(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik Indrek Soots ja kohtunik Iris Kangur-Gontšarov
Määruse tegemise aeg ja koht 25.09.2026, Tallinn Kohtuasja number
2-25-4081
Kohtuasi
X-i avaldus üleskutsemenetluse algatamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11.06.2025 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X-i määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (määruskaebuse esitaja): X (isikukood XXX), lepinguline esindaja Janika Drobot
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 11.06.2025 määrus jätta muutmata, arvestades ka käesoleva määruse õiguslikke põhjendusi.
2.X-i määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jätta avaldaja kanda. Jätta menetluskulud nende puudumise tõttu kindlaks määramata. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust.
X (avaldaja) esitas 14.03.2025 Harju Maakohtule avalduse üleskutsemenetluse algatamiseks, mida täiendas 01.04.2025 ja 21.04.2025 ja milles palus algatada üleskutsemenetlus kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu asukohaga XXX kinnistusregistri kolmandasse jakku kantud ostueesõigust omavate isikute väljaselgitamiseks ning nende õiguste välistamiseks; avaldada Ametlikes Teadaannetes järgneva sisuga teade „Harju Maakohtu menetluses on X avaldus üleskutsemenetluse
2-25-4081 algatamiseks kinnistu asukohaga XXX kinnistusregistri kolmandasse jakku kantud märke kohaselt ostueesõigust omavate Q, isikukood YYYYYYYYYYY ülenejate ja alanejate sugulaste ning nende ülenejate ja alanejate sugulaste väljaselgitamiseks ning nende õiguste välistamiseks. Kõikidel eelnimetaud isikutel tuleb teavitada Harju Maakohtule kohtu poolt määratud tähtajaks enda vastuväidetest. Kohtu poolt määratud tähtajaks vastuväidete esitamata jätmisel teeb kohus määruse, millega välistatakse kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX kantud kinnistu asukohaga XXX kinnistusregistri kolmandasse jakku kantud ostueesõigust omavate isikute nõuded ja õigused“.
2.Avalduse kohaselt sõlmiti avaldaja ja Q (isikukood YYYYYYYYYYY) vahel 26.08.2019 kinnistu müügileping, mille alusel omandas avaldaja kinnistu asukohaga XXX ning milline kinnistu on kantud kinnistusregistri registriossa nr XXXXXX. Nimetatud kinnistu kolmandasse jakku oli kantud ning on jätkuvalt kantud märkus, mille kohaselt kohustub Q lubama vastastikusel kokkuleppel suvilas viibida ja seda kasutada oma isal Yl ja tema pojal Wl ning nende perekonnaliikmetel. Perekonnaliikmete poolt kasutamine saab toimuda ainult eelnimetatud Y või W juuresolekul. Q kohustub mitte võõrandama antud suvilat kelleegi peale C ülenejate ja alanejate sugulaste ja nende ülenejate ja alanejate sugulaste. Juhul, kui eelpoolnimetatud sugulased keelduvad vastuvõtmast suvilat, siis on Ql õigus võõrandada suvila kolmandatele isikutele. Sellisel juhul on eelpool nimetatud sugulastel ostueesõiguse teostamise õigus. Kuigi avaldajale teadaolevalt on müüja järginud kinnistu registriossa kantud märkusest tulenevaid kohustusi ning mh teavitanud õigustatud isikuid nii kinnistu müügilepingule sõlmimisele eelnevalt kui ka pärast seda, ei ole avaldajale (nüüdseks juba enam kui 5 aasta möödudes arvates müügilepingu sõlmimisest) teada ostueesõiguse teostamise soovist. Kirjeldatud asjaoludel on tegemist olukorraga, milles kinnistusraamatusse tehtud märkus on kaotanud oma õigusliku tähenduse ning tähendades ühtlasi, et avaldajal, kui kinnistu omanikul on õigus nõuda antud märkuse kustutamist. Märkus on küsitav põhjusel, mille kohaselt on see tegelikkuses ostueesõigust puudutavas osas täiel määral isikustamata. Märkusest ei nähtu, kelle kasuks on ostueesõigus seatud ehk avaldajale ei ole tegelikkuses teada, kellel üldse oli/on õigus ostueesõiguse teostamiseks. Avaldajale ei ole teada, kes olid või on Q ülenejad ja alanejad sugulased ning omakorda veel nimetatud sugulaste ülenejad ja alanejad sugulased. Avaldaja hinnangul on antud olukorras kõige kohasemaks ja menetlusökonoomiliseks antud märkuses kustutamise võimaluseks on üleskutsemenetluse (TsMS § 499) algatamine õigustatud isikutele kuuluvate õiguste välistamiseks ning hilisemalt võimaliku välistusmääruse tegemine (TsMS § 501), millega välistatakse kolmandate isikute nõuded ja õigused kinnistu suhtes ning kustutatakse kinnistu kolmandasse jakku kantud ostuõiguse märkus. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Harju Maakohus jättis 11.06.2025 määrusega avaldaja avalduse menetlusse võtmata, menetluskulud avaldaja enda kanda ning menetluskulude suuruse nende puudumise tõttu kindlaks määramata.
4.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohus, et avalduse menetlusse võtmisest tuleb keelduda. Kohus tugines TsMS § 477 lg-le 1 ja TsMS § 371 lg 2 p-le 2, milles sätestatu kohaselt võib kohus jätta hagiavalduse menetlusse võtmata, kui hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Riigikohus on selgitanud, et kui hagi kostja vastu on perspektiivitu ja selle rahuldamine esitatud kujul on välistatud, siis võib kohus hagi menetlemisest keelduda (RKTKm, 01.06.2010, 3-2-1-46-01, p 28; RKTKm, 23.10.2015, 3-2-1-73-15, p 18).
2-25-4081
5.Kohus selgitas, et TsMS § 499 lg 1 järgi algatab kohus üleskutsemenetluse üksnes põhistatud avalduse alusel. Kohus algatab üleskutsemenetluse üleskutsemäärusega. TsMS § 499 lg 2 punktide 1-4 järgi märgitakse üleskutsemääruses vähemalt kohtu nimetus, avaldaja andmed, üleskutse puudutatud isikutele teatada kohtule nõuetest või muudest õigustest kohtu määratud ajaks ja nõudest või õigusest teatamata jätmise tagajärjed. Seega peab üleskutse vastama TsMS § 499 lg 2 nõuetele.
6.Kohus enda viimatises 15.04.2025 kohtumääruses selgitas avaldajale jätkuvalt, et avaldajal tuli nõude resolutsioonis eraldi märkida, millise sisuga välistusmääruse tegemist avaldaja taotleb, st millist lahendit avaldaja taotleb, kuivõrd avalduse asjaoludest tulenevalt on avalduse eesmärgiks ka välistusmääruse tegemine. Samuti tuli avaldajal täpsustada üleskutse sisu. Kohus selgitas avaldajale, et esitatud nõude resolutsioonist on täielikult ebaselge, mille osas vastuväited tuleb isikutel esitada. Kohus selgitas, et üleskutsest peab olema selgelt aru saada, mille osas isikud vastuväiteid kohtu määratud tähtajaks esitama peavad ning avaldajal tuli selles osas üleskutset täpsustada. Avaldaja eelpool nimetatud täpsustusi ei teinud. Muuhulgas tuli avaldajal üleskutses konkreetselt välja tuua, mis sisuga määruse kohus vastuväidete tähtaegselt esitamata jätmisel teeb, st pidi selguma, mis on üleskutsemenetluse eesmärk ja millise sisuga lahendi kohus teeb. Seega tuli avaldajal ka selles osas üleskutset täpsustada. Avaldaja ei täpsustanud üleskutse sisu, mistõttu jätkuvalt on avaldaja taotletu üldsõnaline, mistõttu ei ole võimalik avalduse eesmärki saavutada. Muuhulgas tuli avaldajal TsMS § 504 ja 505 järgi põhistada, et püüdlustest hoolimata ei ole avaldajal õnnestunud välja selgitada, kes on ostueesõigust omavad isikud või nende õigusjärglased ja kas nende õigusi on kohtulahendiga juba tunnustatud. Avaldajal tuli kohtule selgitada ja tõendada, kas ja milliseid päringuid on avaldaja teinud, et ostueesõigust omavaid isikuid välja selgitada. Avaldaja seda ei teinud. Eelpool toodud puuduste korduvalt kõrvaldamata jätmine takistab asja menetlemist.
7.Eeltoodust tulenevalt oli kohus seisukohal, et kolmandat korda tähtaja määramine puuduste kõrvaldamiseks ei ole otstarbekas ega mõistlik. Kohus selgitas, et üleskutsemenetluse algatamine esitatud kujul on välistatud, mistõttu ei ole avaldajal võimalik enda eesmärki saavutada. Kohus keeldus avalduse menetlusse võtmisest TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel. Ning selgitas, et avaldajal on võimalik esitada uus avaldus uue tsiviilasjana võttes arvesse juba kohtu poolt välja toodud selgitusi. Määruskaebus
8.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ja saata asi maakohtule tagasi menetlusse võtmise otsustamiseks.
9.Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei nõustu kaebuse esitaja määruse põhjendustega. Avaldaja on nõutu, kuivõrd nõuete kohaselt on selge, mille suhtes peaksid isikud vastuväiteid esitama, kuid samuti vastab antud teadaanne ka Ametlikes Teadaannetest nähtuvalt seal kohtute poolt avaldatud teadete sisule. Samuti on avalduses juba märgitult kirjeldatud avalduse esitamise eesmärke ja üleskutsemenetluse algatamise vajadust ehk antud avaldus vastab ka TsMS § 499 lg 2 sätestatud nõuetele. Olukorras, milles kohtu jaoks oli probleemiks väljapakutud teate sõnastus, pidanuks kohus, avalduses selgelt kirjapandud avalduse eesmärki arvestavalt sisustama/sõnastama avaldatava teate iseseisvalt või tegema selle asemel ettepaneku esitada nõue kohtu enda poolt pakutud sõnastuses.
10.Olukorras, milles probleemiks oli kohtu jaoks see, et ei ole isikuliselt teada, kellele on avaldatav teade suunatud, märgib avaldaja, et seadusandja ei ole näinud ette üleskutsemenetluse eeldusena olukorda, milles õigustatud isikute ring ei ole teada. Tegemist
2-25-4081 ei ole lüngaga seaduses, vaid sellega, et seadusandja ei olegi pidanud võimalikuks olukorda, milles kinnistusraamatusse on tehtud kandeid, mis tagavad isikustamata isikute õiguseid või veelgi vähem isikute õiguseid, keda kande tegemisel ei pruugi olla veel sündinudki.
11.Põhjusel, mille kohaselt on selline kanne tehtud ja õigusselgusetus loodud kohtu enda poolt, mõjub kummastavalt etteheide, mille kohaselt ei ole avaldaja esitanud teavet sellest, mida on ta teinud selleks, et saada teada, kellele on kohus asjaõigused taganud. Tegemist on selgelt ülesandega, mis võib osutuda reaalses elus võimatuks. Faktiliselt on üleskutsemenetluse algatamise põhjustanud kohtute enda tegevus, kes on pidanud võimalikuks umbmäärastele isikutele asjaõiguseid loova kande tegemise kinnistusraamatusse. Menetluse edasine käik
12.Harju Maakohus jättis kaebuse 04.09.2025 kohtunõudega käiguta ning selgitas mh, et AÕS § 632 lg 1 sätestab, et kui eelmärkega tagatud nõude võlausaldaja asukoht ei ole teada, võib koormatud kinnisasja omanik või asjaõiguse omaja nõuda eelmärke kustutamist, kui viimase eelmärget puudutava kande tegemisest kinnistusraamatusse on möödunud 10 aastat ja kui eelmärkega tagatud nõude võlgnik ei ole selle aja jooksul eelmärkega tagatud nõuet tunnustanud. Kohtule nähtub, et kanne on kinnistusraamatusse tehtud 12.10.2017. Seega ei ole käesolevaks hetkeks 10 aastat möödunud. Kuigi kohus ei ole eelnevalt sellele tähelepanu juhtinud, siis võib nimetatud asjaolu olla oluline avalduse menetlemisel, mistõttu võib kohtul olla alus avalduse menetlusse võtmisest keeldumiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel.
13.Avaldaja nõustus kohtu poolt osundatuga, mille kohaselt oli avaldus ebatäpne. Tegemist oli samas ilmse ebatäpsusega olukorras, mille kinnistusraamatus on tagatud ostueesõigus nimelt C (ja mitte Q) ülenejatele ja alanejatele sugulastele. Mis puutub kohtunõudes esile toodut seoses eelmärke kustutamisega, oli avaldaja seisukohal, et tegemist ei ole kohaldatava sättega. Seda põhjusel, et antud juhul on kantud kinnistusraamatusse faktiliselt asjaõigus (ostueesõigus). Samuti ei ole tegemist praegusel juhul olukorraga, milles märkusega oleks tagatud võlausaldaja nõue või kes oleks üldse kohtu poolt osundatud sätte järgi võlgnikuks.
14.Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
15.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud Harju Maakohtu kohtumäärus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei anna määruse tühistamiseks alust. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse muutmata ning määruskaebuse rahuldamata, arvestades ka käesoleva määruse põhjendusi. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu määruses toodud kõigi põhjendustega ning sellest tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.
16.Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on avalduse menetlusse võtmisest, arvestades ka maakohtu 04.09.2025 kohtunõudes esitatud selgitusi, TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel õigesti keeldunud.
17.Esmalt vajab selgitamist, et üleskutsemenetluse algatamine on võimalik ainult vastava materiaalõigusliku aluse olemasolu korral. Nii sätestab TsMS § 498, et kohus võib seaduses
2-25-4081 ettenähtud juhul teha üleskutsemenetluses nõuete või muude õiguste esitamiseks avaliku üleskutse, mille tagajärjeks on nõudest või õigusest teatamata jätmise korral õiguse lõppemine või muu õiguslikult negatiivne tagajärg.
18.Eraldi materiaalõiguslikku alust märkuse kustutamiseks kinnistusraamatu registriosast üleskutsemenetluses ühestki õigusaktist ei tulene. Samas sätestab TsMS § 505 lg 1 erisusena, et paragrahvis 504 sätestatut (hüpoteegipidaja õiguste välistamine) kohaldatakse ka üleskutsemenetlusele, mille eesmärk on eelmärkega, keelumärkega, ostueesõigusega või reaalkoormatisega õigustatud isikute kinnistusraamatusse või laevakinnistusraamatusse kantud õiguste välistamine.
19.Kui lähtuda sellest määruskaebuse esitaja seisukohast, et antud juhul on kantud kinnistusraamatusse faktiliselt asjaõigus (ostueesõigus), siis kohalduks AÕS 257 lg 3, mille kohaselt omab kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus.
20.Sellest johtuvalt kohalduks asjas ka maakohtu poolt viidatud AÕS § 632, mis reguleerib eelmärke kustutamise nõude esitamise ja menetlemisega seonduvat.
21.Nii sätestab AÕS § 632 lg 1, et kui eelmärkega tagatud nõude võlausaldaja asukoht ei ole teada, võib koormatud kinnisasja omanik või asjaõiguse omaja nõuda eelmärke kustutamist, kui viimase eelmärget puudutava kande tegemisest kinnistusraamatusse on möödunud 10 aastat ja kui eelmärkega tagatud nõude võlgnik ei ole selle aja jooksul eelmärkega tagatud nõuet tunnustanud. Lõike 2 kohaselt määrab kohus käesoleva paragrahvi 1. lõikes nimetatud nõude esitamise korral tähtaja vastuväidete esitamiseks ja avaldab vastava kuulutuse ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded. Kui määratud tähtaja jooksul vastuväiteid ei esitata või need tagasi lükatakse, teeb kohus eelmärke kustutamise määruse. Muus osas kohaldatakse tsiviilkohtumenetluse seadustikus üleskutsemenetluse kohta sätestatut.
22.Kolleegiumi hinnangul tuleb eelmärkega tagatud nõude võlausaldajaks nimetatud sätte mõttes pidada isikut, kelle kasuks see on seatud. Eelmärke kustutamist saab nõuda koormatud kinnisasja omanik, kuid seda vaid eeldusel, et kande tegemisest on möödunud 10 aastat. Siinses asjas nähtub, et kanne märkuse kohta on tehtud 12.10.2017 (dtl 21). Arvestades, et praeguseks hetkeks ei ole see tähtaeg möödunud, ei ole ka viidatud sätte kohaldamise eeldused täidetud, mistõttu keeldus maakohus avalduse menetlusse võtmisest õigustatult.
23.Nõustuda tuleb siiski selle määruskaebuse seisukohaga, et märkuse kohta tehtud kanne on õiguslikult küsitav.
24.Nimelt sätestab AÕS § 631 lg 7, et kinnistusraamatusse kantakse märkus (ainult) seaduses sätestatud juhul ning AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märkuse (ainult) seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. Tegemist on imperatiivsete sätetega. Märkusena saab näiteks nähtavaks teha kinnisasja kaasomandi kasutuskokkuleppe (AÕS § 79 lg 2), kinnisasja suhtes sõlmitud üüri- või rendilepingu (VÕS §-d 324, 339), kohtulahendi alusel seatud kitsenduse (AÕS § 141 lg 3), kinnisasja omaniku pankroti väljakuulutamise (PankrS § 40).
2-25-4081
25.Üksnes märkuse kohta tehtud kande sisu arvestades ei ole ringkonnakohus veendunud, et tegemist on lubatava märkusega või kandega asjaõigusliku ostueesõiguse kohta nagu arvab määruskaebuse esitaja. Kolleegium ei välista võimalust, et tegemist võib olla lubamatu kandega. KRS § 621 lg 1 p 1 ja § 631 lg-st 1 tulenevalt parandatakse ebaõige kandemääruse alusel tehtud kanne kinnistamisavalduse alusel. Kande parandamiseks on vajalik puudutatud isikute nõusolek. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine, edasikaebeõigus
26.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse.
27.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätab ringkonnakohus määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 172 lg 2 alusel määruskaebuse esitaja kanda, kuna menetluses on osalenud üksnes avaldaja. Hüvitatavate menetluskulude puudumise tõttu puudub vajadus nende kindlaks määramiseks.
28.Määrus ei ole TsMS § 499 lg 4 teisest lausest tulenevalt edasikaevatav.