XX ja YY kaebused Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimuste nr 1822802/00720 tühistamise- (haldusasi nr 3-18-506), Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamisening vastava katastriüksuse sihtotstarbe maatulundusmaaks tagasi muutmise kohustamise nõudes (haldusasi nr 3-18-1391)
Asja läbivaatamise kuupäev
Kohtuistung 05. aprill 2019
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebuse esitajad (avaldajad) – XX ja YY; Vastustaja – Saaremaa vald, volitatud esindajad Kaire Müür ja IngeLy Ansip; Kolmas isik – CC
RESOLUTSIOON
Jätta kaebused rahuldamata
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest. Otsuse avalikult teatavakstegemise päev on 24.04.2019. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui selles ei taotleta asja lahendamist kohtuistungil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Saaremaa Vallavalitsus väljastas 06.02.2018 projekteerimistingimused nr 1822802/00720 üksikelamu ja abihoone püstitamiseks Jõgela külas asuva Annuvälja kinnistu hoonestamiseks.
2.XX ja YYesitasid Tallinna Halduskohtule 09.03.2018 kaebuse Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimuste nr 1822802/00720 tühistamiseks. Kaebusest nähtuvalt on Annuvälja kinnistu (registriosa nr 1404134) kaebajatele kuuluva Annuniidi kinnistu (registriosa nr: 414934) naaberkinnistu. Kaebajad vaidlustavad projekteerimistingimusi tervikuna seetõttu, et kaebajatel on õiguspärane ootus, mis põhineb kehtival Lümanda valla üldplaneeringul ja seadustel, et nende talu kõrval asuvat metsa- ja põllumaad ei muudeta elamumaaks ning seda ei oleks võimalik hoonestada (kaebus registreeriti haldusasjana nr 3-18-506).
3.Tallinna Halduskohus võttis 03.04.2018 määrusega kaebuse haldusasjas nr 3-18-506 menetlusse. Saaremaa vald vastas kaebusele 03.05.2018.
4.Saaremaa Vallavalitsus otsustas 05.06.2018 korraldusega nr 2-3/574 Jõgela külas asuva Annuvälja katastriüksuse (katastritunnus 44001:003:0052, pindala 7,5 ha, sihtotstarve maatulundusmaa) jagamise ja määras korralduse punktis 1 jagamisel tekkivate katastriüksuste koha-aadressid ja sihtotstarbed: -katastriüksus koha-aadressiga Saare maakond Saaremaa vald Jõgela küla Annuvälja, sihtotstarbega 100 % elamumaa (001; E); - katastriüksus koha-aadressiga Saare maakond Saaremaa vald Jõgela küla Annuvälja, sihtotstarbega 100 % maatulundusmaa (011; M).
5.XX ja YYesitasid 12.07.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamiseks. Koos kaebusega oli esitatud ka esialgse õiguskaitse taotlus 05.06.2018 korralduse punkti 1 kehtivuse peatamiseks ning Annuvälja katastriüksuse jagamise ja uute katastriüksuste moodustamise keelamiseks (haldusasi nr 3-18-1391).
6.Tallinna Halduskohtu 17.07.2018 määrusega jäeti kaebajate esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata (tl 68-69). XX ja YY esitasid Tallinna Halduskohtu 17.07.2018 määruse peale määruskaebuse, mis jäeti Tallinna Ringkonnakohtu 18.07.2018 määrusega rahuldamata (tl 74-75).
7.Tallinna Halduskohus võttis 12.09.2018 määrusega kaebuse haldusasjas nr 3-18-1391 menetlusse ja kaasas menetlusse kolmanda isikuna Jõgela külas asuva Annuvälja katastriüksuse (katastritunnus 44001:003:0052) omaniku CCi. Saaremaa vald ja CC vastasid kaebusele 16.10.2018.
8.XX esitas 28.02.2019 haldusasjas nr 3-18-506 menetluse kiirendamise taotluse.
9.Tallinna Halduskohtu 01.03.2019 määrusega kaasati kolmanda isikuna haldusasjas nr 3-18-506 menetlusse CC, kes esitas oma seisukoha kaebusele 20.03.2019.
10.Tallinna Halduskohus liitis 25.03.2019 määrusega haldusasjad nr 3-18-506 ja 3-18-1391 ühte menetlusse, lugedes liidetud haldusasjade ühiseks numbriks nr 3-18-506 ja määras kindlaks kohtuistungi toimumise aja.
11.Kaebajad esitasid 29.03.2019 lisaks projekteerimistingimuste ja sihtotstarbe määramist puudutavate korralduste tühistamise täiendavalt ka taotluse vastava katastriüksuse sihtotstarbe maatulundusmaaks tagasi muutmise kohustamiseks (tl 110-112).
KAEBUSE SISU JA TAOTLUS
12.Kaebajad selgitavad, et naaberkinnistu hoonestamine rikub nende õigust kodu puutumatusele, privaatsusele, riivab oluliselt omandiõigust, kuna põhjustab Annuniidi kinnistu emotsionaalse väärtuse vähenemise seoses privaatsuse vähenemisega. Projekteerimistingimused on kaebajate hinnangul vastuolus kehtiva Lümanda valla üldplaneeringuga. Üldplaneeringust tulenevalt ei ole võimalik Annuvälja katastriüksust 44001:003:0052 hoonestada ega selle sihtotstarvet (osaliselt) muuta, kuna üldplaneeringu kohaselt ei saa elamut ehitada naabri elamule lähemale kui 100 meetrit (v.a. naabri nõusolekul). Tegemist on hajaküla tüüpi piirkonnaga, kus talude vahelised kaugused on traditsiooniliselt suured. Katastriüksuse muutmine elamumaaks ja selle hoonestamine oleks vastuolus senise külamustriga ja kindlasti ei oleks õigustatud kuidagi elamumaa laiendus väärtuslikule põllule.
13.Kaebajad selgitavad, et neil oli õiguspärane ootus, et nende talu kõrval asuvat metsa- ja põllumaad ei muudeta elamumaaks ning seda ei ole võimalik hoonestada. Kaitsemetsa raadamine (mille projekteerimistingimused põhimõtteliselt seadustavad) avab Annuniidi talu meretuultele, mis oluliselt mõjutab elukeskkonda. Projekteerimistingimused on vastuolulised. Annuvälja metsakõlvik on vaid poole hektari suurune ala ning krundi moodustamiseks tuleb selle all hõlmata ka pool hektarit väärtuslikku põllumaad. Projekteerimistingimused ei ole võtnud arvesse asjaolu, et Annuvälja metsakõlvik on liigniiske ala, mis kuiveneb vaid põua ajal suveperioodil.
14.Lümanda valla üldplaneeringus toodud tingimused ei võimalda Annuvälja kinnistul sellist ehitusõigust, nagu projekteerimistingimuste eelnõus on kirjeldatud. Elamute vähim vahekaugus on üldplaneeringu tingimuste kohaselt 100 meetrit (lähemale võib vaid kokkuleppel naabriga ehitada). Samuti on vaja säilitada 80% krundil kasvavast metsast ning piirduda hoonete ehitusaluse pindala juures 10 % krundi pindala hoonestamisega ning krundi minimaalseks suuruseks on 1 ha. Varasemalt on vald lähtunud projekteerimistingimuste andmisel iga piirkonna eritingimustest, mis on välja toodud piirkonniti „Lähtetingimused detailplaneeringute koostamiseks“ tabelites ka olukorras, kus detailplaneeringu koostamise kohustus on puudunud. Annuvälja kinnistu projekteerimistingimuste puhul on vald esmakordselt läinud vastuollu üldplaneeringuga ja sellele teise tõlgenduse andnud. Kehtiva üldplaneeringu maakasutuskaardi kohaselt on välja toodud maa-alade juhtotstarbed. Jõgela küla on valdavalt tähistatud kui väikelemumaa, sealhulgas nii olemasolev kui perspektiivne. Põllumaad on tähistatud valdavalt kui väärtuslikud põllud. On tõsi, et Annuvälja 44001:003:0052 katastriüksuse nurgake jääb üldplaneringu kohaselt tähistatud perspektiivne väikeelamumaa värviga tähistatud alale mis aga ei tähend seda, et Annuvälja kinnistu omanikule on sellega seoses tekkinud õigustatud ootus seda nurka hoonestada ilma üldplaneeringu seletuskirjast elamumaa alale ettenähtud tingimusi täitmata.
15.Täna kehtiv Lümanda valla üldplaneering näeb Annuvälja kinnistu maa-alale valdavalt juhtotstarbeks „väärtuslik põld“ ning asjaolu kas Annuvälja kinnistu nurk ulatub perspektiivsele elamumaale või mitte ei anna mingit alust vallale öelda, et puudub kaalutlusruum ning alus ehitusõiguse andmisest keeldumiseks. Kaebajate arvates on Lümanda vallas Jõgela külas märgitud perspektiivse väikeelamuala viirutusega territooriumit võimalik hoonestada ainult sel juhul, kui on järgitud ka elamumaa funktsioonile planeeringu tekstis ettenähtud tingimusi. Üks tingimustest on see, et elamu püstitamine Annuvälja kinnistule lähemale kui 100 meetrit Annuniidi elamust, on võimalik vaid naabrite nõusolekul. Kaebajad seda nõusolekut ei anna. Seega võiks Annuvälja kinnistule äärmisel juhul elamu püstitada mitte lähemale kui 100 meetrit Annuniidi elamust. Kaebajad leiavad, et projekteerimistingimuste puhul on tegemist haldusaktiga, mis on vastuolus planeerimisseaduse § 125
lõikega 2 ning kohaliku omavalitsuse üksus – ehk volikogu ei ole teinud PlanS § 125 lg 5 kohast erandit ning kaalutlusotsusega põhjendanud detailplaneeringu koostamisest loobumist.
16.Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 vaidlustavad kaebajad eelkõige põhjusel, et ainuüksi katastriüksuse sihtotstarbe muutmisega tekib naaberkinnistu omanikule õigus alustada „vaba ehitustegevust“ ehk püstitada oma kinnistule alla 20 m2 suuruse ehitisealuse pindalaga hooneid ja puudub võimalus kaitsta oma õigusi hilisemas haldusmenetluses. Korraldus nr 2-3/574 on vastuolus Lümanda valla üldplaneeringuga ning MaakatS (30.06.2018 redaktsioon) § 18 lõikega 6 ja kehtiva MaakatS § 18 lg 1 punktiga 1. Iga maaomanik ei pea saama muuta oma maatulundusmaa sihtotstarbega maaüksusi elamumaaks ning õigust seda hoonestada. Kaebajatel on õiguspärane ootus, mis põhineb kehtivale Lümanda valla üldplaneeringule ja seadustele, et nende talu kõrval asuvat metsaja põllumaad ei muudeta elamumaaks ning seda ei ole võimalik hoonestada. Vaidlustatav korraldus ei sisalda põhjendusi selle kohta, millistel kaalutlustel pidas vastustaja vajalikuks maakorralduslike põhimõtetega ja MaakS § 5 lg 2 nõuetega vastuollu minna.
17.Täiendavas 29.03.2019 seisukohas märgivad kaebajad, et peale 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamiskaebuse menetlusse võtmist on selle alusel viidud läbi Annuvälja katastriüksuse jagamine ning sihtotstarbe muutmine ning maakatastrisse on kantud haldusesiseste menetlustoimingutega uued katastriüksused. Annuvälja katastriüksus tunnusega 71401:001:0724 on nüüd elamumaa 100% ning selle suuruseks on 10 044 m2 ehk 1 hektar ja 44 m2. Tulenevalt eeltoodust, ei kaitse ainuüksi 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamine kaebajate õigusi ning kaebajad peavad oma kaebust täiendama. Kaebajad paluvad lisaks menetluses olevatele tühistamiskaebustele kohtul kohustada vastustajat andma uus korraldus katastriüksuse tunnusega 71401:001:0724 tagasi muutmiseks maatulundusmaaks ning esitama see riigi maakatastripidajale. Elamumaale on võimalik püstitada kolmandal isikul nii palju alla 60 meetrise ehitisealuse pinnaga elamuid ja abihooneid, kui ta soovib. Kaebajate õigust kodu puutumatusele, privaatsusele, rahule ja kaebajate õigust, mis tuleneb Lümanda valla üldpaneeringust rikub ka olemasolev ja ümberehitatav abihoone ja misiganes järgmine hoone Annuvälja elamumaa krundil. Rahandusministeeriumi 10.09.2018 vastusest nr 15-4/6298-2 kaebaja selgitustaotlusele maakatastriseaduse muudatuse kohta nähtub, et maatulundusmaale elamumaa krunti ei saa kavandada ning hooneid püstitada. Saaremaa vald ja Maa-amet on teisel seisukohal, leides, et ka põllule ja metsa saab vabalt elamukompleksi või ärikompleksi ehitada ilma maa sihtotstarbe muutmiseta. Kaebajad aga valla ja Maa-ameti seisukohtadega ei nõustu. Kaebajad jäävad kindlaks seisukohale, et üldplaneeringu seletuskirja ja joonist tuleb tõlgendada nende koosmõjus ning see tähendab, et ka piirkonnas, kus on joonisel märgitud elamumaa või perspektiivne elamumaa, tuleb lähtuda lisaks ka maakasutus- ja ehitustingimustest ning elamud planeerida üksteisest vähemalt 100 meetri kaugusele. Kolmas isik CC on oma seisukohas projekteerimistingimuste peale esitatud kaebusele esitanud emotsionaalse ja asjasse mittpuutuvaid kirjeldusi oma huvidest. Kõik kolmanda isiku argumendid selle kohta, et tal on õigustatud ootus oma kinnistu hoonestada, on alusetud.
VASTUSTAJA SEISUKOHT
18.Vastustaja kaebusega ei nõustu leides, et vaidlustatud projekteerimistingimused on välja antud kehtiva õiguse alusel, kaalutletud ja proportsionaalsed seatud eesmärgi täitmiseks. Antud juhul puudus detailplaneeringu koostamise kohustus. Üldplaneeringus käsitletud külad (v.a Lümanda küla) on valdavalt planeeringu kohustuseta, kus säilitatakse hajaasustus ning senine maakasutus - põllu- ja metsamajandus ning väikeelamumaa, kus ehitamise aluseks on projekteerimistingimused. Maakasutuse sihtotstarbe muutmine neil aladel elamute, nende kõrvalhoonete ja maatulundusliku iseloomuga hoonete
ja rajatiste ehitamisel, toimub vastavalt kehtiva maakatastriseaduse § 18 lg 7 ja 8 kohaselt ning seda ei loeta üldplaneeringu muutmiseks. Ka seadusandja näeb, et maatulundusmaale on võimalik püstitada ehitisi. Antud juhul ei toimu kruntimist, vaid moodustatakse elamumaa katastriüksus. Kinnistu nimeks jääb ikka Annuvälja, millel on kaks katastriüksust, nendest üks on maatulundusmaa ja teine elamumaa sihtotstarbega. Kaardimaterjalidest nähtub selgelt, et Annuvälja katastriüksuse osa asub perspektiivsel väikeelamumaal. Üldplaneeringus ei käsitleta juhtotstarvete määramisel reeglina sellist põhimõtet, et mingi konkreetse juhtotstarbega ala (kui tegemist ei ole just olemasoleva olukorra fikseerimisega) on fikseeritud täpsete kinnistu piiridega, olemuslikult ei ole see võimalik kuna põhimõtted kujunevad ka mitte üksikut kinnistut käsitledes vaid laiemat piirkonda analüüsides. Üldplaneeringus on selgelt ka öeldud, et elamumaid on reserveeritud olemasolevate külade tihendamise ja laiendamise põhimõttel. Ülejäänud osa Annuvälja katastriüksusest on üldplaneeringu kohaselt markeeritud kui väärtuslik põld ehk tegemist on põllu- ja metsamajandusmaaga. Kokkuleppeliselt on Lümanda vallas määratud väärtuslikuks kõik põllumaad, millel on olemasolev või potentsiaalne kasutusväärtus. Seega ei ole üldplaneeringus antud hinnang põllumaa väärtuslikkuse kohta selline, mille puhul tuleks rakendada üldist keeldu piirata seal kõik muud tegevused peale põllumajanduse. Elamu kompleksi rajamine olemasoleva maatulundusmaa katastriüksusele metsamaa kõlvikule ei takista põllu kasutamist senisel viisil. Tegemist ei ole planeeringu kohustuse juhuga (ka mitte alaga), liiati veel üldplaneeringut muutva planeeringu juhuga ning sellest tulenevalt on projekteerimistingimused välja andnud pädev ametnik. Detailplaneeringu koostamise kohustus oleks ilmselgelt liialt koormav ning ebaproportsionaalne nimetatud eesmärgi saavutamiseks.
19.Vastustaja on kaalunud projekteerimistingimuste välja andmisel üldplaneeringus sisalduvaid tingimusi ning on seisukohal, et selles esitatud tingimusi tuleb vaadata ühtse tervikuna. Antud juhul on küsimus üldplaneeringus esitatud detailplaneeringu lähtetingimustes sisalduvas nõudes, et elamute vaheline väikseim vahekaugus peab olema 100 meetrit. Olemasolevast olukorrast tulenevalt ei ole nimetatud tingimust võimalik täita, kuivõrd naaberelamust Annuvälja kinnistu kagupiirini on umbes 90 meetrit. See tähendab, et Annuvälja kinnistu omanikul oleks, võttes arvesse ainult 100 m nõuet, võimalik hoonestus rajada üksnes põllumaale, mis küla hoonestuslaadi arvestades ei ole piirkonnale omane ning sellisel juhul oleks põllumaa kasutamine kahtlemata raskendatud. Ka detailplaneeringu koostamise korral ei oleks olemasolev olukord muutunud. Annuniidi maaüksuse omanikke on kaasatud projekteerimistingimuste menetlusse eesmärgiga, et neil oleks võimalik oma arvamust avaldada. Samamoodi oleks olnud neil õigus esitada oma arvamusi planeeringu menetluse käigus, kui vastustaja oleks pidanud vajalikuks planeeringu koostamist. Lõppkokkuvõttes oleks situatsioon ikka sama. Annuvälja kinnistule kavandatud hoone asukoht on sobiv, võttes arvesse olemasolevat olukorda sh olemasolevat põllumaad, krundi kuju ja naaberhooneid. Metsa raadamise nõusolekut ei ole kohalik omavalitsus andnud, see ei ole ka vastustaja pädevuses. Elamumaa krundi suuruse määramisel on lähtutud üldplaneeringust. Mööname, et elamumaa katastriüksuse moodustamiseks võiks olla krunt ka väiksem, hõlmates ainult senist metsamaa kõlvikut. Asjaolu, et tegemist on kaebuse esitajate väitel liigniiske alaga, on omaniku riisiko. Annuniidi talu on kasutatav suvilana st seal ei toimu aastaringset elamist. Mure privaatsuse vähenemise üle on mõistetav, kuid kohalikud omavalitsused ei saa põhjendamatult piirata ka omandiõigust. Samas on privaatsus tagatud. Annuvälja õueala jääb Annuniidi kinnistu suhtes elamu taha, kusjuures elamule kavandatakse abiruumid Annuniidi kinnistu poolsesse otsa ja suurema käidavuse ja suuremate akendega eluruumid kagu-lõuna-lääne suunas, mis on Annuniidi kinnistu suhtes vastupidises suunas. Annuvälja kinnistu omanikul on õigustatud ootus ehitusõiguse saamiseks ning vastustajal ei ole alust projekteerimistingimuste väljastamisest keelduda. Kaebuses on selgelt viidatud asjaolule, et kaebuse esitajad ei anna kindlasti nõusolekut elamu püstitamiseks lähemale, kui 100m. Taolist asjaolu saab tõlgendada ka pahatahtlikkusena ning selge viide sellele, et mitte mingitel tingimustel kaebuse esitajate naaberkinnistule ehitada ei tohi.
20.Kaebuse esitajaid ei kaasatud katastriüksuste jagamise ja sihtotstarvetemääramise menetlusse, kuna tegemist on maakorraldusseaduse § 10 lõike 1 kohaselt lihtsa maakorraldustoiminguga ning § 13 lõike 1 kohaselt jagatakse kinnisasja omaniku soovil kinnisasi selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi. Maakatastriseaduse paragrahv 18 lõigetele 7 ja 8 vastaval juhul peab maatulundusmaa sihtotstarbega katastriüksus, millest eraldatakse elamumaa sihtotstarbega katastriüksus, olema suurusega vähemalt 1 ha. Annuvälja kinnistu suurus oli algselt 7,5 ha. Väljastatud projekteerimistingimuste kohaselt moodustati eraldi elamumaa katastriüksus suurusega 10044 m2. See ei tähenda, et hoonestada võib kogu katastriüksuse ulatuses. Hoonestatav ala peab jääma planeeringuga määratud elamuala piiridesse. Vaidlustatud 05.06.2018 korraldus nr 2-3/574 ja planeering ei ole omavahel vastuolus, kuna ehitusõiguse saab katastriüksus, mille suurus on vähemalt 1 ha ning ei esine detailplaneeringu kohustust. Tegelik maakasutus toimub jätkuvalt endisel viisil, see tähendab, et väärtuslik põllumaa jääb kasutusse ikka põllumaana. Kaebajad ei saa eeldada, et olukord nende ümber mitte kunagi ei muutu, seda ka hajaasustusega aladel. Vastustaja on seisukohal, et kaalutud on mõlema osapoole huvisid ja püütud leida mõlemaid osapooli rahuldav tulemus, tagades mõlema kinnistu privaatsuse ja kodu puutumatuse.
21.Planeering on kehtestatud Lümanda Vallavolikogu 21. augusti 2008 määrusega nr 66. Planeeringus toodud üldised maakasutusetingimused on piirkonnale omase hoonestuslaadi hoidmiseks vajalikud, kuid kohalikul omavalitsusel on ka kaalutlusõiguse alusel võimalus teha erandeid. Antud juhul on küsimus planeeringus esitatud detailplaneeringu lähtetingimustes sisalduvas nõudes, et elamute vaheline väikseim vahekaugus peab olema 100 meetrit. Isegi juhul, kui planeeringus toodud ehitus- ja maakasutustingimused oleksid aluseks ka projekteerimistingimuste väljastamisel, siis kohaliku omavalitsuse kaalutluse alusel on võimalik erandit teha. Seega, olemasolevast olukorrast tulenevalt ei ole nimetatud tingimust võimalik täita, kuivõrd naaberelamust Annuvälja kinnistu kagupiirini on umbes 90 meetrit. See tähendab, et Annuvälja kinnistu omanikul oleks, võttes arvesse ainult 100 m nõuet, võimalik hoonestus rajada üksnes põllumaale, mis küla hoonestuslaadi arvestades ei ole piirkonnale omane ning sel juhul oleks põllumaa kasutamine raskendatud. Kokkuvõttes on küsimus selles, kas olemasolevat talukohta omavate kaebuse esitajate soov mitte lubada naaberkrundi hoonestamist, kaalub üles Annuvälja omaniku soovi oma kinnistut hoonestada. Vastustaja on seisukohal, et Annuvälja kinnistule kavandatud hoone asukoht on sobiv, võttes arvesse olemasolevat olukorda sh olemasolevat põllumaad, krundi kuju ja naaberhooneid. Planeering on kehtestatud juba aastal 2008 ning planeeringust nähtuvalt on Annuvälja katastriüksus osaliselt perspektiivsel elamualal, siis ei saa olla kaebuse esitajatel ka õiguspärast ootust, et nende kinnistu kõrval asuvat katastriüksust ei hoonestata. Lõppkokkuvõttes on vastustaja seisukohal, et vaidlustatav korraldus nr 2-3/574 ei ole vastuolus maakorralduslike põhimõtetega, planeeringuga ega ka maakorraldusseaduse § 5 lõike 2 nõuetega.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
22.CC nõustub vastustaja seisukohtadega leides, et projekteerimistingimuste tühistamiseks puudub alus. Kolmas isik kinnitab, et ehitustegevus jääb projekteerimistingimustes määratud ehitusalale ja see ei hõlma põllumaad. Liigniiske ala ning põllumaa jäävad ehitustegevusest puutumata. Naaberkinnistul asuv talu ei ole kaebajate kodu, vaid suvila, kus veedetakse vaid loetud nädalad aastas. Privaatsuse tagamiseks on nii Annuvälja kui ka Annuniidu kinnistute omanikud istutanud kinnistu piirlie kuuseheki. Kolmas isik selgitab, et ei ole oma kinnistule hoonet püstitanud, vaid tõi oma kinnistule ehitussoojaku. Kui selgus, et soojak on siiski natuke suurem kui 20 m2, asus CC ehitussoojakut seadustama abihoonena. Praeguseks on soojaku abihooneks ümberehitamiseks ehitisteatis ehitisregistris registrisse kantud. Annuvälja
kinnistule on planeeritud ehitada üks elumaja ja maksimaalselt kaks abihoonet, mis jäävad valla poolt väljastatud projekteerimistingimustes määratud ehitusalale. Ehitusala asub naabrite maast piisaval kaugusel. Elamumaa laieneb põllule vaid sellepärast, et seadus näeb ette selle, et elamumaa, mis eraldatakse maatulundusmaast, peab olema vähemalt 1 ha. Samas ei ole kolmandal isikul kavas põllule kunagi ehitada.
KOHTU PÕHJENDUSED
23.XX ja YY on vaidlustanud käesolevas haldusasjas (liidetud) Annuvälja honestamata kinnistule üksikelamu ja abihoone püstitamiseks väljastatud Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimusi nr 1822802/00720 ning 05.06.2018 korraldust nr 2-3/574, millega määrati Annuvälja katatriüksuse jagamisel tekkivate katastriüksuste koha-aadressid ja sihtotstarbed selliselt, et ühes osas jäi sihtotstarbeks elamumaa ja teises osas maatulundusmaa. Kaebajad taotlesid nimetatud projekteerimistingimuste ja korralduse nr 2-3/574 tühistamist ning jäid kohtuistungil kindlaks ka 29.03.2019 esitatud täiendavale nõudele vastava katastriüksuse sihtotstarbe maatulundusmaaks tagasi muutmise kohustamiseks. Arvestades asjaolu, et eelnimetatud kohustamisnõue seostub korralduse nr 23/574 tühistamiseks esitatud taotlusega, aga ka projekteerimistingimustega ning vaidluse põhiolemus sellest ei muutu, siis pidas kohus taolist nõude lisamist aktsepteeritavaks lugedes kaebuse ühtlasi vastavas osas täiendatuks (kohtuistungi protokoll, lk 1, pöördel). Menetlusosalistel seonduvalt kaebuse täiendamise kui sellisega vastuväiteid ei olnud.
24.Põhivaidlus väljendub antud juhul 18.05.2017 taotlusel põhinevate projekteerimistingimuste õiguspärasuse küsimuses. Katatriüksuse jagamisel tekkinud üksuste koha-aadresse ja sihtotstarbeid puudutava 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamise ning vastava katastriüksuse sihtotstarbe maatulundusmaaks tagasi muutmise kohustamise nõuded seonduvad eelnimetatud põhinõudega, mis tähendab seda, et projekteerimistingimuste õigusvastaseks osutumise korral peaks nende tühistamisega kaasnema ühtlasi ka 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamine ning vastava katastriüksuse sihtotstarbe tagasi muutmise kohustamise nõude rahuldamine. Projekteerimistingimuste õiguspäraseks osutumise korral ei ole aga korralduse nr 2-3/574 tühistamiseks alust, sest projekteerimistingimustes lähtuti nende andmise ajal kehtinud maakatastriseaduse § 18 lõigetes 7 ja 8 ning üldplaneeringus välja toodud võimalustest maatulundusmaa sihtotstarvet muuta kui eraldatav elamumaa sihtotstarbega katastriüksuse suurus on vähemalt 1 ha, mis tähendab seda, et nimetatud korraldusega vormistati varasemalt vastu võetud sisuline otsustus. Kaebajate hinnangul on aga projekteerimistingimused ning seetõttu ka korraldus nr 2-3/574 kehtiva Lümanda valla üldplaneeringuga vastuolus, sest ilma üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamiseta ei oleks pidanud olema võimalik Annuvälja kinnistule elamukrunti ette näha, kusjuures üldplaneeringust tulenevalt ei peaks olema võimalik Annuvälja katastriüksust ka hoonestada ega selle sihtotstarvet (osaliselt) muuta. Kaebajad on seisukohal, et vastavalt üldplaneeringule ei saa ilma naabri nõusolekuta ehitada elamut naabri elamule lähemale kui 100 meetrit, sest tegemist on hajaküla tüüpi piirkonnaga, kus talude vahelised kaugused on traditsiooniliselt suured. Annuvälja katastriüksuse muutmine elamumaaks ja selle hoonestamine oleks vastuolus ka senise külamustriga ja kindlasti ei oleks õigustatud kuidagi elamumaa laiendus väärtuslikule põllule. Kohalik omavalitsus on aga seisukohal, et antud juhul detailplaneeringu koostamise kohustus puudus, sest üldplaneeringus käsitletud külad (v.a Lümanda küla) on valdavalt planeeringu kohustuseta, kus säilitatakse hajaasustus ja senine maakasutus, põllu- ja metsamajandus ning väikeelamumaa. Vald on lähtunud eelkõige sellest, et planeeringu kohustuseta külades võivadki olla ehitamise aluseks projekteerimistingimused ning sellega kaasnevat maa sihtotstarbe muutmist ei loeta üldplaneeringu
muutmiseks. Lähtuvalt eeltoodust tuleb menetlusosaliste vastandlikku positsiooni ning erinevaid seisukohti hinnata.
25.Kaebajate positsioon taandub kokkuvõttes sellele, et väidetavalt muudeti projekteerimistingimustega valla üldplaneeringut, mida aga ei oleks taoliselt teha saanud. Kokkuvõtvalt märgiti, et projekteerimistingimused on vastuolus üldplaneeringu punktiga 2.1.3, milles on vastav tabel ja kus on toodud ära elamute väikseim vahekaugus ja et tabeli punkti 5 kohaselt on vaja naabrite nõusolekut kui elamute väikseim vahekaugus jääb lähemale kui 100 meetrit. Veel märkisid kaebajad, et vastuolu väljendub ka tabeli punktiga 3, mille kohaselt on hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala kuni 10% krundi pindalast ja et üldplaneeringuga olid ette nähtud detailplaneeringu kohustuslikkuse juhud, mis on üldplaneeringu seletuskirja punktis 1 välja toodud (kohtuistungi protokoll, lk 1, pöördel). Kaebajad ei soovi taluda, et naaber ehitaks elamu nii lähedale nagu vald on lubanud.
26.Lümanda valla üldplaneering aastani 2017 on haldusasja materjalide juurde esitatud (tl 20-50) ja mis puudutab selle punktis 1 kirjeldatud detailplaneeringu kohustusega alasid, siis on eelosundatud punkti sissejuhatavas lõigus nimetatud kõigepealt seda, et Lümanda vald on valdavalt hajaasustusega ning detailplaneeringu koostamise kohustuseta ala. Detailplaneeringu koostamise kohustusega alaks on Lümanda küla selle administratiivpiirides. Lähtetingimusi detailplaneeringu koostamiseks Lümanda külas kui valla keskuses on kajastatud üldplaneeringu punktis 2.1.1. Kaebaja viitas planeeringu punktis
2.1.3.esitatud detailplaneeringu koostamise lähtetingimustele, mis seostuvad Kipi-Kotlandi ja Pilguse piirkonnaga, kus asub ka Jõgela küla ja Annuvälja kinnistu. Lähtetingimustes omakorda on alapunktid elamute väikseima vahekauguse-, hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala- ning ka krundil kasvava metsa 80-protsendi ulatuses säilitamise, mille väidetavale eiramisele on kaebajad samuti osundanud, põhimõtete järgimise vajaduse kohta, kuid vastustaja on tõlgendanud planeeringut selliselt, et nimetatud lähtetingimustest ja alapunktidest oleks pidanud juhinduma üksnes siis, kui detailplaneeringu koostamine oleks olnud kohustuslik. Arvestades punkti 2.1.3. üldise informatiivsuse küllalt väikest mahtu ning detailplaneeringu lähtetingimusi puudutava tabeli osakaalu selles, mis moodustab kogu üheleheküljelisest punktist enamiku, siis võib tekkida ekslik mulje lähtetingimustest juhindumise kohustuslikkusest terves Kipi-Kotlandi ja Pilguse piirkonnas, kuid see ei oleks kooskõlas üldplaneeringu üldise põhimõttega, mille kohaselt on kogu vald enamjaolt detailplaneeringu koostamise kohustuseta ala. Siinkohal võib tekkkida küsimus, et milleks üldplaneeringu punkti 2.1.3 taoline detailplaneeringu koostamise lähtetingimuste nõudeid puudutav punkt üldse on lülitatud, kuid see võib osutuda tarvilikuks näiteks taolises situatsioonis, kus vald algatab detailplaneeringu koostamise erandina vastavalt planeerimisseaduse § 125 lõikele 3 või üldplaneeringu kohaste erandite rakendamisel. Antud juhul tuleb nõustuda vastustaja tõlgendusega selles, et lähtetingimusi kajastavast tabelist oleks olnud vaja juhinduda siis kui vastav ala oleks olnud detailplaneeringu kohustusega piirkond. See omakorda tähendab seda, et vastuolu planeerimisseaduse § 125 lõikega 2, mille kohaselt oleks detailplaneeringu koostamine üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega alal või juhtudel nõutav, siiski ei esine. Vastavalt PlanS § 125 lg 1 oleks olnud detailplaneeringu koostamine vajalik linnades, alevites ja alevikes ning selles mõttes on vastustaja asunud vaidlusaluste projekterimistingimuste puhul õigesti seisukohale, et elamu püstitamisel Jõgela külas asuvale Annuvälja kinnistule ei ole vaja planeerimisseaduse § 125 lõikest 1 lähtuda. Projekteerimistingimuste tühistamiseks ei anna alust ka kaebajate väited seonduvalt sellega, et naaberkinnistu hoonestamine võib rikkuda nende õigust kodu puutumatusele või privaatsusele või riivata omandiõigust või et hoonestamine oleks vastuolus senise külamustriga või et neil oli õiguspärane ootus, et talu kõrval asuvat metsa- ja põllumaad ei muudeta elamumaaks. Mis puutub õiguspärasesse ootusesse, siis arvestades üldplaneeringut ning erandite kehtestamise võimalikkust, ei saa kaebajad taolisele õiguspärasele ootusele tugineda ning senise külamustri võimalik muutumine või projekteerimistingimuste väljastamine vastava ehitustegevuse
ettevalmistamise käivitamiseks naabri kinnistul ei riiva samuti kaebajate õigusi, vähemalt mitte sellisel määral, et seetõttu peaks naaberkinnistu projekteerimistingimused tühistama. Kaebajad on tõstatnud küsimuse ka valla arhitekti pädevusest taoliste projekteerimistingimuste väljastamisel, kuid seoses eelnimetatuga on vald oma kirjalikus vastuses osundanud Lääne – Saare Vallavolikogu 17.11.2015 määrusega nr 60 antud volitustele (tl 86), kuid praeguses menetlusjärgus sellel enam olulist tähendust ei oleks, sest kaebuse menetlusse võtmise järgselt on vastustajaks Saaremaa vald ning isegi sel juhul kui pidada arhitekti pädevuse küsimust vaieldavaks, on vald vastustajana käesoleva kohtumenetluse raames need projekteerimistingimused veel täiendavalt heaks kiitnud. Vastustajaga võib nõustuda ka selles, et tegemist ei olnud kruntimisega, mille puhul peaks kohalduma üldplaneeringu esimese punkti alapunktis 2 välja toodud erand, vaid lähtumisega katastriüksuse moodustamise lubatavusest vastavalt sellele, mida projekteerimistingimuste andmise ajal kehtinud maakatastriseaduse § 18 lg 7 taolistel juhtudel võimaldas.
27.Arvestades asjaolu, et põhivaidlusena vaadeldavate projekteerimistingimuste õiguspäraseks osutumise järgselt ei ole nende põhjal antud ja pelgalt katatriüksuse jagamisel tekkivate üksuste kohaaadresse ja sihtotstarbeid käsitava 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamiseks samuti alust. Siinkohal järgib kohus ka haldusaktis toodud põhjendusi ja lähtub halduskohtumenetluse seadustiku § 165 lõikest 2. Mis puutub aga kaebajate väitesse, et korraldus on vastuolus kehtiva maakatastriseaduse § 18 lg 1 punktiga 1 või maakorraldusseaduse § 5 lõikega 2, siis sellega ei saa samuti nõustuda. Maakorraldusseaduse § 5 seostub tingimustega, mille täitmine peaks tagama kinnisasja otstarbeka kasutamise ja majandamise ning vastavlt eelnimetatud paragrahvi teise lõike esimesele punktile lähtutakse eelkõige omaniku taotlusest, kusjuures maakorralduslikud küsimused on kohaliku omavalitsuse pädevuses. Olemuslikult ongi tegemist taoliste korralduslike küsimustega, mis üldjuhul naabrite õigusi rikkuda ei saa ning antud juhul jäävad kaebajate vastavad etteheited samuti paljasõnalisteks. Vastavalt MaaKatS § 18 lg 1 punktile 1 peab vallavalitsus katastriüksusele sihtotstarvet määrates lähtuma põhimõttest, mille kohaselt määratakse ehitisteta katastriüksusele sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel. Vastustaja on aga märkinud, et kaardimaterjalide alusel ilmneb selgelt, et Annuvälja katastriüksuse vastav osa asub perspektiivsel väikeelamumaal ning selles osas ei ole ka kaebajad otseseid vastuväiteid esitanud, märkides siiski seejuures, et Annuvälja katastriüksuse nurgake jääb küll üldplaneeringu kohaselt tähistatud perspektiivse väikeelamumaa värviga tähistatud alale, kuid planeeringu teksti osa peaks olema joonisest tähtsam ning perspektiivne elamumaa võiks olla kasutusele võetav vaid tekstis ehk seletuskirjas toodud tingimustel. Seoses eelnimetatuga lähtusid kaebajad ilmselt eeldusest, et vastustaja oleks pidanud juhinduma pigem üldplaneeringu punktis 2.1.3. toodud tabelist, milles on kajastatud detailplaneeringute koostamise lähtetingimusi, kuid vastustaja oli seisukohal, et nimetatud tabelis toodud põhimõtteid oleks tulnud arvestada ainult siis kui tegemist oleks olnud detailplaneeringu koostamise kohustusega alaga. Kohus on vastustaja sellekohase positsiooniga nõustunud ja seda siinkohal enam ei korda. Tegelikult on ka üldplaneeringu punkti 2.1.3. teksti osas fikseeritud, et Jõgela küla maa-alad või siis osa nendest aladest on reserveeritud elamumaadena. Seega võimalikku vastuolu, millele kaebajad osundasid, ei ilmne. Mis puutub nendesse väidetesse, mille kohaselt oleks kolmandal isikul võimalik korralduse nr 2-3/574 alusel rajada oma kinnistule kuni 20 m2 aluspinnaga ehitisi, siis vaidlustatud haldusakt neid küsimusi ei reguleeri ning seda on piisavalt selgitatud Tallinna Halduskohtu 17.07.2018 määruses, millega jäeti kaebajate vastavasisuline õiguskaitse taotlus rahuldamata. Kohus seda siinkohal enam põhjalikumalt üle ei korda.
28.Tulenevalt eeltoodust ei ole Saaremaa Vallavalitsuse 06.02.2018 projekteerimistingimuste nr 1822802/00720 ega ka Saaremaa Vallavalitsuse 05.06.2018 korralduse nr 2-3/574 tühistamiseks alust.
Seega ei saa rahuldada ka vastupidisel eeldusel baseeruvat ja vastava katastriüksuse sihtotstarbe maatulundusmaaks tagasi muutmise kohustamise nõuet ning kaebus jääb tervikuna rahuldamata.
29.Halduskohtumenetluse seadustiku seadustiku § 108 lõikes 1 on sätestatud, et menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Antud juhul on otsus kaebuse esitajate kahjuks, kuid vastustaja ja protsessuaalses mõttes vastustajaga samal positsioonil asunud kolmas isik ei ole menetluskulude väljamõistmist taotlenud (kohtuistungi protokoll, lk 5). Seega jäävad protsessiosaliste võimalikud menetluskulud nende endi kanda.
(allkirjastatud digitaalselt)
Enno Loonurm Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.