisjoni liikmete põhjendused antud punktidele on ära toodud lahtris „Märkused“. Vaidlusaluses 5. küsimuse osas, mis puudutas Poordi tn 5 kinnistu hindamisel kasutatud meetodit (mõlemad hindajad andsid küsimusele 20 punkti 100-st), oli märkustes välja toodud „Olulised puudused ja ebatäpsused“. Kaebaja eksperthinnangutele oli komisjon andnud punkte 40 Poordi tn 5 kinnistu osas ja 90 punkti J. Poska tn 26 töö osas. Poordi tn 5 kinnistu osas oli märkustena välja toodud: „puudulik turuanalüüs, hindamismeetodi valik ja rakendamine (sh kohanduste rakendamine), hinnangu ülesehitus, olemasoleva hoonestuse kirjeldus.“ Esitatud hinnangud on puudusi markeerivad, täpsemalt pole avatud hinnangute kujunemist ‒ milles seisneb puudulik turuanalüüs, miks on hindamismeetodi valik ja rakendamine (sh kohanduste rakendamine) ebasobilik, mis probleemid on hinnangu ülesehituses ja olemasoleva hoone kirjelduses. On tõsi, et kutsekomisjoni hinnangute kujunemisele on abiks komisjoni koosoleku helisalvestise kuulamine, millest saavad selgemaks komisjoni hinnangute tagamaad. Samas on siiski piisavalt selgelt formuleerimata need seisukohad, mis kujunesid komisjoni konsensusliku hindamise tulemusena. Kutse taastõendamise protsess ei olnud tervikuna kooskõlas KutS sätte ja mõttega. Kutse andmise toimingud peaksid olema ka vormistatud selliselt, et oleks võimalik veenduda kogu protsessi korrektsuses. Olukorras, kus hindamiskomisjoni põhjendused olid esitatud napisõnaliselt, oleks kutsekomisjon, arvestades mh kaebaja vastuväiteid, pidanud veenduma selles, et hindamiskomisjoni antud punktisumma on kujunenud õiguspäraselt. Kutsekomisjonil lasus kohustus hindamiskomisjoni tööd kontrollida ning rohkem lahti kirjutada otsuse põhjendused ka siis, kui lõppastmes oleks hindamiskomisjoni järeldustega nõustutud. Kutsekomisjon on viidanud üksnes hindamiskomisjoni antud punktisummale ning arvestades ka EKHÜ juhatuse seisukohta, justkui polekski kutsekomisjon pädev hindamiskomisjoni antavaid hinnanguid ümber vaatama, on usutav, et komisjon võttiski aluseks üksnes hindamiskomisjoni protokolli, hinnangute kujunemisega (kutsevestluse helisalvestis) lähemalt tutvumata. Tõendeid selle kohta esitatud ei ole. Kuna kutsekomisjon jättis ka käsitlemata kaebaja vaide, ei saa kohus olla veendunud, et otsus kaebaja suhtes on langetatud kõiki olulisi asjaolusid kaaludes. Seega on kutsekomisjoni otsus vajalikul määral motiveerimata. Kohus nõustub asjas esitatud tõendite (eelkõige helisalvestise) põhjal, et hindamismeetodi valik ei olnud ilmselt ainus põhjus madalamaks punktiskooriks. Arvestades aga protokollis toodud põhjenduste nappust, pole selge, milliseid puudusi ja ebatäpsusi pidas hindamiskomisjon oluliseks, milliseid vähemolulisteks. Kas Poordi tn 5 kinnistu hindamiseks olnuks kohasem residuaal- või võrdlusmeetod, tulnuks selgeks vaielda kaebaja esitatud vaide raames 8(18)

3-21-3028 kutsekomisjonis, seda seisukohta ei saa võtta kohus. Seetõttu ei pea kohus vajalikuks hinnata kaebaja esitatud Rivo Lubi 11.02.2022 ekspertarvamust, mis kaebaja positsiooni toetab. Vastavaid tõendeid tuleb käsitleda kaebaja taotluse uuel läbivaatamisel, kujundades seisukoha ka selle kohta, kas J. Kiige osalemine hindamiskomisjoni töös rikkus erapooletuse põhimõtet. Kuna hindamiskomisjoni kuulusid 6 liiget, kes võtsid kutsealasest vestlusest ka osa, oli formaalselt KutS § 19 lg 3 nõue täidetud. KutS § 19 lg 3 eesmärgiks on tagada hindamise kollegiaalsus ja seeläbi objektiivsus, mis eeldab, et hindamiskomisjoni liikmed osalevad ka faktiliselt hindamisel. Hindamisstandard oleks vastuolus KutS-ga, kui lõpliku hinde kujundamist saaksid mõjutada 1 või 2 hindamiskomisjoni liiget. Praegusel juhul see nii ei ole. Eksperthinnanguid hindas kogu hindamiskomisjoni koosseis. Kuna kutsealase vestluse teemad olid ette valmistanud erinevad komisjoni liikmed, siis eeldatavalt ka erinevate teemade hindamisel ei osalenud üksnes kaks komisjoni liiget, vaid erinevad komisjoni liikmed, kusjuures iga küsimuse puhul tuli leida hindamisel konsensus hindajate vahel, vastasel korral võtnuks seisukoha kogu komisjon. Selline hindamise korraldus välistab üksiku komisjoni liikme ebaproportsionaalselt suure mõju. Arvestada tuleb ka teemade läbipõimumist, st vestlus toimuski esitatud ekspertarvamuste pinnalt. Kuna nii ekspertarvamuste kui vestluse pinnalt heideti kaebajale ette sarnaseid vajakajäämisi, on piisavalt selge, et kaebajale antud koondpunktide tulemus kajastas kogu hindamiskomisjoni üldist seisukohta ning hindamise tulemus ei olnud moonutatud mõne üksiku liikme poolt. Seetõttu jääb rahuldamata kaebus nõudes tühistada EKHÜ 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 osaliselt. Kuna kaebaja nõue jääb rahuldamata, ei ole vajalik kaebust vastavas osas muuta ega analüüsida kohtumenetluse ajal kehtestatud uut kutsestandardit. Hindamiskomisjoni 04.11.2021 otsust pole vajalik tühistada, kuna see otsus ei pruugi olla õigusvastane. Kutsekomisjonil tuleb kaebaja taotlus uuesti läbi vaadata ning kontrollida hindamiskomisjoni otsuse õiguspärasust. Selle tulemuseks võib olla hindamiskomisjoni 04.11.2021 otsuse tühistamine (ja uue hindamise korraldamine) või ka selle õiguspäraseks tunnistamine. Kaebuse rahuldamise toob kaasa kutsekomisjoni tegevus(etus) kaebaja taotluse läbivaatamisel. Kohus tühistab kutsekomisjoni 08.11.2021 otsuse ning EKHÜ juhatuse 30.11.2021 vaideotsuse tervikuna ja kohustab EKHÜ-d vaatama kaebaja 03.09.2021 taotlus vara hindaja, tase 7 kutsekvalifikatsiooni taastõendamiseks uuesti läbi. Kaebus jääb rahuldamata nõuetes tühistada EKHÜ hindamiskomisjoni 04.11.2021 otsus ja EKHÜ 18.09.2020 hindamisstandardi p 2.3 osaliselt. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-21-3028 Kuna asjas ei ole kohustuslikku kohtueelset vaidemenetlust, oleks halduskohus pidanud ise sisuliselt lahendama kaebuse kutsekomisjoni otsusele. Halduskohus on kutsekomisjoni otsuse tühistanud üksnes formaalsetel põhjustel. Vaiet ei ole lahendanud vale organ. Kutse andjaks on EKHÜ, kes on oma õiguslikult vormilt mittetulundusühing (HMS tähenduses haldusorgan). Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 26 lg 1 kohaselt peab mittetulundusühingul olema juhatus, mis seda juhib ja esindab. Seetõttu on ka vastustaja juhtimis- ja esindusorganiks juhatus. MTÜS §-i 26, HMS ja KutS sätteid koosmõjus tõlgendades pidi kaebaja vaideid lahendama juhatus. KutS § 18 lg 2 p-s 7 nimetatud kaebust ja HMS-s nimetatud vaiet ei ole võimalik samastada. Hindamiskomisjoni otsuse käsitlemine eelhaldusaktina ei ole KutS § 18 lg 2 p-ga 6 vastuolus. Kui kutse andmiseks on kehtestatud muid eeldusi peale taotleja kutsekompetentsuse, siis nende muude eelduste täidetust (nt isikuomaduste vastavust) hindab kutsekomisjon. Hindamiskomisjoni moodustamine on ette nähtud KutS-ga ning hindamiskomisjoni pädevusse on antud hindamine ja kutseeksami vastuvõtmine (KutS § 19 lg 1, lg 6 p 1). Kui kutsekomisjon peaks hindama ka kutse kutsekompetentsust (ilma, et oleks esitatud kaebus hindamiskomisjoni tegevuse peale), peaks kutsekomisjon dubleerima hindamiskomisjoni ehk hindamiskomisjon kaotaks oma mõtte. Seadus ei näe ette, et kutsekomisjon võiks võtta endale hindamiskomisjoni pädevuse ning asuda ise hindama ja vastu võtma kutseeksamit. Kutsekomisjon teeb küll sisulise otsuse kutse andmise kohta, kuid kutsekomisjon on seejuures taotleja kutsekompetentsuse hindamise osas seotud hindamiskomisjoni otsusega (v.a juhul, kui enne kutsekomisjoni otsuse tegemist on kutsekomisjonile esitatud kaebus hindamiskomisjoni tegevuse peale). Kutsealase vestluse küsimusele antud vastuse ja näidistööna esitatud eksperthinnangu hindamisel ei saa kohalduda HMS §-s 56 toodud nõuded kirjaliku haldusakti põhjendamisele. Seetõttu ei pidanud hindamiskomisjoni liige ega hindamiskomisjon esitama üksikasjalikke põhjendusi, miks ta andis just sellised hindepunktid, nagu ta andis. Hindamiskomisjon on iga küsimuse vastuse ja näidistööde osas toonud lühidalt välja põhilised vead, mis on piisav antud hinnete põhjendamiseks. Kuna kutsekomisjon on viidanud hindamiskomisjoni 04.11.2021 kutsealase vestluse protokollile ja selles toodud põhjendused on piisavad, tuleb lugeda täidetuks ka kutsekomisjoni põhjendamiskohustus. Et kutsekomisjon ise kutsealast vestlust läbi ei viinud ega hinnanud, siis ei saa talle ette heita hindamiskomisjonist täpsemate põhjenduste esitamata jätmist. Kuna kohus on jätnud kaebaja eksperdi R. Lubi ekspertarvamuse hindamata, siis ei saa selle tõendi hankimise kulu pidada vajalikuks ega põhjendatud kuluks (HKMS § 109 lg 6). Kaebaja kulutused õigusabile on ebamõistlikult suured. Vastustaja vaidles vastu tunnitasu suurusele, toimingutele kulunud ajale ning 12.04.2022 töö „vastustaja vastuse analüüs ning repliigi koostamine“ vajalikkusele, kuid halduskohus ei ole selles osas oma seisukohta võtnud. Kaebaja esindaja kulud ei olnud käsitatavad kaebaja kuludena, kuna kõik Advokaadibüroo COBALT arved on esitatud menetlusvälisele isikule Xxx ning lisatud ei ole tõendit selle kohta, et kaebajal lasuks kohustus hiljem õigusabikulud hüvitada. Halduskohus ei ole sisuliselt arvestanud sellega, et osa kaebuse nõuetest jäi rahuldamata.

10(18)

3-21-3028 Halduskohus on õigesti leidnud, et kutsekomisjon on oluliselt rikkunud põhjendamiskohustust, mis toob kaasa haldusakti kehtetuks tunnistamise. Kutsekomisjoni otsus on lisaks raskele põhjendamispuudusele õigusvastane ka teistel kaebuses toodud põhjendustel: hindamiskomisjoni liige J. Kiik ei olnud hindamisel sõltumatu; hindamine ei toimunud vähemalt kolmeliikmelises koosseisus, nagu nõuab KutS § 19 lg 3; Poordi tn 5 kinnistu eksperthinnangu eest on antud põhjendamatult vähe punkte. Vaide pidi lahendama kutsekomisjon, mitte juhatus. Isegi kui vastustaja väited kutsekomisjoni otsuse vaidlustamise vaidealluvuse osas oleksid õiged (millega kaebaja ei nõustu), ei muudaks see halduskohtu otsuses toodud järeldusi kutsekomisjoni vaidealluvuse üle ebaõigeks. Kuna vastustaja liitis hindamis- ja kutsekomisjoni otsustele esitatud vaided kokku, oleks tulnud lähtuda KutS-s ja KAK p-s 5.3 sätestatust ning liidetud vaie tuli läbi vaadata kutsekomisjonil. Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et KutS § 18 lg 2 p-s 7 nimetatud kaebust ja HMS-s nimetatud vaiet ei saa samastada. Kuigi KutS ja KAK räägivad kutsekomisjonile kaebuse esitamisest, siis sisuliselt on silmas peetud vaide lahendamist. Vaideotsus tuleb tühistada ka põhjusel, et see on sisuliselt õigusvastane – kuna kutsekomisjoni otsus on õigusvastane, on seda ka otsus selle kehtetuks tunnistamata jätmise kohta. Halduskohus on mõistnud põhjendatult kaebaja menetluskulud vastustajalt välja ja kaebuse rahuldamise ulatusega õigesti arvestanud. Kohus rahuldas kaebaja põhilised nõuded, millega kaebaja saavutas kaebuse peamise eesmärgi. Selgusetuks jääb, mille põhjal vastustaja järeldab, et R. Lubi ekspertarvamusega seonduv menetluskulu mõisteti kaebaja kasuks välja. Kohus ei ole selgitanud, kas välja mõistetud 10 000 euroga on hõlmatud ekspertarvamuse tellimisega seonduv menetluskulu. Ebaõige on väide, et kaebaja esindaja kulud ei ole käsitatavad kaebaja kuludena. Menetluskulude hüvitamist ei välista see, et vastavalt kokkuleppele tasus kulud kaebaja eest muu isik. Seejuures piisab, et arved on kolmandale isikule väljastatud, arvetelt nähtub, et seal märgitud kulud seonduvad konkreetse vaidlusega ning arved on kohtule esitatud.

3-21-3028 hindamisstandard. Kuivõrd uue hindamisstandardi kinnitamisega on 18.09.2020 hindamisstandard eelduslikult osutunud kehtetuks, kuid kohustamiskaebuse rahuldamisel ja taotluse uuel läbivaatamisel peaks vastustaja lähtuma kehtivast hindamisstandardist, on kaebajal õigustatud huvi kehtiva hindamisstandardi vastava punkti kehtetuks tunnistamiseks. Kaebaja ei nõustu halduskohtu järeldusega, et hindamiskomisjoni 04.11.2021 otsus ning seega kaebaja suhtes läbi viidud kutsevestluse hindamine ei pruugi olla õigusvastane. Kohus on ebaõigesti leidnud, et kutsevestluse hindamine on KutS § 19 lg-ga 3 kooskõlas. Kutsevestluse küsimuste põhjal antud hinnang põhineb vaid kahe komisjoni liikme antud hinnangul ning kokkuvõttes kujunenud koondtulemus on üksnes vastavate hinnangute alusel kujunenud aritmeetiline (matemaatiline) tehe, mille puhul ei ole arvestatud täiendavate hinnangutega. Halduskohus on hindamise kohta järelduste tegemisel rikkunud ka menetlusõigusnorme, rajades oma järelduse kontrollimata ja vastustaja poolt tõendamata asjaolule, et erinevaid küsimusi hindasid 2 erinevat komisjoni liiget. Vastustaja ei ole hindajate nimesid esile toonud ega tõendanud, et erinevaid küsimusi hindasid erinevad komisjoni liikmed. Hindamiskomisjonis läbi viidud hindamine ei toimunud erapooletult (esimees J. Kiik ei olnud sõltumatu). Kohus jättis kaebaja seisukohad hindamise erapoolikuse kohta käsitlemata. Halduskohus pole käsitlenud kaebaja väiteid, et Poordi tn 5 eksperthinnangu eest on antud põhjendamatult vähe punkte ning hindamiskomisjoni otsusel on raske põhjendamispuudus.

Ühing

palub

26.09.2022

vastuses

jätta

Hindamisstandardi p 2.3 ei ole vastuolus KutS § 19 lg-ga 3. Kutsekomisjoni 04.05.2022 otsusega kinnitatud hindamisstandardi p 2.3 „Tulemus“ p-i 1 sõnastus ei ole muutunud, võrreldes kutsekomisjoni 18.09.2020 otsusega kinnitatud hindamisstandardi p 2.3 „Tulemus“ p-i 1 sõnastusega. Ainsa muudatusena on läbivalt sõna „eksperthinnang“ asendatud sõnaga „näidistöö“. Samuti ei ole muutunud KutS § 19 lg 3 sõnastus. Kui kutsekomisjoni 18.09.2020 otsusega kinnitatud hindamisstandardi p 2.3 ei ole vastuolus KutS § 19 lg-ga 3, siis ei ole ka kutsekomisjoni 04.05.2022 otsusega kinnitatud hindamisstandardi p 2.3 vastuolus KutS § 19 lg-ga 3. KutS § 19 lg 3 järgi peab hindamiskomisjon koosnema vähemalt kolmest liikmest, kuid seda nõuet ei saa tõlgendada selliselt, et iga kutsealase vestluse teemat või igale eksamiküsimusele antud vastust peaks hindama vähemalt kolm hindamiskomisjoni liiget. Seega ei ole põhjendatud kaebaja käsitlus, mille kohaselt oleks iga küsimust (vestluse teemat) pidanud hindama ka kolmas komisjoni liige. Põhjendamatu on väide, et hindamine ei toimunud erapooletult. Hindamist ei saa vaidlustada väitega, et näidistööle on antud põhjendamatult vähe punkte. Vestluse küsimusele antud vastuse ja näidistööna esitatud eksperthinnangu hindamisel ei kohaldu HMS §-s 56 toodud nõuded. Hindamiskomisjoni liige ega hindamiskomisjon ei pidanud esitama üksikasjalikke põhjendusi selle kohta, miks ta andis just sellised hindepunktid. Hindamiskomisjon on toonud lühidalt välja põhilised vead, mis on põhjendamiseks piisav. Kaebaja ei ole esitanud asjaolusid, mis võimaldaks asuda seisukohale, et hindamine oleks ilmselgelt ebaadekvaatne või väljuks lubatava subjektiivse hindamise ulatusest.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12(18)

3-21-3028

3-21-3028 punktisummade keskmise hinde tulemusena. Ringkonnakohus jääb 27.05.2022 määruses (p 19) praeguses asjas esitatud seisukohtade juurde. Kaebaja hinnangul on hindamisstandardi p 2.3 vastuolus KutS § 19 lg-ga 3. KutS § 19 lg 3 kohaselt koosneb hindamiskomisjon vähemalt kolmest liikmest. Kutsealase vestluse protokolli (dtl 17) kohaselt kuulusid hindamiskomisjoni Jana Kiik, Eduard Elbrecht, Ene Kolbre, Hartti Tomson, Ülleke Eerik ja Aarne Akerberg, s.o 6 liiget. Ringkonnakohtu hinnangul viitab KutS § 19 lg 3 sellele, et hindamiskomisjon tervikuna peab koosnema vähemalt 3 liikmest. See nõue oli praegusel juhul täidetud (vt ka vara hindaja, tase 7 hindamisstandardi p 1.2 teine lause, KAK p 10.1 ning hindamiskomisjoni töökorra p 3.1). Asjaolu, et igale küsimusele antud vastust hindas üksnes kaks komisjoni liiget, ei too kaasa otsuse õigusvastasust. Hindamiskomisjoni liikmetel oli igaühel võimalik anda hinded kahe küsimuse vastusele. Hindamiskomisjoni liikmete minimaalne arv (KutS § 19 lg 3) ei tähenda, et iga liige peaks osalema igale eksamiküsimusele hinnangu andmisel, vaid seda, et hindamiskomisjoni liikmete antud hinnangute pinnalt kogumis kujuneks kutse taotlejale antavate punktide summa. Säte ei keela sellist töökorraldust, kus mõnele küsimusele ei anna hinnangut kogu komisjon, kuid hindamiskomisjoni otsus tervikuna peab olema tehtud vähemalt kolme liikme poolt ja neist igaühel peab olema komisjoni töös tegelik mõju. Kutsevestluse helisalvestiselt on kuulda, et vestlusel osalesid aktiivselt kõik 6 komisjoni liiget, ja vastustaja kinnitusel hindasid vestluse erinevaid küsimusi erinevad komisjoni liikmed. Asjas ei ole esitatud tõendeid, et vestluse koondhinne oleks kujunenud üksnes kahe sama komisjoniliikme arvamuse pinnalt ning ringkonnakohus ei pea seda ka hindamisvestluse helisalvestiselt kuuldu ja hindamiskomisjoni töökorralduse alusel usutavaks. Kaebaja esitatud töid hindas hindamiskomisjon konsensuslikult. II

3-21-3028 5 ei pruugi olla adekvaatne. Esmalt nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et kaebaja vaiete läbivaatamine ei toimunud õiguspäraselt ja kutsekomisjon ei ole hindamiskomisjoni poolt antud hindeid sisuliselt hinnanud (vaata selle kohta allpool), mistõttu puudub asjas kutsekomisjoni seisukoht hindamiskomisjoni lõpptulemuse õiguspärasuse kohta. Teiseks, isegi kui vaide oleks läbi vaadanud õige organ ja vaideotsus oleks selles osas õiguspärane, nähtub vaideotsuse põhjendustest, et tuginetud on I. Rebase ja R. Halapuu 26.11.2021 hinnangule (dtl 143 jj), milles on üldiselt hinnatud hindamiskomisjoni poolt antud punkte, kuid ei ole esitatud seisukohta selle kohta, kas kaebaja valitud hindamismeetod Poordi tn 5 objekti hindamisel oli põhjendatud või mitte ega kokkuvõttes esitatud arusaadavaid vastuväiteid kaebaja väidetele hindamismeetodi valiku osas. Kaebaja on asjas esitanud riiklikult tunnustatud eksperdi R. Lubi (vara hindaja, tase 7) ekspertarvamuse (dtl 703 jj) kaebaja koostatud Poordi tn 5 objekti ekspertarvamuse (hindamisaruanne) kohta. Selle arvamuse kohaselt vastab kaebaja hindamisaruanne põhimahus vormiliselt (ülesehitus ja sisemine loogika) ja sisuliselt (lähteandmestik, rakendatav metoodika ning hindamiskäik) standardisarja EVS 875 standardites esitatud nõuetele. Hindamisaruandes esineb puudusi, mis halvendavad mõnevõrra töö jälgitavust ja selgust, kuid ei avalda märkimisväärset mõju hindamistulemusele. Tuginedes hindamisaruandes esitatud lähteandmestikule (töö eesmärk ja lähteandmed, töö koostamisel kasutatud ja lisades esitatud materjalid) ning vara turuväärtuse hindamiseks valitud metoodika rakendusele (hindamiskäigule) nõustus R. Lubi hindamisaruandes esitatud hindamistulemusega. Hindamismetoodika valiku osas märkis R. Lubi, et võttes arvesse hindamisaruandes esitatud võrdlusinfo valikut ja esituse detailsuse astet, on hindamismetoodika valik ja põhjendus asjakohane, kuid muude standardisarja EVS 875 standardite kohaste hindamismeetodite mittesobivus/valikust kõrvalejätmine on piisava põhjalikkusega argumenteerimata. Hindamisel rakendatava metoodika kirjelduse hindas ta siiski hindamisaruande koostamise eesmärki silmas pidades esitatuks piisava põhjalikkusega ning EVS 875 standarditele vastavaks. R. Lubi arvamuse kohaselt on hindamisaruandes hinnatava vara turuväärtuse hindamiskäik võrdlusmeetodi rakendamise protseduuri etappide kaupa standardi EVS 875-11:2020 Võrdlusmeetod kohaselt esitatud. Võrdlusmeetodi arvutustabelis on kohanduste absoluutväärtuste summa arvutamisel tehtud arvutusvigu, mis ei mõjuta võrdlustehingutele antud kaalude omavahelisi proportsioone ega võrdlustehingutele antavaid kaale ega avalda seeläbi mõju hindamistulemusele. R. Lubi täiendavas 11.02.2022 selgituses (dtl 817) on ekspert (erinevalt I. Rebasest ja R. Halapuust) selgitanud, et kutse andja EKHÜ poolt läbiviidud kutsealasel vestlusel eksperthinnangule nr EE–VAS050121-05 antud nõuetele vastavust väljendav punktiskoor ei saa olla eksperthinnangu läbivaatuse aruande objektiks, mistõttu ei ole ka läbivaatuse aruandes sellekohast hinnangut võimalik anda, kuid R. Lubi hinnangul oli kaebaja Poordi tn 5 objekti eksperthinnangu standardisarja EVS 875 standardite nõuetele vastavuse seisukohalt kaebajale antud punktiskoor 40 punkti võimalikust 100 punktist hindamiskomisjoni poolt puuduste/vigadena esitletud argumente (turuanalüüs, hindamismeetodi valik ja rakendamine, hinnangu ülesehitus, hoonestuse kirjeldus) arvestades põhjendamatult madal. Kommentaariks kaebaja eksperthinnangus hinnatava vara turuväärtuse hindamisel standardis EVS 875-8:2018 p-s 9.2 kirjeldatud jäägi- ehk residuaalmeetodi rakendamise osas märkis R. Lubi, et ülalnimetatud standardis on jäägi- ehk residuaalmeetodi kasutamise kohta osutatud: „Jäägimeetodit kasutatakse maa hindamisel, kui informatsioon müügitehingute kohta on võrdlusmeetodi rakendamiseks ebapiisav ja puudub aktiivne rendisuhetel põhinev maaturg. Tihtipeale leiab see rakendust just suuremate ehituslikku potentsiaali omavate maatükkide puhul, mille kasutusele võtmiseks tuleb olemasolev maatükk enne tükeldada.“ Kaebaja eksperthinnangus esitatud eksperthinnangu koostajale teadaoleva turuinfo (müügitehingute andmed 2017‒2018) mahtu arvestades puudus R. Lubi hinnangul mõistlik põhjendus võrdlusmeetodist erineva hindamismeetodi valimiseks. R. Lubi märkis, et vara turuväärtuse hindamiseks jäägi- ehk residuaalmeetodi rakendamisel tuleb silmas pidada, et leitav hindamistulemus võib hindamisel kasutatavatest sisendandmetest (arenduskulud, sh 15(18)

3-21-3028 ehituskulud; ettevõtja kasumiootus, arvutustes rakendatav diskontomäär jm) tulenevalt olla väga volatiilne ning R. Lubi hinnangul ei ole seetõttu jäägi- ehk residuaalmeetodi puhul tegemist võrdlusmeetodi suhtes enameelistatud hindamismeetodiga. Sellele osutatakse selgesõnaliselt ka standardis EVS 875-8:2018.

16(18)

3-21-3028 otsus õigusvastane ja tuleb tühistada. Seetõttu on põhjendatud ja tuleb rahuldada ka kaebaja kohustamisnõue. IV

17(18)

3-21-3028

(allkirjastatud digitaalselt)

18(18)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.