lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-22-18781/3

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 30.01.2023

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-22-18781/3
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
30.01.2023
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1720
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
KRS § 46 lg 3, 5KrtS § 14 lg 1ErikasutusõigusKrtS § 4 lg 1, 4Eriomandi eseKRS § 34 lg 2KrtS § 13 lg 3Suhete korraldamine kokkuleppelKrtS § 3Eriomandi loomine kokkuleppegaKrtS § 8 lg 2Jagamine omaniku pooltTsMS § 171 lg 1Kõrgema astme kohtu menetluskulude kandmise erisusedTsMS § 599Kandemääruse peale määruskaebuse esitamine

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
OÜ Ruum Invest10936317

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin

Määruse tegemise koht ja aeg

30. jaanuar 2023, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-18781

Tsiviilasi

OÜ Ruum Invest kinnistamisavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi

8.detsembri 2022. a määrus nr 1391272022

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Ruum Invest määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

Menetlusosalised esindajad

ja

nende Määruskaebuse esitajad (avaldaja): OÜ Ruum Invest (registrikood 10936317), esindaja Tallinna notar Robert Kimmel

RESOLUTSIOON

1.Jätta OÜ Ruum Invest määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 8. detsembri 2022. a määrus nr 1391272022 muutmata arvestades käesolevas määruses toodud põhjendusi.
2.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud OÜ Ruum Invest kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Avaldajal on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU MÄÄRUS

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 15.07.20262-23-11372/67Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 02.07.20262-25-12070/29Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 30.06.20262-25-5079/16Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 26.06.20262-24-11472/30Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-25-17304/15Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-20-12865/44Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja
TsMS § 659Apellatsioonimenetluse sätete kohaldamine
TsMS § 696 lg 1Määruskaebuse esitamise õigus
TsÜS § 6Õigusjärglus
1.OÜ Ruum Invest (avaldaja) esitas 28. septembril 2022 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr 6311250 (asukohaga Harju maakond, Anija vald, Kehra linn, Aia tn 2) kohta kinnistamisavalduse, milles palus vastavalt hoonejaotusplaanile ja projekteerimiseks või ehitusprojektide ekspertiisi tegemiseks pädeva isiku kinnitusel jagada kinnistusregistri registriosa nr 6311250 all kantud kinnistu korteriomanditeks selliselt, et loodavate korteriomandite kohta avatakse registriosad, millede esimesse jakku kantakse, lisaks jagatava kinnistu registriosa esimese jao andmetele ja vastava korteriomandi registriosaga ühel ajal avatud teiste korteriomandi registriosade numbritele, andmed alljärgnevalt:
1.1.eriomandi ese eluruum tähisega nr 1, kaasomandi mõttelise osa suurus 1265/5060. Eriomandi sisu vastavalt 28. septembri 2022. a avaldusele, mille kohaselt on eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvalduses ja -kasutuses terrass, millele on juurdepääs eriomandi esemest ning maa-ala, mis on 28. septembri 2022. a kinnistamisavalduse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 1;
1.2.eriomandi ese eluruum tähisega nr 2, kaasomandi mõttelise osa suurus 1265/5060. Eriomandi sisu vastavalt 28. septembri 2022. a avaldusele, mille kohaselt on eriomandi esemeigakordse omaniku ainuvalduses ja -kasutuses terrass, millele on juurdepääs eriomandi esemest ning maa-ala, mis on 28. septembri 2022. a kinnistamisavalduse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 2;
1.3.eriomandi ese eluruum tähisega nr 3, kaasomandi mõttelise osa suurus 1265/5060. Eriomandi sisu vastavalt 28. septembri 2022. a avaldusele, mille kohaselt on eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvalduses ja -kasutuses terrass, millele on juurdepääs eriomandi esemest ning maa-ala, mis on 28. septembri 2022. a kinnistamisavalduse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 3;
1.4.eriomandi ese eluruum tähisega nr 4, kaasomandi mõttelise osa suurus 1265/5060. Eriomandi sisu vastavalt 28. septembri 2022. a avaldusele, mille kohaselt on eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvalduses ja -kasutuses terrass, millele on juurdepääs eriomandi esemest ning maa-ala, mis on 28. septembri 2022. a kinnistamisavalduse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga.
2.Kohtunikuabi andis 28. novembri 2022. a kandemäärusega nr 1341622022 avaldajale tähtaja kuni 5. detsembrini 2022 avalduses esinenud puuduste kõrvaldamiseks, s.o esitada kinnistusosakonnale käsutustehing (tahteavaldus) eriomandi loomise ja eriomandi sisu määramise kohta ning kinnistamisavalduse täpsustus osas, mis puudutab avatavate korteriomandite registriosade I jakku kantavat viidet eriomandi sisu määramise tahteavaldusele. Avalduses puudub käsutustehing (tahteavaldus) eriomandi loomiseks. Praegusel juhul toimub kinnisasja jagamine korteriomanditeks ainuomaniku avalduse alusel vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-le 8, kuid ka sellisel juhul tuleb arvestada KrtS § 3 kohaseid põhimõtteid, st tuleb eristada kinnistamisavaldust, käsutustehingut ja võlaõiguslikku kohustustehingut. Korteriomandite loomisel on käsutustehinguks, mis Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg 1 p 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada, kaasomanike kokkulepe eriomandi loomise kohta. Omaniku ühepoolsele käsutustehingule (tahteavaldusele) ei ole kohustuslikku vorminõuet ette nähtud. KRS § 34 lg 21 järgi peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Kinnistusosakonnale esitatud avalduse näol on tegemist üksnes kinnistamisavaldusega, ent

seaduse kohaselt on nõutav ka käsutustehing. Käesolevalt omaniku ühepoolne käsutustehing eriomandi loomise kohta puudub. Kinnistamisavalduse punktides 1.1 kuni 1.4 palutakse avatavate korteriomandite registriosade I jakku kanda eriomandi sisu vastavalt 28. septembri 2022 avaldusele, mille järgselt on iga korteriomandi kohta käivas kandetaotluses märgitud konkreetselt selle korteriomandi igakordse omaniku ainuvaldusesse- ja kasutusse jäävad alad. Kuna antud juhul taotletakse kinnistusraamatusse eriomandi sisu täpsustavat kannet, tuleb kinnistusosakonnale esitada ka vastavasisuline käsutustehing. Arvestades eriomandi loomise käsutustehingu kohta seletuskirjas märgitut, mille kohaselt omaniku ühepoolsele käsutustehingule ei ole ette nähtud kohustuslikku vorminõuet, asus kohtunikuabi vorminõude osas seisukohale, et seadusandja ei ole soovinud kehtestada kohustuslikku vorminõuet ka eriomandi sisu määramise ühepoolsele tahteavaldusele. Kinnistamisavaldus on ebapiisav, mis puudutab viidet eriomandi sisu määramise tahteavaldusele. KrtS § 13 lg 3 kohane mõju eriõigusjärglaste suhtes on saavutatav ainult seeläbi, kui iga avatava korteriomandi registriosa I jakku kantakse eriomandi sisuna kokkulepe, mille kehtivust eriõigusjärglaste suhtes soovitakse. Kinnistusosakonnale ei ole esitatud eriomandi sisu määramise tahteavaldust, millele kandeavalduse punktides 1.1 kuni 1.4 viidatakse.

2.Tartu Maakohtu kohtunikuabi jättis 8. detsembri 2022. a kandemäärusega kinnistamisavalduse rahuldamata. KRS § 46 lg-st 1 tulenevalt selgitab kinnistamisavalduse läbivaatamisel kinnistamiseks pädev isik välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. KRS § 46 lg 3 kohaselt, kui kinnistamisavalduses esineb kande tegemist takistav puudus või puudub vajalik dokument, määrab kande tegemiseks pädev isik tähtaja puuduse kõrvaldamiseks. KRS § 46 lg 5 sätestab, et kui puudust määratud tähtaja jooksul ei ole kõrvaldatud, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse avalduse rahuldamata jätmise kohta. Kuna puudused on kõrvaldamata, jättis kohtunikuabi kinnistamisavalduse rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu määruse tühistamist ja uue määruse tegemist, millega kinnistamisavaldus rahuldada. Kinnistu ainuomanikust avaldaja soov on jagada kinnistu neljaks korteriomandiks ja määrata läbi eriomandi sisu iga tekkiva korteriomandi (ridaelamuboksi) igakordse omaniku kasutusse terrass ja kinnistu koosseisu kuuluv maa-ala. Kui kinnisasi kuulub ühele isikule, siis luuakse korteriomandid vastavalt KrtS §-le 8 omaniku jagamisavaldusega. Sellisel juhul kohaldatakse jagamisel seaduse §-des 4-7 sätestatut ning §-i 3 ei kohaldata. Sellele loomisviisile ei kohaldu (i) tõestamise vorminõue, (ii) asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus (§ 3 lg 3) ega kohustustehingu sõlmimise võimalikkus (§ 3 lg 4). Korteriomandid tuleb seega luua ühepoolse kinnistamisavalduse alusel, mis peab olema allkirjastatud vähemalt elektroonilises vormis. Käsutustehing on vastavalt TsÜS § 6 lg-le 3 tehing, millega antakse üle õigused ja kohustused. Käsutustehingu aluseks on kohustav tehing. Mis puudutab nõuet sõnastada eriomandi sisu viitega avalduse vastavale punktile, siis see on põhjendatud mahukate eriomandi sisu kokkulepete puhul (nt kodukordade määramine), kuid olukorras, kus soovitakse kasutusse määrata ainult terrass ja maa-ala, siis on kindlasti

tsiviilkäibe selguse mõttes parem kui vastav õigus nähtub kinnistusraamatu kandest. Kandes viidatakse ju samale, selgelt dateeritud, avaldusele ja seeläbi kajastuvad vastavad õigused (või vastavalt õiguse puudumine) ka kõikide puudutatud korteriomanike registriosades. Puudub õigusnorm, mis keelaks vastava kande tegemist soovitud viisil.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

4.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistuskonna kohtunikuabi 8. detsembri 2022. a määruse nr 1391272022 resolutsioon muutmata arvestades käesolevas määruse toodud põhjendusi (TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 21).
5.Avaldaja on esitanud kinnistamisavalduse, milles palub jagada kinnistu korteriomanditeks ja kanda igasse avatavasse korteriomandi registriossa eriomandi ese eluruum vastava tähisega ning eriomandi sisu vastavalt 28. septembri 2022. a avaldusele, mille kohaselt on eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvalduses ja -kasutuses terrass, millele on juurdepääs eriomandi esemest ning maa-ala, mis on tähistatud 28. septembri 2022. a kinnistamisavalduse lisaks oleval plaanil. Avaldaja esitatud kinnistamisavaldusest nähtub, et avaldaja soovib kanda registriossa eriomandi eseme eluruumi ja anda eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvaldusesse ja kasutusse koos eluruumiga terrassi ja maa-ala.
6.Ringkonnakohus leiab, et avaldaja soovitud korteriomanditeks jagamise viisi ei saa kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Praegusel juhul soovib avaldaja anda eriomandi eseme igakordse omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse koos eluruumiga terrassi ja maa-ala. KrtS § 4 lg 1 kohaselt saab eriomandi ese olla ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad. Seega saab eriomandi esemesse kuuluda üksnes hoone osa, mitte maatükk. KrtS § 4 lg 4 järgi on maatükk korteriomandi kaasomandi osa esemeks. Kinnisasja omanik ei saa sisustada korteriomandi mõistet seaduses sätestatust erinevalt. Selleks, et anda mingi kaasomandi osa ühe või mitme korteriomaniku ainukasutusse, peab KrtS § 14 lg 1 kohaselt sõlmima korteriomanike kokkuleppe anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse, kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Nii on ka Riigikohus leidnud, et sarnaselt AÕS-s reguleeritud kaasomandile saavad ka korteriomanikud omavahelise kokkuleppega kõrvale kalduda seadusest tulenevast kaasomandisse kuuluva pinna valdamise ja kasutamise korrast. Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida mh seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses ja ainuvalduses. Samas võivad korteriomanike kokkulepped reguleerida ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamist või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemat lubamist (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 12). Seega võivad korteriomanikud sõlmida kokkulepe, millega antakse korteriomanike ainuvaldusse mingid ruumid või kinnisasja muu osa (pind). Kui korteriomanikud sõlmivad sellise kokkuleppe, tekib sellise ainuvalduse saanud korteriomanikul valdusse saadud pinna osas erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes. Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p-d 11 ja 13).
7.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et praegusel juhul on kandeavaldus ebaselge osas, kas avaldaja soovib määrata kindlaksmääratud maatükke korteriomandite eriomandi osaks

või soovib selles osas määrata erikasutusõiguseid. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa sellises olukorras kandeavaldust rahuldada. Avaldajal on võimalik esitada uus kandeavaldus, milles on võimalik saavutada soovitud tulemus määrates soovitud maatükid igakordsete korteriomanike erikasutusse KrtS § 14 alusel.

8.Ringkonnakohus märgib, et iseenesest on õige määruskaebuse seisukoht, et olukorras, kus üks kinnisasja omanik jagab kinnisasja korteriomanditeks, ei kohaldu KrtS § 8 lg 2 kohaselt KrtS § 3. Samas alates 1. veebruarist 2023 kehtiva KrtS § 8 lg 2 redaktsiooni kohaselt kohaldub KrtS § 3 lg-d 3 ja 4 ka omaniku tahteavaldusele kinnisomandi jagamiseks. Ehk alates 1. veebruarist 2023, kui kinnisasja ainuomanik loob korteriomandeid, on sarnaselt kaasomanike poolt korteriomandite moodustamiseks selle tehingu kehtivuseks vajalik notariaalne tõestamine.
9.Kohtunikuabi heidab avaldajale ka ette, et kinnistamisavaldus on ebapiisav, mis puudutab viidet eriomandi sisu määramise tahteavaldusele. Kinnistusosakonnale ei ole esitatud eriomandi sisu määramise tahteavaldust, millele kandeavalduse punktides 1.1 kuni 1.4 viidatakse. Avaldaja on selgitanud, et olukorras, kus kasutusse soovitakse määrata üksnes terrass ja maa-ala, siis võib vastav tahteavaldus kajastuda kandeavalduses endas. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et olukorras, kus käsutustehingul ei ole vorminõuet, võib omaniku tahe jagada kinnisasi korteriomanditeks nähtuda ka kinnistamisavaldusest.
10.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Asja materjalidest ei nähtu hüvitatavaid menetluskulusid.
11.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 599 esimese lause alusel saab käesoleva määruse peale edasi kaevata Riigikohtule.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke

Vahur-Peeter Liin

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 22.06.20262-26-5187/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 22.06.20262-26-4373/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja