Hooneühistu Juhkentali kaebus Tallinna Linnavoliko gu 01.06.2017 otsuse nr 74 „Toonela tee 4 kinnisas ja sundvõõrandamine“ tühistamisnõudes
Menetlusosalised
Kaebaja – Hooneühistu Juhkentali, volitatud esindaja v. adv Paavo Paas; Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Inge Lumiste.
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta Hooneühistu Juhkentali kaebus rahuldamata.
Jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 06.11.2017 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioo nkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva
(HKMS § 184).
Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlusto imingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Hooneühistule Juhkentali kuulub Tallinnas Toonela tee 4 asuv kinnistu (katastritunnus 78401:116:0570). Kinnistul paikneb garaažikompleks, mida Hooneühistu Juhkentali liik med kasutavad vastavalt sihtotstarbele.
2.Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsusega nr 74 „Toonela tee 4 kinnisas ja sundvõõrandamine“ otsustati sundvõõrandada Toonela tee 4 kinnisasi koos selle olulis te osadega Tallinna linnale (p 1). Nimetatud otsuse punkt 4 kohaselt on sundvõõranda mise eesmärk Toonela tee rekonstrueerimine ja Kalevi Keskstaadioni uue sissepääsutee ehitamine ning sundvõõrandatava kinnisasja eesmärgipärase rakendamise tähtaeg on viis aastat kinnisas ja omandiõiguse Tallinna linnale ülemineku hetkest.
3.Hooneühistu Juhkentali esitas 27.07.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsuse nr 74 tühistamisnõudes.
KAEBAJA SEISUKOHAD
4.Vaidlustatud haldusakt on õigusvastane ning tuleb tühistada. Tallinna Linnavoliko gu 01.06.2017 otsus nr 74 rikub kaebaja omandiõigust, kuna näeb ette kaebaja omandis oleva kinnisasja sunniviisilise võõrandamise.
5.Käesoleval ajal ei ole selge, kas ja millisel viisil Kalevi Keskstaadion rekonstrueeritaks e. Seega pole selge ka asjaolu, kus saab tulevikus asuma juurepääsutee staadionile. Staadioni tn 3 kinnistu rekonstrueerimine saab toimuda üksnes kehtiva detailplaneeringu alusel. Samas ei ole vastava maa-ala detailplaneeringut käesoleval ajal kehtestatud, vaid detailplaneeringu menetlus on pooleli. Tallinna Linnavalitsuse 20.05.2015 korraldusega nr 776-k on algatatud Staadioni tn 3 detailplaneering. Muu hulgas hõlmab planeeringuala ka Toonela tee 4 kinnistut. Kavandatav Staadioni tn 3 detailplaneering on vastuolus Tallinna üldplaneeringuga. Staadioni tn 3 detailplaneeringu eskiislahenduse avalikul väljapanekul esitleti planeeringu varianti, mis ei näinud ette uue juurdepääsutee rajamist Toonela tee kaudu. Samuti avaldati 25.05.2017 ajalehes „Postimees“ info Kalevi Keskstaadioni rekonstrueerimislahenduse leidmiseks läbiviid ud arhitektuurikonkursi tulemuste kohta. Nimetatud artikli viimaselt fotolt on näha, et juurdepääs staadionile on lahendatud viisil, et kaebajale kuuluval kinnistul olevaid garaaže ei lammuta ta. Juhul, kui planeeringut ei kehtestata või kehtestatakse teistsugusel kujul, langeb ära ka soov rajada Toonela tee 4 kinnistule tee ning sellega ka sundvõõrandamise alus.
6.Juhul kui Kalevi Keskstaadioni rekonstrueerimise kavatsus siiski realiseeritakse ning selle juurdepääsutee peaks asuma kaebajale kuuluval kinnistul, siis ka sellisel juhul ei saa väita, nagu see tingiks kaebaja kinnistu sundvõõrandamise vajaduse.
7.Kaebaja hinnangul on sundvõõrandamine ebaseaduslik, kuivõrd sundvõõrandamise ga taotletavat eesmärki on võimalik saavutada ka ilma kaebaja kinnistu omandamiseta (kinnisas ja sundvõõrandamise seadus (KASVS) § 3 lg 3). Tallinna linna poolt kavandatav tee võiks asuda kaebaja omandis oleval kinnisasjal kas hoonestusõiguse, servituudi või mõnel muul õiguslik ul alusel. Õigusaktidest ei tulene nõuet, justkui peaks avalikult kasutatav tee olema tingima ta kohaliku omavalitsuse omandis. Ehitusseadustiku (EhS) § 94 käsitleb olukorda, kus avalikult kasutatav tee paikneb teise isiku kinnisasjal. Vaidlustatud haldusaktist ei selgu, millised on need õigused, mida Tallinna linnale ei saaks garanteerida piiratud asjaõiguse seadmise lepinguga. Kinnistu kasutamisel nt hoonestusõiguse vms alusel, ei saa kinnisasja omanik esitada linna le mingeid ootamatuid ja kahjustavaid tingimusi, vaid vastava õigussuhte tingimused fikseeritakse
2(9)
3-17-1567
õigussuhte alguses sõlmitavas kahepoolses lepingus. Asjassepuutuv ei ole ka vastustaja viide tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 76 sätestatud käsutusõiguse piiramise välistuse le. Nii hoonestusõiguse kui ka reaalkoormatise võib kinnistule seada selliselt, et selle sisu võimaliku kinnistu omaniku vahetumise korral ei muutuks. Omandiõiguste teostamine võib seisneda ka kinnisasja otsese valduse loovutamises ja selle eest perioodilise hüvitise saamises, nagu on tavapärane hoonestusõiguse seadmise lepingu puhul.
8.Kaebaja on vastustajale pakkunud alternatiivse variandina võimalust garaažide viimist maa alla ja tee rajamist maa peale. Vaidlustatud haldusakti kohaselt ei sobivat selline variant põhjendusel, et tegemist on kunagise Härjapea jõe sängiga, pääs maa-alusesse garaaži kitsendaks juurdepääsutee maapealse osa kasutamist ning garaaži peale ei oleks võimalik rajada kõrghaljastust. Kaebaja vastustaja seisukohaga ei nõustu. Toonela tee 4 naaberkinnistule Võistluse tn 6 on Tallinna Linnavolikogu 19.06.2008 otsusega kehtestatud detailplaneer ing, mis näeb ette kuni kolme 14-korruselise hoone ehitamise, sh maa-aluse parkimiskorruse. Seega ei ole maa-ala paiknemine kunagise Härjapea jõe sängis takistuseks maa-aluse garaaži rajamisele. Samuti on võimalik erinevate ehitus-dendroloogiliste lahendustega lahendada haljastuse küsimus ning projekteerida sissesõit garaaži selliselt, et see ei takistaks märkimisväärselt kinnistu maapealse osa kasutamist.
9.Juhul kui vastustaja hinnangul tuleb kaebajale kuuluv kinnistu sundvõõrandada ka põhjusel, et olemasolevad garaažid ei sobi eeldatava esindusliku staadioni sissekäigu juurde, on kaebaja valmis korraldama oma kinnistu müügi kinnisvaraarendajale.
10.Vastustaja poolt kaebajale pakutud hüvitis kinnistu sundvõõrandamise eest, ei vasta kinnistu harilikule väärtusele. Seega ei ole vastustaja täitnud KASVS § 3 lg-t 31 .
VASTUSTAJA SEISUKOHAD
11.Vastustaja vaidleb kaebusele täies ulatuses vastu ja palub jätta see rahuldamata.
12.Kinnisasja sundvõõrandamise lubatavuse eeldused on täidetud. KASVS § 3 lg 4 kohaselt on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee ehitamiseks lubatud projekteerimistingimuste alusel. Tallinna Kommunaalamet on 07.12.2016 andnud projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee rekonstrueerimise, uue juurdepääsu rajamise Rahvusstaadionile koos parklatega, tänavavalgustuse, haljastuse ja sademevee ärajuhtimise lahendamine“. Seega ei oma kinnisasja sundvõõrandamise lubatavuse aspektist tähtust asjaolu, et detailplaneeringut ei ole veel kehtestatud.
13.Väär on kaebaja seisukoht, et Kalevi Keskstaadioni arhitektuurivõistluse võidutööst tulenevalt ei ole staadionile kavandatud uue juurdepääsutee rajamist Toonela tee kaudu. Arhitektuurivõistluse korraldamise eesmärk oli Kalevi Keskstaadionile arhitektuurse eskiislahenduse leidmine. Konkursiala hõlmas üksnes staadioni arhitektuurset lahendust. Seetõttu on ebaõige ka kaebaja arvamus, et juurdepääsud staadionile on lahendatud viisil, et Toonela tee 4 garaaže ei lammutata. Staadioni tn 3 detailplaneeringut on arhitektuurivõistluse võidutöö järgi täpsustatud. Täpsustatud planeeringust nähtuvalt ei ole muutunud kavatsus moodustada transpordimaa krunt Toonela tee rekonstrueerimiseks ja rekonstrueeritavale Kalevi Keskstaadionile uue juurdepääsutee ehitamiseks, milleks liidetakse Tallinna linna omandis oleva Filtri tee T1 // Toonela tee kinnisasjaga Toonela tee 4, Toonela tee 4a, Toonela tee 4b ja Toonela tee 4c kinnisasjad.
14.KASVS § 3 lg 4 kohaselt ei mõjuta kehtiva detailplaneeringu puudumine või asjaolu, et kaebaja ei ole nõus menetluses oleva detailplaneeringu lahendustega, avalikult kasutatava tee 3(9)
3-17-1567
ehitamiseks kinnisasja sundvõõrandamise lubatavust. Juhul, kui Tallinna linn ei asu viie aasta jooksul sundvõõrandatud kinnisasjal Toonela teed rekonstrueerima ja staadionile uut sissepääsuteed ehitama, on kaebajal õigus nõuda sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist (vt KASVS § 43 lg 1 ja vaidlustatud otsuse p 4).
15.Eesmärki, milleks sundvõõrandamist taotletakse, ei ole võimalik saavutada kinnisasja sundvõõrandamiseta. Vaidlustatud otsuses on vastustaja selgitanud, et on kaalunud kinnisas ja omaniku jaoks sobivamaid võimalusi. Otsuse õiguslikest põhjendustest nähtuvalt on Tallinna linn kaalunud alternatiivseid võimalusi staadionile juurdepääsude kavandamiseks ning leidnud, et seatud eesmärki on võimalik saavutada üksnes selliselt, et kavandatud rajatised ehitatakse Toonela tee 4 kinnisasjale, mille eelduseks on tee ehituse alla jääva kinnisasja omandamine Tallinna linnale. Samuti on vaidlustatud otsuses selgitatud, et staadioni uue kavandatava juurdepääsu alla maa-aluste garaažide rajamisega ei ole Tallinna linn nõus, kuna tegemist on Härjapea jõe sängiga, pääs maa-alustesse garaažidesse kitsendaks juurdepääsutee maapealse osa kasutamist ning garaažide peale ei ole võimalik rajada kõrghaljastust, mis on staadioni peasissepääsule pidulikkuse loomiseks vajalik.
16.Põhjendamatu on kaebaja etteheide, et Tallinna linn kohtleb ebavõrdselt naaberkinnistute omanikke, lubades Võistluse tn 6 kinnistule rajada maa-aluse parkimiskorruse, samal ajal väites, et Toonela tee 4 kinnistule maa-aluste garaažide ehitamine ei ole lubatud. Tallinna linn selgitab, et Härjapea jõe säng ei asu Võistluse tn 6 maa-alal, vaid kulgeb just Toonela tee 4 kinnisasja vahetus läheduses. Maa-aluste garaažide rajamine kavandatava juurdepääsu alla ja garaažide sihtotstarbeline kasutamine sellel alal pole sobiv ka seetõttu, et staadioni juurdepääs peab olema esinduslik ning tagama massiürituste ajal piisavad ja turvalised hajumisalad ning liikumisvõimalused. Lisaks on kavandatav juurdepääsutee peasissepääs Siselinna kalmistule, tee avardamine aitab paremini eksponeerida ehitismälestisena kaitse all olevat kalmistu väravat ja tähistada Härjapea jõe sängi.
17.Samuti on vaidlustatud otsuses selgitatud, mis põhjusel ei nõustu Tallinna linn rajama juurdepääsuteed Toonela tee 4 kinnisasjale piiratud asjaõiguse alusel. Piiratud asjaõigus ei anna Tallinna linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle. Samuti jääb linn sellisel juhul seotuks kinnisasja omaniku seatud tingimustega, mis ei pruugi olla kooskõlas avaliku huvi ajas muutuvate vajadustega. Samuti ei ole TsÜS § 76 kohaselt võimalik avaliku huvi tagamiseks välistada kinnisasja omaniku kinnisasja käsutamise õigust. Tee ehitamine ei ole kinnisasja le piiratud asjaõiguse alusel otstarbekohane ja eesmärgipärane, kuivõrd tee avalik kasutamine ei võimalda kaebajal oma kinnisasja otstarbekohaselt kasutada. Arusaamatu on kaebaja väide, et ta on nõus oma kinnisasja võõrandama arendajale uushoonestuse ehitamiseks, kui kinnistule ehitatakse staadioni juurdepääsutee.
18.Ebaõige on kaebaja arvamus, et Tallinna linn ei ole täitnud KASVS § 3 lg-s 31 sätestatud nõuet teha kinnisasja omanikule pakkumine kinnisasja omandamiseks vähemalt turuhinna ga. Tallinna linn tegi pakkumuse tuginedes RE Kinnisvara AS koostatud eksperthinnangule, mille kohaselt on Toonela tee 4 kinnisasja hüvitusväärtus 124 000 eurot. Kuna vaidlustatud otsusega ei määrata sundvõõranditasu ja hüvitise suurust, siis ei saa see olla ka käesoleva vaidluse esemeks.
KOHTU PÕHJENDUSED
19.Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
4(9)
3-17-1567
20.Käesoleval juhul on menetlusosaliste vahel vaidlus selles, kas Tallinna linn on õiguspäraselt sundvõõrandanud kaebajale kuuluva kinnistu asukohaga Tallinn, Toonela tee 4. Eelkõige, kas kinnistu sundvõõrandamiseks eesmärgiga ehitada avalikult kasutatav tee peab olema kehtiv detailplaneering või piisab selleks projekteerimistingimustest ning kas sundvõõrandamisega taotletava eesmärgi saavutamiseks oleks olnud kaebajat vähem koormavaid lahendusi.
21.Kinnisasja sundvõõrandamist reguleerib KASVS, mille § 2 lg 1 kohaselt on kinnisasjad e sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest.
22.Käesoleval juhul on vaidlustatud haldusakti kohaselt selliseks üldiseks huviks avalikult kasutatava tee ehitamine. Nähtuvalt Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsusest nr 74 andis Tallinna Kommunaalamet 07.12.2016 projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee rekonstrueerimise, uue juurdepääsu rajamise Rahvusstaadionile koos parklatega, tänavavalgustuse, haljastuse ja sademevee ärajuhtimise lahendamine“ (edaspidi projekteerimistingimused). Vaidlustatud haldusaktis on selgitatud, et projekteerimistingimus te kohaselt projekteeritakse Toonela tee rekonstrueerimine ning Kalevi Keskstaadioni uue sissepääsutee asukoht Toonela tee 4 kinnisasjale; projekteeritud tee on ette nähtud avalikult kasutatavaks kohalikuks teeks ehitusseadustiku (EhS) § 92 lg 5 mõistes (tlk 6). KASVS § 3 lg 1 p 7 kohaselt võib kinnisasja üldistes huvides sundvõõrandada eesmärgiga ehitada avalikult kasutatav tee (riigimaantee ja kohalik tee, v.a talitee). Seega puudub vaidlus, et käesoleval juhul oli sundvõõrandamise eesmärgiks avalikult kasutatava tee ehitamine.
23.Ekslik on kaebaja seisukoht, et kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamine ei ole lubatav, kuivõrd selle maa-ala osas puudub kehtiv detailplaneering.
24.KASVS § 3 lg 4 esimese lause kohaselt on sundvõõrandamine KASVS § 3 lg 1 p-des 1-7 ja 9-15 nimetatud juhtudel lubatud planeerimisseaduse tähenduses detailplaneer ingu koostamise kohustusega aladel kehtestatud detailplaneeringu alusel või detailplaneer ingu koostamise kohustuseta aladel projekteerimistingimuste alusel. Sama lõike viimase lause kohaselt on sundvõõrandamine kinnisasja omandamiseks avalikult kasutatava tee või avaliku raudtee ehitamiseks lubatud projekteerimistingimuste, riigi või kohaliku omavalits use eriplaneeringu alusel.
25.Vaidlust ei ole selles, et Tallinna Kommunaalamet on 07.12.2016 andnud projekteerimistingimused nr 243850 „Toonela tee rekonstrueerimise, uue juurdepääsu rajamise Rahvusstaadionile koos parklatega, tänavavalgustuse, haljastuse ja sademevee ärajuhtimise lahendamine“ (tlk 27). Sellest tulenevalt on vastustaja kohaselt viidanud KASVS § 3 lg 4 viimasele lausele, kui kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamise õiguslikule alusele.
26.Kohus selgitab, et kuigi KASVS § 3 lg 4 esimene lause viitab, et sundvõõranda mis e lubatavuse eelduseks on kehtiv detailplaneering, siiski on sama lõike viimane lause erinorm selle sätte esimese lause suhtes. Ka Riigikohus on märkinud, et sundvõõrandamise lubatavust olemasoleva tee omandamiseks käsitlevad KASVS § 3 lg 4 esimene ja teine lause; sama lõike kolmas lause ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 22 näevad ette sundvõõrandamise tingimused uue tee ehitamiseks (Riigikohtu halduskolleegiumi 14.06.2017 otsus nr 3-3-1-6-17, p 11). Vaidlust ei ole selles, et käesoleval juhul on sundvõõrandamise eesmärgiks avalikult kasutatava tee ehitamine, mistõttu ei kohaldu KASVS § 3 lg 4 esimene lause, vaid selle lõike viimane lause.
27.Kuigi Staadioni tn 3 detailplaneeringut ei ole kehtestatud, siis leiab kohus, et projekteerimistingimuste väljastamisel tuli vastustajal arvestada ka Staadioni tn 3 veel
5(9)
3-17-1567
kehtestamata, kuid algatatud detailplaneeringuga. Küsimus sellest, kuidas on lahendatud algatatud detailplaneeringu juurdepääsuteed Kalevi Keskstaadionile seondub käesoleva vaidlusega üksnes niipalju, et hinnata, kas kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõranda mise eesmärgiks oli avalikult kasutatava tee ehitamine.
28.Vastustaja on selgitanud, et Staadioni tn 3 detailplaneeringut on arhitektuurivõistlus e võidutöö järgi täpsustatud (viimane versioon seisuga 17.07.2017) ning täpsustatud planeeringust nähtuvalt ei ole muutunud kavatsus moodustada transpordimaa krunt Toonela tee rekonstrueerimiseks ja rekonstrueeritavale Kalevi Keskstaadionile uue juurdepääsutee ehitamiseks, milleks liidetakse Tallinna linna omandis oleva Filtri tee T1 // Toonela tee kinnisasjaga Toonela tee 4, Toonela tee 4a, Toonela tee 4b ja Toonela tee 4c kinnisasjad (tlk 24 pöördel – 25). Vastustaja sellekohaseid väiteid kinnitab kohtule esitatud Staadioni tn 3 detailplaneeringu põhijoonis – liiklusskeem (tlk 32). Nimetatud jooniselt nähtub, et Toonela tee 4 kinnistu jääb alale, kuhu on planeeritud rajada juurdepääsutee Kalevi Keskstaadionile. Seega ei ole asja materjalist nähtuvalt projekteerimistingimused vastuolus algatatud Staadioni tn 3 detailplaneeringu lahendusega seonduvalt juurdepääsutee rajamisega Toonela tee 4 kinnistule.
29.Kohus nõustub vastustajaga, et juhul, kui Tallinna linn ei asu viie aasta jooksul sundvõõrandatud kinnisasjal Toonela teed rekonstrueerima ja staadionile uut sissepääsuteed ehitama, on kaebajal õigus nõuda sundvõõrandatud kinnisasja tagastamist (vt KASVS § 43 lg 1 ja vaidlustatud otsuse p 4).
30.Kohus ei nõustu kaebajaga, et käesoleval juhul oleks eesmärk, milleks sundvõõranda mis t taotletakse, olnud saavutatav ilma kaebaja omandis oleva kinnisasja omandamiseta.
31.KASVS § 3 lg 3 kohaselt kui eesmärk, milleks sundvõõrandamist taotletakse, on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta, ei ole sundvõõranda mine lubatud. Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, mille st haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud (HMS § 56 lg 3). KASVS § 3 lg 4 kehtiv redaktsioon on kehtestatud EhSRS-ga, mille eelnõu (572 SE) seletuskirja kohaselt on „[i]sik u seisukohast ... oluline, et avalik võim, kaaludes sundvõõrandamist, on selle piisava lt põhjendanud endapoolses otsuses, mille alusel asutakse sundvõõrandama“ (§ 47, lk-d 16-17). Käesoleval juhul on vaidlustatud otsuses esitatud põhjendused sundvõõrandamise ga taotletavast eesmärgist (avalikult kasutatava tee ehitamine), alternatiivide puudumisest ning sundvõõrandatud kinnisasja eesmärgipärase rakendamise tähtaeg (HMS § 56 lg-d 1-3; KASVS § 12 lg 1 p 5).
32.Vaidlustatud haldusaktis on selgitatud, et Tallinna linn on kaalunud Hooneühis tu Juhkentali ettepanekuid Staadioni tn 3 staadionile juurdepääsude kavandamiseks ning alternatiivseid võimalusi juurdepääsutee kavandamiseks (tlk 6 pöördel, viimane lõik) . Seejuures on vastustaja selgitanud, miks ei saa Toonela tee 7, Toonela tee 4b või Võistluse tn 6 kinnisasjale juurdepääsuteed planeerida. Samuti on vaidlustatud otsuses märgitud, et üksnes Staadioni tänavalt ja Püssirohu tänavalt staadionile juurdepääsu kavandamine ei sobi turvalisuse aspektist; kavandatav juurdepääsutee on ka peasissepääs Siselinna kalmistule, tee avardamine aitab paremini eksponeerida ehitismälestisena kaitse all olevat kalmistu väravat ja tähistada Härjapea jõe sängi; ettepanekuga kavandada juurdepääsutee alla maa-alused garaažid ei saa nõustuda, sest tegemist on Härjapea jõe sängiga, pääs maa-alusesse garaaži kitsendaks juurdepääsutee maapealse osa kasutamist ning garaaži peale ei ole võimalik rajada kõrghaljastust, mis on staadioni peasissepääsule pidulikkuse loomiseks vajalik (tlk 6 pöördel, viimane lõik).
33.Ühtlasi on vaidlustatud otsuses käsitletud küsimust, miks ei oleks taotletava eesmärgi saavutamine võimalik kaebaja kinnistu koormamisega piiratud asjaõigusega (nt 6(9)
3-17-1567
hoonestusõigus, servituut vms). Nimelt on vaidlustatud haldusaktis märgitud selles osas järgmist: „Kuna Toonela tee 4 kinnisasja sundvõõrandamise eesmärk on staadionile juurdepääsu ehitamine sellele kinnisasjale ning selle juurdepääsu (sh teerajatised, parklad, tänavavalgustus, sademeveekanalisatsioon jms) rajatiste avalik kasutamine, ei ole seda eesmärki võimalik saavutada kõnealuse kinnisasja omandamiseta. Piiratud asjaõigus (hoonestusõigus, servituut jms) ei taga seatud eesmärgi saavutamist, sest see ei anna Tallinna linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle, mis on vajalik kinnisasjale ehitatavate ehitiste avaliku kasutamisega seotud kohustuste täitmiseks. Ehitiste ehitamine Toonela tee 4 kinnisasjale piiratud asjaõiguse alusel pole otstarbekohane ja eesmärgipärane ka seetõttu, et eelnimetatud ehitiste ehitamine ning nende avalik kasutamine ei võimalda Hooneühis tul Juhkentali oma kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada.“ (tlk 7, eelviimane lõik). Seega on Tallinna linn esitanud piisavad põhjendused, miks sundvõõrandamisega taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada Toonela tee 4 kinnisasja omandamiseta läbi piiratud asjaõiguse.
34.On tõsi, et piiratud asjaõigusega kinnistu koormamine ei ole nii intensiivne omandiõigus e riive kui kinnisasja sundvõõrandamine. Samas, ka piiratud asjaõigusega koormamisel ei oleks kaebaja saanud oma kinnistut samal otstarbel edasi kasutada, kuivõrd linna poolt taotletava eesmärgi saavutamine eeldab kaebaja kinnistul asuvate garaažide lammutamist. Kuigi kaebaja on märkinud, et vastustaja ei ole huvi tundnud, kas kaebaja jaoks on ilmtingimata vajalik kinnistul olevate ehitiste senise kasutusotstarbe jätkumine, siis on selline kaebaja seisukoht vastuoluline. Kaebuses on mh märgitud, et vastustaja poolt soovitavat juurdepääsuteed on võimalik rajada ka sellisel viisil, et kaebaja kinnistule rajatakse maa-alused parkimisko had. Seega on kaebaja huviks jätkuvalt kasutada oma kinnistut senisel otstarbel (parkimiseks).
35.Vastustaja on piisavalt põhjendanud, miks Toonela tee 4 kinnistule ei ole võimalik maaaluseid parkimiskohti rajada. Seejuures ei ole vastustaja toonud põhjenduseks mitte üksnes asjaolu, et Toonela tee 4 kinnistu all asub Härjapea jõe säng, vaid ka asjaolu, et selline lahendus ei ole võimalik turvalisuse ja piisavate liikumisvõ imaluste tagamise kaalutlustel (tlk 6 pöördel ja tlk 7 pöördel). Asjaolu, et kaebaja ei nõustu vastustaja põhjendustega, ei tähenda, et vaidlustatud otsus oleks nimetatud osas õigusvastane.
36.Kaebaja on viidanud võimalusele sõlmida hoonestusõiguse seadmise leping. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 241 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud, on võõrandatav ja pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist. Seega on hoonestusõigus tähtajaline õigus. Asja materjalist nähtuvalt ei ole vastustaja eesmärgiks ehitada kaebaja kinnistule ajutine avalikult kasutatav tee, mistõttu ei täidaks hoonestusõiguse seadmine sama eesmärki, kui asja sundvõõrandamine.
37.Kaebaja on toonud ühe alternatiivina välja ka servituud i seadmise. Servituut on asjaõiguslik kasutusõigus (P. Pärna, „Asjaõigusseadus. Kommenteeritud väljaanne“, 2004, lk 304). Arvestades asjaolu, et vastustaja eesmärgiks ei ole mitte üksnes kinnisasja kasutamine, vaid sellel olemasolevate hoonete lammutamine ning uue tee rajamine, siis ei täidaks ka servituudi seadmine sama tõhusalt oma eesmärki, kui kinnisasja sundvõõrandamine.
38.Riigikohus on selgitanud, et kohaliku omavalitsuse üksuse kui juriidilise isiku kasuks piiratud asjaõiguse seadmine kas lepinguga või sundvaldusega kujundab vaid kinnisas ja omaniku ja kohaliku omavalitsuse üksuse kahepoolset õigussuhet (Riigiko htu halduskolleegiumi 09.11.2016 otsus nr 3-3-1-57-16, p 14). Seega on linn õigesti märkinud, et piiratud asjaõigus ei anna Tallinna linnale täielikku õiguslikku võimu kinnisasja üle, mis on vajalik avalikult kasutatava tee rajamiseks ning piiratud asjaõiguse alusel kinnisasja kasutamise
7(9)
3-17-1567
korral jääb Tallinna linn seotuks kinnisasja omaniku seatud tingimustega, mis ei pruugi olla kooskõlas avaliku huvi ajas muutuvate vajadustega.
39.Kaebaja on küll õigesti märkinud, et kinnistu kasutamisel nt hoonestusõiguse vms alusel, ei saa kinnisasja omanik esitada linnale mingeid ootamatuid ja kahjustavaid tingimusi, vaid vastava õigussuhte tingimused fikseeritakse õigussuhe alguses sõlmitavas kahepoolses lepingus. Teisalt on vastustaja kohaselt selgitanud, et algselt sõlmitavad tingimused, ei pruugi hiljem avaliku huvi ajas muutuvate vajadustega kooskõlas olla. See tähendab, et kõiki võimalikke olukordi ei saa paratamatult prognoosida, mistõttu kaasneb linnale piiratud asjaõiguse seadmisel suurem risk saavutada soovitud eesmärk ning kasutada kinnisas ja eesmärgipäraselt, kui kinnisasja sundvõõrandamisega.
40.Kaebaja on viidanud ka EhS §-le 94. Viidatud sättes on tegemist käesolevaga erineva olukorraga. Nimelt on selles silmas peetud olemasoleva tee kasutamist avalikes huvides. Käesoleval juhul ei ole küsimus olemasoleva tee kasutamises avalikul otstarbel, vaid linna eesmärgiks on rajada uus avalikult kasutatav tee, mis mh eeldab kinnisasjal olemasole va te hoonete lammutamist ning uue tee ehitamist. Seega muutuks avalikult kasutatava tee rajamisega ka sundvõõrandatavate kinnistute faktiline olukord ning vajadus sekkuda omandiõigusesse oleks suurem, kui eratee muutmisel avalikult kasutatavaks teeks. Viimas e l juhul võib olla sundvõõrandamise asemel otstarbekas seada kinnistule sundvaldus (KASVS § 6 lg 1).
41.Asjakohatu on kaebaja väide, et kaebaja on valmis, kokkuleppel linnaga, korraldama oma kinnistu müügi kinnisvaraarendajale, kes ehitab kõnesolevale kinnistule esindus lik u uushoonestuse. Vastustaja eesmärgiks kaebajale kuuluva kinnisasja sundvõõrandamisel on sellele avalikult kasutatava tee rajamine, mistõttu ei oleks uushoonestuse rajamine samale kinnisasjale võimalik ega täidaks sama eesmärki, mida on kinnisasja sundvõõrandamise ga taotletud.
42.Sellest tulenevalt ei nõustu kohus kaebajaga, et sundvõõrandamisega taotletav eesmärk oleks olnud saavutatav ka ilma kaebaja kinnistu omandamiseta.
43.Kohus nõustub vastustajaga, et käesoleva vaidluse raames ei saa lahendada küsimust, kas hooneühistule kuuluva kinnistu võõrandamise eest pakutud hind on õiglane või mitte, kuivõrd KASVS § 27 lg 1 kohaselt teeb sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsuse kohaliku tee ehitamiseks linnavalitsus, kui sundvõõranditasus ja kahjustatud õiguste eest makstavas hüvitises kokkuleppele ei jõuta. Kaebaja vaidlustatud Tallinna Linnavolikogu 01.06.2017 otsusega nr 74 ei ole sundvõõranditasu ja hüvitise määramise otsust tehtud, mistõttu ei saa see olla ka vaidlusaluseks küsimuseks. Järelikult väljub õiglase tasu küsimus käesoleva vaidluse raamidest ning kohus jätab kaebaja sellesisulised väited tähelepanuta.
44.Samuti on linn õigesti märkinud, et vastustaja on järginud KASVS § 3 lg-t 31 ning teinud kaebajale pakkumuse lähtudes RE Kinnisvara AS koostatud eksperthinnangust, mille kohaselt on Toonela tee 4 kinnisasja hüvitusväärtus 124 000 eurot. Nimetatud asjaolu nähtub ka vaidlustatud haldusaktist (tlk 6 pöördel, 3. lõik). Kohtu hinnangul on asjakohatud kaebaja väited Staadioni tn 3 detailplaneeringu väidetavast vastuolust üldplaneeringuga, kuivõrd see ei ole käesoleva vaidluse ese. Sellest tulenevalt jätab kohus tähelepanuta kaebaja sellekohased väited.
45.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kaebus tuleb jätta tervikuna rahuldamata.
46.Halduskohtumenetluse seadustiku § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohtuotsus on tehtud kaebaja kahjuks, mistõttu jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole esitanud kohtule menetluskulude nimekir ja
8(9)
3-17-1567
ega kuludokumente, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Maria Brenner kohtunik
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.