XX kaebus Maa-ameti 21.02.2020 korralduse nr 1-17/20/475 tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks võõrandama Harju maakonnas Viimsi vallas Lõunaküla / Storbyn külas asuv Metsa kinnistu (registrinumber 434550, katastritunnus 89001:001:0321) kaebajale
Menetlusosalised
Kaebaja – XX, volitatud esindaja advokaat Aldo Vassar Vastustaja – Maa-amet, volitatud esindaja Toomas Kutti Kolmas isik – YY
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta XX kaebus rahuldamata.
Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.
3.Tühistada Tallinna Halduskohtu 28.02.2020 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 03.06.2020 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Esialgse õiguskaitse tühistamine jõustub koos kohtuotsusega (HKMS § 253 lg 3).
Maa-amet (vastustaja) viis keskkonnaministri 23.07.2019 käskkirja alusel 30.01.2020 läbi avaliku kirjaliku enampakkumise Harju maakonnas Viimsi vallas Lõunaküla / Storbyn külas asuva Metsa kinnistu (registriosa nr 434550, katastritunnus 89001:001:0321, pindala 2,15 ha,
3-20-384
sihtotstarve maatulundusmaa 100%, riigivara valitseja Keskkonnaministeerium) müümiseks. Enampakkumisel osales 3 pakkujat, sh XX (kaebaja) ja YY (kolmas isik). Kõrgeima pakkumise tegi kaebaja summas 43 000 eurot.
2.Kolmas isik esitas 04.02.2020 taotluse riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg 6 alusel eelisostuõiguse kasutamiseks Metsa kinnistu omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga.
3.Vastustaja kinnitas 21.02.2020 korraldusega nr 1-17/20/475 Metsa kinnistu avaliku kirjaliku enampakkumise tulemused. Kinnisasja omandamiseks õigustatud isikuks oli kolmas isik kui võõrandatava kinnistuga piirnevate kinnistute omanik, kellega otsustati sõlmida müügileping enampakkumisel kujunenud kõrgeima hinnaga 43 000 eurot. Kolmandale isikule kuuluvad Metsa kinnistuga piirnevad Harju maakonnas Viimsi vallas Lõunaküla / Storbyn külas asuvad Roosnapere kinnisasi (registriosa nr 3141202, katastritunnus 89001:001:0066, sisaldab metsamaad 3829 m2) ja Uus-Roosnapere kinnisasi (registriosa nr 3141202, katastritunnus 89001:001:0067, sisaldab metsamaad 4712 m2). Kumbki kinnisasi eraldi ei sisalda 0,5 ha metsamaad, kuid nad sisaldavad kokku 8541 m 2 metsamaa kõlvikut ja mõlemad piirnevad vahetult võõrandatava Metsa kinnisasjaga. Kuna nii võõrandatav Metsa kinnisasi kui ka piirnevad Roosnapere ja Uus-Roosnapere kinnisasjad vastavad RVS § 66 lg-s 6 nimetatud tingimustele ning kolmas isik esitas tähtaegselt avalduse kinnisasja omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga, on põhjendatud Metsa kinnisasja avaliku kirjaliku enampakkumise tulemuste kinnitamine kolmanda isiku kasuks.
4.Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse vastustaja 21.01.2020 korralduse tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks võõrandama Metsa kinnistu kaebajale kui kõrgeima pakkumise tegijale. Enampakkumise tulemuste kinnitamine kolmanda isiku kasuks oli õigusvastane. Vastustaja on ise tuvastanud, et kumbki kolmanda isiku omandisse kuuluv kinnisasi ei sisaldanud 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut. Arusaamatuks jääb, mille alusel on vastustaja erinevate kinnisasjade metsamaade pindalad liitnud. Vastustaja seisukoht ei ole kooskõlas riigivaraseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu (171 SE) seletuskirjaga, mille järgi oli RVS § 66 lg 6 eesmärgiks luua eeldused metsamassiivide efektiivsemaks majandamiseks. Teistest eemal asuvate kinnisasjade koondamine ühe isiku omandisse eelisõiguse rakendamise kaudu ei täidaks eelisõiguse kohaldamise eesmärki, kuna selliselt ei moodustu ühtselt majandatavaid terviklikke metsamassiive ning eelisõiguse kohaldamine ei täidaks selle sätte eesmärki. Seletuskirjas on kirjas, et ühtse metsamassiivi tekkimise eesmärk on täidetud juhul, kui eelisõigus riigimaa omandamiseks on isikul, kellele kuuluva kinnisasja koosseisus on katastriüksus, mis piirneb võõrandatava kinnisasjaga ja sisaldab vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut. Seega kui kinnisasi koosneb mitmest katastriüksusest, peab võõrandatava kinnisasjaga vahetult piirnema vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut sisaldav katastriüksus. Praegusel juhul ei ole see tingimus täidetud. Vastustaja peab oma tegevuses lähtuma seadusest ega saa oma loomingut luua, vastasel juhul on tegemist omavoliga. Vastustaja viited erinevatele kohtulahenditele ei ole asjakohased, sest RVS § 66 lg-t 6 on pärast nende lahendite tegemist muudetud.
5.Vastustaja palus jätta kaebuse rahuldamata. RVS § 66 lg 6 eesmärgiks on võimaldada moodustada ühtselt majandatavaid terviklikke metsamassiive, et neid oleks võimalik efektiivsemalt majandada. Tallinna Ringkonnakohus on 25.04.2016 otsuses asjas nr 3-14-53305 leidnud, et RVS § 66 lg-s 6 sätestatud eelisõiguse kohaldamiseks ei pea võõrandatava kinnisasjaga piirnev kinnisasi sisaldama ilmtingimata metsamaa kõlvikut, st olema metsamaa kõlvikuna maakatastrisse kantud, vaid oluline on, et metsamaa on lepingu sõlmimise seisuga faktiliselt looduses olemas. Samuti on kohtud asjades nr 3-15-1842 ja 3-11-1488 leidnud, et võõrandatava kinnisasjaga piirnevaks kinnisasjaks, mille omanikul tekib eelisõigus, ei saa 2(5)
3-20-384
pidada mitte igasugust kinnisasja, mis puutub võõrandatava kinnisasjaga kokku ühise piiripunkti kaudu. Oluline on, et kinnisasjad oleksid reaalselt ühendatud ühise piiri ehk kinnisasju eraldava tingliku joone kaudu maastikul või kaardil. Võõrandatav metsaga kaetud Metsa kinnistu piirneb vahetult samuti metsaga kaetud Roosnapere ja Uus-Roosnapere katastriüksustega, millel on metsamaad kokku 8541 m2 ehk enam kui 0,5 ha. Mõlemad katastriüksused asuvad kinnistusregistri osas nr 3141202 ja nende omanik on kolmas isik. Metsa kinnisasja kolmandale isikule võõrandades on võimalik saavutada olukord, kus suuremat terviklikku metsaga kaetud maa-ala majandab ühtselt ja efektiivselt üks ja sama isik. Kaebaja poolne kolmandat isikut karistav tõlgendus ei ole eelisõiguse kehtestamise mõtte ja eesmärgiga kooskõlas. Sätte muutmise eesmärgiks oli välistada teineteisest eemal asuvate kinnisasjade koondamist ühe isiku omandisse eelisõiguse rakendamise kaudu. Sätte muutmise eesmärgiks ei olnud tuua kaasa eelisõiguse välistamist praegusega sarnastes olukordades. Ainuüksi asjaolu, et kumbki samale isikule kuuluv katastriüksus eraldivõetuna ei sisalda vähemalt 0,5 ha metsamaad, ei tähenda, et isikul kõnealuse eelisõiguse kasutamise õigus puudub, kui mõlemad katastriüksused piirnevad vahetult võõrandatava kinnisasjaga ja ka teineteisega ning sisaldavad kokku enam kui 0,5 ha metsamaad ning moodustavad faktiliselt ühtselt majandatava tervikliku metsamassiivi.
6.Kolmas isik leidis, et kuigi Roosnapere ja Uus-Roosnapere kinnistu eraldi ei sisalda 0,5 ha metsamaad, sisaldavad need kokku 8541 m2 metsamaa kõlvikut ning mõlemad piirnevad vahetult riigimaaga. Seega jõudis vastustaja õigele järeldusele, et kolmanda isiku kinnistud vastavad RVS-is sätestatud tingimustele ja kolmandal isikul tekkis RVS § 66 lg 6 alusel eelisõigus Metsa kinnistu omandamiseks enampakkumisel kujunenud hinnaga. Kui kohus leiab, et kinnistute liitmine ei ole RVS § 66 lg 6 eesmärgiga ja sisuga kooskõlas ning vastustaja on tuvastanud eelisostuõiguse ekslikult, palub kolmas isik jätta rahuldamata kaebaja taotluse kohustada vastustajat võõrandama Metsa kinnistu kaebajale. Kolmas isik taotleb sel juhul enampakkumise nurjunuks tunnistamist ja enampakkumise tulemuste kinnitamata jätmist, sest esinevad RVS § 68 lg 3 p-s 2 sätestatud asjaolud. Kolmas isik taotleb sel juhul RVS § 69 lg 1 alusel uue enampakkumise korraldamist.
KOHTU PÕHJENDUSED
7.Asjaoludest nähtuvalt müüs vastustaja riigile kuuluvat Metsa kinnistut (registriosa nr 434550, katastritunnus 89001:001:0321). Vastustaja tuvastas, et eelisostuõigus on kolmandal isikul, kellele kuuluvad katastriüksused Roosnapere (katastritunnus 89001:001:0066) ja UusRoosnapere (katastritunnus 89001:001:0067). Tegemist on sama kinnistu (registriosa nr 3141202) koosseisu kuuluvate katastriüksustega. Kinnistu nimi on kinnistusraamatu andmetel samuti Roosnapere.
8.RVS § 66 lg 6 sätestab, et maatulundusmaa sihtotstarbega vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja enampakkumisel võõrandamisel on võõrandatava kinnisasjaga piirneva maatulundusmaa sihtotstarbega vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut sisaldava kinnisasja omanikul, kes osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks, õigus omandada võõrandatav kinnisasi enampakkumisel kujunenud hinnaga, kui ta 5 tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste teatavaks tegemisest arvates kinnitab kirjalikult, et kasutab seda õigust. Kui õigustatud isiku kinnisasi koosneb mitmest katastriüksusest, peab võõrandatava kinnisasjaga vahetult piirnema vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut sisaldav katastriüksus.
9.Vaidlus puudub selle üle, et müüdav Metsa kinnistu on kinnistusregistri andmetel 100% maatulundusmaa ja maakatastri andmetel sisaldab see 1,44 ha metsamaad. Maa-ameti
3(5)
3-20-384
kaardirakenduse1 andmetel piirneb kolmandale isikule kuuluv Roosnapere kinnistu, sh mõlemad viidatud katastriüksused Metsa kinnistuga, st nii Roosnapere katastriüksusel kui ka Uus-Roosnapere katastriüksusel on Metsa kinnistuga ühine piir. Samuti on Roosnapere ja UusRoosnapere katastriüksustel teineteisega üks ühine lühike piir. Suures osas jääb aga nende vahele Hermi kinnistu (registriosa nr 1535402, katastritunnus 89001:001:0090). Kinnistusregistri andmetel on nii Roosnapere kui ka Uus-Roosnapere katastriüksuse sihtotstarve 100% maatulundusmaa. Maakatastri andmetel sisaldab Roosnapere katastriüksus 3829 m2 metsamaad ja Uus-Roosnapere katastriüksus 4712 m2 metsamaad. Seega ei sisalda kumbki katastriüksus eraldi vähemalt 0,5 ha (5000 m2) suurust metsamaa kõlvikut. Vaidluse all on, kas eelisostuõiguse tuvastamiseks võis nimetatud metsakõlvikud liita.
10.RVS § 66 lg 6 jõustus praeguses sõnastuses 01.07.2016. Sellises sõnastuses norm lisati riigivaraseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadusega, mille eelnõu 171 SE seletuskirja2 lk-l 24-25 on normi muutmist selgitatud järgnevalt: „Lõikes 6 vajab täpsustamist metsamaa kõlviku miinimumsuuruse määratlemine. Metsamaa kõlviku olemasolu tuvastatakse üldjuhul metsaseaduse § 3 lõikes 2 toodud kriteeriumite alusel, mille kohaselt on metsamaa metsaseaduse tähenduses maa, mis vastab vähemalt ühele järgmistest nõuetest: 1) on metsamaa kõlvikuna kantud maakatastrisse; 2) on maatükk pindalaga vähemalt 0,1 hektarit, millel kasvavad puittaimed kõrgusega vähemalt 1,3 meetrit ja puuvõrade liitusega vähemalt 30 protsenti. Maakatastris võib kõlvikulises koosseisus olla registreeritud ka väga väikeseid metsamaa kõlvikuid, mis võivad olla puittaimestikuga kivihunnikud, kännuvallid või kraavi kaldale kasvanud mõned puud. Juhul, kui tegemist on olemuselt põllumajandusmaaga ning katastriüksuse kõlvikulisse koosseisu on registreeritud metsa kõlvik (isegi kui see on vaid 0,01 ha), siis tuleb alates 01.01.2010 kehtiva RVS sätte sõnastuse kohaselt anda sellise põllumajandusmaa müügi puhul eelisõigus naaberkinnisasja omanikule, kellele kuulub samasuguste tunnustega kinnistu. Selline käsitlus aga ei ole kooskõlas sätte tegeliku eesmärgi ja mõttega anda eelisõigus metsamaa kõlvikuga kinnisasja omanikule metsamassiivide efektiivsemaks majandamiseks. Kuivõrd alla 0,5 ha suuruste metsa kõlvikut sisaldavate maaüksuste puhul ei ole võimalik või ei ole otstarbekas teha metsakorraldustoiminguid, ei ole ka põhjendatud anda riigivara võõrandamisel selliste metsakõlvikute puhul eelisõigust. Seetõttu reguleeritakse Keskkonnaministeeriumi ettepanekul käesolevas sättes metsamaa kõlviku miinimumsuurusena vähemalt 0,5 ha, sest sellisel juhul on tagatud sätte eesmärgi täitmine – tagada metsamassiivide efektiivne majandamine. Keskkonnaministeeriumi ettepanekul on sätet vajalik muuta ka seetõttu, et praktikas on tekitanud vaidlusi eelisõiguse kohaldatavus juhul, kui riigimaaga piirnev katastriüksus ei sisalda metsamaa kõlvikut, kuid riigimaa kõrval asuva üksuse omanikule kuulub mõni teine katastriüksus, mis sisaldab metsamaad ja mis on kantud riigimaaga piirneva üksusega samasse kinnistusregistriossa. Kinnistusraamatuseaduse § 51 esimene lause sätestab, et kinnistu on kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud kinnisasi (maatükk), hoonestusõigus, korteriomand ja korterihoonestusõigus. Sellest tulenevalt on eelisõiguse taotlejad leidnud, et ühte registriossa kantud katastriüksused on kokku üks ja sama kinnisasi ja seetõttu peaks eelisõigus kohalduma kõikide samasse registriossa kantud katastriüksuste osas. Selline tõlgendus ei ole aga kooskõlas RVS § 66 lõike 6 eesmärgiga luua eeldused metsamassiivide efektiivsemaks majandamiseks. Tulenevalt kinnistusraamatuseaduse § 58 lõikest 3 võib ühte kinnistusraamatu registriossa ühendada mitu kinnistut, mis asuvad ühes kinnistuspiirkonnas või kinnistusjaoskondade olemasolul ühes kinnistusjaoskonnas. Seega võib kinnistu ehk kinnistusraamatu registriosa sisaldada erinevaid katastriüksusi, mis võivad paikneda väga
erinevates asukohtades, isegi erinevates maakondades. Teineteisest eemalasuvate kinnisasjade koondamine ühe isiku omandisse eelisõiguse rakendamise kaudu ei täidaks aga eelisõiguse kohaldamise eesmärki, kuna selliselt ei moodustu ühtselt majandatavaid terviklikke metsamassiive ning eelisõiguse kohaldamine ei täidaks selle sätte eesmärki. Ühtse metsamassiivi tekkimise eesmärk on täidetud juhul, kui eelisõigus riigimaa omandamiseks on isikul, kellele kuuluva kinnisasja koosseisus on katastriüksus, mis piirneb võõrandatava kinnisasjaga ja sisaldab vähemalt 0,5 ha suurust metsamaa kõlvikut.“
11.Kui lähtuda ainuüksi RVS § 66 lg 6 sõnastusest, siis peaks eelisostuõigust andev õigustatud isikule kuuluv 0,5 ha suurune metsamaa jääma ühe katastriüksuse piiresse. Normi sõnastus ei näe ette erinevate katastriüksuste piiridesse jäävate metsamaade liitmise võimalust. Kolmandale isikule kuuluvaid erinevatel katastriüksustel asuvaid metsamaid ei saaks ka looduses tegelikult esinevat olukorda arvestades omavahel liita, sest nimetatud metsamaad ei asu kaardilt nähtuvalt vahetult kõrvuti. Nende vahele jääb puudeta lagendik, mis ei vasta metsaseaduse § 3 lg 2 p-s 2 toodud metsamaale ette nähtud nõuetele.
12.Seletuskirjast nähtuvalt on normi eesmärgiks suuremate metsamassiivide moodustamine, mida oleks efektiivsem majandada. Kolmandale isikule kuuluvad metsamaa kõlvikut sisaldavad katastriüksused piirnevad mõlemad vahetult Metsa kinnistuga. Veelgi enam, kaardilt nähtuvalt piirnevad mõlemad kolmandale isikule kuuluvad metsamaad vahetult Metsa kinnistul asuva metsamaaga. Seega kui liita kolmanda isiku Roosnapere kinnistu (mis sisaldab kokku 8541 m2 metsamaad) Metsa kinnistuga (st koondada mõlemad kinnistud ühe isiku omandisse), siis moodustuks üks ühtne terviklik suurem metsamassiiv, mida oleks seletuskirjast nähtuvalt efektiivne majandada. Seega täidaks Metsa kinnistu müümine kolmandale isikule seletuskirjast nähtuvat eesmärki. Seletuskiri välistab selgelt olukorra, kus eelisostuõiguse tuvastamisel arvestatakse müüdava kinnistuga mittepiirneval katastriüksusel asuva metsamaaga. Praegusel juhul aga piirneb Metsa kinnistu mõlema kolmandale isikule kuuluva katastriüksusega ja neil asuvate metsamaadega ning tekib üks terviklik mets, mida saaks ühiselt majandada. Metsamajanduslikult ei erineks olukord sellest, kui kolmandale isikule kuuluvad metsamaad asetseksid omavahel vahetult kõrvuti (ilma nende vahel asuva lagendikuta) ja/või asetseksid ühel katastriüksusel. Ka sellises olukorras oleks tekkiv metsamassiiv sama suur. Seega on seadusandja eesmärgiga kooskõlas tõlgendus, kus eelisostuõigus tekib ka olukorras, võõrandatava kinnisasjaga piirneb vahetult mitu õigustatud isikule kuuluvat katastriüksust, mis sisaldavad igaüks vähem kui 0,5 ha metsamaad, kuid kokku on nende metsamaade suurus vähemalt 0,5 ha.
13.Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et vastustaja tuvastas õiguspäraselt kolmandal isikul eelisostuõiguse ja otsustas õiguspäraselt müüa Metsa kinnistu kolmandale isikule. Seetõttu tuleb jätta kaebus tühistamisnõudes rahuldamata. Tühistamiskaebuse rahuldamata jätmise tõttu puudub võimalus rahuldada kohustamiskaebust. Kaebus jääb tervikuna rahuldamata.
14.Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta kaebaja kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ega kolmas isik ei ole esitanud kohtule nende menetluskulusid tõendavad dokumente, seetõttu jäävad nende võimalik menetluskulud nende enda kanda.
15.Kaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tühistada kohtu 28.02.2020 määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse. Esialgse õiguskaitse tühistamine jõustub koos kohtuotsusega (HKMS § 253 lg 3). /allkirjastatud digitaalselt/
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.