Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Viivi Tomson, Andra Pärsimägi, Üllar Roostoja
Otsuse tegemise aeg ja koht
16. september 2011 Tartu
Tsiviilasja number
2-98-2
Tsiviilasi
UÜ Kodu Toros hagi Juri Dorožka (Yury Dorozhka) vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest Yury Dorozhka vastuhagi UÜ Kodu Toros vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
654 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 20. detsembri 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
UÜ Kodu Toros apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellant (hageja/vastuhagis kostja) – UÜ Kodu Toros (registrikood: 10127776) Vastustaja (kostja/vastuhagis hageja) – Juri Dorožka (registris Yury Dorozhka, isikukood: XXXXXXXXXXX), esindaja Marko Tiirik
esindajad
Rahuldada apellatsioonkaebus. Tühistada Viru Maakohtu 20. detsembri 2010 otsus täielikult.
Teha asjas uus otsus, millega: 1) rahuldada UÜ Kodu Toros hagi Juri Dorožka vastu ja nõuda korteriomand XXX Narvas (registriosa nr 786209) välja Juri Dorožka ebaseaduslikust valdusest UÜ Kodu Toros valdusesse; 2) jätta rahuldamata Juri Dorožka vastuhagi UÜ Kodu Toros vastu eluruumi XXX Narvas üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks.
Menetluskulude jaotus
Edasikaebamise kord
Jätta menetluskulud maakohtus Juri Dorožka kanda ja mõista Juri Dorožkalt UÜ Kodu Toros kasuks välja riigilõivu katteks 59,47 eurot (viiskümmend üheksa eurot ja 47 senti) ning õigusabikulude katteks 319,55 eurot (kolmsada üheksateist eurot ja 55 senti). Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Juri Dorožka kanda ja mõista Juri Dorožkalt UÜ Kodu Toros kasuks välja riigilõivu katteks 191.93 eurot (ükssada üheksakümmend üks eurot ja 93 senti). Otsuse peale võib esitada kassatsioonakebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlusoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonakebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotlus elahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
üürilepingu sõlmimisest keelduda juhul, kui üürnik ei täitnud pidevalt oma lepingulisi kohustusi, keeldus üürilepingu sõlmimisest, ilma mõjuva põhjuseta omab üürivõlgnevust enam kui kolme kuu eest. 02.04.2004 esitas hageja kostjale teate üürilepingu lõpetamisest. Sellega on täidetud ka võlaõigusseaduses sätestatud kolmekuulise etteteatamise nõue.
üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Sama paragrahvi lg 3 sätestab tingimused, millal ei ole lõikes 2 nimetatud juhul üürilepingu ülesütlemine siiski hea usu põhimõttega vastuolus, kuid märgitud põhjuste olemasolu pole hageja tõendanud. TsMS § 230 kohaselt peab kumbki pool tõendama oma nõudeid või vastuväiteid. Hageja ei ole tõendanud ühtegi 26.06.2007 teatises märgitud asjaolu ega seda, et üürileping oleks kostjale üles öeldud ülesütlemisavaldusega seaduses sätestatud korras ning et hageja käitumine on olnud heauskne. Pigem on hageja 26.06.2007 teatis oma sisult ettepanekuks asja muul viisil kohtuväliselt lahendada. Järelikult tuleb jätta hagi rahuldamata ning vastuhagi rahuldada, kuna vastuhagi põhineb just nendel asjaoludel, millistel hagi jääb rahuldamata. Vastuhagi esitamise võimalused sätestab TsMS § 373. Vastuhagi on esitatud hageja esitatud täpsustatud hagiavaldusele, millest lähtuvalt on kostja vastuhagi esitatud ja menetlusse võetud ning pole põhjust vastuhagi esitamise tähtaega ennistada. Kuivõrd hageja 26.06.2007 teatis ei vasta võlaõigusseaduses ülesütlemisavaldusele sätestatud nõuetele, ei ole seda võimalik ülesütlemisavaldusena käsitleda ja seetõttu pole põhjendatud ka nõudele aegumist kohaldada.
küsimust. Kohus asus otsuses seisukohale, et puudub vajadus vastuhagi esitamise tähtaega ennistada, kuna vastuhagi on esitatud hageja täpsustatud hagiavaldusele. Kuna 26.06.2007 teatis ei vasta võlaõigusseaduses ülesütlemisavaldusele sätestatud nõuetele, ei ole seda võimalik ülesütlemisavaldusena käsitleda ja seetõttu ei ole põhjendatud ka nõude suhtes aegumist kohaldada. Apellandi väide TsMS § 449 lg 3 rikkumisest tuleb jätta tähelepanuta. Kohus on aegumise lahendanud lõppotsusega. Apellant ei ole kohtuistungil esitanud taotlust aegumise kohaldamiseks, ega ka vastavalt TsMS §-le 333 vastuväidet kohtu tegevusele; 2) on ebaõige apellandi väide, et ülesütlemisavaldus kajastas kõiki VÕS § 325 nõudeid. Kohus on õigesti viidanud, et ülesütlemisavalduses peab vastavalt VÕS § 325 lg 2 p-le 2 olema lepingu lõppemise päev. Sellele nõudele mittevastav ülesütlemine on tühine. Teatisest lepingu lõppemise päev ei nähtu. Samuti on teatises täitmata VÕS §-s 316 sätestatud formaalsed ja materiaalsed eeldused, seega ei ole teatis käsitletav ülesütlemisavaldusena. VÕS § 327 lg 2 kohaselt on hageja käitumine vastuolus hea usu põhimõttega ja ülesütlemine on tühine ka sel alusel. Hageja ei ole tõendanud ühtegi teatises märgitud asjaolu.
26.06.2007 ülesütlemisavalduse on kostja kätte saanud 03.07.2007 (II kd, t.l 66) ning seda asjaolu ei ole kostja ka vaidlustanud. Ülesütlemisavalduse kohaselt on üürilepingu lõppemise päevaks 01.11.2007 ning seega on hageja järginud VÕS § 312 lg-s 1 sätestatud etteteatamise tähtaega. Maakohtu seisukoht, et ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS § 325 lg 2 p 2 sätestatule, on ekslik. Ringkonnakohus peab vajalikuks rõhutada, et üürilepingu korraline ülesütlemine ei eelda mingit täiendavat alust ning kui üks tähtajatu üürilepingu pooltest teatab teisele poolele lepingu ülesütlemisest ning ei too ülesütlemiseks mingeid põhjendusi, tuleb sellist tahteavaldust käsitleda korralise ülesütlemise avaldusena. Tähtajatu üürilepingu korral peab ka üürnik arvestama sellega, et teine lepingupool võib lepingu igal ajal üles öelda. See, et hageja soovis üüri suurendamist (VÕS §-st 299 tulenev õigus) ja märkis seda ülesütlemisavalduses, ei tähenda seda, et tegemist ei oleks korralise ülesütlemisega. Ringkonnakohus märgib, et täpsustatud hagiavalduses tugines hageja VÕS §-le 312, s.o korralise ülesütlemise alusele. Maakohtu viited üürilepingu erakorralise ülesütlemise aluste puudumisele ei ole asjakohased, kuna hageja ei ole soovinud üürilepingut erakorraliselt üles öelda. Eeltoodu alusel oli ülesütlemine kehtiv ning kuna alates 01.11.2007 puudus kostjal õiguslik alus eluruumi kasutada, tuleb hageja nõue korteriomand kostja ebaseaduslikus valdusest väljanõudmiseks AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldada. Maakohtu otsus tuleb selles osas tühistada.
Nimetatud 30-päevane tähtaeg ei ole aegumistähtaeg ning 30 päeva möödudes üürilepingu ülesütlemisavalduse saamisest ülesütlemise vaidlustamise nõuet enam esitada ei saa. Seega on tegemist õigust lõpetava tähtajaga ning kuna kostja esitas vastuhagi alles 05.03.2010, tulnuks see jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebus on ka selles osas põhjendatud. Arvestades eelnevat tuleb J. Dorožko vastuhagi jätta täies ulatuses rahuldamata ning maakohtu otsus ka selles osas tühistada.
Viivi Tomson
Andra Pärsimägi
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.