lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-06-14510/39

Võlaõigus › Muud

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 28.06.2010

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-06-14510/39
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
28.06.2010
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
3192
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 376 lg 1, 2, 4Hagi muutmineTsMS § 457 lg 1Otsuse jõustumise tagajärjedVÕS § 291 lg 1Üürilepingu üleminek üüritud kinnisasja omaniku vahetumiselTsMS § 331Avalduste hilisem esitamineTsMS § 348Kohtuistungi käikTsMS § 351 lg 1Asjaolude väljaselgitamine kohtuistungilTsMS § 442Otsuse sisuTsMS § 547 lg 1Määruse kättetoimetamine ja jõustumine

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-06-14510/64Tartu Ringkonnakohus08.12.2011

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (1)

lahend.ee
2-07-25374/37Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium08.06.2012

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
KEMASI EHITUSE Osaühing10176837Osaühing AKNAMEISTER10548265(Vastustaja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Egon Konsand, Üllar Roostoja, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. juuni 2010 Tartu

Tsiviilasja number

2-06-14510

Tsiviilasi

OÜ Aknameister hagi Kemasi Ehituse OÜ vastu 59 605.24 krooni väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend

58 657.40 krooni

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kemasi Ehituse OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

Apellant (kostja): Kemasi Ehituse OÜ (registrikood: 10176837), esindajad vandeadvokaat Triin BiesingerJusmann, Margus Kiir

esindajad

RESOLUTSIOON

Viru Maakohtu 10. veebruari 2010 otsus

Vastustaja (hageja): OÜ Aknameister (registrikood: 10548265), esindaja vandeadvokaat Küllike Namm Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tühistada Viru Maakohtu 10. veebruari 2010 otsus ja saata OÜ Aknameister hagi Kemasi Ehituse OÜ vastu 59 605.24 krooni väljamõistmiseks maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebuse Riigikohtusse võib menetlusosaline esitada üksnoes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 20.07.20262-26-113859/3Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 16.07.20262-26-10708/6Pärnu Maakohus Rapla kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-12320/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 14.07.20262-25-121675/9Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Kuninga tänaval
TsMS § 656 lg 2Menetlusõiguse normi rikkumise tagajärjed

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1.OÜ Aknameister esitas hagi Kemasi Ehitus OÜ vastu 59 605.25 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja Jõhvis XXX asuva hoone 31.05.2002. Kostja kasutas nimetatud kinnistul asuva hoone esimest korrust üürilepingu alusel. Kostja kohustus tasuma igakuiselt üüri summas 14 652.95 krooni ja lisaks sellele kulusid elektrienergia tarbimise eest. Hoone XXX kuulus eelnevalt FIE-le J.S. , kes teavitas kostjat omandiõiguse üleminekust 03.06.2002. Hageja ja FIE J.S. vahel sõlmitud käsundi alusel jätkas rendiarvete esitamist FIE J.S. ning viimase poolt esitatud arveid tasus kostja kuni 06.2005. Hageja leidis, et kostja üüri tasumise kohustus tuleneb 31.03.1999 sõlmitud rendilepingust nr 0699 ja kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis vabastaks kostja üüri tasumisest alates 06.2005. 07.06.2005 saatis kostja FIE-le J.S. järelpärimise, milles keeldus renditasu tasumast kuni teda teavitatakse isikust, kellel on seadusest või lepingust tulenevad õigused rendiarvete esitamiseks. FIE J.S. vastas 14.06.2005, et rendiarvete esitamise aluseks on OÜ Aknameister ja FIE J.S. vaheline kokkulepe, mille järgi teostab rendileandja kohustusi ja esitab üüriarved üürnikele FIE J.S. . Samuti selgitas hageja, et kuna kostja on alates omandiõiguse üleminekust tasunud arveid FIE-le J.S. , on ta sellist korraldust aktsepteerinud. Hageja arvas, et arvete esitamine mitteõigustatud isiku poolt ei vabasta üürnikku üüri maksmisest, kuna üüri maksmise kohustus tuleneb seadusest ja lepingust. Kostja jättis alates 01.06.2005 FIE J.S. esitatud arved tasumata, s.o 4 kuu üüri kogusummas 58 611.80 krooni ja kostja poolt tarbitud elektri eest summas 993.43 krooni. 11.10.2005 esitas hageja, tuginedes VÕS §-le 316, kostjale äriruumi erakorralise ülesütlemisavalduse. Hageja palus kostjalt välja mõista 59 605.25 krooni.
2.Kemasi Ehitus OÜ vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole FIE J.S. kostjat 03.06.2002 teavitanud üüritava hoone väidetavast omandiõiguse üleminekust. Sellest sai kostja teada alles tsiviilasja nr 2-1096/05 menetluse käigus 2005 suvel. Hageja ega ka FIE J.S. ei ole esitanud kostjale dokumenti, mis tõendaks hageja rendileandja staatust, hageja ei ole kostjale esitanud ka üüriarveid. Kostja ei tasu FIE J.S. i poolt esitatud arveid, kuna on seisukohal, et FIE-l J.S. puudub õiguslik alus arvete esitamiseks. Haginõude aluseks olevate arvete alusel ei saanud tekkida hageja nõudeõigust. Esitatud üüriarvelt nähtub, et arvete esitajaks ja makse saajaks on FIE J.S. Antud juriidiline isik ei osale

käesolevas menetluses. Seega ei ole hageja haginõude aluseks olevaid arveid esitanud ning vaidlusalustest arvetest ei tulene hageja nõudeõigust üüritasu saamiseks. Hageja on ise väitnud, et hageja ja FIE J.S. vahel on sõlmitud käsundikokkulepe, mille alusel teostab rendileandja õigusi ja kohustusi hageja asemel FIE J.S. . Seega on hageja ise tunnistanud, et ta oli oma üürileandja õigusi kolmandale isikule üle andnud ja tema ei saa esitada ka üüritasu nõuet.

MAAKOHTU LAHEND

3.Viru Maakohus 10. veebruari 2010 otsusega rahuldas hagi osaliselt ning mõistis Kemasi Ehitus OÜ-lt OÜ Aknameister kasuks välja 58 657.40 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et 31.03.1999 sõlmisid FIE J.S. ja kostja üürilepingu (lepingus märgitud rendilepinguna), mille kohaselt FIE J.S. andis üürileandjana kostjale kasutamiseks Jõhvis XXX asuva hoone esimesel korrusel paiknenud ja üürilepingus kokkulepitud esimese korruse ruumid ning kostja üürnikuna kohustus igakuiselt 5ndaks kuupäevaks 21.05.1997 lepingu nr 2124 lisaks oleva maksegraafiku alusel tasuma maksegraafikus märgitud üüri summa; üürilepingu perioodiks on 30.03.1999 kuni 10.06.2012; võlgnevust nõutakse perioodi eest 01.06.2005 kuni 31.10.2005; perioodil 01.06.2005 kuni 31.10.2005 kasutas üürilepingus märgitud ruume kostja; kostja kohustus tasuma igakuiselt ka vee ja elektri eest vastavalt arvestite näitudele. Menetluse käigus on tõendamist leidnud, et alates 31.05.2002 on hageja hoone omanikuks, milles asuvad üürilepingu objektiks olnud ruumid. Seega on alates 31.05.2002 poolte vahel 31.03.1999 sõlmitud üürilepingu üürileandja õigused ja kohustused vastavalt VÕS § 291 lg-le l üle läinud FIE-lt J.S. hagejale ning kostjal oli üürnikuna vaidlusalusel perioodil 30.06.2005 kuni 31.10.2005 kohustus tasuda hagejale lepingus kokkulepitud üüri. VÕS § 291 lg 1 alusel toimud omaniku (üürileandja) vahetus ei toonud kaasa muudatusi üüri tasumise kohustuses. Kohus ei lugenud kostja väidet, et FIE-l J.S. puudus arvete esitamise õigus, tõendatuks. Menetluse käigus kinnitas hageja FIE J.S. õigust nõuda üüri ja kõrvaltasude tasumist. Samuti leidis kohus, et samade menetlusosalistega asjas nr 2-05-23367 väljendatud kohtu seisukoht võlgnevuse puudumise kohata on ekslik. 21.05.1997 lepingu nr 2124 lisaks oleva maksegraafiku järgi oli perioodil 30.06.2005 kuni 31.10.2005 üüri määraks 1802 krooni. Lepingu nr 2124 §-s 1 on sätestatud, et lepingu eseme maksumus on 181 250 DEM-i (samas nimetatud lepingu lisaks olevas maksete graafikus on märgitud hoone soetamismaksumuseks 181 250 rahaühikut, kuid valuutana on märgitud EEK). FIE J.S. poolt kostjale esitatud arvetes, kus on viide 31.03.1999 sõlmitud üürilepingule nr 0699 ja üürile (rendimaks) on igakuise üüri suurusena märgitud 14 652.95 rahaühikut ja hageja väidab, et kuigi arvestust peeti DEM-des, nõuti üüri kroonides. Maakohus oli seisukohal, et järelmaksuga ostu-müügilepingu nr 2124 §-s 1 ja selle lepingu Lisa 1 p-s 1 sätestatuga ning kostja 17.05.2005 kirjaga Maksu ja Tolliametile on tõendatud, et lepingu nr 2124 maksete graafikus on ekslikult makse valuutaks märgitud EEK ja tegelikult pidasid nimetatud lepingu ja üürilepingu pooled arvestust DEM-des, kuid arved esitati kroonides. Lähtudes üldiselt teadaolevast asjaolust, et DEM ja EEK suhe oli

1 DEM

võrdub 8 EEK-i, oli vaidlusalusel perioodil ühe kuu üüri suuruseks 14 416 krooni (8 x 1802 DEM-i). Kohus leidis, et üüri nõude osas on hagi põhjendatud summas 57 664 krooni. Kõrvalnõuete osas kostja kõrvalnõuete arvestust ei vaidlustanud. Hagiavalduses on hageja märkinud tasumata kõrvalnõuete summaks 993.43 krooni ja esitanud selle kohta üürnikule hageja poolt esitatud arved. Kokku on hagi põhjendatud summas 58 657.43 krooni.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4.Kemasi Ehituse OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 10. veebruari 2010 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi jäetakse rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohus kostja üürivõlgnevuse olemasolu tuvastamisel oluliselt rikkunud TsMS § 457 lg-t 1 ning jätnud põhjendamatult tähelepanuta, et hagi rahuldamine on välistatud juba ainuüksi tsiviilasjas nr 2-05-23367 30.04.2008 tehtud kohtuotsuses pooltele siduvalt tuvastatud asjaolu – üürivõlgnevuse puudumise – tõttu. Kusjuures samale seisukohale – üürivõlgnevuse puudumisele – asus Tartu Ringkonnakohus oma 15.06.2009 otsuses. Kuna viidatud tsiviilasjas oli vaidluse esemeks käesoleva vaidlusega identsetel asjaoludel tekkinud väidetav üürivõlgnevus, siis on väär kohtu seisukoht, et tsiviilasjas nr 2-05-23367 pole kohus tuvastanud üürivõlgnevuse puudumist. Tsiviilasjas nr 2-05-23367 tehtud otsusest tuleneb käesolevas vaidluses poolte jaoks siduvalt tuvastatud fakt, et kostjal ei saa hageja ees olla üürivõlgnevust, mistõttu oli välistatud ka käesolevas asjas hagi rahuldamine hagi aluseks toodud asjaoludel; 2) on kohus TsMS § 442 lg-t 8 rikkudes jätnud tähelepanuta ja analüüsimata kostja vastuväite, et hagi rahuldamine on välistatud ka seetõttu, et esitatud üürinõue läheb vastuollu hagiavalduses esitatud faktiliste asjaoludega, kuna hageja väiteil on ta üürileandja õigused ja kohustused kolmandale isikule ehk FIE-le J.S. üle andnud ning seeläbi möönnud, et ei saanud üüritasu nõuda. Samuti ei ole hageja käsundit eeldades tõendanud õigust üürinõuet esitada. Hagi aluseks esitatud arvetelt nähtuvalt on kõik arved esitatud tsiviilasja pooleks mitteoleva isiku FIE J.S. poolt ning makse saajaks ehk õigustatud isikuks on arvetest nähtuvalt samuti FIE J.S. , mitte hageja. Seega ei ole hageja haginõude aluseks olevaid arveid esitanud ning hagiavalduses toodud arvetest ei saa tuleneda hageja nõudeõigust kostja vastu üüritasu saamiseks; 3) on kohus rikkunud TsMS § 376 lg-t 1 ja 2 ning TsMS § 331 lg-t 1, kuna on võimaldanud hagejal esitada tõendeid pärast kohtu poolt tõendite esitamiseks määratud tähtaega ning hagi alust muuta pärast hagi menetlusse võtmist. Kohus on 26.10.2009 kohtumäärusega uuendanud hagimenetluse ning andnud täiendavate avalduste ja dokumentide esitamiseks tähtaja 05.11.2009. Vaatamata tõendite esitamiseks ette nähtud protsessitähtaja möödumisele, esitas hageja uusi tõendeid, milliste vastuvõtmisele vaidles kostja vastu. Kostja on seisukohal, et täiendavalt esitatud tõenditega püüdis hageja muuta ka hagi alust ehk laiendada oma nõude aluseks olevaid asjaolusid. TsMS § 376 lg 2 alusel nõustub kohus hagi muutmisega üksnes mõjuval põhjusel ning selliseid mõjuvaid põhjuseid antud juhul ei esine ning kohus ei ole neid ka põhjendanud. Seega on kohus oluliselt rikkunud eelnimetatud menetlusnorme; 4) on kohus ebaõigesti leidnud, et 31.03.1999 sõlmitud lepinguga nr 0699 on pooled kindlaks määranud üüritasu arvestamise põhimõtted ning üürilepingu p 2.3 kohaselt oli üüriks lepingu nr 2124 lisaks oleva maksegraafiku järgne igakuine tasu. Üürileandja on 31.05.2002 sõlminud lepingu nr 2124 muudatuse, mille kohaselt muudeti intressimäära ja lepingu nr 2124 maksegraafikut. Nimelt intressimäär alanes oluliselt ning see on põhjuseks, miks kostjale esitati antud lisaleping alles kohtumenetluse käigus 2010. aastal. Kohus on jätnud tähelepanuta, et 31.05.2002 sõlmitud lepingu nr 2124 muudatustega muudeti ka üüritasu määra, sest lepingu nr 0699 p 3.4 kohaselt on muudatused pooltele siduvad ja poolte üüritasupõhimõtete osas kohustuslikud. Samuti varjas hageja omaniku vahetust. Kostja esitas muudetud lepingu alusel tehtud üüritasu arvestused. Arvestustest on näha, et kostja on alates muudatuste rakendumisest ja kuni üürisuhte lõppemiseni enam tasunud üürisuhtest tulenevaid makseid 156 637.10 krooni ulatuses (ettemaks ületab ca 3 korda väidetavat võlgnevust);

5) vähendas kohus nõuet väidetavalt tasumata nelja kuu üüritasu nõude osas summas 947.80 krooni. Kuid kohus on jätnud tähelepanuta, et perioodil 06.2002 kuni 06.2005 on kostja tasunud üüritasu enam 8767.15 krooni ulatuses. Asjaolu osas, et eeltoodud perioodil on kostja nimetatud ulatuse üüritasu maksnud, vaidlus puudub.

5.OÜ Aknameister vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Viru Maakohtu 10. veebruari 2010 otsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) leiab kostja ebaõigesti, et Viru Maakohus ja Tartu Ringkonnakohus asusid tsiviilasjas nr 2-05-23367 seisukohale, et kostjal puudub üürivõlgnevus. Apellatsioonikohus on oma otsuses leidnud, et üürivõlgnevuse olemasolu tuvastamine ei olnud vajalik ning kohtul ei olnud vajadust üürivõlgnevuse olemasolu tuvastada. Järelikult ei saa maakohtu poolt otsuse põhjendavas osas toodud järeldusi lugeda ringkonnakohtu poolt kinnitatuks ning seega ei ole tsiviilasjas nr 2-05-23367 jõustunud otsusega tuvastatud, et kostjal puudus üürivõlgnevus hageja ees. Maakohtu otsuse põhjendavas osas üürivõlgnevust käsitlev seisukoht ei ole tsiviilasjas nr 2-05-23367 jõustunud otsuse kohaselt pooltele kohustuslik TsMS § 457 lg 1 mõttes; 2) kinnitas kostja oma apellatsioonkaebuses, et ta sai juunis 2005 teada, et üürileandjaks on tõepoolest hageja. Kostja enda poolt esitatud seisukohtadega on leidnud kinnitust, et ta teadis, kellele tuli üüri maksta. Kostja, olles oma kinnituse kohaselt teadlik omaniku vahetusest, jättis hagejale põhjendamatult üüri tasumata; 3) on väär kostja seisukoht üürileandja õiguste ja kohustuste üleandmise osas. Menetluse käigus ei ole leidnud tõendamist, et vastustaja oleks andnud üle lepingust tulenevad õigused ja kohustused. Vastustaja poolt saadud käsundi alusel oli FIE-l J.S. õigus esitada üürinõue, ent üürileandja kohustusi täitis ka pärast käsundi andmist hageja. Samuti ei võtnud käsundina tasu nõudmise õiguse andmine FIE-le J.S. hagejalt õigust nõuda üüritasu tasumist temale endale. Kostja ei ole tõendanud, et ta on oma üürilepingust tuleneva kohustuse täitnud kas FIE-le J.S. või hagejale; 4) ei ole kohus TsMS § 331 lg-t 1 rikkunud. Kohus leidis tõendite esitamise taotlust lahendades, et tegemist on asjas olulise tõendiga ning kohtu käitumisest tuleb aru saada selliselt, et kohtu arvates ei põhjustanud vastustaja poolt esitatud tõendite esitamine menetluse lahendamise viibimist. Hageja ei nõustu apellandi väitega, et esitades lepingu nr 2124, lepingu lisa ning lepingu juurde kuuluva maksegraafiku muutis vastustaja hagi alust. Pooltevahelises üürilepingus on korduvalt viidatud lepingule nr 2124, mistõttu on leping nr 2124 olulisel määral seotud pooltevahelise üürilepinguga. Hageja juhib tähelepanu TsMS § 376 lg-le 1, mille kohaselt võib hageja pärast hagi menetlusse võtmist ja kostjale kättetoimetamist muuta hagi eset või alust üksnes kostja või kohtu nõusolekul. Viru Maakohtu 10.02.2010 otsusest ei nähtu, et kohus on pidanud täiendavate tõendite esitamist hagi aluse muutmiseks; 5) on kostja väide, et kuni üürisuhte lõppemiseni on kostja tasunud üürilepingust tulenevaid makseid nõutavast suuremas summas 156 637.10 krooni, tõendamata. Samuti on kostja poolt tõendamata, et hageja oli õigustatud kostjalt üüri nõudma oluliselt väiksemas ulatuses kui hageja seda tegi. Hageja leiab, et kohus ei pidanud hagi rahuldamise ulatuse otsustamisel võtma arvesse apellandi poolt väidetavalt enamtasutud summasid 8 767.15 krooni ulatuses, kuna kostja ei esitanud vastavasisulist nõuet kohtumenetluses.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Viru Maakohtu
10.veebruari 2010 otsus tuleb tühistada ja asi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
7.Maakohus on asja läbivaatamisel oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi ning rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Nähtuvalt 31.03.1999 sõlmitud lepingust nr 0699 (tl 39-41) on pooled kindlaks määranud üüritasu arvestamise põhimõtted ning üürilepingu punkt 2.3 kohaselt oli üüriks lepingu nr 2124 lisaks oleva maksegraafiku järgne igakuine tasu. Vastavalt 31. märtsi 1999 rendilepingu nr 0699 punktile 3.4. lepingu nr 2124 tingimuste muutumisel oli J.S. kohustatud sellest teatama rentnikule (Kemasi Ehituse OÜ-le), kuna need muutused kehtivad ka rentniku suhtes. Seega on õige apellandi väide, et hageja üürileandjana, sõlmides 31.05.2002 lepingu nr 2124 lisalepingu nr 1 (tl 165), mille kohaselt muudeti intressimäära (lisalepingu § 6) ning, mille § 5 kohaselt kuulub lisa juurde lahutamatu lisana maksegraafik, pidi üürileandja lisalepingu sõlmimisest teatama apellandile, sest lisalepinguga sisseviidud muudatused kehtisid ka tema kui rentniku suhtes. Kuna 31.05.2002 lepingu nr 2124 lisalepingu nr 1 kohaselt muudeti intressimäära, siis vastavalt lepingu nr 0699 punktile 3.4. muutus rentniku jaoks siduvalt üüritasu igakuuline suurus. Kostja on pärast hageja poolt tõendina lisalepingu nr 1 esitamist esitanud vastuväite, et kuna muudeti lisalepinguga nr 1 intressimäära, siis muutus ka üüri arvestamise põhimõte ning seetõttu on kostja tasunud üüri perioodil 10.06.2002 – 10.10.2005 enam 156 637.10 krooni. Nähtuvalt kohtuistungi protokollist (tl 193-197) esitas kostja 21.01.2010 istungil ka lisalepingus kokkulepitud intressimäära arvestades üüritasu arvestuse perioodi 10.06.2002 – 10.10.2005. Maakohus on kostja poolt esitatud arvestuse vastu võtnud. Hageja on kostja vastuväitele vastu vaielnud ning leidnud, et ta on arvete esitamisel lähtunud ka lepingu tingimuste muutumisest, kuid ta ei ole oma väite tõendamiseks esitanud lisalepingu nr 1 juurde lahutamatu lisana kuuluvat maksegraafikut (§ 5), mille hindamisel oleks kohus saanud tuvastada, kas vaidlusaluste kuude eest esitatud üüriarved olid vastavuses muudetud maksegraafikuga või mitte. Maakohus on määranud üüri suuruse lähtudes esialgsest maksegraafikust ning ei ole arvestanud sellega, et 31.05.2002 muutus intressimäär ja seoses sellega koostati uus maksegraafik. Juhul, kui hageja leidis, et lepingu nr 2124 muutmine ei ole kostja jaoks siduv, siis oleks ta pidanud ka seda asjaolu tõendama. Arvestades eeltoodut, on maakohus rikkunud asja läbivaatamisel TsMS § 348 lg-t 2, mille kohaselt hoolitseb kohus muu hulgas selle eest, et asja arutatakse ammendavalt ning sama paragrahvi 3. lõike teist lauset, mille järgi kohus tagab, et menetlusosalisel on iga asja lahendamiseks olulise asjaolu suhtes võimalik avaldada oma arvamust. TsMS § 351 lg 1 sätestab, et kohus arutab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest ning sama paragrahvi 2. lõike kohaselt kohus võimaldab pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha. Maakohus oleks pidanud selgitama hagejale, et kuna lisalepinguga nr 1 muudeti lepingut nr 2124 ning 31. märtsi 1999 rendilepingu nr 0699 kohaselt selline muudatus oli kostjale siduv, siis oleks olnud vajalik esitada tõendeid selle kohta, kas nõutava üüri suurus vastas lisalepingule nr 1. Seda asjaolu ei tõenda kostja poolt Maksu- ja Tolliametile esitatud andmed üüri tasumise kohta FIE J.S. ile.
8.Eeltoodu alusel ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus kuulub tühistamisele ja asi tuleb saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks TsMS § 656 lg 2 alusel, kuna

maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ning rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada.

9.Maakohtu otsuse tühistamise aluseks ei ole apellandi väide, et hagi rahuldamise välistab asjaolu, et tsiviilasja nr 2-05-23367 otsusega on siduvalt tuvastatud asjaolu, et kostjal puudub üürivõlgnevus. Tsiviilasja nr 2-05-23367 nõudeks oli tuvastada 11.10.2005 ülesütlemisavalduse tühisus ja üüritud asja valduse äravõtmise õigusvastasus. Viru Maakohus on asjas tehtud otsuses tuvastanud, et „asja materjalides puuduvad arved, millest tuleneks hageja kohustus maksta kostjale üüri ning tõendaksid hagejal kostja ees üürivõlgnevuse olemasolu, FIE J S kui lepingu pooleks mitteoleva isiku poolt pärast 1. juunit 2005 esitatud arvete mittemaksmine ei saa olla aluseks üürivõlgnevuse tekkele ja lepingu lõpetamisele“. Seega ei ole maakohus otsuses tuvastanud, et kostjal, Kemasi Ehituse OÜ-l, puudub üürivõlgnevus hageja, OÜ Aknameister, ees. Maakohus on tuvastanud, et tsiviilasjas nr 2-05-23367 kohtule esitatud arved, mis olid esitatud Kemasi Ehituse OÜ-le FIE J S poolt, ei tõenda üürivõlgnevuse olemasolu. Samas ei ole maakohus viidatud otsuses tuvastanud, et kostjal puudub üldse üürivõlgnevus hageja ees ning seetõttu on ebaõige apellandi väide, et TsMS § 547 lg 1 kohaselt on menetlusosalistele kohustuslik asjaolu, et kostjal puudus vaidlusalusel perioodil üürivõlgnevus.
10.Asjakohatu on apellandi väide, et kuna hageja väitel on ta üürileandja õigused ja kohustused kolmandale isikule üle andnud, siis ei saa hageja üüritasu nõuda. Asjas ei ole vaidlust selles, et kostja kasutas perioodil 01.06.2005 kuni 31.10.2005 üürilepingus märgitud ruume. Samas ei ole ta nimetatud perioodi eest üüri ning vee ja elektri eest maksnud ei hagejale, kes on üürilepingu pooleks, ega ka kolmandale isikule, kuigi üüri ning vee ja elektri eest tasumine kohustus tuleneb 31.03.1999 sõlmitud üürilepingust. Tsiviilasjas nr 2-05-23367 on tuvastatud, et FIE J S kui lepingu pooleks mitteoleva isiku poolt pärast 1. juunit 2005 esitatud arvete mittemaksmine apellandi poolt ei saa olla aluseks üürivõlgnevuse tekkele. Seega on jõustunud kohtuotsusega tuvastatud, et apellant ei pidanud maksma üüri ning vee ja elektri eest kolmandale isikule, kuid samas see asjaolu ei vabasta apellanti üürilepingu täitmise kohustusest ning hagejal üürileandjana on õigus nõuda apellandilt lepingu täitmist, s.o kokkulepitud tasu maksmist.
11.Samuti on alusetu apellandi väide, et kohus on rikkunud TsMS § 376 lg-t 1 ja 2 ning TsMS § 331 lg-t 1, kuna on võimaldanud hagejal esitada tõendeid pärast kohtu poolt tõendite esitamiseks määratud tähtaega ning hagi alust muuta pärast hagi menetlusse võtmist. Vastavalt TsMS § 331 lg-le 1 kui menetlusosaline pärast selleks kohtu poolt määratud tähtaja möödumist esitab avalduse, taotluse, tõendi või vastuväite, menetleb kohus seda üksnes juhul, kui menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Maakohus on 26.10.2009 määrusega määranud menetlusosalistele täiendavate avalduste ja dokumentide esitamise tähtajaks 05.11.2009. Tähtaeg määrati seoses kirjaliku menetlusega. Maakohtu 17. novembri 2009 määrusega tühistati kirjaliku menetluse korraldamine ning määrati kohtuistung. Ringkonnakohus leiab, et seoses menetlusliku olukorra muutumisega oli lubatav hageja poolt tõendite esitamine pärast kohtu poolt kirjalikus menetluses määratud tähtaega. Nähtuvalt toimiku materjalidest (tl 157), on maakohus 17. detsembri 2009 kohtuistungil määranud hagejale tõendite esitamise tähtpäevaks 13.01.2010 ning hageja poolt on esitatud täiendavad tõendid 13.01.2010, s.o tähtaegselt. Apellandi väide kohtu poolt TsMS § 376 lg 1 ja 2 rikkumise kohta on alusetu seetõttu, et hageja ei ole muutnud täiendavate tõendite esitamisega hagi alust.

TsMS § 376 lg 4 p 1 kohaselt hagi muutmiseks ei peeta esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetakse hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid. Antud juhul ei ole hageja menetluse kestel muutnud hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid ning seetõttu ei ole ka hagi muudetud. Tõendid on esitatud hagi aluseks olevate asjaolude tõendamiseks.

12.Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Egon Konsand

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja