2-16-11252/23 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

4.Harju Maakohtu 10.10.2016.a määruse peale esitasid hagejad määruskaebuse, paludes määrus tühistada ning teha uus määrus hagiavalduse menetlusse võtmiseks või saata asi lahendamiseks tagasi Harju Maakohtule. Allakirjutanu oli volitatud hagejaid esindama seoses nende pärimisõiguse vormistamise ning päritud vara müügiga. Tegemist ei ole nn üldvolikirjadega, kuna volikirjades ei ole näiteks antud õigust esindada volitajaid kinnistu vm omandamisel, ka mitte ostueesõiguse teostamise teel. Kui isikule on antud volikiri ühtedeks õigustoiminguteks, näiteks kinnisasja müügiks, ei tähenda see, et esindatav esindab isikut tema kõikides asjades näiteks teise asja ostmises (või pensioniasjas või haldusvaidluses vm). Oluline on ka see, et esindaja ei saagi ostueesõigust teostada, kui tal ei ole notariaalset volikirja. Oleks loogika vastane, kui ostueesõigust vajaliku esindusõiguse ning notariaalse volikirja puudumise tõttu teostada ei saa, müügist ei tea ka ostueesõiguslased ise, kuid ostueesõiguse teostamise tähtaeg juba jookseb. Seetõttu tuleb ostueesõiguse teostamise tähtaega kaebuse esitajate hinnangul arvestada ajast, millal ostueesõiguslane ise tehingust teada sai, või ajast, millal esindaja ostueesõiguslasi tõepoolest esindas. Kui see nii ei oleks, tekiks põhiseadusvastane olukord nende isikute osas, kes elavad eemal. Oma õiguste teostamiseks jääks neil tegelikult oluliselt vähem aega kui kaks kuud. Kaasomanikul tekiks võimalus objektiivselt vähendada ostueesõiguse võimalusi või võtta need neilt, teavitades ostueesõiguslase enda asemel kolmandaid isikuid, keda ostueesõiguslased ehk end ostueesõiguse teostamiseks esindama ei volitakski. Kuna müüja kaasomandiosa müügist ostueesõiguslasi ei teavitanud, on tema koormus tõendada, millal nad tegelikult teavitatud said. Antud asjas nähtub vaieldamatult, et ostueesõiguslased pidid müügist teada saama hiljemalt 20.05.2016.a, kui nad enda esindamiseks volikirja andsid. Kohtupraktika kohaselt juhul, kui müüja pole oma teavitamiskohustust täitnud, on ostueesõiguse teostamise tähtaeg mitte kaks kuud teadasaamisest, vaid mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest (RKTKo 3-2-1-61, p 14). Isegi kui lugeda, et müügist teadasaamine toimus 08.04.2016.a, tuleks arvestada, et avalduse tõestamine toimus vaid üks päev pärast kahekuulise tähtaja lõppu. See kvalifitseerub mõistliku tähtaja alla. Kohtupraktika lubab arvestada ostueesõiguse teostamise tähtaegsuse hindamisel ka objektiivseid, kummastki poolest mittesõltuvaid asjaolusid, näiteks raskusi posti edastamisel (RKTKo 3-2-1-37-08, p 23). Seetõttu tuleks ostueesõiguse teostamise tähtaja määratlemise juures ka selles asjas arvestada kaudseid asjaolusid, mis ostueesõiguse teostamist raskendasid. Üks eriti oluline asjaolu, mis mõjutab ostueesõiguse teostamist, on ühe hageja elamine okupeeritud territooriumil, kus ei ole võimalik teha volikirja ostueesõiguse teostamiseks ja on raskendatud dokumentide saatmine.

7.Maakohus jättis hagi läbi vaatamata põhjendusega, et hagiga taotletavat eesmärki (hagi rahuldavat otsust) ei ole võimalik saavutada, kuna hagejad ei ole kohtu hinnangul teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Maakohus on määruses viidanud TsMS § 371 lg 2 p-le 2, kuid nimetatud säte kohaldub hagi menetlusse võtmisest keeldumisel. Hagi läbi vaatamata jätmise puhul on asjakohane säte TsMS § 423 lg 2 p 2, mille sisu on identne TsMS § 371 lg 2 p-ga 2. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata mh juhul, kui ilmneb, et hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei saa maakohtu poolt toodud põhjusel hagi jätta läbi vaatamata. Nähtuvalt määruse põhjendustest ei jõudnud maakohus sellisele järeldusele mitte hagiavalduses esitatud asjaolude pinnalt, vaid hinnates kostja vastuväiteid ja tõendeid. Riigikohus on korduvalt märkinud, et kontrollides hagi menetlusse võtmisest keeldumise õigsust võib TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi jätta hagi menetlusse võtmata, kui sellise hagi esitamine on õiguslikult võimatu, ning et selle sätte kohaldamisel ei saa kohtud hinnata tõendeid (RKTKm 3-2-1-31-12, p-d 12 ja 13; 3-2-1-95-13, p 12). Riigikohus on sedastanud, et see kohaldub ka TsMS § 423 lg 2 p 2 puhul (RKTKm 3-2-1-120-13, p 12 lg 2). Käesoleval juhul on maakohus hagi läbi vaatamata jätmisel lahendanud asja sisuliselt ja asunud hindama tõendeid selle kohta, kas hagejad teostasid enda ostueesõigust õigeaegselt, analüüsides mh, millal hagejad said müügilepingust teada kostja poolt esitatud vastuväidete ja tõendite alusel. Maakohus ei ole lähtunud hageja esitatud faktiväidetest ega eeldanud nende õigsust, mis on TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaldamise eeldus sarnaselt TsMS § 423 lg 2 p-ga 1 (ibid, p 13). Seda, kas hagejad teostasid ostueesõigust õigeaegselt saab tuvastada tõendeid hinnates, kui asi vaadatakse sisuliselt läbi. TsMS § 434 kohaselt otsustatakse asi sisuliselt kohtuotsusega, mida tehes kohus hindab tõendeid ja otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele (TsMS § 438 lg 1). Seega on hagi jäetud põhjendamatult läbi vaatamata ning maakohtu määrus tuleb tühistada. Kuna määrus kuulub tühistamisele olenemata määruskaebuse põhjendustest, ei analüüsi ringkonnakohus määruskaebuses ja selle vastuses esitatud seisukohti.