lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-13-55113/8

Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohus · 17.02.2014

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-13-55113/8
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
17.02.2014
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1928
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Avaliku sektori dokumendid

dokumendiregister.ee

Dokumendid, mis nimetavad selles lahendis osalenud ettevõtteid.

Päring korteriühistute statistika kohta
Registrite ja Infosüsteemide Keskus · Sissetulev kiri · 2026-01-12
TTJA iseteeninduse ligipääsud
Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet · Sissetulev kiri · 2024-09-02

Viidatud sätted

Riigi Teataja
KOS § 21 lg 2TsMS § 168 lg 1Menetluskulude jaotus asja menetlusse võtmisest keeldumise, hagi läbi vaatamata jätmise, asja menetluse lõpetamise ja hagi õigeksvõtmise puhulTsMS § 371 lg 2Hagi menetlusse võtmisest keeldumise alusedTsMS § 372 lg 6Hagi menetlusse võtmise otsustamineTsMS § 663 lg 5Määruskaebuse menetlemine maakohtusTsMS § 667 lg 2Määruskaebuse lahendamineTsMS § 695Kassatsioonimenetluse sätete kohaldamineVÕS § 1023 lg 1Kulutuste hüvitamine ja tasu maksmine

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-13-55113/44Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium31.03.2016

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Pindi Kinnisvarahaldus OÜ10223416(Hageja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iko Nõmm, Malle Seppik, Ande Tänav

Määruse tegemise aeg ja koht

17.02.2014, Tallinn

Tsiviilasja number

2-13-55113

Tsiviilasi

Pindi Kinnisvarahaldus OÜ hagi O G vastu võla saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22.11.2013 määrus hagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Pindi Kinnisvarahaldus OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja: Pindi Kinnisvarahaldus OÜ (registrikood 10223416, asukoht Tartu mnt 16, 10117 Tallinn), lepinguline esindaja Aet Peetso Kostja: O G (isikukood xxxxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxxxxxxxxxx

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Harju Maakohtu 22.11.2013 määrus tühistada ning saata hagiavaldus menetlusse võtmise otsustamiseks Harju Maakohtule.
2.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
3.Määruse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest. Asjaolud
1.21.11.2013 esitas Pindi Kinnisvarahaldus OÜ (hageja) Harju Maakohtule hagi O Gi (kostja) vastu võlgnevuse saamiseks. Hagiavalduse kohaselt on kostja korteriomandi aadressil xxxxxxxx omanik. Korteriomandile vahendab ja teostab haldus- ja kommunaalteenuseid hageja, kes on valitud korteriomandi omanike poolt elamu valitsejaks. Hageja esitab kostjale igakuiselt teenuste eest arveid. Kostja kasutab eeltoodud korteriomandit, tarbib hageja poolt osutatud teenuseid, kuid on jätnud alates 2010. aastast arved tasumata (v.a. 16,65 eurot juunis 2011). Kostjal on võlgnevus summas 1 250,82 eurot ja viivis 100,38 eurot, kokku 1 351,20 eurot. Hageja on seisukohal, et korteriomanikud on andnud hagejale volituse esindada neid kohtus nõuetega korteriomanikest võlgnike vastu. Hageja palub kostjalt välja mõista põhinõude summas

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 20.07.20262-26-113859/3Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 16.07.20262-26-10708/6Pärnu Maakohus Rapla kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-12320/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 14.07.20262-25-121675/9Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Kuninga tänaval
VÕS § 619Käsunduslepingu mõiste
VÕS § 628Käsundisaajale tasu maksmise ning kulude ja kahju hüvitamise kord
VÕS § 65 lg 1Solidaarvõlgnikud
VÕS § 692Komisjonilepingu mõiste

1 250,82 eurot ning tulevikus sissenõutavaks muutuva viivise 0,022% (0,275 eurot) päevas alates 20.11.2013 kuni põhinõude täitmiseni. Hageja leiab, et kostjal on kohustus tasuda kaasomandil lasuvad maksud, kanda avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning õigus saada kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Seega on kostjal kohustus tasuda teenuste eest.

2.Koos hagiavaldusega esitas hageja ka hagi tagamise avalduse, milles palus aresti seadmist aadressil xxxxxxxxxxxxx asuvale kostja ainuomandis olevale kinnisasjale (kinnisturegistriosa number xxxxxxxxxxxx, eluruum nr xxxxxxx) ning kinnistusraamatusse käsutuskeeldu nähtavaks tegeva keelumärke kandmist Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kasuks kuni tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Alternatiivselt taotles hageja samale asjale kinnistusraamatu esimesele vabale järjekohale kohtuliku hüpoteegi seadmist hageja kasuks summas 1351,20 eurot (põhinõue 1250,82 eurot ja kõrvalnõue 100,38 eurot). Hageja põhjendas oma nõuet sellega, et hagi tagamise avalduse rahuldamisel on hagejal võimalik eduka kohtumenetluse korral realiseerida nõuet korteriomandi võõrandamisest saadavate rahaliste vahendite arvelt. Hageja oletas, et kohtumenetluse alustamisel võib kostja eluruumi võõrandada ning hageja nõude maksmapanek on sellisel juhul komplitseeritud. Hageja osundas, et kostja suhtub oma rahaliste kohustuste täitmisesse arusaamatult ja mõistetamatult ega pea lugu kaasomanike ühistest mõistlikest kokkulepetest ning lisaks eeltoodule on asunud ekslikult seisukohale, et teenuste tarbimine on lubatud, kuid selle eest tasumiskohustust võib, kuid ei pea täitma. Esimese astme kohtu määrus
3.22.11.2013 määrusega keeldus Harju Maakohus hagiavalduse menetlusse võtmisest ja jättis menetluskulud TsMS § 168 lg 1 alusel hageja kanda.
4.Tuginedes TsMS § 371 lg 2 p-le 2 leidis kohus, et esitatud avaldusega ei ole võimalik avalduse eesmärki saavutada ja avalduse menetlusse võtmisest tuleb keelduda. Riigikohus on esile toonud, et valitseja poolt nõuete esitamiseks kohtus on vajalik korteriomanike otsus. Hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta (Riigikohtu lahend nr 32-1-132-05). Käesolevas asjas on kohtule esitatud elamu xxxxxxxxx korteriomanike 05.06.2013 üldkoosoleku otsus, millega anti hagejale tähtajatu volitus elamu võlgnevuste menetlemiseks. Seega oli hagejal iseenesest korteriomanike volitus võlgnevuse sissenõudmiseks kohtusse pöördumiseks kostja vastu. Samas asus kohus seisukohale, et hageja ei saa pöörduda võlgnevuse saamiseks kohtu poole enda nimel, vaid kõikide korteriomanike nimel. Vastavalt KOS § 21 lg 2 p 1 ja 5 on valitsejal õigus korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid ning kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Eeltoodust nähtub, et korteriomanike otsusega volitatud ulatuses on korteriomandite valitsejal õigus esitada kohtusse
5.nõudeid kõigi korteriomanike nimel ehk kõigi korteriomanike esindajana ning mitte enda nimel. Ka Riigikohus on seisukohal, et KOS § 21 lg 2 punkti 1 ja punkti 5 alusel on valitseja õigustatud korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõudma nõudeid ja esitama neid kohtus kõigi korteriomanike, mitte enda nimel, olles seejuures kõigi korteriomanike esindaja (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-146-10, p 10).
6.Kohus leidis, et antud tsiviilasja menetlemine tekitaks üksnes menetlusosalistele täiendavaid menetluskulusid ning kohus esitatud hagiavaldust ei rahuldaks. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-134-07 leidnud, et TsMS § 371 lg 2 p 2 peamine eesmärk on vältida pooltele kulutuste tekitamist sellise hagi menetlemisega, mille rahuldamiseks ei ole mingit õiguslikku alust. Kui selline hagi võetakse menetlusse ning jäetakse rahuldamata, kuna

hageja õiguste rikkumine ei olnud üldse võimalik, peab hageja kandma menetluskulud. Eeltoodust ja korteriomandiseadusest tulenevalt tuleb keelduda hageja avalduse menetlusse võtmisest.

7.Kohus märkis, et kuivõrd kohus keeldub hagiavalduse menetlusse võtmisest, ei lahenda kohus esitatud hagi tagamise avaldust. TsMS § 372 lg 6 kohaselt kui kohus keeldub hagiavaldust menetlusse võtmast ja tagastab selle määrusega, loetakse, et avaldust ei ole esitatud ja et avaldust ei ole olnud kohtu menetluses. Määruskaebus
8.09.12.2013 esitas hageja määruskaebuse, milles palus tühistada Harju Maakohtu 21.11.2013 määruse.
9.Hageja hinnangul on maakohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguslikke norme, mistõttu tuleb maakohtu määrus TsMS § 695 ja § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada ning hagiavaldus menetlusse võtta.
10.Seoses asjaoluga, et kortermajas ei ole loodud korteriühistut, on kolmandate isikute teenuselepingute sõlmijaks hageja, kes ühtlasi on lepingu pooleks, kellel lasub kohustus tasuda kasutatud teenuste eest vastavalt tarbitud teenustele ja kinnistatud majanduskavale. Lisaks eeltoodule osutab korteriomandite omanikele teenuseid ka hageja. Hageja poolt osutatavateks teenusteks on haldusteenus, raamatupidamisteenus, koristusteenus jm 05.06.2013 üldkoosolekul kinnitatud majandamiskavas nimetatud teenused. Kostja ei ole tasunud valitsejale kolmandate isikute ja valitseja kui teenusepakkuja poolt esitatud arveid mitme aasta vältel. Samuti märgib hageja, et valitseja kui teenusepakkuja poolt igakuiselt teenuse osutamisele on hageja korteriomanikele kolmandate isikute poolt teenuse jätkuvaks osutamiseks ära kasutanud korterelamus igakuiselt kogutava reservfondi erinevate võlgnike eest teenusepakkujate arvete tasumiseks. Lisaks eeltoodule on ka hageja tasunud iseenda rahalistest vahenditest korterelamu ja kolmandate isikute vahelistest lepingutest tulenevaid rahalisi kohustusi.
11.Hageja hagemisõiguse alus tuleneb asjaolust, et korteriomanikud andsid 05.06.2013 koosolekul hagejale käsundi, mille alusel oli hageja kohustatud osutama korteriomanikele, s.h kostjale, majanduskavas ettenähtud teenuseid ja korteriomanikel, s.h kostjal, oli kohustus tasuda osutatud teenuste eest hagejale. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-132-05 ps 10 asunud seisukohale, et KOS § 21 lg 2 p-s 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord peab teenima samasugust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg 2 p-st 1 kohtuväliste nõuete esitamise korra osas, seega on valitsejal õigus hagi esitada. Riigikohus leidis, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia.
12.Hageja lisas hagiavaldusele 05.06.2013 korteriomanike üldkoosoleku protokolli, millest nähtuvalt on üldkoosoleku otsusega nimetatud valitsejaks hageja ja kinnitatud 2013. aasta majanduskava. Seega andsid korteriomanikud hagejale käsundi. Majanduskavast nähtub valitseja kohustuse ulatus, milleks võib ta esitada kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid. Hageja viitab VÕS §-le 619, mille järgi kohustub valitseja vastavalt korteriomanike üldkoosoleku poolt häälteenamusega kinnitatud majanduskavale osutama korteriomanikele teenuseid (täitma käsundi), korteriomanikud aga maksma valitsejale selle eest tasu. Hagejal on õigus valida, kelle vastu solidaarvõlgnikest ta nõude esitab (VÕS § 65 lg 1). Kui korteriomandiseaduses ei ole ühtegi normi, mis võimaldaks valitsejal valitseja poolt organiseeritud majandamiskulude hüvitamist endale nõuda, siis ei

saa see piirata või välistada valitseja kui käsundisaaja õigust nõuda korteriomanikelt kui käsundiandjatelt VÕS § 619 alusel majanduskavas kokkulepitud tasu.

13.Hageja leiab, et kui tegemist on komplitseeritud õigusliku küsimusega, tuleb eelistada hagi menetlusse võtmist ning küsimuse täiendavat analüüsimist. TsMS § 371 lg 2 ei kohusta kohut jätma hagiavaldus menetlusse võtmata, vaid annab selleks võimaluse. Seega, kui maakohus leidis, et KOS §-st 21 ei tulene hageja kui valitseja nõude õiguslikku alust, oleks kohtul tulnud hinnata, kas õigussuhte sisust tulenevalt on võimalik esitada nõudeid muul õiguslikul alusel. Kuna valitseja ja korteriomanike vahel oli käsundusleping, pidi kohus kaaluma, kas hageja nõue võis õiguslikult tuleneda VÕS § 628 lg-st 2. Juhul kui korteriomanikud ei olnud hagejale andnud ülesandeid teatud tööde tegemiseks, kuid hageja need siiski tegi või tegi need viisil, kus korteriomanike poolt tasutud summad kulusid ei katnud, võib nõude aluseks olla ka VÕS § 1023 lg 1. Väidetavalt osutas hageja korteriomanikele teenuseid majanduskavas ettenähtud mahus ning korteriomanikud võtsid hageja poolt osutatud teenused vastu, tasudes igakuiselt tema poolt esitatud arvete alusel. Kõik see viitab asjaolule, et korteriomanikud kiitsid hageja kui valitseja tegevuse heaks ning et hageja tegevus vastas korteriomanike huvidele ja tegelikule tahtele.
14.Vaidlusaluse õigussuhte kohta on Riigikohus täiendavalt selgitanud (lahend nr 3-2-1-3306), et lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule (VÕS § 619) võib valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele. Komisjonilepingu korral sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel. Näiteks juhul kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist, on vaidluse korral vajalik selgitada, kas valitseja esindab lepingute sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu oma nimel. Viimasel juhul tuleb vaidluse korral valitseja ja korteriomanike vahel sõlmitud lepingu tõlgendamise kaudu tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui komisjonilepingut ei ole sõlmitud, võib korteriomanikel valitsejaga olla käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe kommunaalteenuse ja/või remonttöö saamiseks.
15.Hageja peab vajalikuks märkida, et juhul kui maakohus lähtus määruse tegemisel hagiavalduses esitatud korteriomandiseaduse sätetest, siis oleks kohus pidanud kaaluma ka alternatiivsete õigusnormide kohaldamist põhjusel, et kohtu jaoks ei ole hagiavalduse õigusnormid siduvad. Edasine menetluse käik
16.Harju Maakohus jättis kaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht
17.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et vaidlustatud maakohtu määrus tuleb tühistada ning TsMS § 667 lg 2 alusel saata hagiavaldus menetlusse võtmise otsustamiseks samale maakohtule.
18.Hageja väitel tuleneb tema hagemisõigus asjaolust, et korteriomanikud andsid 05.06.2013 üldkoosolekul hagejale käsundi, mille alusel on hageja kohustatud osutama korteriomanikele, s.h kostjale, majanduskavas ettenähtud teenuseid ja korteriomanikel on kohutus tasuda osutatud teenuste eest hagejale.
19.Ringkonnakohus leiab, et kui maakohus leidis, et KOS §-st 21 ei tulene hageja kui valitseja nõude õiguslikku alust, oleks kohtul tulnud hinnata, kas õigussuhte sisust tulenevalt on võimalik esitada nõudeid muul õiguslikul alusel. Kui valitseja ja

korteriomanike vahel oli käsundusleping, pidi kohus kaaluma, kas hageja nõue võis õiguslikult tuleneda VÕS § 628 lg-st 2. Juhul kui korteriomanikud ei olnud hagejale andnud ülesandeid teatud tööde tegemiseks, kuid hageja need siiski tegi, võib nõude aluseks olla käsundita asjaajamine, kui korteriomanikud kiitsid hageja kui valitseja tegevuse heaks ja hageja tegevus vastas korteriomanike huvidele ja tegelikule tahtele.

20.Määruskaebuses viidatud lahendis nr 3-2-1-33-06 on Riigikohus vaidlusaluse õigussuhte kohta täiendavalt selgitanud, et lisaks korteriomanike ja valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule (VÕS § 619) võib valitseja ja korteriomanike vaheline leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele. Komisjonilepingu korral sõlmib valitseja kui komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel. Näiteks juhul kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus remonttööde tegemist, on vaidluse korral vajalik selgitada, kas valitseja esindab lepingute sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu oma nimel. Viimasel juhul tuleb vaidluse korral valitseja ja korteriomanike vahel sõlmitud lepingu tõlgendamise kaudu tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui komisjonilepingut ei ole sõlmitud, võib korteriomanikel valitsejaga olla käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe kommunaalteenuse ja/või remonttöö saamiseks.
21.Samuti märgib kolleegium, et maakohtu juhindumine Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-14610 on ekslik, kuna see otsus on tehtud korteriomaniku poolt valitseja vastu esitatud tuvastushagis, milles korteriomanik vaidlustas ühistu üldkoosoleku otsustega kinnitatud kulutuste suuruse ja selles kontekstis on Riigikohus leidnud, et hagi oleks tulnud esitada teiste korteriomanike kui otsused teinud isikute, mitte valitseja vastu. Nimetatud Riigikohtu seisukohad ei kuulu käesoleva vaidluse asjaolusid arvestades kohaldamisele, sest praegu on valitseja esitanud korteriomaniku vastu kohustamisnõude osutatud teenuste eest tasu saamiseks.

Iko Nõmm

Malle Seppik

Ande Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja