Asjaõigus › Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjad

2-23-5558 Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

2-23-5558 Maakohtu määrus ja põhjendused

2-23-5558 Maakohus jättis ekslikult arvestamata, et korteriomanikud saavad notariaalpraktika kohaselt kokkuleppel reaalservituudi seada ning kinnistusregistri pidaja on seda aktsepteerinud (registriosa nr 2551105).

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

2-23-5558 ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärki ja kanalisatsiooni. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni ning kinnistu veevärgi ja kanalisatsiooni piiri määrab ÜVVKS § 3 lg-te 1 ja 2 järgi liitumispunkt. Korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul on vee-ettevõtja kliendiks ÜVVKS § 8 lg 51 järgi korteriühistu ning korteriomanik võib olla vee-ettevõtja kliendiks üksnes juhul, kui on võimalik tema veevärgi ja kanalisatsiooni ühendamine ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga nõuetele vastava liitumispunkti kaudu. Seejuures näeb ÜVVKS § 2 lg 3 ette, et üksnes ühisveevärgile ja -kanalisatsioonile, s.o tehnovõrgule kuni liitumispunktini kohaldatakse AÕS §-s 158 sätestatut. Eeltoodu kohaselt on korterelamul tavapäraselt veevarustust puudutava tehnovõrguga üks liitumispunkt ning alates liitumispunktist on tegemist kinnisasjal paikneva, sh hoonesisese tehnosüsteemiga, mitte tehnovõrguga AÕS § 158 tähenduses. Siinsel juhul soovib avaldaja seada reaalservituudi hoone sisesele vee- ja kanalisatsioonisüsteemile, mis ei ole käsitatav tehnovõrguna AÕS § 158 lg 1 tähenduses. Edasi märgib kolleegium, et ka juhul, kui avalduses nimetatud vee- ja kanalisatsiooni torustik oleks käsitatav tehnovõrgu osana AÕS § 158 tähenduses, ei saaks sama kinnisasja üks korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult tema korteriomandi koormamist torustiku talumiseks reaalservituudiga, sest nii kinnisasi (maatükk) kui ka kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem ühes torustikuga on korteriomanike kaasomandis ning seda valitseb korteriühistu. Korteriomandid luuakse KrtS § 2 järgi kinnisasja, s.o TsÜS § 50 lg 1 järgi maapinna piiritletud osa (maatüki) kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja omaniku jagamisavaldusega, st ühe kinnisasja piires tekib mitu korteriomandit. Korteriomand on KrtS § 1 lg 1 järgi eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist. Seega ei saa korteriomandit samastada kinnisasjaga. Korteriomand on eriline kinnisomandi vorm, hõlmates nii kinnisasja kaasomandit kui ka iga korteriomaniku eriomandit kinnisasjal asuva hoone reaalosale. Seejuures ei ole KrtS § 4 lg 3 järgi eriomandi esemeks hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on KrtS § 4 lg 4 järgi korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Korteriomandite kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud KrtS § 34 lg 2 järgi korteriühistu kaudu. Seejuures on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja KrtS § 38 lg 1 järgi korteriomanike kokkulepet. Ka kinnisasja kaasomanikud valdavad ja kasutavad AÕS § 72 lg 1 I lause järgi ühist asja kokkuleppel. Seejuures võib kaasomandis olevat asja koormata AÕS § 74 lg 1 järgi ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on leidnud, et kinnisasja kaasomanik ei saa koormata oma kaasomandiosa AÕS § 73 lg 1 kohaselt asja valdust ja kasutust võimaldava asjaõigusega, nagu ta saab kaasomandiosale nt seada hüpoteegi. Kui kaasomandis olevale kinnisasjale soovitakse seada asja valdamist või kasutamist võimaldav asjaõigus, tähendab see kogu kaasomandis oleva kinnisasja koormamist sellise asjaõigusega, st kaasomandis oleva asja käsutamist tervikuna AÕS § 74 lg 1 mõttes, milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe (vt RKTKo 14.10.2008, 3-2-1-84-08, p 10 ja Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. § 172 kommentaar, p 3.4). Seega ei ole kohtupraktikas peetud võimalikuks kinnisasja kaasomandi osa eraldi koormamist asja valdust või kasutamist võimaldava asjaõigusega ning seega ei ole võimalik ka korteriomandit selliselt teise korteriomaniku ega kolmanda isiku kasuks koormata. Eeltoodut arvestades asus maakohus kolleegiumi hinnangul õigesti seisukohale, et korteriomanik ei saa kehtiva õiguse järgi nõuda teise korteriomaniku korteriomandile korterelamus asuva veetorustiku talumiseks ja selle hooldamise võimaldamiseks reaalservituudi seadmist. Seda õiguslikku käsitust ei mõjuta avaldaja viidatud kinnistusosakonna praktika ega väidetav notariaalpraktika.

2-23-5558

(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak, Maris Kuurberg ja Gea Lepik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.