AS Eesti Fosforiit kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 25.10.2018 korralduse nr 891 tühistamiseks ja Jõelähtme Vallavalitsuse kohustamiseks võtta vastu uus korraldus, millega rahuldada AS Eesti Fosforiit ostueesõigusega erastamise taotlus
Menetlusosalised
Kaebaja – AS Eesti Fosforiit, seaduslik esindaja – Herki Hollak Vastustaja – Jõelähtme vald, volitatud esindajad Kätlin Rennel ja Elvis Tõnnison
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta AS Eesti Fosforiit kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 18.04.2019.a.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Jõelähtme Vallavalitsus (vastustaja) pöördus 10.01.2017 kirjaga nr 5-2/917 Maa-ameti poole eesmärgiga selgitada välja riigi huvi Jõelähtme vallas Uuskülas asuva reformimata riigimaa osas. Vastustaja leidis, et põhjendatud on maa-ala käsitlemine maareformi seaduse (MaaRS) § 312 lõike 1 järgi ning õigustatud on maa-alal maareformi läbi viimine MaaRS § 22 lõike 13 alusel. 03.04.2017 kirjaga teatas Maa-amet, et riigil puudub huvi antud reformimata maa-ala riigi omandisse jätmise vastu. Kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamiseks loa saamiseks pöördus vastustaja 03.04.2017 kirjaga Harju Maavalitsuse poole selgitades muuhulgas, et reformimata maa-alal asuvad ehitised, mis on vallale teada olevalt vanad AS Eesti Fosforiit (kaebaja) puhastusseadmed ning mis ei ole olnud kasutuses alates uute seadmete kasutuselevõtust (umbes 1975. aastal). 16.01.2017 maa-alal läbi viidud paikvaatluse käigus jäi vastustaja seisukohale, et tegemist on kasutusest välja langenud, ümbrust või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitistega (MaaRS § 6 lg 31). Loamenetluse käigus pöördus Harju Maavalitsus 19.04.2017 e-kirjaga kaebaja 1(9)
poole ja palus täpsustada, kas kõnealusel maa-alal paiknevad puhastusseadmed kuuluvad kaebajale. Kaebaja kinnitas 05.06.2017 e-kirjas, et taotletaval maal paiknevad puhastusseadmed kuuluvad kaebajale ja tegemist on tehaseala puhastusseadmete kompleksi kuuluvate ehitistega (puhastusseadmete hoone ja rajatised) ning avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks esitas kaebaja Maardu Linnavalitsusele 22.12.1997 kõigi AS Eesti Fosforiit maaeraldusel paiknevate ehitiste kohta. Kaebaja palus maavanemal mitte rahuldada vastustaja poolt esitatud kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise taotlust ning vastustajal viia läbi ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamise menetlus. Harju Maavalitsus tagastas loataotluse 12.06.2017 kirjaga leides, et kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise menetluse käigus on ilmnenud, et taotletaval maal paiknevad kaebajale kuuluvad ehitused ning esitatud on maa ostueesõigusega erastamise taotlus.
2.Kaebaja esitas 06.10.2017 registreeritud kaaskirjaga (kaebaja kirja kuupäev 05.10.2017) vastustajale koopia Maardu Linnavalitsusele 22.12.1997 esitatud kirjast „Maa ostueesõigusega erastamine“, millega taotleti maa ostueesõigusega erastamist kaebajale kuuluvate Maardu linnas asuvate ehitiste ja rajatiste juurde. Nimetatud kirja lisaks on Maa ostueesõigusega erastamise avaldused- 19 lehel. Kirjas on nimetatud Maardu linnas 18 asukohta, kus asuvad kaebajale kuuluvad ehitised, kuid ei ole nimetatud Uuskülas asuvaid ehitisi ega maa asukohta. Kaaskirjaga esitati vastustajale ka Riigi vara ostu-müügi leping nr 20-19/97 01.09.1997, mille lisas 3 on kaebaja ja tema tütarettevõtjate hoonete ja rajatiste loetelud seisuga 19.05.1997. Loetelus on inventari nr 23678 all märgitud Pumbaosakond, arvele võtmise aeg 01.01.1955, algmaksumus 562432,40 ja jääkmaksumus 62064,36. Kaaskirjas on kaebaja selgitanud, et kõnealuste hoonete kujul on tegemist endiste puhastusseadmete ja pumbamaja hoonetega ja selle juurde kuulunud rajatistega ning et kaebaja bilansis on hooned ja rajatised arvel inventariseerimisnumbri nr 23678 all ja nimetusega pumbaosakond ja et hooned ja rajatised on märgitud OÜ Maart poolt 21.03.2000 koostatud plaanil (OÜ Maart töö nr 508/00) ning katastriüksuse eeldatavad piirid on tähistatud roosa joonega. Kaaskirjas taotles kaebaja viidatud ehitiste juurde teenindusmaa määramist kogu tuvastatud reformimata maa-ala ulatuses (11 867 m2).
3.Kaebaja ärakuulamiseks ja kõigi asjas tähtsust omavate asjaolude välja selgitamiseks toimus kaebaja ja vastustaja vahel 03.11.2017 nõupidamine. Kohtumisel selgitas kaebaja, et varad erastati 1997. aastal, vara andis üle erastamisagentuur ning maaeralduste tegemise ajal 1998. aastal ei olnud enam tegemist töötava osakonna ja kasutusel oleva objektiga. Taotluse lisaks 8 olevale plaanile oli käsikirjaliselt kirjutatud number „23678“ ning kaebaja selgituste kohaselt on plaan 1996. aastast ja ilmselt kaebaja poolt tellitud ning kaebaja arvates oli tegemist originaaliga. Vastustaja käsutuses oleval ja varasemast erastamismenetlusest pärineval plaanil käsikirjaliselt märgitud numbrid puuduvad. Nõupidamisel paluti kaebajal täpsustada, milliste ehitiste juurde ta maad erastada soovib ja nägemus ehitise teenindamiseks vajalikust maast. 02.01.2018 esitas kaebaja bilansi põhivara väljavõtte seisuga 31.12.2014, 31.12.2015 ja 31.12.2016. Taotluse lisaks 8 oleva plaani originaali kaebaja ei esitanud, kuna väidetavalt ei suutnud seda leida. Samuti esitas kaebaja skeemi, mille kohaselt taotleb ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramist ca 9200 m2 ulatuses. Teenindusmaa määramist soovis kaebaja kõigi ehitiste, sh betoonvannide ja torude juurde. Samuti leidis kaebaja, et esitatud dokumendid on piisavad tõendamaks ehitiste omandiõigust ning lisaks esitatud dokumentidele on töötajaid, kes saavad vajadusel kinnitada hoonete ja rajatiste kuulumist ja kasutamist kaebaja poolt. Täiendaval nõupidamisel selgitas kaebaja, et esitatud dokumentides on kajastatud vaid hooned ja rajatised. Kinnistatud kinnistud on eraldi kajastatud ning ei ole põhivara nimekirjas, mis esitati koos 02.01.2018 dokumentidega. Kaebaja selgitas, et „23678 Pumbaosakond“ oli kasutusel umbes seitsmekümnendateni, kuni Maardu tee 23 pumbajaama kasutusele võtmiseni, peale mida nimetatud pumbajaama enam pumbajaamana ei kasutatud.
4.14.05.2018 andis vastustaja kaebajale teada, et on läbi viinud haldusmenetluse ning on ette valmistamas korraldust, millega lõpetatakse maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja 2(9)
kaebaja taotlus jäetakse rahuldamata (tl 6). Kaebaja esitas oma seisukoha 21.05.2018, milles leidis, et vallavalitsus peab vastavalt seadusele määrama tähtaja ehitiste kordategemiseks ning andma seisukoha erastatava maa suuruse ja piiride kohta.
5.Jõelähtme Vallavalitsuse 25.10.2018 korraldusega nr 891 „Maa ostueesõigusega erastamise taotluse läbi vaatamata jätmine ja tagastamine ning maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingute lõpetamine“ otsustati tagastada 02.05.2018 esitatud dokumendid kaebajale (p 1); jätta läbi vaatamata ja tagastada kaebaja 06.10.2017 ostueesõigusega erastamise taotlus (p 2) ja lõpetada maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud korralduse lisas näidatud reformimata maa-ala osas (p 3).
6.26.11.2018 esitas kaebaja Tallinna Halduskohtule kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse 25.10.2018 korralduse nr 891 tühistamiseks ja uue korralduse vastu võtmiseks, millega rahuldatakse kaebaja poolt esitatud maa ostueesõigusega erastamise taotlus. 13.02.2019 koostatud ja kaebuse täiendusena pealkirjastatud menetlusdokumendis kordas kaebaja varasemas haldusmenetluses juba esitatud seisukohti.
7.Tallinna Halduskohtu 17.12.2018 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja tunnistas vastustajaks Jõelähtme valla.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
Kaebaja seisukoht
8.Jõelähtme vallas Uuskülas, Nuudi tee 8 maaüksusel asuvad kaebajale kuuluvad puhastusseadmete ja pumbamaja hooned, mis on kaebaja bilansis arvel inventariseerimisnumbri nr 23678 all nimetusega „pumbaosakond“. 05.10.2017 esitas kaebaja taotluse viidatud ehitiste juurde teenindusmaa määramist ostueesõigusega erastamiseks. Taotlus sisaldas omandiõigust sisaldavaid dokumente ja plaane. Vastustaja on 2012.a sama 22.12.1997. a avalduse alusel teinud korralduse Maardu tee 23 maaüksusel asuvate ehitiste ostueesõigusega erastamiseks. Sellest ilmneb, et varem ei ole vastustajal olnud vastuväiteid Maardu Linnavalitsusele 22.12.1997 esitatud üldavaldusele. Kaebaja ja tema tütarettevõtete vara asus mõlema omavalitsuse territooriumil, sh Maardu tee 23 asunud rajatised ja pumbaosakond (inv. nr 23678) asusid Jõelähtme valla territooriumil.
9.Kaebaja esitas 05.10.2017 ümberlükkamatud tõendid selle kohta, et pumbaosakond (inv. nr. 23678) kuulub kaebajale. Lisaks on kaebaja käinud korduvalt vastustaja juures ja andnud selgitusi. Kaebajal tekkis vastustaja 14.05.2018 kirja alusel teadmine, et ehitiste omandiõigus on tõestatud ja ostueesõigusega erastamise taotlus on vormikohane. Vaidlustatud korraldusega esitas vastustaja rea täiendavaid vastuväiteid, mida ei olnud 14.05.2018 kirjas keeldumise põhjusena välja toodud.
10.Kaebaja on mitmes kirjas väljendanud valmisolekut hoonete ja rajatiste korrastamiseks, et need vastaksid MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatule. Kaebaja on taotlenud vastustajalt ehitiste kordategemiseks tähtaega. Oma 21.05.2018 kirjas väljendas kaebaja hämmeldust selle kohta, miks plaanib vastustaja keelduda tähtaja andmisest ehitiste kordategemiseks. Kohtupraktikas on loetud tähtaja määramist ehitiste kordategemiseks igati õiguspäraseks. Erastamise õigustatud subjekt peab ehitised korda tegema viisil, et need vastaksid MaaRS § 6 lg-s 31 sätestatud miinimumstandardile. Samuti ei tähenda ehitiste praegusel momendil mittekasutamine veel kasutusest väljalangemist. Kuigi Uusküla ehitised võivad praegusel hetkel olla osaliselt lagunenud, ei välista see erastamist, kui ehitist on võimalik korda teha ning see ei kahjusta oluliselt ümbrust või maastikupilti. Vastustaja kaalutleb kolmandate isikute huvi naaberkinnistutega liitmiseks kaebaja õigustatud huvi vastu. Kolmandatel isikutel puudub õiguspärane ootus maa erastamise suhtes. Samuti puudub avalik huvi erastamata jätmiseks kaebajale. Kaebaja on seisukohal, et ehitisi on võimalik väikeste investeeringutega korda teha ja kasutada. Kuivõrd kaebajal puudus kindlus hoonete juurde teenindamiseks vajaliku maa osas, siis ei ole kaebajal olnud majanduslikult otstarbekas teha investeeringut hoonete kordategemiseks 3(9)
enne kui teenindusmaa määramise korraldus on tehtud. Kaebaja ei ole kunagi väitnud, et tegemist on varemetega, mida ei olegi võimalik korda teha. Vastustaja ei ole esitanud ühtegi ekspertarvamust, et kõnealuseid hooneid ei olegi võimalik korda teha. Nõupidamistel on vastustaja väitnud, et hoonete ja rajatiste juurde teenindusmaa määramine on võimalik, kui hooned on korda tehtud. Vastustaja seisukoht
11.Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta kaebus rahuldamata.
12.Kehtiva õiguse järgi ei ole võimalik kaebaja nõuet rahuldada. MaaRS § 23 lõike 3 alusel Vabariigi Valitsuse 06.11.1996 määrusega nr 267 kehtestatud „Maa ostueesõigusega erastamise kord“ (Maa ostueesõigusega erastamise kord) näeb ette, et kohalik omavalitsus ei ole erastamismenetluses erastamise läbiviija, ehk lõppotsuse tegija. Seetõttu ei ole võimalik rahuldada kaebaja ostueesõigusega erastamise taotlust. Kohustamisnõude osas ei ole subjektiks kohalik omavalitsus.
13.Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 8 sätestab, et maa ostueesõigusega erastamise menetlus algab avalduse esitamisega maa asukoha järgse kohaliku omavalitsuse üksusele, punktis 10 on sätestatud avalduses toodavad andmed ja punktis 11 toodud dokumendid, mis tuleb avaldusele lisada. MaaRS § 14 lg 2 kohaselt tuli ostueesõigusega erastamise avaldus esitada hiljemalt 1998. aasta 1. jaanuariks. Vastustajale ei ole seaduses sätestatud tähtajaks esitatud avaldust Uuskülas paiknevate kõnealuste ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Avaldus (22.12.1997), mida kaebaja peab üldavalduseks kõikide talle kuuluvate ehitiste juurde ostueesõigusega erastamiseks, on esitatud Maardu Linnavalitsusele ning antud avalduses on esitatud täpne loetelu, millistel aadressidel asuvate ehitiste juurde soovitakse Maardu linnas maad ostueesõigusega erastada. Kõnealuses avalduses ei ole mingit viidet Jõelähtme vallas Uuskülas asuvate Pumbaosakonna ehitistele ega Jõelähtme vallale. Seega on kaebaja taotlenud tähtaegselt maa erastamist vaid Maardu linnas asuvate ehitiste juurde ning 22.12.1997 avaldust ei saa pidada ostueesõigusega erastamise avalduseks Jõelähtme vallas asuvate ehitiste kohta. MaaRS § 14 sätestatud tähtajad maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamiseks on õigustlõpetavad tähtajad, mis tähendab, et pärast §-s 14 sätestatud tähtaega ei ole võimalik nimetatud toiminguid enam teha. Maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise tähtaja ennistamise võimalust seadus ette ei näe.
14.Kaebaja poolt esitatud dokumentide hulgas ei ole 1997. aastast või varasemast perioodist pärit asjakohaseid dokumente, mis kinnitaks, et Uuskülas reformimata maal asub Riigi vara ostumüügilepingus nimetatud inventari numbriga 23678 „Pumbaosakond“ ehitis ja seda ei ole kantud ka ehitisregistrisse. Seega ei ole ka tõendatud, et Uuskülas asuval reformimata maal paiknevate ehitiste omandiõigus kuulub kaebajale.
15.Erastamise eeltoimingute tegija peab lähtuma tegelikust olukorrast ning olema veendunud, et ehitis, mille juurde või mille teenindamiseks vajaliku maa erastamist taotletakse, on reaalselt olemas ja vastab MaaRS sätestatud ehitistele sätestatud kriteeriumitele. Vastustaja on käesoleval juhul tuvastanud, et tegemist on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitistega MaaRS § 6 lõike 31 tähenduses ning seega puudub alus maareformi läbi viimiseks ostueesõigusega erastamise teel. Menetluses kogutud materjalidest nähtub, et ka kaebaja on korduvalt tunnistanud, et tegemist on kasutusest väljalangenud ehitistega. Samuti ei ole kaebaja seadnud kahtluse alla vastustaja seisukohta, et tegemist on varemetega. Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Kohtupraktikas peetakse kasutusest väljalangenuks ehitisi, mida ei kasutata sihipäraselt või mida ei ole võimalik taaskasutusse võtta ilma ehitise kasutusotstarbe muutmiseta. Maareformi toimumise tingimustes ei ole kasutusest väljalangenud ehitise kasutusotstarbe muutmisega taaskasutusse võtmine võimalik. 4(9)
16.Maa ostueesõigusega erastamise toimikust nähtuvalt kaasas vastustaja kaebaja erastamise eeltoimingute menetlusse, kohtudes kaebajaga asjas kõikide oluliste asjaolude väljaselgitamise eesmärgil korduvalt. Vastustaja kogus asjas tähtsust omavaid materjale omal initsiatiivil. Samuti küsiti seisukohta maa ostueesõigusega erastamise võimaluse kohta Maa-ameti, kui erastamise korraldajalt. Maa-amet leidis, et kaebajal puudub õigus vaidlusaluste ehitiste juurde maad omandada. Vastustaja on seisukohal, et maa ostueesõigusega erastamise menetluses ei ole tehtud diskretsioonivigu või jäetud tähelepanuta õiguse üldpõhimõtteid.
KOHTU PÕHJENDUSED
17.Kohus, tutvunud toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
18.Kaebaja soovib ostueesõigusega erastada Jõelähtme vallas Uuskülas asuvat maaüksust, millel paiknevad hooned ja rajatised, mida on kaebaja bilansi põhivara nimekirjas nimetatud pumbaosakonnaks inventariseerimisnumbriga nr 23678. Kaebaja 05.10.2017 kuupäeva kandvale avaldusele (tl 42 ja 112) lisatud skeemist tulenevalt soovib kaebaja maa ostueesõigusega erastamist 11867 m2 ulatuses. 02.01.2018 esitatud täpsustatud pöördumises (tl 48-49) leiab kaebaja, et ostueesõigusega erastatava maa ligikaudne suurus on 9200 m2.
19.Asjas esitatud ja materjalidest tulenevalt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et ehitised, mille juurde kaebaja maa ostueesõigusega erastamist taotleb, on kaebuse esitamise hetkel vähemalt osaliselt lagunenud ja neid ei kasutata. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kaebaja poolt on tõendatud omandiõigus ehitistele, mille juurde ta taotleb maa ostueesõigusega erastamist; kas kaebaja on esitanud seaduses sätestatud tähtajaks avalduse ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks; kas tegemist on lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitistega MaaRS § 6 lg 31 mõistes ning kas vastustajal on kohustus määrata kaebajale tähtaeg ehitiste korda tegemiseks ja jätkata maa ostueesõigusega erastamise menetlust. Vastustest viidatud küsimustele sõltub, kas vastustaja on õigesti jätnud läbi vaatamata kaebaja taotluse maa ostueesõigusega erastamiseks, tagastanud avalduse ja lõpetanud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud. See tähendab, et vastustest sõltub vaidlustatud korralduse õiguspärasus ja erastamise eeltoimingute jätkamine.
20.Kohus ei nõustu vastustajaga selles, et ei ole tõendatud, et käesoleval ajal Uuskülas asuval reformimata maa-alal paiknevate ehitiste omandiõigus kuulub kaebajale. Kaebaja on olnud haldusmenetluses seisukohal, et esitas 05.10.2017 vastustajale ümberlükkamatud tõendid selle kohta, et pumbaosakond (inv. nr. 23678) ehitised kuuluvad kaebajale. Lisaks on kaebaja käinud korduvalt vastustaja juures ja andnud selgitusi. Kaebaja poolt viidatud kuupäeval vastustajale esitatud kirjale on lisatud mh Riigi vara ostu-müügi leping nr 20-19/97 01.09.1997 (tl 32-35), mille kohaselt on Eesti Erastamisagentuur võõrandanud Kristiine Keskuse AS-ile, kui ostjale 80 % AS Eesti Fosforiit aktsiatest. Viidatud lepingu lisaks 3 on AS Eesti Fosforiit ja tema tütarettevõtjate hoonete ja rajatiste loetelud seisuga 19.05.1997. Loetelus on inventari nr 23678 all märgitud „Pumbaosakond, arvele võtmise aeg 01.01.1955“ (tl 35). Kohtule ei ole esitatud dokumente, millest nähtuks, et Eesti Erastamisagentuuri ja aktsiate ostja, Kristiine Keskuse AS-i, vahel oleks esinenud vaidlus, et AS–le Eesti Fosforiit kuuluva vara hulgas on lepingu lisas 3 nimetatud pumbaosakond. Lepingu lisa 1 kohaselt on aktsiate omandiõigus ostjale üle antud 10.09.1997 a. Pumbaosakond inventariseerimisnumbriga nr 23678 oli kajastatud ka AS Eesti Fosforiit 28.02.1998. a bilansis (tl 37 pöördel). Samuti on viidatud ehitist kajastatud kaebaja põhivarade nimekirjas seisuga 01.01.2002, seisuga 01.01.2015 ja seisuga 01.01.2016 (tl 50-52). Kuivõrd asjas esitatud materjalide juures puuduvad andmed, et kaebaja oleks viidatud vara võõrandanud ja vastustaja ei ole seda ka väitnud, loeb kohus usutavaks, et kaebaja omandis on jätkuvalt pumbaosakond inventariseerimisnumbriga nr 23678, mille juurde taotleb kaebaja maa ostueesõigusega erastamist. OÜ Maart töö nr 508/00 21.03.2000 (tl 43) ja kaebaja poolt esitatud plaani nr 8 (tl 44 ja 41 pöördel) kohaselt on üldiselt aru saadav, millises asukohas plaanil ehitis paikneb. Ehitise asukohta tähistab plaanile kirjutatud number „23678“. Ehkki kaebaja ei ole vastustajale viidatud plaani originaali esitanud ning vastustaja väidete kohaselt tema käsutuses 5(9)
oleval plaanil vastav märkus „23678“ väidetavalt puudub, ei ole viidatud asjaolu piisav selleks, et seada kahtluse alla kaebajale kuuluvate ehitiste olemasolu maa-alal, mille ostueesõigusega erastamist kaebaja taotleb. Kohtu hinnangul on see olnud teada ka vastustajale, kuna vastustajal ei ole enne kinnisasjaga liitmiseks sobiva maa erastamise menetluse alustamist olnud kahtlust selles, et taotletaval maa-alal paiknevad kaebajale kuuluvad ehitised. Nimelt nähtub kaevatavast korraldusest, et vastustaja on oma 03.04.2017 pöördumises Harju Maavalitsuse poole olnud arusaamisel, et Jõelähtme vallas Uuskülas asuval reformimata riigimaal asuvad kaebajale kuuluvad puhastusseadmed. Puhastusseadmete seisukorra tuvastamiseks teostas vastustaja 16.01.2017 paikvaatluse. Samuti on vastustaja andnud 20.09.2017 kirjaga kaebajale tähtaja viidatud ehitiste juurde ostueesõigusega erastamise dokumentide esitamiseks. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et viidatud dokumendid ja vastustaja eelnev käitumine menetluses ei ole piisavad selleks, et seada kahtluse alla kaebaja omandiõigust Uuskülas, reformimata riigimaal asuvatele ehitistele. Samas ei ole asjaolu, et kaebajale kuuluvad reformimata riigimaal asuvad ehitised, praegusel juhul piisav selleks, et kaebajal oleks õigus viidatud ehitiste juurde maad ostueesõigusega erastada.
21.MaaRS § 20 lõike 1 järgi kuulub erastamisele maa, mida maareformi seaduse alusel ei tagastata, ei jäeta riigi omandisse ega anta munitsipaalomandisse. MaaRS § 21 lõike 4 alusel saab Eesti eraõiguslik juriidiline isik maad erastada, kui ta on kantud Eesti äriregistri pidaja poolt peetavasse registrisse. MaaRS § 22 lõike 1 alusel saavad ostueesõigusega erastada maad isikud, kellel on õigus osta maad ehitiste omanikuna vastavalt maareformi seadusele, arvestades MaaRS §-s 21 sätestatud kitsendusi. MaaRS § 23 lõike 3 alusel kehtestatud Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 8 sätestab mh, et maa ostueesõigusega erastamise menetlus algab avalduse esitamisega erastatava maa asukohajärgsele kohaliku omavalitsuse üksusele, punktis 10 on sätestatud, mis andmed tuleb maa ostueesõigusega erastamise avalduses märkida ja punktis 11 toodud, millised dokumendid tuleb avaldusele lisada. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 13 lõike 1 alusel eeltoimingute teostaja avab ostueesõigusega erastamise toimiku ning kontrollib esitatud dokumentide ja andmete õigsust, punkt 134 sätestab, et kui taotleja ei ole teinud erastamiseks vajalikke eeltoiminguid linna- või vallavalitsuse määratud uueks tähtajaks, lõpetab linna- või vallavalitsus oma otsusega maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud ja taotleja kaotab maa ostueesõigusega erastamise õiguse.
22.Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse (MaaRSMSMS) § 14 lõige 2 sätestab, et isikul, kellel maareformi seaduse alusel on õigus maad ostueesõigusega erastada ja kes ei ole vastavat avaldust esitanud, tuleb see esitada 1998.aasta 01. jaanuariks. Kui kehtestatud tähtajaks avaldust esitatud ei ole, jäetakse ehitiste teenindamiseks vajalik maa riigi omandisse ja ehitise omaniku kasuks seatakse hoonestusõigus. Kohus nõustub vastustajaga, et viidatud tähtajad maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamiseks on õigustlõpetavad tähtajad, mis tähendab, et pärast §-s 14 sätestatud tähtaega ei ole võimalik nimetatud toiminguid enam teha. Kuivõrd kaebaja on ise väitnud, et ta on vaidlusaluste ehitiste omanik alates 01.09.1997, siis oli viidatud tähtaega siduv ka kaebaja jaoks. Kohus nõustub vastustajaga ka selles, et maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise tähtaja ennistamise võimalust üheski õigusaktis ette nähtud ei ole, millest tulenevalt ei ole võimalik ka viidatud tähtaja ennistamine. Seega ei saa ehitise omanik pärast MaaRSMSMS § 14 sätestatud tähtaja möödumist esitada taotlust maa ostueesõigusega erastamiseks.
23.05.10.2017 vastustajale edastatud kirjas (tl 113) käsitleb kaebaja vaidlusaluse maaüksuse ostueesõigusega erastamise avaldusena AS Eesti Fosforiit poolt 22.12.1997 Maardu Linnavalitsusele esitatud avaldust AS-ile Eesti Fosforiit kuuluvate Maardu linnas asuvate ehitiste ja rajatiste juurde maade ostueesõigusega erastamiseks. Kaebaja selgitab, et tegemist on üldavaldusega kõikide kaebajale kuuluvate ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks. Viidatud 22.12.1997 avalduses (tl 31) on nimetatud Maardu linnas asuvat 18 asukohta, kus asuvad kaebajale kuuluvad ehitised. Avalduses on kaebaja esitanud täpse loetelu, millistel aadressidel 6(9)
asuvate ehitiste juurde soovitakse Maardu linnas maad ostueesõigusega erastada. Kahe maatüki kohta on märgitud, et asukohta täpsustatakse menetluse käigus. Kuivõrd Maa ostueesõigusega erastamise korra p-st 10 ja 11 tulenevalt tuli avalduses konkreetselt näidata taotletava maa asukoht (linn, tänav, maja number või maakond, vald, küla, talu), ligikaudne suurus ja taotletava maakasutuse otstarve, ning viidatud 22.12.1997 avalduses ei ole mingit viidet Jõelähtme vallas, Uusküla külas asuvatele Pumbaosakonna ehitistele ega muud viidet Jõelähtme vallale, siis nõustub kohus vastustajaga, et kaebaja ei ole taotlenud tähtaegselt maa erastamist Jõelähtme vallas Uuskülas asuvate ehitiste juurde. Kuivõrd kaebaja ei ole erastamise menetluses enne 1998. aasta
01.jaanuari täpsustanud avalduses olevaid andmed ning märkinud, et soovib maa erastamist Jõelähtme külas, Uuskülas asuvate ehitiste juurde, ei ole kohtu hinnangul praegusel juhul tähtsust asjaolul, et 22.12.1997 avalduse adressaadiks ei olnud vastustaja, vaid Maardu Linnavalitsus. Pigem nähtub maa ostueesõigusega erastamise toimiku materjalidest, et kaebaja ei olnud viidatud ehitiste olemasolust üldse teadlik ning sai nendest teadlikuks alles peale seda, kui Harju Maavalitsus oli 19.04.2017 pöördunud kaebaja poole seoses Jõelähtme vallas, Uusküla külas asuva reformimata riigimaa liitmise taotlusega. Seda kinnitab vastustaja ja kaebaja vahel 03.11.2017 toimunud nõupidamise protokoll (tl 46 ja 47), milles kaebaja selgitas, et kuigi varad erastati juba 1997 aastal, siis jäi viidatud objekt kahe silma vahele ja objekt ei tulnud raamatupidamises välja. Seda kinnitab ka 30.01.2018 kohtumise protokoll (tl 53-54), milles kaebaja selgitas, et ei oska selgitada, miks kõnealune vara jäi tähelepanuta veel ka Maardu tee 23 (toimiv pumbaosakond) kinnisasja erastamise menetluses, ehkki tegemist oli ühtse süsteemiga. Seega ei saa kaebaja poolt 22.12.1997 Maardu Linnavalitsusele esitatud avaldust käsitleda maa ostueesõigusega erastamise avaldusena Uusküla külas asuval reformimata maa-alal paiknevate ehitiste juurde. Kuivõrd kaebaja ei ole esitanud tähtaegselt avaldust viidatud ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastamiseks, siis on kaebaja praeguseks maa ostueesõigusega erastamise õiguse minetanud. Kuna kaebajal puudub maa ostueesõigusega erastamise õigus, siis on vastustaja jätnud vaidlustatud korralduse punktiga 2 õigesti läbi vaatamata ja tagastanud kaebaja poolt 05.10.2017 kuupäeva kandva ja vastustaja dokumendisüsteemis 06.10.2017 registreeritud maa ostueesõigusega erastamise taotluse ja lõpetanud maa ostueesõigusega erastamise eeltoimingud korralduse lisas näidatud reformimata maa-ala osas.
24.Kuivõrd eelmises alajaotuses toodud põhjendustest tulenevalt on vastustaja tähtaegse avalduse puudumise tõttu lõpetanud õigesti maa ostueesõigusega erastamise menetluse eeltoimingud, ei ole vastustajal pooleli oleva menetluse puudumise tõttu võimalik määrata kaebajale tähtaega ehitiste korda tegemiseks. MaaRS § 6 lg 31 kohaldamine eeldab, et pooleli on maa ostueesõigusega erastamise menetlus. Praegusel juhul on selline menetlus õiguspäraselt lõpetatud. Vastuseks kaebuse väidetele seoses MaaRS § 6 lg 31 kohaldamisega märgib kohus järgmist. 24.1 Kohus tuvastas, et kaebaja teavitas vastustajat maa ostueesõigusega erastamise soovist Jõelähtme vallas asuval Uusküla külas asuval reformimata riigimaal asuvate ehitiste juurde 05.10.2017 pöördumises, mis on vastustaja dokumendihalduse süsteemis registreeritud 06.10.2017. 14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 ei näe enam ette võimalust anda tähtaega lagunenud ja kasutusest väljalangenud või maastikupilti tunduvalt kahjustavate ehitiste kordategemiseks. Viidatud sätte kohaselt tuleb omanikul sellised ehitised kohaliku omavalitsuse antud tähtajaks kõrvaldada, vastasel juhul muutuvad need maatüki oluliseks osaks. Seega saaks kohalik omavalitsus alates 14. juulist 2017 anda lagunenud ehitiste omanikule tähtaja vaid lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Ehitise kordategemiseks vajaliku uue tähtaja andmiseks ei ole vastustajal enam õiguslikku alust. Kuna kaebaja ei esitanud vastustajale tähtaegselt avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks, siis puudus vastustajal ka võimalus maa ostueesõigusega erastamise menetluse raames kaalutleda, milline ettepanek seoses ehitistega kaebajale teha. Riigikohus on oma 26. juuni 2018 lahendi nr 3-16-579 punktis selgitanud, et kuivõrd maa ostueesõigusega erastamise taotluste lahendamise tähtaeg on ammu möödunud, ei ole võimalik lahendamata taotluse puhul kohaldada varem kehtinud soodsamat normi. 7(9)
24.2 Eelpool viidatud lahendis on ühtlasi ka selgitatud, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja langenud ehitiste juurde. Nõue, et ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel olevad ehitised olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu reformi aja ning kaebajale pidi sõltumata linnavalitsuse (praegusel juhul vastustaja) tegevusest olema selge, et soodsatel tingimustel maa erastamiseks annavad õiguse vaid sihtotstarbeliselt kasutatavad ja korras hooned (praegusel juhul hooned ja rajatised). Seadus nägi tähtaja andmise ette hea halduse põhimõttest lähtuvalt, et anda enne menetluse lõpetamist ja taotluse rahuldamata jätmist taotlejale veel viimane hoiatus, et kui ta ettenähtud tähtajaks hooneid ei korrasta, kaotab ta maa ostueesõigusega erastamise õiguse. 24.3 Kohus nõustub vastustajaga, et praegusel juhul on tegemist lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitistega. Viidatud asjaolu kinnitavad vastustaja poolt 16.01.2017 ja 08.05.2018 läbi viidud paikvaatluste fotod (tl 70-85 ja tl 86-103) ja kaebaja enda seletused ja dokumendid. Kaebaja ja vallavalitsuse vahel 03.11.2017 toimunud kohtumise protokollist (tl 45-46) nähtub kaebaja kinnitus, et juba 1998. aastal ei olnud tegemist töötava objektiga. 30.01.2018 toimunud kohtumise protokollist (tl 53-54) nähtub kaebaja selgitus, et ehitised olid kasutusel umbes seitsmekümnendateni, kuni Maardu tee 23 pumbaosakonna kasutusele võtmiseni, peale mida nimetatud pumbajaama enam pumbajaamana ei kasutatud. Ka 02.05.2018 kuupäeva kandvas pöördumises (tl 57) (mille vastustaja koos sellele lisatud dokumentidega tagastas kaebajale) selgitab kaebaja, et olemasolevad hooned on võimalik rekonstrueerida ja võtta kasutusele laopinnana. Oma 21.05.2018 pöördumises (tl 4) leiab kaebaja, et vastustajal tuleb määrata kaebajale tähtaeg ehitiste kordategemiseks märkides mh, et kuigi Uusküla ehitised võivad praegusel hetkel olla osaliselt lagunenud, ei välista see erastamist kui ehitised on võimalik korda teha ning see ei kahjusta tunduvalt ümbrust või maastikupilti. Kohtule 13.02.2019 esitatud menetlusdokumendis selgitab kaebaja, et ehitisi on võimalik väikeste investeeringutega korda teha ja kasutada. Kuivõrd kaebajal puudus kindlus hoonete juurde teenindusmaa määramise osas, siis ei ole kaebaja pidanud majanduslikult otstarbekaks investeeringut hoonete kordategemiseks. Seega, ehkki kaebaja on 21.05.2018 kirjas väitnud, et asjaolu, et ehitisi ei kasutata, ei tähenda veel, et need on kasutusest välja langenud, on see väide ümber lükatud kaebaja enda selgitusega, mille kohaselt ei ole ehitisi juba ca 40 aasta jooksul kasutatud ning kaebaja ei soovigi neid kasutada, vaid soovib kasutada maatükki hoopis laopinnana. Kaebaja selgituste kohaselt asendab pumbajaama praegusel hetkel Maardu tee 23 asuv pumbajaam. Kohus loeb ka usutavaks vastustaja poolt vaidlustatud haldusaktis toodud põhjenduse, mille kohaselt ei ole tänapäeval enam võimalik reformimata maa-alal paiknevat pumbajaama kasutusele võtta, sest Uusküla tervikuna on juba varustatud toimiva ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni taristuga, mis tähendab, et vaidlusalusesse pumbajaama ei ole käitlemiseks midagi juhtida. 24.4 Maareform on kestnud juba üle 25 aasta. 20.03.2013 jõustunud maareformi seaduse muutmise ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduste muutmise seaduse § 1 p 27 nägi ette konkreetsed tähtajad maareformi toimingute tegemiseks, mis pidid seaduse seletuskirja kohaselt võimaldama maareformi kiiremat lõpule viimist. Maareformiga sooviti lõpule jõuda 31. detsembriks 2017. Kogu aja ehitiste omandamisest 1997 aastal kuni 31. detsembrini 2017 pidi kaebaja olema teadlik sellest, et juhul, kui ta ehitisi korda ei tee, ei ole tal õigust maad ostueesõigusega erastada. Kohus nõustub vastustajaga, et avalik huvi maareformi lõpetamiseks kaalub igal juhul üle omandiõiguse võimaliku riive, mis tekib, kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub maareformi läbi viimisel maatüki oluliseks osaks. Eeltoodust tulenevalt ei oleks vastustajal alates 14.07.2017 kehtiva MaaRS § 6 lg 31 kohaselt enam võimalik anda kaebajale tähtaega ehitiste korda tegemiseks isegi juhul, kui kaebaja oleks esitanud tähtaegse avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks endiste puhastusseadmete ja pumbamaja hoonete juurde, mis on kaebaja bilansis kajastatud inventariseerimisnumbriga nr 23678.
25.Kuivõrd kohus tuvastas, et vastustaja on õigesti jätnud läbi vaatamata ja tagastanud kaebajale ostueesõigusega erastamise taotluse, siis ei ole asja lahendamisel tähtsust sellel, kas vastustaja 8(9)
tagastas kaebajale õigesti 02.05.2018 esitatud materjalid. Kohus tuvastas, et ehkki omandiõigus ehitistele on tõendatud, ei mõjuta see korralduse õiguspärasust.
26.Kaebaja on lisaks tühistamisnõudele esitanud kaebuses ka kohustamisnõude. Kohus märkis oma 24.01.2019 määruse p-s 7, et tõlgendab kaebaja kohustamisnõuet selliselt, et kaebaja soovib, et kohalik omavalitsus lahendaks kaebaja ostueesõigusega erastamise taotluse uuesti ja oma pädevuse piires. Kaebaja kohtu tõlgendusele vastu ei vaielnud. Kohustamisnõude rahuldamiseks peab kohus kindlaks tegema, kas avalikul võimul on seadusest tulenev kohustus haldusakti andmiseks või toimingu sooritamiseks (riigivastutuse seadus § 6 lg 1). Asja lahendamiseks tähtsust omavad asjaolud teeb kohus kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Nagu kohus käesoleva otsuses märkis, siis ei saa ehitise omanik pärast MaaRSMSMS § 14 sätestatud tähtaja möödumist enam esitada taotlust maa ostueesõigusega erastamiseks. Viidatud tähtaeg möödus 01. jaanuaril 1998, milliseks tähtajaks kaebaja maa ostueesõigusega erastamise taotlust ei esitanud. Avalduse esitamise tähtaja ennistamise võimalust seadus ette ei näe. Tähtaja ennistamine oleks ühtlasi vastuolus 20.03.2013 jõustunud maareformi seaduse muutmise ja sellest tulenevalt teiste seaduste muutmise seaduste muutmise seaduse § 1 p –ga 27, mis nägi ette konkreetsed tähtajad maareformi toimingute tegemiseks, mis pidid seaduse seletuskirja kohaselt võimaldama maareformi kiiremat lõpuleviimist. Maareformiga sooviti lõpule jõuda 31.detsembriks 2017. Kuivõrd kaebajale kuuluvad ehitised on lagunenud ja kasutusest välja langenud, mis tähendab, et erastamisõiguse tekkimiseks peaks kaebaja need korda tegema, kuid alates 14.07.2017 kehtiv MaaRS § 6 lg 31 redaktsioon vastavat võimalust ette ei näe, siis ei saa kaebaja mitte mingil juhul enam maad erastada. Eeltoodud õigusnormid teevad kaebaja kohustamiskaebuse rahuldamise võimatuks. Isegi juhul, kui vaidlustatud korraldus oleks õigusvastane ja vastustaja peaks kaebaja avalduse uuesti lahendama, ei saaks ta teha muud otsust, sest maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise tähtaega ei saa ennistada ja kui see ka oleks võimalik, siis ei oleks võimalik anda kaebajale tähtaega ehitiste korda tegemiseks. Eeltoodust tulenevalt jääb rahuldamata ka kaebaja poolt esitatud kohustamisnõue.
MENETLUSKULUD
27.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehakse. Otsus tehakse kaebaja kahjuks, seega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja menetluskulude hüvitamist taotlenud ei ole. Seega jäävad vastustaja menetluskulud tema enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Nurm
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.