Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtunik Otsuse teatavakstegemine Haldusasja number
Tallinna Halduskohus Kristjan Siigur
21.aprill 2020, 3-20-318
Haldusasi
XXi kaebus Maa-ameti 28. jaanuari 2020 korralduse nr 117/20/237 tühistamiseks osas, milles see korraldus puudutab Xxxxxxx tn 6b maaüksust.
Menetlusosalised
Kaebaja: XX Esindaja: v.adv. Merle Järvala Vastutaja: Maa-amet Esindaja: Toomas Kutti
Tallinn
RESOLUTSIOON
1.Jätta XXi kaebus rahuldamata.
2.Jätta poolte menetluskulud poolte endi kanda.
Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 21. mail 2020 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HkMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HkMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HkMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HkMS § 116 lg 6).
1.XX on Tallinnas Xxxxxxx tn 6a asuva kinnistu omanik. 2006. aastal esitas selle kinnistu varasem omanik Tallinna Linnavalitsusele taotluse 1 Xxxxxxx tn 6a kinnistu ja Xxxxxxx tänava vahele ning Xxxxxxx 6a ja Xxxxxxx 10 kinnistute vahele jääva maa (edaspidi „Xxxxxxx 6b maaüksus“) erastamiseks maareformi seaduse (edaspidi „MaarS“) § 22 lg 1 2 alusel. Aastatel 2007-2018 pidas XX erinevate Tallinna linna ametnikega kirjavahetust2, kus viimased väljendasid korduvalt seisukohta, et Xxxxxxx 6b maaüksuse kaebajale erastamine on võimalik ja otstarbekas.
Kaebuse lisa 3. Kaebuse lisad 8, 10, 14 ja 15.
-1-
Olles samal seisukohal, esitas Tallinna Linnavaraamet 2. aprilli 2018 Maa-ametile piiride kooskõlastamiseks kinnisasjadega liitmiseks sobivate maaüksuste plaani3. Kõnealusel plaanil on Xxxxxxx tn 6 ja Xxxxxxx tn 6a kinnisasjadega liitmiseks sobiva maana näidatud umbes 1652 m2 suurune maatükk V, mis hõlmab ka Xxxxxxxb 6b maaüksust. 12. aprilli 2018 kirjas4 küsis Tallinna Linnavaraamet Maa-ametilt seisukohta Xxxxxxx 6b maaüksuse riigi omandisse jätmise kohta.
2.Maa-amet teatas Tallinna Linnavalitsusele 25. aprillil 2018 teates 6-5/18/74215, et on alustanud Xxxxxxx 6b maaüksuse osas maa riigi omandisse jätmise menetlust. Samasisulise teabe esitas Maaamet 26. aprilli 2020 kirjas6 ka vastuseks Tallinna Linnavaarameti eelviidatud
12.aprilli 2018 kirjale. Vastuseks Tallinna Linnavaraameti 2. aprilli 2018 kirjale teatas Maa-amet
30.aprillil 2018 kirjaga6, et kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa piirid vastavad taotluses esitatud maaüksuse piiridele, samas juhiti tähelepanu sellele, et kinnisasjaga liitmiseks taotletav maatükk V (mis hõlmab ka Xxxxxxx 6b maaüksust) piirneb riigi omandis oleva Xxxxxxx tn 8a katastriüksusega ning Maa-amet on Tallinna Linnavaraametit teavitanud selle maatüki osaliselt riigi omandisse jätmise soovist.
3.Tallinna Linnavalitsus andis 6. juuni 2018 korraldusega nr 841-k nõusoleku Xxxxxxx 6b maaüksuse riigi omandisse jätmiseks ning lõpetas maa erastamise eeltoimingud. Maa-ameti 28. jaanuari 2020 korraldusega nr 1-17/20/237 jäeti Xxxxxxxb 6b maaüksus MaarS § 31 lg 8 alusel riigi omandisse, samuti jäeti riigi omandisse sellega külgnev Xxxxxxx 6c maaüksus.
KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED
4.XX esitas 19. veebruaril 2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse, millega taotleb Maaameti
28.jaanuari 2020 korralduse nr 1-17/20/237 (edaspidi „vaidlustatud korraldus“) tühistamist osas, milles sellega jäeti riigi omandisse Xxxxxxx 6b maaüksus. Esiteks leiab kaebaja, et vaidlustatud korraldus tuleb tühistada põhjendamiskohustuse rikkumise tõttu, kuna sellest ei selgu, miks on vaja riigi omandisse jätta Tallinna kesklinna piirkonnas asuv 100% elamumaa sihtotstarbega ja sisuliselt kaebaja koduhooviks olev maatükk, mille osas on Tallinna linn 2009. aastast alates leidnud, et see ei ole iseseisvalt kasutatav. Viidates Riigikohtu otsusele kohtuasjas 3-3-1-39-08 heidab kaebaja vaidlustatud korraldusele ette, et selles ei ole põhjendatud, miks on riigi huvi kaalukam kaebaja huvist see maa enda omandisse saada. Seonduvalt riigi huviga viitab kaebaja ka Xxxxxxx 6b läheduses asuva Xxxxxxx 14a kinnistu riigi omandisee jätmise ja sellele järgnenud toimingute asjaoludele ning leiab, et nii nagu viimati nimetatud maatüki puhul, mille osas Maa-amet viimaks leidis, et see riigile vajalik ei ole, puudub Xxxxxxx 6b maaüksusele juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ja see asub täpselt sama müra ja vibratsioonitasemega piirkonnas. Oma täiendavas seisukohas leiab kaebaja, et sellele osale Xxxxxxx 6b maaüksusest, mis külgneb Xxxxxxx tänavaga, ei ole võimalik juurdepääsuteed rajada ning rõhutab, et Xxxxxxx 6b maaüksusele saa rajada ühtki hoonet nii, et see ei jääks müra- ja vibratsioonitsooni ja oleks samas piisavas kauguses kaebaja kinnistul asuvatest hoonetest. Kaebaja leiab, et juhul Xxxxxxx 6b pärast riigi omandisse jätmist lihtsalt edasi müüakse, on tegemist riigi omavoliga ja ebaõiglusega, mis on saanud alguse kaalutlusõiguse ja põhjendamiskohustuse rikkumisest maa
Vastustaja 14. aprilli 2020 menetlusdokumendi lisad 16 ja 17. Vastustaja 18. märtsi 2020 menetlusdokumendi lisa 6.
Vastustaja 18. märtsi 2020 menetlusdokumendi lisa 7. 6 Vastustaja 18. märtsi 2020 menetlusdokumendi lisa 8.
Vastustaja 14. aprilli 2020 menetlusdokumendi lisa 18.
-2-
riigi omandisse jätmise otsustamisel. Kaebaja heidab vastustajale ette ka ärakuulamisõiguse rikkumist, märkides, et isikuna, kes oli taotlenud vaidlusaluse maaüksuse erastamist, oleks tulnud ta maa riigi omandisse jätmise menetluses ära kuulata ning tema avaldatud huve nõuetekohaselt kaaluda.
5.Samuti leiab kaebaja, et vaidlustatud korraldus rikub tema õiguspärast ootust maa erastamisele. Kaebaja hinnangul on õiguskindluse põhimõttega vastuolus olukord, kus maa riigi omandisse jätmise menetlust alustatakse 12 aastat pärast üksikisiku poolt maa erastamise avalduse esitamist ja 9 aastat pärast seda, kui kohalik omavalitsus on isikule kinnitanud, et tema poolt erastada soovitav maatükk vastab MaarS § 22 lõikes 12 sätestatud nõuetele ja selle liitmiseks isiku kinnistuga ei ole takistusi. Kaebaja hinnangul on Maa-amet õigusvastaselt viivitanud maa riigi omandisse jätmise taotluse esitamisega ning kaebajal on tekkinud õiguspärane ootus saada maatüki omanikuks, mis kaalub üles riigi huvid isegi kui need eksisteeriksid. Kaebaja arvates on õiguspärase ootuse põhimõttega vastuolus normid, mis võimaldavad riigil ja kohalikul omavalitsusel lahendada kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa omandamist seaduses määratlemata tähtaja jooksul, pannes isiku pikaks ajaks enda omandi teostamise küsimuses ebakindlasse olukorda. Samuti peab kaebaja õiguspärase ootuse põhimõttega vastuolus olevaks tuginemist MaarS §-dele 312 ja 313, mis jõustusid 7 aastat pärast maa erastamise avalduse esitamist. Kaebaja ei soovi väita, et tal oleks olnud igal juhul prioriteetne õigus maad erastada, küll aga tugineb ta sellele, et kohalik omavalitsus on 12 aastat kinnitanud, et kaebaja kinnistu juurde maa erastamiseks puuduvad takistused.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
6.Maa-amet palub kaebuse rahuldamata jätta, rõhutades, et MaarS § 31 lõike 1 punkti 8 alusel maa riigi omandisse jätmise soovi korral on maa omandamisel eesõigus füüsilisel isikul üksnes juhul kui ta taotleb maa ostueesõigusega erastamist, mitte aga muudel juhtudel. Teiseks on vastustaja seisukohal, et Xxxxxxx 6b maaüksus ei ole kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa, kuna MaarS § 22 lõigetest 12 ja 13 ning Vabariigi Valitsuse 22. veebruari 2007 määrusest nr 50 “Kinnisasjaga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maa erastamise kord”7 tulenevalt on selliseks maaks on maa, mida selle kujust või suurusest tingituna ei ole võimalik iseseisvalt kasutada, kuhu puudub üldjuhul juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt ning mis on planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt otstarbekas liita piirneva kinnisasjaga. Vastustaja rõhutab, et Xxxxxxx 6b maatükk ei ole ebakorrapärase kujuga ning on sarnase suurusega nagu selles piirkonnas olevad elamukrundid, samuti on sellele olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt Xxxxxxx tänavalt. Vastustaja toob ka esile, et üldplaneeringu kohaselt jääb Xxxxxxx 6b maaüksus väikeelamumaale ning ühestki kehtivast detailplaneeringust ei tulene, et seda maatükki ei oleks võimalik hoonestada, ent isegi kui see nii oleks, siis ei ole maaüksuse iseseisva kasutusvõimaluseta maana käsitamisel määrav hoonestamise võimalikkus, vaid lähtutakse maaüksuse kujust, suurusest ja tekkimise põhjusest. Vastustaja juhib tähelepanu ka sellele, et Xxxxxxx tn 6b maaüksus piirneb samuti riigi omandisse jäetud Xxxxxxx tn 6c maaüksusega ning see omakorda piirneb riigi omandis oleva Xxxxxxx tn 8a maaüksusega, mistõttu on riigil võimalik võtta maaüksused kasutusse ka ühtse tervikuna.
7.Mis puudutab seda, et Tallinna linn alates 2009. aastast leidnud, et tegemist on maaga, mida on võimalik naaberkinnisasjadega liita, siis selgitab vastustaja, et kohaliku omavalistuse
Edaspidi „VVm 2007/50“.
-3-
hinnang maa erastamise otstarbekusele ei ole maa riigi omandisse jätmise otsustamisel siduv. Ka see, et Xxxxxxx 6b maaüksus asub kaebaja kinnisasja taga ja Tallinna linn on 2009. aastal leidnud, et see ei ole hoonestatav, ei muuda vastustaja hinnangul seda maad iseseisva kasutusvõimaluseta maaks.
8.Vastustaja on seisukohal, et maa riigi omandisse jätmine on prioriteetne MaarS § 22 lõike
1 alusel erastamise ees ning kuna Xxxxxxx 6b maaüksuse näol ei ole tegu sellise maaüksusega, mida saaks kinnisasjaga liitmiseks sobiva maana erastada, ei olnud vaja kaebajat ka maa riigi omandisse jätmise menetlusse kaasata. Vastustaja märgib ka, et maa riigi omandisse jätmise menetlusse ei kaasata kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamiseks avalduse esitanud isikuid, kuna menetluse läbiviimiseks kehtestatud reeglid seda ei nõua.
9.Vastustaja selgitab, et VVm 2007/50 sätete kohaselt teeb kohalik omavalitsus erastamise eeltoimingud, mille raames peab ta välja selgitama riigi huvi asjaomane maa riigi omandisse jätta. Vastustaja hinnangul ei sa talle ette heita seda, et Tallinna linna organid on aastaid pidanud kaebajaga kirjavahetust, kuid asjas tähtsust omavate oluliste asjaolude välja selgitamiseni jõuti alles 2018. aasta aprillis. Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et maa riigi omandisse jätmisega on ebamõistlikult viivitatud, kuna vastustaja sai kaebaja huvist maa erastamise vastu teada 2018. aasta aprillis ning algatas kohe ka maa riigi omandisse jätmise menetluse, mis jäi mõnevõrra venima vaid kaebaja kaebuse alusel alustatud haldusasja 3-18-1322 menetluse tõttu.
10.Vastustaja selgitab, et Xxxxxxx 6b maaüksus jäeti riigi omandisse riigi maareservina ehk riigivaraseaduse § 10 lõike 1 punktis 4 nimetatud ülesande täitmiseks. Vastustaja leiab, et riigi maareservi moodustamisel ei pea riigil olema teada, kuidas, millal ja täpselt millisel otstarbel maad kasutama asutakse, vaid riigivara reservina säilitamine tähendab seda, et maad säilitatakse tagavarana, kuni riigil tekib vajadus võtta maa kasutusse konkreetse ülesande täitmiseks, kusjuures riik võib maareservina jätta riigi omandisse ka selliseid maaüksuseid, mida võidakse tulevikus kasutada tulu saamiseks.
11.Vastustaja hinnangul ei ole kaebaja võrdlus Xxxxxxx 14a kinnisasjaga täpne, kuna Xxxxxxx 6b maaüksusele ei puudu juurdepääs avalikult teelt ning Xxxxxxx 6b maaüksus ei asu Xxxxxxx tn 14a kinnisasjaga sama müra- ja vibratsioonitasemega piirkonnas, vaid mitmete olemasolevate hoonetega samal joonel.
12.Mis puudutab seda, et MaarS §-d 312 ja 313 jõustusid 7 aastat pärast avalduse esitamist, märgib vastustaja, et MaarS § 20 lõike 1 esimene lause, mille kohaselt erastada saab vaid maid, mida ei jäeta riigi omandisse ja MaarS § 22 lõige 12, mis sätestab erastamisõiguse iseseisva kasutusvõimaluseta maa osas, kehtisid juba erastamise avalduse esitamise ajal 2006. aastal.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
13.Vaadanud läbi poolte seisukohad ja esitatud tõendid, leian et kaebus ei ole põhjendatud ja tuleb rahuldamata jätta. Vastustaja ei ole Xxxxxxx 6b maaüksuse riigi omandisse jätmise otsustamisel kaebaja õigusi rikkunud ega kaalutlusõigust vääralt teostanud. Vastustaja ei pidanud kõnealuse maa riigi omandisse jätmisel põhjendama, miks või millise ülesande täitmiseks riik kõnealust maad vajab ega kaaluma seda vajadust kaebaja huviga saada kõnealune maa enda omandisse.
14.Käesolevas kohtuasjas on vaidlus sisuliselt küsimuses, kas ja mil määral pidi vastustaja Xxxxxxx 6b maaüksuse riigi omandisse jätmise otsuse tegemisel kaaluma kaebaja huvi see -4-
maatükk enda kinnisasjaga liitmiseks erastada ning kuivõrd mõjutab seda kaalutlusõiguse ulatust asjaolu, et maa erastamise avaldus oli esitatud juba 2006. aastal ning Tallinna linna organid on vahepealsete aastate jooksul kaebajale korduvalt avaldanud, et selle maa erastamine kaebajale on võimalik ja otstarbekas. Eelnimetatud küsimusele vastamiseks tuleb käsitleda konkreetsel juhul maa riigi omandisse jätmise aluseks olnud normi (st. MaarS § 31 lg 1 punkti 8) ning kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise aluseks olevate normide (st. MaarS § 22 lõike 12 ning VVm 2007/50 sätete) vahekorda ning kinnisasjaga liitumiseks sobiva maa erastamise regulatsiooni eesmärki.
15.MaarS § 20 lõikes 1 sätestatud üldpõhimõtte kohaselt on maa riigi omandise jätmine prioriteetne maa erastamise ees. Vastupidi on see vaid füüsilisele isikule maa ostueesõigusega erastamise puhul, millega käesolevas asjas tegemist ei ole. Väljakujunenud kohtupraktika kohaselt tuleb maa riigi omandisse jätmise otsust põhjendada ning seda saab vaidlustada ka juhul, kui maa riigi omandisse jätmine on prioriteetne selle tagastamise või erastamise ees8. Leian siiski, et vastav põhjendamiskohustus ja eelkõige sellega seonduv sisuline kohustus kaaluda maa riigi omandisse jätmisele vastanduvat huvi maa erastamise vastu, sõltub sellest, millisel õiguslikul alusel maa erastamist taotletakse. Erinevalt eelviidatud Riigikohtu lahendis käsitletud olukorrast, kus riigi huvile vastandus juriidilise isiku huvi omandada maad sellel maal paikneva ehitise juurde, on kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise regulatsiooni sisu ja eesmärki arvestades sel alusel maa erastamise huvi kaal mistahes alusel maa riigi omandisse jätmise huvi kõrval sedavõrd väike, et sellega ei pea arvestama ning seetõttu ei ole vajalik sel alusel maad erastada soovinud isikut maa riigi omandisse jätmise menetluses ka ära kuulata ega põhjendada maa riigi omandisse jätmise otsuses, mille poolest on riigi huvi maa vastu kaalukam selle maaga piirneva kinnistu omaniku huvist erastada see maa enda kinnistuga liitmiseks.
16.Ülaltoodud seisukohta toetab esiteks VVm 2007/50 § 1 lõike 1 sõnastus, kust nähtub üheselt, et see, et maa ei kuulu riigi omandisse jätmisele, on kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise tingimuseks. Seega lisaks maa riigi omandisse jätmise üldisele prioriteetsusele kõigi maa erastamise viiside (v.a füüsilisele isikule maa ostueesõigusega erastamine) ees, on MaarS § 22 lõikes 12 sätestatud maa erastamise aluse puhul eraldi välja toodud, et erastatakse üksnes selline oma objektiivsete tunnuste poolest kinnisasjaga liitmiseks sobiv maa, mida ei jäeta riigi omandisse. Sama põhimõtet kannab ka VVm 2007/50 § 1 lg 5, kust tuleneb, et juhul kui objektiivsete tunnuste poolest iseseisva kasutusvõimaluseta maatükk piirneb samaaegselt nii eraomandis oleva maaga kui ka riigi omandis oleva maaga, jäetakse selline maatükk riigi omandisse, kui riigivara valitseja seda soovib. Viimati nimetatud säte jõustus 1. jaanuaril 2018 (ja oli seega käesolevas asjas vaidlustatud käskkirja andmisel kohaldatav), ent sama põhimõte tulenes ka VVm 2007/50 varasematest redaktsioonidest, sest ka nimetatud määruse vastu võtmisest alates kehtinud § 3 lõikest 3 tulenevalt tuli erastamise eeltoimingute raames välja selgitada, kas piirneva kinnisasja riigivara valitseja on huvitatud nimetatud maa riigi omandisse jätmisest. Seega on MaarS § 22 lg 12 ja selle rakendamiseks kehtestatud regulatsioon kogu aeg lähtunud põhimõttest, et iseseisva kasutusvõimaluseta maatüki erastamine on võimalik vaid juhul, kui riik ei soovi seda enda omandisse.
17.Käesoleval juhul piirneb Xxxxxxx tn 6b maatükk riigi omandisse jäetud Xxxxxxx tn 6c maaüksusega (katastriüksus xxxxxxxxxxxx), mis omakorda piirneb riigi omandis oleva Xxxxxxx tn 8a kinnistuga (katastriüksus xxxxxxxxxxxxx). See tähendab, et isegi kui Xxxxxxx 6b maatükki saaks
Vt. Riigikohtu otsus kohtuasjas 3-3-1-39-08 punkti 9 kolmas lõik ja seal viidatud kohtupraktika.
-5-
käsitada kaebaja kinnistuga liitmiseks sobiva iseseisva kasutusvõimaluseta maatükina, oleks selle erastamine välistatud, kuna piirneva riigimaa valitseja on soovinud selle maa riigi omandisse jätmist. VVm 2007/50 sätteid ei saa tõlgendada nii, et sellises olukorras tuleks riigi ja eraomaniku huvide kollisiooni korral asuda neid huve kaaluma või välja selgitama, milline oleks maatüki otstarbekam kasutusviis. Maa võib jätta riigi omandisse, kui riik seda soovib ning erastamine saab kõne alla tulla vaid juhul kui riik maad riigi omandisse jätta ei taha.
18.Siinkohal ei saa kohaseks pidada kaebaja etteheidet, et vaidlustatud käskkirjas ei ole põhjendatud, miks Xxxxxxx 6b maaüksus riigile vajalik on. MaarS § 31 lg 1 punkti 8 kohaselt jäetakse riigi omandisse ka riigi maareserv. Riigi maareservi mõistet seadus ei ava, ent haldusasjas nr 3-3-1-37-14 tehtud lahendis on Riigikohus pidanud võimalikuks mõista maareservina maad, mille kasutamine riigi ülesannete täitmiseks ei ole maa riigi omandisse jätmise hetkel veel aktuaalne, kuid mille järele võib riigil tekkida vajadus tulevikus. Õigusaktidest ega kohtupraktikast ei tulene, et MaarS § 31 lg 1 punkti 8 alusel maa riigi omandisse jätmiseks peaks olema selgelt ette nähtav, millisel eesmärgil või millise riikliku ülesande täitmiseks konkreetset maatükki tulevikus vaja võib minna. Liiati on vastustajal õigus, et riigi maareservi moodustamise üheks legitiimseks eesmärgiks on riigile tagavara loomine selleks, et selle maa tasu eest kasutusse andmisest või võõrandamisest tulevikus tulu saada. See tähendab, et teatud maatüki maareservina riigi omandisse jätmist ei pea põhjendama ega saagi üldjuhul põhjendada mõne konkreetse riikliku ülesande täitmise vajadusega. Kaebaja esile toodud asjaolu, et Xxxxxxx 6b maaüksuse näol on tegemist elamumaa sihtotstarbega maatükiga, ei välista kuidagi selle maa riigi omandisse jätmist ega ole vastuolus maareservi moodustamise eesmärgiga. Isegi kui oleks tõendatud, et kaebaja on Xxxxxxx 6b maaüksust faktiliselt enda hoovina kasutanud, ei oleks sellel maa riigi omandisse jätmise ega maa erastamise õiguse seiskohast mingisugust tähtsust, kuna selline maakasutus on sel juhul toimunud igasuguse õigusliku aluseta.
19.Mis puudutab kaebaja viidet kohtupraktikale, mille kohaselt tuleb maa riigi omandisse jätmise otsustamisel vastandlikke huve kaaluda ka juhul, kui maa riigi omandisse jätmine on erastamise ees prioriteetne, siis tuleb tähele panna, et viidatud kohtulahendid puudutavad kõik selliseid olukordi, kus maa riigi omandisse jätmisele vastandus maareformi eesmärgist tulenev õigustatud huvi. Selliseid õigustatud huve on MaarS §-s 2 sätestatu kohaselt kaks: esiteks maa endiste omanike (ja nende õigusjärglaste) õigustatud huvi maa tagastamise vastu ning teiseks okupatsiooniperioodil või pärast seda maad õiguslikul alusel kasutama asunud isikute õigustatud huvi maakasutust jätkata. Eelviidatud MaarS §-s 2 on maareformi eesmärgina nimetatud ka eelduste loomine maa efektiivseks kasutamiseks, ent sellest eesmärgist ei kasva välja otseselt ühegi isiku õigustatud huvi. Kaebaja poolt viidatud kohtuasjas 3-3-1-39-08 oli vaidluse all olukord, kus maa riigi omandisse jätmise tõttu kaotas maa enda omandisse saamise õiguse isik, kes väitis, et sel maal asub temale kuuluv ehitis. Seega viidatu kohtuasja kaebaja tugines enda kui „praeguse maakasutaja“ huvile. Käesoleva kohtuasja kaebaja puhul selline huvi kõne alla ei tule, sest kaebajal ei ole Xxxxxxx 6b maaüksuse kasutamiseks kunagi mingisugust õigust olnud. MaarS §-s 2 nimetatud „praeguse maakasutaja“ huvi realiseerus kaebaja kinnistul oleva ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamisega. Ka nendes kohtuasjades, millele viimati nimetatud Riigikohtu lahendis viidatud on, käsitleti olukordi, kus maa riigi omandisse jätmisele vastandus isiku huvi maa tagastamise vastu (kohtuasjad 3-3-1-78-05, 3-3-1-61-06, 3-3-1-102-06) või kohaliku omavalitsuse huvi saada munitsipaalomandisse maa, mis kuulus enne okupatsiooni kohalikule omavalitsusele (3-3-1-37-07). MaarS § 22 lõige 12 ei kaitse iseseisva kasutusvõimaluseta maatükiga piirneva kinnisasja omaniku huve samavõrd nagu maa tagastamist või ehitise juurde maa erastamist reguleerivad normid kaitsevad maa endise -6-
omaniku või ehitise omaniku või muu seaduse alusel maad kasutava isiku huve. MaarS § 22 lg 12 eesmärk on võimaldada erastamise teel anda piirnevate kinnisasjade omanike omandisse maa, mille suhtes ühtki muud maareformi meedet võimalik kohaldada ei ole ning mis vastasel juhul võiks kaasa tuua asjaõiguslikult mõeldamatu olukorra, kus teatud maatükid ei kuulu ühegi kinnistusraamatusse kantava kinnisasja koosseisu. MaarS § 22 lg 12 eesmärk ei ole niisiis piirneva kinnisasja omaniku huvide kaitse, erinevalt sätetest, mis reguleerivad näiteks maa tagastamist või maa ostueesõigusega erastamist.
20.Mis puudutab seda, et Tallinna linna organid on aastate jooksul avaldanud, et kaebaja kinnistuga piirneva maa erastamine on võimalik ja otstarbekas, siis neist hinnangutest ei saanud kaebajal tekkida mingisugust õiguspärast ootust see maa erastamise teel enda omandisse saada. Õiguspärane ootus kaitseb isikut eeskätt seaduse ja haldusmeetmete tagasiulatuva mõju vastu ehk teisisõnu kaitseb see isiku usaldust selle vastu, et õigust, mis talle antud on või mille saamise tingimused on ta kehtiva õiguse kohaselt täitnud, talt sõnamurdlikult ära ei võetaks. Õiguspärast ootust ei teki pelgalt sellest, et isik on mingisuguse soodustava haldusakti andmist kaua oodanud, seda ka siis mitte, kui selle haldusakti andmisele suunatud menetlus õigusvastaselt venib. MaarS § 22 lg 12 alusel maa erastamise puhul tuleb tähele panna, et mitte kunagi – ei taotluse esitamise ajal ega hiljem – ei ole sel alusel maa erastamise otsustamine kuulunud kohaliku omavalitsuse pädevusse. Kohalik omavalitsus peab VVm 2007/50 kohaselt läbi viima erastamise eeltoimingud, ent nende toimingute raames võetud seisukoht, et tegemist on iseseisva kasutusvõimaluseta maaga, mille saab erastada liitmiseks piirneva kinnisasjaga, ei ole ega ole kunagi olnud maa erastamise otsustajale siduv. Juba pelgalt sel põhjusel ei saa kohaliku omavalitsuse tegevusest või lubadustest tekkida õiguspärast ootust maa erastamisele. See, miks erastamise eeltoimingud sedavõrd pikka aega kulgesid ning miks kohalik omavalitsus esmakordselt maa erastamise korraldaja poole alles 2018. aasta kevadel pöördus, ei ole käesoleva vaidluse seisukohast oluline nagu ka mitte see, kas selline viivitus oli õiguspärane või mitte. Kui kohalik omavalitsus erastamise eeltoimingute tegemisega õigusvastaselt viivitas, oleks kaebajal olnud võimalik see viivitus vaidlustada, ent ka seejuures tuleb tähele panna, et õigusvastasele viivitusele tuginedes ei oleks kaebaja saanud nõuda maa erastamist (või enda erastamise soovile suurema kaalu omistamist), vaid üksnes tema taotluse lahendamiseks vajalike toimingute ja otsuste tegemist.
21.Lisaks sellele on käesoleval juhul ilmne, et kaebaja erastamisavalduse lahendamisega viivitamist ei saa ette heita vastustajale. Vastustaja esitatud dokumentidest nähtub, et Tallinna Linnavaraamet pöördus Maa-ameti poole vaidlusaluse maa erastamisega seonduvalt 2. aprilli 20189 ning 12. aprilli 201810 kirjadega, mispeale teatas Maa-amet vastavalt 25. ja 26. aprilli 2018 kirjades11 ja 30. aprilli 2018 vastuskirjas13 sõnaselgelt riigi soovist käesolevas asjas vaidluse all olev Xxxxxxx 6b maaüksus riigi omandisse jätta. Kaebaja täiendavas menetlusdokumendis esitatud väide, et tema seisukohast ei ole vahet, milline organ toimingute ja otsustamisega viivitas, ei ole põhjendatud, kuna ühelgi juhul ei saa kaebaja huvi Xxxxxxx 6b maaüksuse erastamise vastu muutuda kaalukamaks sellest tingituna, et kaebaja on seda pikk aega soovinud või sellest, et erastamise eeltoimingute tegemiseks pädev kohalik omavalitsus, selle asemel, et riigi huvi kõnealuse maa riigi omandisse jätmise vastu nõuetekohaselt välja selgitada, kaebajale
Vastustaja 14. aprilli 2020 menetlusdokumendi lisad 16 ja 17. Vastustaja 18. märtsi 2020 menetlusdokumendi lisa 6.
Vastustaja 18. märtsi 2020 menetlusdokumendi lisad 7 ja 8. 13 Vastustaja 14. aprilli 2020 menetlusdokumendi lisa 18.
-7-
avaldas, et tema hinnangul on maa erastamine võimalik ja otstarbekas. Vastustajale ei saa maa riigi omandisse jätmisega viivitamist ette heita ka põhjusel, et võimalikust riigi huviga kollideeruvast huvist sai Maa-amet teada alles 2018. aasta aprillis, kui Tallinna Linnavaraamet Maa-ameti poole riigi huvi välja selgitamiseks pöördus. Maareformi kontekstis tuleb silmas pidada seda, et ka n-ö reformimata riigimaa on riigi omandis, mis tähendab seda, et olukorras, kus maa riigi omandisse jätmise menetluse algatamiseks või vastava otsuse tegemiseks pädeval asutusel ei ole teavet selle kohta, et maa riigi omandisse jätmise otsustamise taga seisab mõni muu menetlus (maa tagastamine, erastamine), ei ole iseenesest mingit vajadust maa riigi omandisse jätmisega kiirustada. Samas tuleb tähele panna, et ka neil juhtudel, kus maa riigi omandisse jätmise menetluse kulgemine (või selle ebamõistlik venimine) takistab maa tagastamise või erastamise otsustamist, ei lisa selline viivitus kaalu maa riigi omandisse jätmise vastu rääkivale huvile. Seadusest ei tulene, et maa riigi omandisse jätmise õigus lõpeks, kui vastavat otsust õigeaegselt ei tehta. Seega asjaolu, et maa erastamise taotlus esitati 12 aastat enne maa riigi omandisse jätmise otsustamist, ei muutnud käesoleval juhul kaebaja huvi mõjukamaks ega kohustanud vastustajat maa riigi omandisse jätmise otsustamisel selle huviga rohkem arvestama või maa riigi omandisse jätmist rohkem põhjendama.
22.Eeltoodust tuleneb ka, et Maa-amet ei pidanud kaebajat kaasama maa riigi omandisse jätmise menetlusse ega teda ära kuulama. Ärakuulamisõiguse eesmärk on välja selgitada asja otsustamise seisukohast olulised asjaolud ja huvid. Eeltoodud põhjustel ei olnud kaebaja soov Xxxxxxx 6b maad erastada selliseks asjaoluks, mida maa riigi omandisse jätmisel arvestada tulnud oleks. Kaebaja õigus maa erastamisele oleks tekkinud üksnes siis, kui vastustaja oleks avaldanud, et ei soovi kõnealust maad riigi omandisse jätta. Nii näiteks on kaebajal ilmselt võimalik erastada maariba, mis jääb tema kinnisasja ja Xxxxxxx tänava vahele, samamoodi on sel põhjusel ilmselt võimalik erastada ülejäänud Tallinna Linnavaraameti 2. aprilli 2018 kirjas nimetatud maatükid, mille kohta Maa-amet sõnaselgelt 30. aprilli 2018 kirjas teatas, et nende riigi omandisse jätmisest ta huvitatud ei ole.
23.Mis puudutab veel kaebaja väiteid seoses samas piirkonnas asuva Xxxxxxx 14a maatükiga, siis need ei ole antud juhul asjassepuutuvad. Nagu juba eelpool märgitud, ei pea teatud maatüki riigi maareservina riigi omandisse jätmise ajal olema selgelt seisukohta maatüki tulevase kasutamise otstarbe osas ning mitte kuidagi ei ole piiratud see, millise aja möödudes võib riigivara valitseja otsustada, et riigi huvides on maatükk võõrandada. Mis puudutab kaebaja seisukohta, et Xxxxxxx 14a maatükk jäeti riigi omandisse just selle kiire edasi võõrandamise eesmärgil, siis kui selline eesmärk otseselt kusagilt nähtu, siis tuleb märkida, et isegi kui see nõnda oli, ei ole see riigi maareservi moodustamise põhimõtetega vastuolus. Maareformi eesmärk ei ole erastada ehk sisuliselt turuhinnaga võrreldes väga soodsatel tingimustel eraomandisse anda nii palju maad kui võimalik. Vastupidi, maa, mis ei kuulu endisele omanikule tagastamisele ning mille erastamise teel eramandisse andmiseks või tasuta munitsipaalomandisse andmiseks ei ole maareformi eesmärkidest tulenevalt selget vajadust, tuleb jätta riigi omandisse ning riik võib seda tulu saamiseks riigivaraseaduses sätestatud tingimustel võõrandada siis kui ta sellise tulu saamist vajalikuks peab või kui see on parasjagu majanduslikult soodne. Kaebaja läheneb küsimusele niisiis põhimõtteliselt valesti: riigi maareservina maatüki riigi omandisse jätmise ning MaarS § 22 lg 12 alusel selle erastamise konkurentsi korral ei pea mitte põhjendama maa riigi omandisse jätmist, vaid maa erastamine saab kõne alla tulla vaid juhul, kui maa riigi omandisse jätmist peetakse ebaotstarbekaks. Sellise otstarbekuse hindamisel on seejuures maa riigi omandisse jätmise otsustajal täielik vabadus ning mingisugust põhjendamiskohustust tal seejuures olla ei saa. Maatüki riigi omandisse jätmine -8-
MaarS § 31 lg 1 punkti 8 alusel on välistatud vaid juhul, kui tegemist on maatükiga, mis ei saa põhimõtteliselt maareservi funktsiooni täita või kui (nagu see oli Riigikohtu poolt kohtuasjas 33-1-37-14 käsitletud juhtumi puhul) maa riigi omandisse jätmise eesmärk ei lange kokku maareservi moodustamise eesmärgiga. Käesoleval juhul nii see ei ole – Xxxxxxx 6b maaüksus saab täita riigi maareservi funktsiooni.
24.Viimaks, et kaugelt mitte kõige vähemolulisena tuleb märkida, et vaidlusalune Xxxxxxx 6b maaüksus ei vasta ühelgi juhul MaarS § 22 lõikes 12 ja VVm 2007/50 § 1 lõigetes 1 ja 2 sätestatud kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa määratlusele. Viidatud sättest tulenevalt on kinnisasjaga liitmiseks sobivaks maaks selline maatükk, mis oma suuruse, kuju või asukoha tõttu ei ole iseseisvalt kasutatav ehk kuhu ei ole eeltoodud asjaolusid arvestades võimalik moodustada normaalselt kasutatavat eraldiseisvat kinnisasja. Xxxxxxx 6b maaüksus on umbes 690 m2 suurune, kusjuures valdav osa sellest (kaardilt mõõtes ligikaudu 555 m2) on kujult täisnurkne trapets, mille alused on vastavalt umbes 15 m ja umbes 27 m ning haarad vastavalt umbes 29 m ja 26 m pikad. Selle trapetsi-kujulise osas täisnurgast eendub välja kuni Xxxxxxx tänavani riba, mille pikkus on umbes 33 m ja laius umbes 4 m. Kõnealuse maaüksuse suurus on sarnane piirkonna teiste kruntide suurustega, sealhulgas kaebaja kinnistu suurusega ning selle kuju ei ole sedavõrd eripärane, et saaks rääkida iseseisva kasutusvõimaluseta maatükist. See, kas või milline ehitusõigus sellele maatükile võimalik anda on, on omaette küsimus, ent VVm 2007/50 lõigetest 1 ja 2 tulenevalt ei defineerita iseseisva kasutusvõimaluse puutumist läbi ehitusõiguse olemasolu, sealhulgas ka siis mitte, kui tegu on elamumaa sihtotstarbega maaga. Pealegi ei ole käesoleval ajal, mil ühtki kõnealust maatükki hõlmavat detailplaneeringut kehtestatud ei ole, mistahes alust väita, et Xxxxxxx 6b maaüksusele moodustatava kinnistu hoonestamine on välistatud. Kaardilt vaadates paikneb Xxxxxxx 6b maaüksusega raudteest kui peamisest müra- ja vibratsiooniallikast samavõrd kaugel samas piirkonnas teisigi elamuid, lisaks jääb konkreetse kinnistu ja raudtee vahele Xxxxxxx tn 10 asuv ehitis. Xxxxxxx 6b maatükile on olemas juurdepääs, kuna ribakujuline ligi 4 m laiune osa, mis jääb kaebaja kinnistu ja Xxxxxxx tn 6 kinnistu vahele, piirneb Xxxxxxx tänava tänavamaaga. Kaebaja seisukoht, et kõnealust riba mööda ei ole võimalik kinnistule pääseda, on põhjendamatu. Tegemist on piisavalt laia ribaga muuhulgas selleks, et rajada krundi tagumisele osale sõidukiga juurdepääsu võimaldav tee. Eeltoodud põhjustel ei ole tegemist iseseisva kasutusvõimaluseta maaga, mille erastamine oleks MaarS § 22 lg 12 alusel lubatav. Isegi kui asuda aga seisukohale, et maa iseseisva kasutatavus on teatud määral hinnangu küsimus, saab selle hinnangu ainsaks andjaks olla maa riigi omandisse jätmise otsustaja, kes võib otsustada, et maatüki kasutusvõimalused on piisavalt kesised selleks, et riigil selle maatüki vastu huvi oleks. Teisisõnu on maatüki puhul, mis objektiivselt iseseisva kasutusvõimaluse puudumise tingimustele ei vasta, MaarS § 22 lg 12 alusel erastamine võimalik, kui maa riigi omandisse jätmise otsustaja peab selle maa riigi omandisse jätmist ebaotstarbekaks, mitte aga vastupidi – piirneva kinnisasja omanik ei saa ühelgi juhul vaidlustada maa riigi omandisse jätmist argumendiga, et kõnealuse maatüki iseseisva kasutamise võimalused on kasinad.
25.Halduskohtumenetluse seadustiku (HkMS) § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisega on otsus tehtud kaebaja kahjuks. Vastustaja ei ole taotlenud enda kasuks menetluskulude välja mõistmist, mistõttu jäävad poolte kulud nende endi kanda. /allkirjastatud digitaalallkirjaga/ -9-
Kristjan kohtunik
Siigur
- 10 -
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.