Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Janar Jäätma ja Oliver Kask
Otsuse tegemise aeg ja koht
30.04.2020, Tallinn
Haldusasja number
3-17-789
Haldusasi
Osaühingu ROSSEL kaebus Tallinna Linnavaraameti 30.03.2017 vastuse nr 6-2/16/6816-3 tühistamiseks ning Tallinna linna ja Maa-ameti kohustamiseks seoses Järveotsa tee 45a maaüksuse hoonestusõigusega
Menetlusosalised
Kaebaja – osaühing ROSSEL, esindaja vandeadvokaat Arina Liskmann-Getsu Vastustaja I – Tallinna linn, esindaja Inken Logberg Vastustaja II – Maa-amet, esindaja Toomas Kutti
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 20.12.2019 otsus
Menetluse alus ringkonnakohtus
Osaühingu ROSSEL apellatsioonkaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta osaühingu ROSSEL apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 20.12.2019 otsus haldusasjas nr 3-17-789 muutmata.
2.Jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 01.06.2020, välja arvatud halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1). Vastuseks esitatud kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3). Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).
3-17-789 Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnavalitsuse (TLV) 11.10.1993 korraldusega nr 1057-k (dtl 21) otsustati anda tasuliste valvega parklate ehitamiseks 10 aastaks rendile maatükid aadressidel Järveotsa tee 44, 45a, 46 ja 48 (p 1). Välja valitud rentnikul oli muu hulgas kohustus tellida kinnistu plaan koos piiriprotokolliga, esitada maa hindamise aktid, sõlmida maarendileping, ehitusloa saamiseks esitada ehitusprojekt ning teostada ehitustööd aasta jooksul pärast rendilepingu sõlmimist (p 2). Korralduse alusel kuulutati 11.11.1993 välja enampakkumine, mille võitis AS Rossel (alates 10.02.1997 osaühing ROSSEL; edaspidi OÜ Rossel).
2.OÜ Rossel esitas 1994. a märtsis Riigi Maa-ametile avalduse mh Järveotsa tee 45a rendilepingu sõlmimiseks (dtl 25). Riigi Maa-amet tagastas 26.09.1994 kirjaga (dtl 27) riigimaa rendile andmise toimiku Tallinna Linnavarade Ametile (TLVA), sest mh Järveotsa tee 45a maaala jääb õigusvastaselt võõrandatud maale, millele on esitatud maa asendamise ja kompenseerimise avaldused. Maad ei saa riigi omandisse jätta ega rendile anda enne maatüki maareformi käigus tagastamist või kompenseerimist.
3.OÜ Rossel rajas 1994. a sügiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele tasulise asfaltkattega autoparkla ja valvurihoone ning asus seda opereerima. OÜ Rossel ei esitanud enne parkla ehitamist TLV-le ehitusprojekti ja talle ei väljastatud ehitusluba.
4.Harju maavanema 05.06.1995 korralduse nr 387 p-ga 1.7 (dtl 41) jäeti Järveotsa tee 45a maaüksus riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise otstarbel. Maaüksus registreeriti maakatastris, kuid riigi omandisse jätmise menetlust ei viidud lõpule.
5.TLV määras 21.12.1995 korraldusega nr 3545-k (dtl 29) omandireformi õigustatud subjektidele kompensatsiooni.
6.1996. a aprillis paigaldas OÜ Rossel maaüksusele Tallinna linna nõusolekul elektrikaabli.
7.OÜ Rossel esitas Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ametile 14.01.2003 Järveotsa tee 45a kohta projekteerimistingimuste taotluse eesmärgiga seadustada seal asuvad ehitised (dtl 85). Taotlusel oleva 30.01.2003 kooskõlastuse järgi kehtivad projekteerimistingimused kaks aastat ning hoonete seadustamiseks tuleb koostada nõuetekohane ehitusprojekt (dtl 86). Harju Projektibüroo koostas OÜ Rossel tellimusel 2003. a-l tasulise valvega parkla ülesmõõdistusprojekti (dtl 75–81).
8.Haabersti Linnaosa Valitsus (Haabersti LOV) selgitas 22.03.2004 kirjas nr 1-11/283 (dtl 102), et 1999. a-l ehitati Akadeemia teed Järveotsa teega ühendav lõik üle Järveotsa tee krundi. Järveotsa tee 46 krundi piirid on muutunud ning uute piiridega kinnistu moodustamiseks tuleks koostada detailplaneering, mille järel saab koostada ehitusprojektid 10 aastat kasutuses olnud Järveotsa tee parklate seadustamiseks.
9.Tallinna linn ja OÜ Rossel sõlmisid 16.02.2006 detailplaneeringu koostamise ning selle koostamise finantseerimise õiguse üleandmise lepingu nr DP-3/H-06. TLV algatas 19.04.2006 korraldusega nr 736-k (dtl 103) detailplaneeringu koostamise eesmärgiga muuta Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 asuvate autoparklate kruntide piire ja määrata ehitusõigus. Mitmed Tallinna linna ametid andsid planeeringule kooskõlastuse, kuid planeeringut ei võetud vastu. 22.06.2007 lõpetati leping nr DP-3/H-06. TLV tunnistas 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k (dtl 155) 2(9)
3-17-789 korralduse nr 736-k kehtetuks ning algatas uue planeeringu, mis hõlmas mh Järveotsa tee 46 ja 48 krunte ning nende lähiala. TLV 03.06.2009 korraldusega nr 941-k (dtl 168) tunnistati korraldus nr 1483-k kehtetuks.
10.Harju maavanem tunnistas 10.09.2012 korraldusega nr 1-1/1312-k (dtl 134) 05.06.1995 korralduse nr 387 p 1.7 kehtetuks, sest Järveotsa tee 45a maaüksusel puuduvad ehitised, millele hoonestusõigust seada ja maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel.
11.Maa-amet küsis 31.01.2013 taotluses (dtl 204) TLV arvamust Järveotsa tee 45a maaüksuse maareservina riigi omandisse jätmise kohta. TLV ei nõustunud 17.04.2013 korralduses nr 515k (dtl 136) maa jätmisega riigi maareservi, sest maaüksusel paikneb ümberkaudset elurajooni teenindav asfaltkattega parkla ja Tallinna linn kavatseb taotleda selle munitsipaalomandisse. Kõnealuse maa riigi omandisse jätmise menetlus ei ole veel lõppenud.
12.OÜ Rossel esitas 15.12.2016 Tallinna linnale taotluse maareformi seaduse (MaaRS) § 351 lg 1 alusel hoonestusõiguse seadmiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele (dtl 143–150).
13.Tallinna Linnavaraamet keeldus 20.03.2017 vastuses nr 6.-2/16/6813-3 hoonestusõiguse seadmise menetluse läbiviimisest. 1) Järveotsa tee 45a maaüksus paikneb endisel kinnistul nr K-21, mille kohta esitatud restitutsiooninõue on lahendatud. Harju maavanema 05.06.1995 korraldusega nr 387 jäeti kõnealune maaüksus hoonestusõiguse seadmise eesmärgil riigi omandisse, kuid 10.09.2012 korraldusega nr 1-1/1312-k tunnistas Harju maavanem korralduse nr 387 osaliselt kehtetuks, sest Järveotsa tee 45a maaüksusel puuduvad ehitised, millele hoonestusõigust seada ja maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Maa-amet esitas 31.01.2013 taotluse Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi omandisse jätmiseks maareservina ja see menetlus ei ole veel lõppenud. 2) Järveotsa tee 45a maaüksusel paiknev ehitis ei ole püstitatud õiguslikul alusel. TLV 11.10.1993 korralduse nr 1057-k p-s 1 otsustati anda taotlejale 10 aastaks rendile Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 maaüksused sinna valvatavate tasuliste autoparklate ehitamiseks ning p-s 2 määrati rendile andmise tingimused. Taotleja rajas 1994. a sügiseks Järveotsa tee 45a maaüksusele parkla, kuid selleks ajaks ei olnud temaga rendilepingut veel sõlmitud. Taotlejal puudus parkla rajamiseks ka ehitusluba. 3) Taotlejal ei ole õiguspärast ootust hoonestusõiguse seadmiseks ning asjaoludest ei nähtu, et avalik võim on tunnustanud parkla seaduslikkust. Taotleja kinnitas linnale 1994. a-l esitatud avalduses oma teadlikkust sellest, et rendilepinguga ei kaasne hoonestusõigust. Taotleja selgitab, et hakkas 2002. a jaanuaris otsima võimalusi enda renditavate kruntide seadustamiseks ja erastamise küsimuse lahendamiseks. Haabersti LOV 22.03.2004 kirjas kinnitati taotlejale, et tema rajatud parklad on ebaseaduslikud ja need tuleb seadustada. Seega ei saanud taotlejal TLV 11.10.1993 korralduses nr 1057-k ettenähtud rendiperioodi jooksul ega ka pärast selle lõppemist tekkida õiguspärast ootust hoonestusõiguse seadmiseks. Taotlejale ei saanud õiguspärast ootust tekkida ka detailplaneeringu koostamise menetlusest. Taotlejaga 16.02.2006 sõlmitud lepingust nr DP-3/H-06 ei tulenenud kohustust detailplaneering kehtestada. TLV algatas 19.04.2006 korraldusega nr 736-k Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kinnistute
3(9)
3-17-789 detailplaneeringu koostamise, kuid leping nr DP-3/H-06 lõpetati poolte kokkuleppel 22.06.2007 ja TLV 29.08.2007 korraldusega nr 1483-k tunnistati korraldus nr 736-k kehtetuks. Järveotsa tee 45a maaüksuse eest maamaksu tasumine ei muuda ebaseaduslikult püstitatud ehitist seaduslikuks. Maamaksuseaduse (MaaMS) § 10 lg 1 sätestab, et kui maakasutus ei ole MaaRS-ga ettenähtud korras ümber vormistatud, maksab maamaksu maa kasutaja. Arvestades mh Harju maavanema 10.09.2012 korraldust nr 1-1/1312-k, on avalik võim järjekindlalt leidnud, et Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv parkla ei ole ehitatud õiguslikul alusel. 4) Kuna ehitis ei ole püstitatud õiguslikul alusel, ei saa hoonestusõiguse seadmise menetlust läbi viia ja hoonestusõiguse seadmise eeltoimingud tuleb lõpetada.
14.OÜ Rossel esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, mille lõplikeks nõueteks jäid tühistada Tallinna Linnavaraameti 30.03.2017 vastus nr 6-2/16/6816-3 ning kohustada Tallinna linna ja Maa-ametit Järveotsa tee 45a maaüksusele hoonestusõiguse seadmise menetluse läbiviimiseks ja otsuse vastuvõtmiseks vastavalt kaebaja 15.12.2016 taotlusele. 1) Riigikohtu 08.11.2004 otsuse nr 3-3-1-43-04 valguses tuleb lugeda Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv parkla õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks, millega seonduvalt saab seada hoonestusõiguse MaaRS § 351 lg 1 alusel, sest avalik võim on alates 1993. a-st tunnustanud kaebajat õigustatud maakasutajana. Seda saab järeldada järgmistest asjaoludest: TLVA 11.11.1994 ja 28.03.1995 kirjade kohaselt oli rendilepingu koostamine menetluses ning menetluse lõpetamise teadet ei ole kaebajale saadetud; Haabersti LOV on korduvalt pikendanud luba parklateenuse osutamiseks; kaebaja on alates 1995. a-st tasunud maamaksu, mille tasumise kohustus on üksnes maa omanikul või seaduslikul maakasutajal; kaebaja valmistas 2003. a-l ette parkla rajamise projekti ja sai projekteerimistingimustele kooskõlastused; kaebaja taotlusel alustati 2006. a-l detailplaneeringu koostamise menetlust, milles kaebajat tunnustati huvitatud isiku ja seega ka õigustatud maakasutajana; detailplaneeringu menetluse käigus tunnustas Tallinna linn parkla seaduslikkust; planeeritavale parklale koostati 2003. a-l ülesmõõdistusprojekt, millel on kõigi võrguvaldajate ja ametkondade kooskõlastused ja mis on seetõttu käsitatav vähemalt ettevalmistusena kasutusloa saamiseks; Maa-amet pidas 13.07.2012 kirjas võimalikuks maa riigi omandisse jätmist kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise eesmärgil. Avaliku võimu tegevus on tekitanud kaebajale õigustatud ootuse, et ta on õigustatud maakasutaja, millele toetudes on kaebaja teinud parkla rajamiseks ja opereerimiseks olulisi investeeringuid (1995. a-l kattis kaebaja parkla asfaltkattega ja ehitas piirdeaia, 1996. a-l paigaldas maa-aluse elektrikaabli, 2003. a-l valmistas ette projekti parkla rajamiseks ja taotles projekteerimistingimusi; 2006. a-l rahastas detailplaneeringu koostamist). Rendileping jäi sõlmimata avaliku võimu, mitte kaebaja tegevuse tõttu ning avaliku võimu suunised olid vastuolulised. 2) Vaidlustatud haldusakt on nõuetekohaselt põhjendamata ning selle vastuvõtmisel rikuti menetlustähtaega. 3) Hoonestusõiguse menetlust on kohustatud toimetama Tallinna linn ja hoonestusõiguse seadmise otsustab Maa-amet. Neid tuleb kohustada menetluse jätkamiseks ja kaebaja 16.12.2016 taotluse kohta otsuse tegemiseks.
15.Tallinna linn palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusakti põhjenduste juurde.
16.Maa-amet, kes astus menetlusse Harju maavanema õigusjärglasena, palus jätta kaebus rahuldamata. Kaebaja ei ole Maa-ametile esitanud Järveotsa tee 45a maaüksusega seonduvat hoonestusõiguse seadmise taotlust, mille tõttu ei ole Maa-amet toimetanud ka mingit menetlust. 4(9)
3-17-789 Vaidlustatud haldusaktis on õigesti leitud, et Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv parkla ei ole püstitatud õiguslikul alusel ja seetõttu ei saa MaaRS alusel hoonestusõiguse seadmise menetlust läbi viia. Riigikohtu 04.11.2004 otsuse nr 3-3-1-43-04 asjaolud olid oluliselt erinevad.
17.Tallinna Halduskohus jättis 20.12.2019 otsusega kaebuse rahuldamata ning menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. 1) Maareform on Järveotsa tee 45a maaüksuse suhtes lõpule viimata. Maareformi käigus saab seada ehitusealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse tingimusel, et ehitis on püstitatud õiguslikul alusel, s.o selle püstitamiseks oli olemas maakasutusõigus või ehitusluba (MaaRS § 351, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 5). Pärast maareformi lõppu toimub hoonestusõiguse seadmine AÕSRS §-s 15 sätestatud alustel ning ka siis on eeltingimuseks ehitise püstitamine õiguslikul alusel. 2) Harju maavanem otsustas 05.06.1995 korraldusega nr 387 (p 1.7) jätta Järveotsa tee 45a maaüksuse riigi omandisse hoonestusõiguse seadmise eesmärgil, kuid tunnistas selle 10.09.2012 korraldusega nr 1312-k kehtetuks, sest kõnealusel maaüksusel puuduvad ehitised, mille juurde saab hoonestusõigust seada ning maaüksust ei kasutata õiguslikul alusel. Korraldus nr 1312-k on kehtiv haldusakt. Seetõttu tuleb kaebaja 16.12.2016 taotlus lugeda menetluse uuendamise taotluseks haldusmenetluse seaduse (HMS) § 44 tähenduses, sest sisuliselt soovib kaebaja varem tuvastatud asjaolude (hoonestusõiguse seadmise võimalikkuse) ümberhindamist. Kaebaja välja toodud asjaolud ei anna alust asuda varasemast erinevale seisukohale. 3) Tallinna Linnavalitsuse 11.10.1993 korralduses nr 1057-k (p 2) sätestati rentniku kohustused pärast rentniku valikut. Muu hulgas pidi rentnik tellima kinnistu plaani koos piiriprotokolliga, sõlmima maarendilepingu kuu aja jooksul pärast rentniku valikut ning ehitusloa saamiseks esitama Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ehitusprojekti kolme kuu jooksul pärast rendilepingu sõlmimist ning teostama ehitustööd ühe aasta jooksul, arvates rendilepingu sõlmimisest. Kaebaja esitas 1994. a märtsis Riigi Maa-ametile avalduse Järveotsa tee 45a asuva riigimaa rentimiseks, kuid rendilepingut ei sõlmitud, sest Maa-ameti seisukoha järgi tuli enne lahendada kõnealust õigusvastaselt võõrandatud maad puudutavad maa asendamise ja kompenseerimise avaldused. Õigustatud subjektidele määrati kompensatsioon TLV 21.12.1995 korraldusega nr 3445-k. Kaebaja väitel ehitas ta 1994. a sügiseks välja asfaltkattega parkla, valvurihoone ja piirdeaia. Seega tegi kaebaja ehitustööd enne õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamist, rendilepingu sõlmimist ning ehitusloa väljastamist, s.o ehitas parkla ja asus selle alust maad kasutama õigusliku aluseta. 4) Elektrivarustust ja -valgustust ning telefoniliine puudutav tööjoonis (töö A-153-94) koos 22.02.1994 kinnitatud tehniliste tingimustega nr 57-T ei ole käsitatavad TLV 11.10.1993 korralduses nr 1057-k nõutud projekti ja ehitusloana. Kaebaja väide, et ta oli valmis koostama ehitusprojekti kohe pärast enampakkumise võitmist, kuid Tallinna linn teatas talle, et ehitusprojekt ei ole vajalik, ei ole tõendatud. Pole ka eluliselt usutav, et linn oleks soodustanud ebaseaduslike ehitustööde tegemist. Kirjalikes dokumentides on Tallinna linn kaebajale selgitanud, et ehitusprojekt on vajalik. 5) Asjaolusid arvestades pidi kaebaja olema teadlik, et ta teostas ehitustöid õigusliku aluseta. Näiteks esitas kaebaja 2003. a jaanuaris projekteerimistingimuste taotluse, mille eesmärk oli muu hulgas Järveotsa tee 45a maaüksusel asuva parkla seadustamine. Ka 2003. a-l koostatud ülesmõõdistusprojekt oli kantud samast eesmärgist. Kaebaja taotlusel algatas TLV 19.04.2006 korraldusega nr 736-k Järveotsa tee 45a, 46 ja 48 kruntide detailplaneeringu koostamise. Kaebaja tellis arhitektuuribüroolt planeeringu koostamiseks vajalikud dokumendid ning detailplaneeringu seletuskirja järgi oli planeeringu koostamise eesmärk kõnealuste kruntide 5(9)
3-17-789 piiride muutmine ja maa-alale ehitusõiguse määramine. Detailplaneeringu koostamine oli ajendatud Haabersti LOV 22.03.2004 kirjast, mille järgi on Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv parkla rajatud ebaseaduslikult ja milles anti kaebajale suunised edasiseks tegevuseks. Kaebaja ja Tallinna linn sõlmisid 16.02.2006 lepingu, millega anti kaebajale üle detailplaneeringu koostamise ja finantseerimise õigus ning kohustus. Leping lõpetati poolte kokkuleppel 22.06.2007 ning TLV tunnistas 29.08.2007 korraldusega nr 1488-k oma korralduse nr 736-k kehtetuks. Hiljem ei ole Järveotsa tee 45a maaüksuse osas detailplaneeringu menetlust toimunud. Isegi kui Haabersti LOV kinnitas kaebajale, et ta saab parklat edasi kasutada ka detailplaneeringuta, ei saanud kaebajal tekkida sellisest mitteametlikust lubadusest ettekujutust, et Tallinna linn loeb parkla õiguslikul alusel rajatud ehitiseks. Sarnasele järeldusele jõudis Tallinna Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-16-437, kus vaieldi valdavalt samade tõendite ja asjaolude pinnalt Järveotsa tee 46 maaüksusel asuva parklaga seonduva hoonestusõiguse seadmise üle. 6) Ebaseaduslikult püstitatud ehitist ei ole võimalik seadustada maamaksu tasumisega, sest kaebajal oli kohustus tasuda maamaksu maa faktilise kasutajana (AÕSRS § 14, MaaMS §-d 3, 8 ja 10). 7) Tallinna linn on tunnustanud parkla olemasolu ja vajalikkust ega ole kunagi nõudnud parkla likvideerimist. Samuti on pikendatud kaebajale väljastatud kauplemisluba. Sellest ei piisa siiski, et tunnustada parklat õiguslikul alusel püstitatud ehitisena. Sarnasele seisukohale asus Tallinna Ringkonnakohus asjas nr 3-16-437. Parkla rajamiseks kulutuste tegemine ei tekitanud kaebajale õigustatud ootust parklaaluse maa omandamiseks või sellele hoonestusõiguse seadmiseks. Kaebaja rajas parkla teadmisega, et rendilepingut ei ole sõlmitud ja kui see sõlmitaksegi, siis üksnes 10 aastaks ning rendilepingust ei tulene kaebajale mingeid asjaõigusi, sh hoonestusõigust. Puuduvad ka tõendid, et kaebaja oleks tasunud maa kasutamise eest renti, samas kui ta teenis parkla opereerimisest tulu, mis ilmselt ületas tasutud maamaksu summa. 8) Riigikohtu 08.11.2004 otsuse nr 3-3-1-43-04 asjaolud olid praegusest asjast erinevad. Viidatud asjas oli tegemist 1962. a-l püstitatud ehitisega (müügipaviljoniga) ja ehitise omanikul olid olemas selle püstitamiseks vajalikud kooskõlastused. Riigikohus möönis selles asjas, et avalik võim on tunnustanud müügipaviljoni seaduslikkust. Praeguses asjas ei ole kaebajal kunagi olnud ehitusluba ega maakasutusõigust ning asjaolu, et avalik võim ei ole sekkunud kaebaja tegevusse, ei anna kaebajale õigust nõuda hoonestusõiguse seadmist. 9) Eelnevat arvestades on TLVA jätnud kaebaja taotluse õigesti rahuldamata. Haldusakti põhjendustest nähtub piisava selgusega, et hoonestusõiguse seadmise menetlust ei saa läbi viia, sest Järveotsa tee 45a maaüksusel asuv parkla ei ole püstitatud õiguslikul alusel. Kuigi kaebaja taotluse menetlemisel on ületatud viie päeva võrra õigusaktides ettenähtud menetlustähtaega, ei ole tegemist olulise rikkumisega, mis tooks kaasa sisult õige otsuse tühistamise (HMS § 58). 10) Eespool toodud seisukohti arvestades jäävad rahuldamata ka kohustamisnõuded. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES
18.OÜ Rossel palub apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja teha uus otsus, millega tema kaebus rahuldada. Järveotsa tee 45a maaüksusele 1994. a-l rajatud parkla tuleb kooskõlas Riigikohtu 08.11.2004 otsusega nr 3-3-1-43-04 lugeda õiguslikult alusel püstitatud ehitiseks, millega seonduvalt saab AÕSRS § 15 lg 1 ja MaaRS § 351 lg 1 alusel seada hoonestusõiguse kaebaja kasuks. Avalik võim on alates 1993. a-st erinevates menetlustes tunnustanud kaebajat õigustatud maakasutajana. Kaebaja on tasunud alates 1995. a-st maamaksu ning on teinud parkla rajamise 6(9)
3-17-789 ja opereerimisega seoses suuri investeeringuid. Kaebaja on Tallinna linnalt korduvalt taotlenud rendilepingu sõlmimist, kuid see jäi sõlmimata avalikust võimust, mitte kaebajast tingitud põhjustel. Kuna kaebaja on parklat aastakümneid kasutanud, kandnud sellega seoses kulusid ja tasunud maamaksu ning avalik võim on seda aktsepteerinud ega ole palunud maakasutust seadustada või võtnud ise midagi ette maakasutuse seadustamiseks, tekkis kaebajal õigustatud ootus, et avalik võim tunnustab parklat õiguslikul alusel püstitatud ehitisena ka hoonestusõiguse seadmisel. Tallinna linn on leidnud mitmel korral, et parkla on avalikes huvides ja kaebajale tuleb anda hoonestusõigus (Haabersti LOV 22.03.2004 kiri ja TLV 17.04.2013 korraldus nr 515-k). Vaidlustatud haldusakt on nõuetekohaselt põhjendamata, sest selles ei käsitleta hoonestusõiguse seadmise õiguslikke ja faktilisi eeldusi ega avalikku huvi, mis õigustaks kaebaja õiguste rikkumist. Otsuse vastuvõtmisel ületati menetlustähtaega. Põhjendatud on ka kohustamisnõuded, sest hoonestusõiguse seadmise menetluse viib läbi kohalik omavalitsus ja hoonestusõiguse seadmise peab otsustama Maa-amet. Praeguse vaidluse asjaolud sarnanevad tõepoolest haldusasjaga nr 3-16-437, kus vaieldi Järveotsa tee 46 maaüksusele rajatud parklaga seonduva hoonestusõiguse üle, kuid ringkonnakohus tegi selles asjas vale otsuse, mistõttu ei saa ringkonnakohtu otsuse põhjendustest lähtuda.
19.Tallinna linn palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega ja jäädes varasemate selgituste juurde.
20.Maa-amet palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, nõustudes halduskohtu otsuse põhjendustega ja jäädes varasemate selgituste juurde.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
21.Nii maareformi käigus kui ka pärast selle lõppemist saab seada ehitisealusele või ehitise teenindamiseks vajalikule maale ehitise omaniku kasuks hoonestusõiguse üksnes juhul, kui ehitis on püsitatud õiguslikul alusel (MaaRS § 351 lg 1, AÕSRS § 13 lg 5 ja § 15 lg 1). Õigusliku aluseta püstitatud ehitis on selline ehitis, mis on püstitatud maakasutusõiguseta või ehitusloata (AÕSRS § 14 lg 1).
22.Kaebaja ei vaidlusta halduskohtu järeldust, et tal puudus Järveotsa tee 45a maaüksusele parkla ehitamiseks ehitusluba ja temaga ei olnud sõlmitud enne parkla ehitamist ka rendilepingut kõnealuse maaüksuse kasutamiseks. Kaebaja arvates peaks lugema kõnealuse parkla siiski õiguslikul alusel püstitatud ehitiseks, sest avalik võim on tunnustanud teda õigustatud maakasutajana alates 17.12.2013, kui ta võitis enampakkumise Järveotsa tee 45a maaüksuse rendile andmiseks.
23.Ringkonnakohtu hinnangul leidis halduskohus õigesti, et kaebaja poolt Järveotsa tee 45a maaüksusele ehitatud parkla ei ole rajatud õiguslikul alusel. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks halduskohtu otsuse kõiki põhjendusi korrata (HKMS § 201 lg 4) ja selgitab vastuseks apellatsioonkaebusele järgmist.
24.Riigikohus tunnustas 08.11.2004 otsuses nr 3-3-1-43-04, mis puudutas maa ostueesõigusega erastamist, õiguslikul alusel püstitatud ehitisena rohkem kui 40 aastat tagasi püstitatud müügipaviljoni, mida oli kasutatud ja kasutati jätkuvalt avaliku võimu teadmisel kaubandustegevuseks. Vaidluse asjaoludest nähtuvalt oleks tulnud pärast müügipaviljoni valmimist koostada selle ekspluatatsiooni vastuvõtmise akt. Sellist akti küll ei koostatud, kuid
7(9)
3-17-789 olemas olid pädeva asutuse põhimõttelised nõusolekud (kooskõlastused) müügipaviljoni püstitamiseks (vt otsuse p 13).
25.Ringkonnakohus leidis 31.10.2018 otsuses nr 3-16-437, milles vaieldi Järveotsa tee 46 maa riigi omandisse jätmise üle ja hinnati muu hulgas kaebaja kasuks hoonestusõiguse seadmise võimalikkust, et Riigikohtu seisukohti nõukogude ajal ehitatud müügipaviljoni kohta ei saa automaatselt üle kanda 1990. aastate keskpaigas ehitatud ehitisele (p 28). Ringkonnakohus jääb samale seisukohale ka praeguses asjas, märkides täiendavalt järgmist.
26.Haldusasjas nr 3-3-1-43-04 oli müügipaviljoni dokumentatsioonis mõningaid puudusi, kuid tõendatud oli pädeva asutuse põhimõtteline nõusolek müügipaviljoni kasutusele võtmiseks. Praeguses asjas on halduskohus piisavalt ja asjakohaselt põhjendanud, et kaebaja pidi olema teadlik, et rajas parkla ning hakkas seda opereerima õigusliku aluseta. Seda kinnitab eeskätt asjaolu, et kaebaja ehitas parkla valmis ja võttis selle kasutusele enne TLV 11.10.1993 korralduses nr 1057-k märgitud tingimuste täitmist (s.o rendilepingu sõlmimist ja ehitusloa saamist) ning ka enne seda, kui olid lahendatud kõnealust maad puudutavad maa asendamise ja kompenseerimise avaldused. Kaebaja ei ole esitanud dokumente, milles avalik võim oleks tunnistanud Järveotsa tee 45a asuvad ehitised seaduslikuks. Vastupidi, nii Harju maavanem kui ka Tallinna linn on erinevates dokumentides olnud seisukohal, et parkla ei ole ehitatud õiguslikul alusel. On tõsi, et kaebaja on astunud mõningaid samme kõnealuste ehitiste seadustamiseks. Järveotsa tee 45a maaüksust hõlmavat detailplaneeringut ei ole aga seni kehtestatud ning parkla seadustamiseks ei ole tagantjärele väljastatud ka ehitus- ega kasutusluba.
27.Asjaolu, et Tallinna linn on pidanud ja peab praegugi parklat iseenesest vajalikuks, tulenevalt parkimiskohtade nappusest kõnealuses piirkonnas ning on korduvalt pikendanud kaebaja kauplemisluba, ei tähenda nõustumist sellega, et parkla on rajatud õiguslikul alusel. Ringkonnakohus leiab, et haldusasi nr 3-3-1-43-04 oli väga erandlik ning reeglina ei saa õigusliku aluseta püstitatud ehitis muutuda seaduslikuks pelgalt sellega, et see on sattunud tsiviilkäibesse ning avalik võim ei ole viinud selle osas läbi järelevalvemenetlust (vrd ka Riigikohtu 23.10.2007 otsus nr 3-3-1-43-07, p-d 10 ja 11; 24.05.2010 otsus nr 3-3-1-23-10, p 12).
28.MaaMS §-st 3, § 8 lg-st 2 ja § 10 lg-st 1 tuleneb, et kui maakasutus ei ole maareformi seadusega ette nähtud korras ümber vormistatud, maksab maamaksu maa kasutaja, kellel on maksustamisaasta 1. jaanuari seisuga kehtiv kasutusõiguse kokkulepe. Toimikust nähtuvalt tasus kaebaja Järveotsa tee 45a maaga seonduvalt maamaksu kui selle maa faktiline kasutaja. See, kas kaebajal oli tegelikult kohustus tasuda maamaksu, ei ole praegu vaidluse esemeks. Igal juhul ei saa pelgalt maamaksu tasumisest tuletada kaebajale õiguslikku alust maa kasutamiseks või eelisõigust hoonestusõiguse seadmiseks. Kaebajale maamaksuteadete esitamisest järeldub see, et avalik võim on talunud kaebaja faktilist maakasutust ning selle asjaolu üle pole ka vaidlust.
29.Kaebaja on teinud kulutusi seoses parkla rajamise ja opereerimisega teadmisel, et tal ei ole maa kasutamiseks rendilepingut ning kui see sõlmitaksegi, siis 10 aastaks ja tingimusel, et see ei anna kaebajale mingeid asjaõigusi, sh õigust omandada parklaalust maad või seada sinna hoonestusõigust. Puuduvad ka tõendid, et kaebaja oleks tasunud maa kasutamise eest renditasu, kuigi ta teenis parkla opereerimisest tulu. Seetõttu ei tekita parkla rajamiseks kulutuste tegemine kaebajale õiguspärast ootust parklaalusele maale hoonestusõiguse seadmiseks.
30.Haldusakti motiveerimist ja menetlustähtaja järgmist puudutavas osas nõustub ringkonnakohus halduskohtu otsuse põhjendustega neid üle kordamata. 8(9)
3-17-789
31.Eelnevat arvestades tuleb jätta OÜ Rossel apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata.
32.HKMS § 108 lg 1 järgi kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg-st 1 tulenevalt on menetluskulude vastaspoolelt väljamõistmise eelduseks menetluskulude nimekirja ja kuludokumentide esitamine. Kuna otsus tehakse kaebaja kahjuks ja vastustajad ei ole esitanud kuludokumente, jäävad iga menetlusosalise apellatsioonimenetluse kulud tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.