lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/3-2-1-39-13

Kohtulahend

TsiviilasiJõustunudRiigikohus · 30.04.2013

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Riigikohus
Kohtuasja number
3-2-1-39-13
Asja liik
Tsiviilasi
Kuulutamise aeg
30.04.2013
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2700
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 14 lg 1Lepingueelse teabe andmise kohustus tarbijaga sõlmitava lepingu puhulVÕS § 127 lg 1, 2, 4Kahju hüvitamise eesmärk ja ulatusVÕS § 1042 lg 1Kulutuste hüvitamise nõueVÕS § 6 lg 2Hea usu põhimõteKÜS § 13 lg 4KÜS § 151 lg 1KÜS § 51TsMS § 149 lg 4Kautsjoni tasumine ja tagastamineTsMS § 173 lg 3Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendis

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (7)

lahend.ee
2-23-14422/14Harju Maakohus Tallinna kohtumaja26.01.20242-20-3875/33Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium04.02.20212-20-3875/24Tartu Maakohus Tartu kohtumaja03.06.20202-19-11147/28Harju Maakohus Tallinna kohtumaja31.01.20202-13-6457/143Riigikohtu tsiviilkolleegium14.06.20192-15-7033/42Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja15.02.2016

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Tallinn, Akadeemia tee 46 korteriühistu80199636(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

RIIGIKOHUS

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number

3-2-1-39-13

Otsuse kuupäev

Tartu, 30. aprill 2013. a

Kohtukoosseis

Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

DELTAMAKS OÜ hagi KÜ Akadeemia tee 46 vastu 108 649 euro 80 sendi saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 6. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-44864

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

DELTAMAKS OÜ kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

108 649 eurot 80 senti

Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus

Hageja DELTAMAKS OÜ (registrikood 10988739), esindaja vandeadvokaat Annemarie Kunila Kostja KÜ Akadeemia tee 46 (registrikood 80199636), esindaja vandeadvokaat Leino Biin

Asja läbivaatamise kuupäev

1. aprill 2013. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 6. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-44864 ja Harju Maakohtu 22. juuni 2012. a otsus samas tsiviilasjas.
TsMS § 436 lg 1Otsuse seaduslikkus ja põhjendatus
TsMS § 691Riigikohtu pädevus kassatsioonkaebuse lahendamisel
TsMS § 692 lg 1Kassatsiooni korras kohtuotsuse tühistamise alused
VÕS § 112Hinna alandamine
VÕS § 139Kahjustatud isiku osa kahju tekkimisel
VÕS § 635 lg 1Töövõtulepingu mõiste
3-2-1-61-14
Riigikohus
08.10.2014
2.Saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
3.Kassatsioonkaebus rahuldada.
4.Tagastada OÜ-le HEMA Õigusbüroo 17. jaanuaril 2013 DELTAMAKS OÜ kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 1086 (üks tuhat kaheksakümmend kuus) eurot 50 senti.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.DELTAMAKS OÜ (hageja) esitas 7. septembril 2009 Harju Maakohtule hagi KÜ Akadeemia tee 46 (kostja) vastu 108 649 euro 80 sendi saamiseks. Hageja tugines võlaõigusseaduse (VÕS) § 635 lgle 1, lisaks tugines hageja menetluses alternatiivselt VÕS § 1042 lg-le 1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 15. detsembril 2004 töövõtulepingu, mille järgi hageja kohustus kahe aasta jooksul alates 10. jaanuarist 2005 tegema kostja kasuks Tallinnas Akadeemia tee

46 asuva elamu fassaaditööd ning hageja kohustus ehitustööde eest tasuma 1 700 000 krooni hiljemalt 1. jaanuaril 2008. Hageja täitis enda kohustuse. Kostja ei ole tehtud tööde eest tasunud. Kostjal tuleb tasuda hagejale töövõtulepingust tulenev põhivõlg. Kui poolte vahel ei ole töövõtulepingut sõlmitud, on kostja hageja arvel alusetult rikastunud ja ta on kohustatud tehtud kulutused hagejale hüvitama.

2.Kostja ei tunnistanud hagi, leides, et poolte vahel ei ole lepingulist suhet. Kostja sai sõlmitud lepingust ja võlast hagejale teada hagiavalduse kättesaamisel. Töövõtja esindaja ei ole lepingut, vastuvõtu akte, arveid või pretensioone 9. novembril 2006 valitud juhatusele esitanud. Hageja seaduslik esindaja Aleksei Poskatšev ei teavitanud kostjat lepingust ega sellest tulenevast nõudest. Hageja ja kostja 2004.–2008. a bilanssides hageja nõue kostja vastu ei kajastu. Aastatel 2004–2005 oli Aleksei Poskatšev (edaspidi juhatuse liige) ühel ajal hageja, kostja ja elamus kortereid omandanud ja müünud OÜ Capital Kinnisvara (edaspidi müüja) juhatuse liige. Juhatuse liige ei käitunud heas usus. Ta on loonud olukorra, kus elamus 2005. a korteriomandi ostjad oleksid kohustatud teist korda maksma elamu fassaadi renoveerimistööde eest, kuna müüja korteriomandi ostjaid korteriühistu võlakohustusest ei informeerinud ja ostjad tasusid korterite eest hinna, mida nad olid valmis maksma renoveeritud fassaadiga elamu korteri eest.
3.Harju Maakohus jättis 22. juuni 2012. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et elamu fassaaditööd on tehtud. Pooled vaidlevad selle üle, kas töövõtulepingust tuleneb kostjale kohustus maksta hagejale 108 649 eurot 80 senti. Tuvastatud asjaoludel oli juhatuse liige aastatel 2004–2005 ühel ajal hageja, kostja ja müüja juhatuse liige, seega olid nimetatud isikud tulumaksuseaduse § 8 mõttes seotud isikuteks. Juhatuse liige on sõlminud ja allkirjastanud vaidlusaluse töövõtulepingu nii hageja kui ka kostja nimel. Lepingu järgi tuli tööd teha kahe aasta jooksul alates 10. jaanuarist 2005 ja kostja kohustus tehtud tööde eest tasuma hiljemalt 1. jaanuaril 2008. Hageja on sõlminud tööde tegemiseks töövõtulepingu AS-iga Atlas Segud. Tõendatud on, et alltöövõtja tegi tööd ajavahemikus 19. aprill kuni 9. august 2005 ja hageja tasus tehtud tööde eest kohe pärast tööde vastuvõtmist, s.o 9. augustiks 2005. Tööd anti kostjale üle
8.augustil 2005. Kostja asutamisest 15. märtsil 2004 kuni 1. augustini 2005 oli vaidlusaluses elamus korteriomandite nr 1–26 ja nr 28–183 omanikuks müüja, korteri nr 27 omanikuks oli füüsiline isik. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt ostsid nad korterid renoveeritud elamus ja neid ei teavitatud korteriomandite ostmisel ega korteriühistu liikmeks saamisel asjaolust, et korteriühistul on renoveerimistööde eest tasumise kohustus. Korteriomandite müügi- ja asjaõiguslepingutega on tõendatud, et müüja müüs aktiivselt korteriomandeid ajavahemikus 2005. a augustist kuni 2006. a jaanuarini. Töövõtulepingust ja üleandmise-vastuvõtmise aktidest nähtuvalt lükati hagejale renoveerimistööde eest tasumine edasi tööde alustamisest ligikaudu kolmeks aastaks ja tööde vastuvõtmisest ligikaudu kaheks aastaks ja neljaks kuuks, s.o ajaks, mil müüja oli enamiku korteriomanditest kolmandatele isikutele edasi müünud. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõetamatu. Töövõtulepingust tuleneva maksekohustuse rahuldamine oleks

alltoodud põhjendustel hea usu põhimõttega vastuolus. Hagi rahuldamine oleks hea usu põhimõtte vastane, sest vaidlusaluses lepingus on tööde eest tasumine põhjendamatult ebamõislikult pikaks ajaks edasi lükatud. Tavapäraselt on võlaõiguslikest lepingutest tulenevate ehitustööde eest tasumise tähtajaks 5–30 päeva. Töövõtulepingust ega kostja üldkoosoleku 7. aprilli 2004. a otsusest tööde tellimise kohta hagejalt ei nähtu põhjendust, miks tööde eest tasumine ebamõistlikult pikaks ajaks edasi lükati. Kuivõrd tehtavate tööde maksetähtaeg oli lükatud 2008. a-sse (aega, mil korterid olid müüdud), tekib olukord, et korteriomandite ostjad maksavad tehtud tööde eest teist korda. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas olukord, kus müüja ei informeeri ostjaid sellest, et elamu renoveerimistööde eest ei ole tegelikult tasutud ja korteriomandi ostmisel tuleb selle eest veel täiendavalt tasuda müüjaga seotud isikule. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas ka see, et juhatuse liige eirab raamatupidamise korraldamise põhinõudeid ja jätab raamatupidamises majandustehingu kajastamata, samuti see, et ta ei koosta nõuetekohast majandusaasta aruannet. Eeltoodu tõttu ei saanud korteriühistu liikmed tõest pilti ühistu kohustustest. Poolte võlasuhte kohta ei ole muid tõendeid kui töövõtuleping ja tööde üleandmise-vastuvõtmise akt. Hageja, kes oli kostjaga ühise juhatuse liikme kaudu seotud isikuks, teadis asjaolust, et kostja raamatupidamises ei ole tema nõuet kajastavaid dokumente ja majandusaasta aruannetes ei ole sellist kohustust üleval. Samas nähtub müüja majandusaasta aruandest, et müüja ja hageja vahel olid aktiivsed majandussuhted. Pangakonto väljavõtete järgi finantseeris müüja regulaarselt hagejat, muu hulgas ehitusmaterjalide ostmiseks. Hagi rahuldamine oleks hea usu põhimõtte vastane ka seetõttu, et hageja ei ole esitanud kostjale enne hagi esitamist arvet ega juhtinud muul moel kostja tähelepanu võlgnevusele. Kostja sai nõudest ja töövõtulepingust teada alles hagimaterjalidest. Hageja esitas nõude alles ühe aasta ja üheksa kuu möödumisel nõude sissenõutavaks muutumisest, ilma et võlgnikku oleks kohustustest teavitatud või antud talle võimalus kohustus vabatahtlikult täita.

4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada, või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 6. novembri 2012. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, arvestades täiendavalt ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega ja ei pidanud vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt korrata. Maakohtul oli õigus kohaldada kohtu tuvastatud asjaolude alusel VÕS § 6 lg-t 2 ja jätta hagi rahuldamata. Maakohus kaalus otsust tehes õigesti muu hulgas tagajärgi, mis saabuks, kui järgida seadust ja poolte sõlmitud töövõtulepingut. Hagi rahuldamise korral tuleks praegustel korteriomandite omanikel sisuliselt tasuda fassaaditööde eest summa, mille nad on juba tasunud, kui ostsid korteriomandi hagejaga seotud müüjalt. Maakohus leidis õigesti, et hageja kuritarvitas oma õigusi. Diskretsiooni piire ei ole ületatud, seega ei ole alust maakohtu otsusesse sekkuda. Maakohus arvestas põhjendatult asjaoludega, et lepingus oli tööde eest tasumine põhjendamatult ebamõistlikult

pikaks ajaks edasi lükatud ja et võlasuhe hageja ja kostja raamatupidamises ning majandusaasta aruannetes ei kajastunud. Samuti arvestas maakohus hageja käitumisele hinnangut andes õigesti asjaoludega, mis seostuvad tema nõude esitamise ajaga, samuti sellega, et enne hagi esitamist kohtusse ei teavitanud hageja kostjat nõude olemasolust. Asja lahendamisel oli tähtsus ka müüjaga seotud asjaoludel. Hageja ja müüja on seotud isikud. Õiguse analoogia põhimõte võimaldab heas usus käitumise kohustust laiendada ka kolmandatele isikutele, kelle käitumine võib mõjutada võlasuhte poolte õigusi ja kohustusi. Maakohus ei võtnud seisukohta hageja alternatiivselt esitatud alusetu rikastumise nõude kohta. Eeltoodu ei anna alust lõppjärelduses õiget kohtuotsust tühistada. Ringkonnakohtul on võimalik see puudus ise kõrvaldada. VÕS § 1042 lg 1 kohaldamine ei ole põhjendatud, sest vaidlusalune elamu ei kuulu kostjale ning seega ei ole hageja kostja esemele kulutusi teinud ning kostja ei ole hageja arvel alusetult rikastunud. Alusetult võisid rikastuda korteriomandite varasemad omanikud, kes said korteriomandite väärtuse suurenemist alates tööde üleandmisest kasutama hakata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsuse, millega hagi rahuldada, või saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 6 lg-t 2. See, et müüja käitumine müügilepingute sõlmimisel ei pruukinud olla kooskõlas hea usu põhimõttega, ei saa mõjutada hageja õigusi ja kohustusi. Müüja tehingutele ei saa hinnangut anda, sest teda ei ole menetlusse kaasatud. Ringkonnakohus kohaldas valesti ka õiguse analoogia põhimõtet, leides, et see põhimõte võimaldab heas usus käitumise kohustust laiendada ka kolmandatele isikutele. Samas rikkus ringkonnakohus kohtuotsuse põhjendamise kohustust. Asjas ei ole põhjendatud, kuidas mõjutavad müüja ja korteriomandi ostjate tehtud tehingud hageja ja kostja vahel tehtud tehingut. Samuti ei ole põhjendatud, miks tuleb pidada tööde eest tasumiseks kokkulepitud pikka tähtaega ebamõistlikuks ning miks tuleb arvestada asjaoluga, et võlanõue hageja ja kostja raamatupidamises ei kajastunud. Ringkonnakohtu järeldus selle kohta, et korteriomanikel tuleks tasuda fassaaditööde eest sisuliselt kaks korda, on eelduslik ning ei põhine tõenditel. Kohtud on tuvastanud kõik eeldused hageja nõude rahuldamiseks. Ringkonnakohus lahendas valesti ka hageja alternatiivse nõude. VÕS § 1042 lg 1 on asjas kohaldatav.
7.Vastuses hageja kassatsioonkaebusele vaidleb kostja kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8.Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 pde 1 ja 2 ning lg 5 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 4 ja § 692 lg 5 alusel maakohtule uueks läbivaatamiseks.
9.Pooled vaidlevad selle üle, kas nendevahelisest töövõtulepingust tuleneb kostjale kohustus tasuda hagejale kui töövõtjale 108 649 eurot 80 senti. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on töövõtulepingus kokkulepitud kohustuse (elamu fassaaditööde tegemine) täitnud.
10.Maakohus jättis rahuldamata hageja VÕS § 635 lg 1 alusel esitatud nõude mõista tehtud tööde eest välja tasu, leides, et töövõtulepingust tuleneva maksekohustuse rahuldamine oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega ja põhjendas lisaks, miks tuleb jätta rahuldamata ka hageja VÕS § 1042 lg 1 alusel esitatud alternatiivne nõue. Kohtud põhjendasid oma järeldust VÕS § 6 lg 2 kohaldamisel järgmiste argumentidega: töövõtulepingus on lükatud tööde eest tasumine põhjendamatult ebamõistlikult pikaks ajaks edasi; vaidlusalune võlasuhe ei kajastunud hageja ja kostja raamatupidamises ning majandusaasta aruannetes; hageja ei ole juhtinud enne hagi esitamist kostja tähelepanu võlgnevusele; müüja ei teavitanud korteriomandite ostjaid sellest, et elamu remonditööde eest ei ole tegelikult tasutud ja korteriomandi ostmisel tuleb selle eest veel hagejale täiendavalt tasuda.
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti VÕS § 6 lg-t 2, rikkudes ühtlasi kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8 ja § 654 lg-d 4 ja 5). VÕS § 635 lg 1 järgi kohustub töövõtulepinguga üks isik (töövõtja) valmistama või muutma asja või saavutama teenuse osutamisega muu kokkulepitud tulemuse (töö), teine isik (tellija) aga maksma selle eest tasu. Pooltevahelise töövõtulepingu p 5.1 järgi antakse ehitustööde lõplikul valmimisel need tellijale üle ning p 3.1 järgi kohustub tellija tasuma lepinguga kooskõlas tehtud ehitustööde eest lepingu p-s 1.5.1 kokkulepitud hinna (s.o 1 700 000 krooni (koos käibemaksuga)). Sama lepingu p 1.5.2 kohaselt tasub tellija nimetatud summa töövõtjale hiljemalt 1. jaanuaril 2008. Kohtud on tuvastanud, et hageja on töövõtulepinguga võetud kohustuse täitnud ning tehtud tööd on kostjale
8.augustil 2005 üle antud. Kolleegiumi arvates ei anna tuvastatud asjaoludel ükski kohtute argumentidest alust jätta kehtiv pooltevaheline leping kohaldamata. Hageja ja kostja juhatuse liikme võimalik hea usu põhimõttega vastuolus olev käitumine lepingus tööde eest tasumise tähtaja määramisel, lepingu kajastamisel raamatupidamises ja majandusaasta aruannetes ning lepingust tulenevast tasunõudest teavitamisel ei anna kostjale alust keelduda töövõtulepinguga võetud kohustuste täitmisest. Kohtud on tuginenud hagi rahuldamata jätmisel ka sellele, et hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas olukord, kus korteriomandite müüja ei informeerinud ostjaid asjaolust, et elamu fassaadi renoveerimistööde eest ei ole tegelikult tasutud ning korteriomandi ostmisel tuleb selle eest veel täiendavalt tasuda hagejale. Kolleegium leiab, et müüjale etteheidetav hea usu põhimõtte vastane käitumine ei saanud mõjutada kostja kohustust hageja vastu. Tegemist on erinevate võlasuhetega: hageja ja kostja vahelise võlasuhtega ja müüja ning korteriomandite ostjate vahelise võlasuhtega. Praeguse vaidluse lahendamisel on tähtis hageja ja kostja käitumine nendevahelisest töövõtulepingust tulenevas õigussuhtes. Ringkonnakohtu tuginemine siinkohal õiguse analoogia põhimõttele ei ole põhjendatud. Hageja leiab kassatsioonkaebuses õigesti, et praegusel juhul ei ole kohus konkreetse võlasuhte raames kohaldanud sarnast õigust, vaid on asunud lubamatult omistama hagejale kolmandate isikute

käitumist.

12.Kohtud on müüja ja korteriomandite ostjate vahelise õigussuhte kohta tuvastanud, et korteriomandeid müüdi ajavahemikul 2005. a augustist kuni 2006. a jaanuarini ruutmeetri hinnaga renoveeritud elamus ning korteriomandite ostmisel ega korteriühistu liikmeks saamisel ei teavitanud müüja ostjaid sellest, et korteriühistul on renoveerimistööde eest tasumise kohustus. Renoveerimistööde eest tasumise kohustus muutus töövõtulepingu järgi sissenõutavaks 1. jaanuaril 2008. Toimikust nähtuvalt on vaidlusaluse töövõtulepingu sõlmimise aluseks kostja 7. aprilli 2004. a üldkoosoleku otsus, mille p 4 kohaselt otsustati teha maja fassaadi renoveerimistööd ja sõlmida selleks leping hagejaga (I kd, tl 198). Vaidlusaluses elamus korteriomandi ostjad on omandiõiguse ülemineku päevast arvates korteriühistu liikmeks (korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg-d 1 ja 2). KÜS § 51 sätestab, et korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskuludeks on KÜS § 151 lg 1 järgi muu hulgas korteriühistu vajalikud kulud eluruumide pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui põhikirjas ei ole sätestatud teisiti. Kolleegium leiab, et korteriühistu otsusel sõlmitud töövõtulepinguga võetud kohustus, mis muutus sissenõutavaks pärast korteriomandite võõrandamist, on viidatud sätete alusel üle läinud endistelt korteriomanikelt elamus 2005. a augustist kuni 2006. a jaanuarini korteriomandid soetanud ostjatele. Kolleegium nõustub kohtutega, et müüja ja/või tema esindaja käitumine ei pruugi olla kooskõlas VÕS §-ga 14, mis sätestab lepingueelseid läbirääkimisi pidavate isikute kohustused kuni kehtiva lepingu sõlmimiseni. Kohtud laiendasid aga ekslikult viidatud sätet pooltevahelisele õigussuhtele. VÕS § 14 lg 1 kohaselt peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Sama sätte lg 2 esimese lause järgi peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Korteriomandi ostjatel oli ilmselt tähtis teada, et makstes korteri ostuhinnana ruutmeetri hinna renoveeritud majas asuva korteri eest, ei olnud kostja kohustus tasuda töövõtulepingu alusel tehtud renoveerimistööde eest ei sissenõutavaks muutunud ega ka täidetud, mistõttu tuleks korteriomandi ostjatel tulevikus kanda lisakulutusi. Müüja ja/või tema esindaja käitumine võib olla hea usu põhimõttega vastuolus, kui nad ostjaid nende jaoks olulistest asjaoludest ei teavitanud ja lõid ka olukorra, kus korteriomandite ostjatel võib olla kohustus tasuda elamu renoveerimistööde eest kostjale, et see saaks täita kohustuse hageja vastu.
13.Kuna eeltoodud rikkumine (otsuse p-d 11 ja 12) on kaasa toonud ebaõige kohtulahendi ning ka ringkonnakohus ei ole rikkumist kõrvaldanud, tuleb kohtulahendid tühistada. Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel lahendada hageja nõue kostja vastu töövõtulepingust tuleneva kohustuse täitmiseks.
14.Kolleegium selgitab lisaks, et teavitamiskohustuse rikkumise korral võivad korteriomandite ostjad nõuda müüjalt ja/või tema esindajalt sellega tekitatud kahju hüvitamist VÕS § 14 ja § 115 alusel. Lepingueelsete kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 järgi kahjustatud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks lepingut sõlminud, ehk nn negatiivse huvi või usalduskahju hüvitamine. Teavitamiskohustuse rikkumise tõttu teisele lepingupoolele tekitatud kahju, mis seisneb liiga suures ostuhinnas, on VÕS § 127 lg 2 järgi ettenähtav ja seega hüvitatav. Samuti tuleb lepingueelsete läbirääkimiste käigus tekkivate kohustuste hüvitamisel arvestada põhjuslikku seost kohustuste rikkumise ja kahju vahel (VÕS § 127 lg 4) ning hageja kui kannatanu enda võimalikku osa kahju tekkimises (VÕS § 139) (vt eeltoodu kohta Riigikohtu 27. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-12, p 25; 12. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-113-07, p 13; 15. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-06, p 16). Eeltoodud asjaolud võivad ostjale anda aluse ka müügilepingu rikkumisest tulenevalt korteri ostuhinda alandada VÕS § 112 alusel (vt Riigikohtu 19. novembri 2007 lahend tsiviilasjas nr 3-2-1111-07, p-d 12-14).
15.Lähtudes TsMS § 173 lg 3 teisest lausest, jätab kolleegium menetluskulude jaotuse poolte vahel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
16.Hageja kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Hageja on soovinud, et kautsjon tagastatakse OÜ-le HEMA Õigusbüroo. Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.