lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-21-11359/36

Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 11.01.2023

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-21-11359/36
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
11.01.2023
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
3911
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
TsMS § 477 lg 1, 5, 7Järelevalve kohtu nimetatud isikute üleTsÜS § 38 lg 2, 4, 5Juriidilise isiku organi otsuse kehtetusKrtS § 20 lg 2Korteriomanike üldkoosolekKrtS § 21 lg 2Otsuse vastuvõtmine koosolekut kokku kutsumataKrtS § 29 lg 1, 2Korteriühistu organi otsuse kehtetusKrtS § 41 lg 1MajanduskavaKrtS § 51 lg 1, 3Majandusaasta aruanneKrtS § 17 lg 2Korteriühistu põhikiri

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-21-11359/8Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium04.10.2021

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (4)

lahend.ee
2-21-10232/77Riigikohtu tsiviilkolleegium14.05.20252-21-6288/25Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium12.02.20242-21-10232/44Viru Maakohus Narva kohtumaja05.01.20242-21-6288/16Viru Maakohus Narva kohtumaja15.11.2023

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 11. jaanuar 2023

Tsiviilasja number

2-21-11359

Tsiviilasi

Saima Ivanova jt avaldus Narva linn, XXXXX korteriühistu 21. mail 2021 toimunud üldkoosoleku otsuse p-de 1–3 tühisuse tuvastamiseks, alternatiivselt nende kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Saima Ivanova, Valentina Logutova, Nina Remezova, Niina Soboleva ja Alexandra Tarasova määruskaebus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Avaldajad Saima Ivanova (isikukood XXXXXXXXXXXX), Valentina Logutova (isikukood XXXXXXXXXXXX), Nina Remezova (sündinud XXXXXXXXXXXX), Niina Soboleva (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Alexandra Tarasova (isikukood XXXXXXXXXXXX), avaldajate ühine lepinguline esindaja Liudmila Bogdanova Puudutatud isik Narva linn, XXXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko

Asja läbivaatamine

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Viru Maakohtu 16. juuni 2022. a määrus ning saata asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.
2.Rahuldada Saima Ivanova, Valentina Logutova, Nina Remezova, Niina Soboleva ja Alexandra Tarasova määruskaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Sarnased lahendid

Ühinguõigus
  • 06.07.20262-26-13142/6Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 02.07.20262-23-16992/60Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 19.06.20262-25-16318/25Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 18.06.20262-26-7361/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 03.06.20262-26-882/3Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 03.06.20262-23-8896/33Riigikohtu tsiviilkolleegium
KrtS § 23 lg 1Uue üldkoosoleku kokkukutsumine
TsMS § 173 lg 3Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendis
TsMS § 3 lg 1Õigus pöörduda kohtusse
TsMS § 436Otsuse seaduslikkus ja põhjendatus
TsMS § 442 lg 5Otsuse sisu
TsMS § 478 lg 1Hagita menetluses tehtav määrus ja selle jõustumine
TsMS § 5 lg 3Menetluse toimumine poolte esitatu alusel
TsMS § 652 lg 3Apellatsioonimenetluses arvestatavad asjaolud ja tõendid
TsMS § 662 lg 3Määruskaebuse sisu
TsMS § 663 lg 5Määruskaebuse menetlemine maakohtus
TsMS § 667 lg 2Määruskaebuse lahendamine

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1.Saima Ivanova, Valentina Logutova, Nina Remezova, Niina Soboleva ja Alexandra Tarasova (avaldajad) esitasid avalduse Narva linn, XXXXX korteriühistu (puudutatud isik) vastu, milles palusid tuvastada 21. mail 2021 koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuse pde 1–3 tühisus, alternatiivselt palusid nad otsuse p-d 1–3 kehtetuks tunnistada. Lisaks esitasid avaldajad taotluse puudutatud isiku juhatuse asendusliikme määramiseks.
1.1.Avalduse kohaselt võeti koosolekut kokku kutsumata vastu otsus 2021. aasta finants- ja majandusplaani kinnitamiseks (p 1), 2020. aasta finants- ja majandustegevuse aruande ning audiitori kontrollakti kinnitamiseks (p 2) samuti remondifondi kogumiseks maist kuni septembrini 0,30 eurot/m3 kohta (p 3). Otsuse p-d 1–3 on tühised, sest avaldajatele anti seisukoha esitamiseks aega vähem kui seitse päeva, mis on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 21 lg-ga 2, mille järgi peab seisukoha esitamiseks antav tähtaeg olema vähemalt seitse päeva. Sealjuures ei vasta 2021. aasta finants- ja majandusplaan (p 1) seaduses sätestatud nõuetele. Finants- ja majandusplaanis puudub ülevaade majaosade tehnilisest seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest (KrtS § 41 lg 1 p 1), seal ei ole täies mahus kajastatud korteriühistu kavandatavaid tulusid ja kulusid (KrtS § 41 lg 1 p 2) ega reservfondi maksete suurust (KrtS § 41 lg 1 p 4), puudu on ka prognoositava soojusenergia, vee ja gaasi kogus ning maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5). 2020. a finants- ja majandustegevuse aruanne (p 2) ei vasta samuti seaduses sätestatud nõuetele, sest puudutatud isik ei koostanud KrtS § 51 lg 1 mõttes nõuetekohast majandusaastaaruannet ega esitanud seda liikmetele kinnitamiseks, mh ei ole aruandes märgitud iga korteriomandi majandamiskulude suurust (KrtS § 51 lg 3).
1.2.Pärast seda kui Tartu Ringkonnakohus oli 4. oktoobri 2021. a määrusega tühistanud maakohtu määruse, millega maakohus keeldus avaldust perspektiivituse tõttu menetlusse võtmast, tõid avaldajad täiendavalt välja, et nad osalesid hääletusel ja palusid puudutatud isikult välja nõuda allkirjastatud hääletusprotokolli koopia koos hääletusankeetidega. Avaldajad leidsid, et otsused on tühised, sest kirjalikul hääletusel ei olnud täidetud kvooruminõuded. Korteriühistul on 41 liiget, kuid hääletamisest võttis osa vaid 23 liiget. KrtS § 21 lg-st 2 tuleneb, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata ehk ka kirjalikule hääletusele. Olgugi, et KrtS § 20 lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, võib sellest põhikirjaga erinevalt kokku leppida. Puudutatud isiku põhikirja p 6.14 järgi võrdsustatakse üldkoosoleku otsustega need

otsused, mis on tehtud kirjalikul hääletusel, kui hääletusele pandud küsimuse osas hääletasid kõik korteriühistu liikmed. Seega oleks KrtS § 21 lg 2 ja põhikirja p 6.14 kohaselt saanud otsused kirjalikul hääletusel vastu võtta vaid siis, kui küsimuse osas oleks hääletanud kõik korteriühistu liikmed. Kirjalikul hääletamisel ei hääletanud aga kõik korteriühistu liikmed, osales ainult 23 liiget 41-st. Lisaks märkisid avaldajad, et otsus 2021. aasta finants- ja majandusplaani kinnitamise (p 1) ning 2020. aasta finants- ja majandustegevuse aruande ja audiitori kontrollakti kinnitamise kohta (p 2) tuleks kehtetuks tunnistada, sest juhatus ei edastanud liikmetele KrtS §-de 41 ja 51 nõuetele vastavat dokumentatsiooni. Samuti tõid avaldajad välja, et koosolekul uute juhatuse liikmete valimine on takistatud, mistõttu jäid nad asendusliikme määramise taotluse juurde.

MAAKOHTU LAHEND

2.Viru Maakohus jättis 16. juuni 2022. a määrusega avalduse rahuldamata ning puudutatud isiku menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 kohaselt võrdsetes osades avaldajate kanda, mõistes avaldajatelt puudutatud isiku kasuks välja 692 eurot 41 senti ehk igalt avaldajalt 138 eurot 48 senti. Maakohus leidis, et avaldajate otsuse p-de 1–3 kehtetuks tunnistamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest avaldajad ei ole esitanud otsusele vastuväidet. Avaldajad oleks pidanud otsuse p-de 1–3 kehtetuks tunnistamiseks esitama vastuväite, sest korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamisele kohaldatakse KrtS § 29 lg 2 järgi tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuks tunnistamise kohta sätestatut ning TsÜS § 38 lg-st 4 tuleneb, et organi liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite otsusele. Avaldajatel on õigus taotleda otsuse p-de 1–3 tühisuse tuvastamist, sest TsÜS § 38 lg 2 ning KrtS § 29 lg 2 järgi võib tühisuse tuvastamist taotleda iga liige, sõltumata sellest, kas ta hääletusel osales. Avaldus tuleb aga jätta rahuldamata, sest avaldajad ei ole välja toonud ühtegi väidet, millest saaks järeldada, et otsuse p-d 1–3 olid tühised. Maakohus leidis, et asjaolu, et 2021. aasta finants- ja majandusplaan (p 1) ning 2020. aasta finants- ja majandustegevuse aruanne (p 2) ei vasta KrtS §-de 41 ja 51 nõuetele, ei seostu otsuse vastuvõtmisega ega ole selle tühisuse aluseks. Sealjuures on majanduskavas toodud andmetel vaid informatiivne ja prognoosiv tähendus. Kui majanduskava prognoosile ei vasta, saab kehtestada uue ning kuni uue kehtestamiseni kehtib vana majanduskava KrtS § 41 lg-te 4 ja 5 järgi edasi. Samuti on avaldajate viidatud andmed majandusavas märgitud ning reservkapitali kohta ei peagi andmeid olema, kui seda ei kavatseta koguda. Maakohus märkis, et pooled ei vaidle selle üle, et avaldajad on otsuse eelnõuga tutvunud ning see on liikmetele, sh avaldajatele, KrtS § 21 lg 2 nõuetele vastavalt saadetud. Asjakohatu on avaldajate väide, et kuna juhatus koosolekut kokku ei kutsunud, on otsuse p-d 1–3 tühised vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata ehk kirjalikul hääletamisel ei kutsutagi üldkoosolekut kokku ega edastata selle kohta kutseid. Puudutatud isik andis tähtaja 14. maist – 20. maini 2021 otsuse eelnõu kohta seisukohtade esitamiseks. Kuigi seisukohtade esitamise tähtaeg oli päeva võrra lühem kui KrtS § 21 lg-s 2 ja põhikirja p-s 6.8 sätestatud tähtaeg, ei ole ainuüksi see KrtS § 29 lg 1 mõttes oluline rikkumine, mis annaks alust otsuse tühisuse tuvastamiseks. Avaldajad ei ole ka väitnud, et asjaolu, et seisukohtade esitamiseks anti üks päev vähem aega, muutis nende jaoks oluliselt võimalust otsuse kohta enda seisukohti esitada. Oluliseks rikkumiseks võinuks olla näiteks poole lühema tähtaja andmine seisukohtade esitamiseks. Lisaks edastati puudutatud isiku väitel avaldajatele

dokumendid juba 10. mail 2021, seega oli neil tegelikult aega seisukohtade avaldamiseks rohkem kui seitse päeva. Kirjalikul hääletamisel ei ole oluline, et sellel oleks põhikirja p 6.14 mõttes osalenud kõik liikmed. Otsused võeti vastu põhikirja p 6.12 nõudeid järgides ehk liikmete häälteenamusega.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

3.Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega tuvastada otsuse p-de 1–3 tühisus. Puudutatud isik rikkus TsÜS § 38 lg 2 mõttes oluliselt hääletamiseks ettenähtud korda. Puudutatud isik ei saatnud KrtS § 21 lg 2 kohaselt otsuste eelnõusid kõigile korteriomanikele, hääletustulemused on kajastatud ebaõigesti, mille tõendamiseks palusid avaldajad kohustada puudutatud isikut esitama 21. mail 2021 allkirjastatud hääletusprotokolli koopia koos hääletussedelitega, kuid maakohus jättis põhjendamatult avaldajate taotluse rahuldamata. Kirjalikul hääletamisel koosolekut kokku kutsumata oleks saanud otsuseid KrtS § 20 lg 2 ja põhikirja p 6.14 kohaselt vastu võtta vaid juhul, kui hääletusel oleksid osalenud kõik 41 liiget. Protokolli järgi osales hääletusel aga üksnes 23 liiget. Kohus on põhikirja p 6.12 järgi ekslikult leidnud, et eeltoodu ei ole asjakohane, sest otsuste poolt hääletasid üle poole korteriomanikest.
4.Puudutatud isik vaidles avaldaja määruskaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Avaldajad esitasid uue ja nende varasemate seisukohtadega vastuolus oleva väite, et puudutatud isik ei saatnud avaldajatele otsuse eelnõusid. Uute asjaolude esitamine ringkonnakohtus ei ole TsMS § 652 lg 3 järgi lubatud ning avaldajad on 20. juuni 2021. a avalduses ise välja toonud, et puudutatud isik edastas nendele otsuse eelnõu. Avaldajad ei saa otsuse p-de 1–3 kehtetuks tunnistamist nõuda, sest kohtule edastatud hääletamislehtedest nähtub, et avaldajad ei esitanud vastuväiteid. Lisaks on 10. mail 2022 toimunud üldkoosolekul vastu võetud uus otsus, millega on käesolevas asjas vaidlustatud otsuse p-d 1–3 kehtivalt vastu võetud. Avaldajad ega teised korteriomanikud ei ole kohtus vaidlustanud uuel üldkoosolekul vastu võetud otsuseid.
5.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6.Ringkonnakohus, tutvunud avaldajate määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 kohaselt tühistada ning saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Avaldajate määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
7.Pooled vaidlevad ringkonnakohtus selle üle, kas 21. mail 2021 koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuse p-d 1–3 on tühised, sest otsuse vastuvõtmisel on oluliselt rikutud selleks ettenähtud korda KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes. Alternatiivselt on avaldajad tuginenud sellele, et otsuse p-d 1–3 tuleks kehtetuks tunnistada.
7.1.Esmalt märgib ringkonnakohus, et maakohus leidis põhjendatult, et avaldajad ei saa otsuse p-de 1–3 kehtetuks tunnistamis taotleda, sest nad ei esitanud otsuse kohta KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 4 kohaselt vastuväidet. Täiendavalt nähtub puudutatud isiku esitatud tõenditest, et 10. mail 2022 on vaidlustatud otsuse p-dega 1–3 samasisuline uus otsus kehtivalt vastu võetud (I kd, tl-d 188–200; II kd, tl-d 1–8). Puudutatud isiku väitel ei ole avaldajad ega teised korteriomanikud uut 10. mai 2022 otsust vaidlustanud ning avaldajad ei ole menetluses ka vastupidist väitnud. Seega välistavad avaldajate nõude tunnistada otsuse p-d 1–3 kehtetuks ka KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 5, mille järgi ei saa otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda, kui

organ on selle uue otsusega kinnitanud ning uut otsust ei ole tähtaegselt vaidlustatud. Maakohus jättis avaldajate nõude otsuse kehtetuks tunnistamiseks seega põhjendatult rahuldamata.

7.2.Avaldajad on menetluse kestel tuginenud sellele, et otsuse p-d 1–3 on tühised otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise rikkumise tõttu järgmistel põhjustel: • otsuse vastuvõtmise kvooruminõudeid ei olnud täidetud, sest KrtS § 20 lg 2 ja põhikirja p 6.14 kohaselt oleks saanud otsused koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid juhul, kui hääletusel oleksid osalenud kõik 41 liiget, osales aga 23; • puudutatud isik ei saatnud otsuste eelnõusid kõigile korteriomanikele ning andis otsuse eelnõude kohta seisukoha esitamiseks vähem aega kui seitse päeva, nagu tuleks teha KrtS § 21 lg 2 kohaselt. Ringkonnakohus hindab esiteks, kas otsustusvõime otsuse vastu võtmiseks koosolekut kokku kutsumata oli olemas. Seejärel käsitleb kohus otsuse eelnõude korteriomanikele saatmist ja seisukoha esitamiseks tähtaja andmist.
8.Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust ja kohaldas vääralt materiaalõigust, jättes asja lahendamiseks oluliste asjaoludena välja selgitamata, millised kvooruminõuded olid seatud otsuse vastuvõtmisele koosolekut kokku kutsumata.
8.1.Avaldajad on esiteks märkinud, et otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata ehk kirjalikule hääletusele kohaldatakse KrtS § 21 lg 2 kohaselt samu kvooruminõudeid, nagu otsuste vastuvõtmisele üldkoosolekul. Avaldajad on seejärel juhtinud tähelepanu sellele, et kuigi KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, võib põhikirjaga seaduses sätestatust erinevalt kokku leppida. Puudutatud isiku põhikirjas on seaduses sätestatust erinevalt kokku lepitud. Põhikirja p-st 6.14 tuleneb, et üldkoosoleku otsustega võrdsustatakse need otsused, mis on tehtud kirjalikul hääletusel, kui hääletusele pandud küsimuse osas hääletasid kõik korteriühistu liikmed.
8.2.Eeltoodut arvestades, pidi maakohus otsuse p-de 1–3 tühisust analüüsides hindama, kas vaidlusaluste otsuse vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata oli KrtS § 20 lg 2 ja põhikirja p 6.14 järgi vajalik, et kirjalikult hääletusel osaleksid kõik korteriühistu liikmed. Ringkonnakohus saab maakohtu menetlusnormi selle rikkumise kõrvaldada.
9.Ringkonnakohus märgib, et iseenesest on KrtS § 20 lg 2 kohaselt võimalik põhikirjas kokku leppida seaduses sätestatust erinevates kriteeriumides, mille täitmine on vajalik, et korteriomanike üldkoosolek oleks otsustusvõimeline. KrtS § 21 lg 2 kaudu kohalduksid otsuste vastuvõtmisele koosolekut kokku kutsumata samad nõuded, mis otsuse vastuvõtmisele üldkoosolekul. Seejuures ei saa aga hindamata jätta varasema põhikirja kooskõla kehtiva õigusega, arvestades asjaolu, et 1. jaanuaril 2018 jõustus kehtiv korteriomandi- ja korteriühistuseadus.
9.1.Äriregistri andmetest nähtuvalt hakkas puudutatud isiku põhikiri kehtima 7. jaanuaril 2018, kuid see kinnitati 15. juulil 2003. Eeldusel, et põhikirja p 6.14 reguleerib otsustusvõimet ka otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata ning on kehtiva õigusega kooskõlas, oli puudutatud isikul otsuste vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata vaja, et hääletusele pandud küsimuse osas on hääletanud kõik liikmed. Kui kõnealune põhikirja säte on vastuolus seadusega, tuleb KrtS § 17 lg 2 kohaselt lähtuda KrtS § 20 lg-st 2 ja § 21 lg-st 2, mille järgi on korteriomanikud otsustusvõimelised võtma vastu otsuseid koosolekut kokku kutsumata, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest.
9.2.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku põhikirja p 6.14 ei saa kehtiva õigusega kooskõlas tõlgendada selliselt, et otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata oleksid

KrtS § 21 lg 2 kolmandas lauses märgitud kvooruminõuded täidetud vaid eeldusel, et hääletusele pandud küsimuse osas on hääletanud kõik liikmed. Puudutatud isiku põhikiri on vastu võetud enne korteriomandi- ja korteriühistu seaduse jõustumist 1. jaanuaril 2018. Põhikirja p 6.10 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest võtab osa üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajatest. Ringkonnakohtu hinnangul saab KrtS § 20 lg 2, § 21 lg 2 kolmandat lauset ja põhikirja p 6.10 nende koosmõjus tõlgendada selliselt, et otsustusvõime otsuste vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata oli täidetud juhul, kui kirjalikul hääletamisel osales üle poole korteriomanikest. Ringkonnakohtu arvates ei ole põhjendatud tõlgendada põhikirja p 6.14 selliselt, et see näeb ette eriregulatsiooni otsustusvõime kohta otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Põhikirja säte, mille järgi saaks otsuste koosolekut kokku kutsumata vastu võtta vaid siis, kui hääletamisel osalevad kõik korteriühistu liikmed, ei oleks kooskõlas KrtS § 21 lg 2 kolmanda lausega. Lisaks muudaks põhikirja selline tõlgendus otsuste vastuvõtmise korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata praktikas väga keeruliseks või koguni võimatuks.

9.3.Riigikohus on KrtS § 23 lg 1 osas leidnud, et see säte ei võimalda reguleerida põhikirjaga korduva koosoleku otsustusvõimelisust erinevalt seaduses sätestatust. See kehtib ka olukorras, kus korteriühistu põhikiri on vastu võetud enne 1. jaanuari 2018. Riigikohtu hinnangul oli seadusandja tahe välistada võimalus reguleerida põhikirjaga korteriomanike korduva üldkoosoleku otsustusvõimelisust teisiti seaduses sätestatust, et tagada korteriomandite teostamine ka olukorras, kus korteriomanike enamus ei tunne selle vastu huvi (Riigikogu XII koosseis; 462 SE seletuskiri, lk-d 45 ja 49) (Riigikohtu 16. jaanuari 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-10407/9, p-d 11 ja 12). Ringkonnakohus leiab, et sarnased kaalutlused on asjakohased ka otsustusvõimelisuse hindamisel otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata. Korteriomandite teostamine on vaja tagada ka olukorras, kus osad korteriomanikud ei tunne selleks vajalike otsuste vastuvõtmise vastu huvi.
9.4.Kohus märgib, et erinevalt korduskoosolekust saab otsustusvõimet otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata põhikirjaga reguleerida. Samas tuleb aga arvestada, et KrtS § 21 lg 2 kolmandast lausest tuleneb, et kui seaduses või korteriühistu põhikirjas on ette nähtud häälte arv, mis on vajalik, et üldkoosolek oleks otsustusvõimeline, kohaldatakse seda ka otsuse tegemisele koosolekut kokku kutsumata. KrtS § 21 lg 2 kolmanda lause ja põhikirja p 6.10 koosmõjus ei ole seega otsuse vastuvõtmiseks koosolekut kokku kutsumata vajalik, et hääletusele pandud küsimuse osas on hääletanud kõik liikmed. Piisab sellest, et oma seisukohta on avaldanud (kas poolt- või vastuhääle andnud) üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajatest (vt ka Riigikohtu 16. veebruari 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-17009/40, p 17).
9.5.Põhjendatud seega on tõlgendus, et KrtS § 20 lg 2, § 21 lg 2 kolmanda lause ja põhikirja punkti 6.10 koosmõjus said korteriomanikud otsuseid koosolekut kokku kutsumata vastu võtta eeldusel, et hääletamisel osales üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajatest.
10.Ringkonnakohus leiab, et kvooruminõue 21. mail 2021 koosolekut kokku kutsumata korteriomanike otsuste vastuvõtmiseks oli täidetud. Nagu eelnevalt märgitud, pidi otsuse vastuvõtmiseks ilma üldkoosolekut kokku kutsumata olema oma seisukoha avaldanud üle poolte korteriühistu liikmetest või nende esindajatest. Otsuse protokollist nähtuvalt (I kd, tl 23), mille andmetele tuginevad avaldajad ka määruskaebuses, on korteriühistul 41 liiget ning otsuse hääletamisel osales 23 liiget. Eeltoodust nähtuvalt avaldas hääletamisel oma seisukohta üle poole korteriühistu liikmetest ning seega ei ole otsuse p-d 1–3 määruskaebuse väiteid arvestades KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes tühised otsustusvõime puudumise tõttu.
11.Avaldajad on menetluse kestel tuginenud ka sellele, et otsuse p-d 1–3 on tühised, sest puudutatud isik ei saatnud otsuste eelnõusid kõigile korteriomanikele ning andis otsuse eelnõude kohta seisukoha esitamiseks vähem aega kui seitse päeva, mis on KrtS § 21 lg 2 teise lausega vastuolus.
11.1.Ringkonnakohus leiab, et maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust, kui leidis, et otsuse p-de 1–3 tühisuse aluseks ei saa olla see, kui puudutatud isik andis avaldajatele seisukohtade esitamiseks erinevalt KrtS § 21 lg-s 2 sätestatust vähem aega kui seitse päeva. Seisukohtade esitamise tähtaeg KrtS § 21 lg-s 2 on osaliselt dispositiivne. Põhikirjaga võib seisukohtade esitamiseks ette näha seaduses sätestatust pikema tähtaja, kuid KrtS § 21 lg 2 teisest lausest tuleneb üheselt, et korteriomanikele seisukoha andmiseks antav tähtaeg peab olema vähemalt seitse päeva. Ringkonnakohus leiab, et seisukohtade esitamise tähtaeg KrtS § 21 lg 2 teises lauses on sätestatud selleks, et tagada liikmetele võimalus korteriühistu juhtimises ka tegelikult osaleda. Selle jaoks on vajalik, et liikmetele oleks antud piisav aeg viia end kurssi arutamisele tulevate küsimustega ning tagada võimalus tutvuda neile esitatud dokumentidega, et kujundada informeeritud seisukoht ning see esitada. Sarnaselt on Riigikohus osaühingu osanike koosoleku kokkukutsumise teate osas (äriseadustiku § 172 lg 1) selgitanud, et koosoleku kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada osanikele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada, ning leidnud, et koosoleku toimumisest osanikele etteteatamise tähtaja rikkumine on koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine, mis toob kaasa sellisel koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse (Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3‐2‐1‐10‐17, p 13). Ringkonnakohus leiab, et sarnased kaalutlused on asjakohased ka otsuste vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata korteriühistu tegevuse juhtimisel. Arvestades lisaks eelmärgitut, et KrtS § 21 lg-s 2 järgi ei saa seiskohtade esitamise aeg olla lühem kui seitse päeva, on seisukohtade esitamiseks lühema tähtaja andmine ringkonnakohtu hinnangul otsuste vastuvõtmiseks ettenähtud korra oluline rikkumine KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes, mis annab aluse otsuse tühisuse tuvastamiseks.
11.2.Maakohus rikkus oluliselt ka menetlusõigust, jättes asja lahendamiseks oluliste asjaoludena välja selgitamata, kas ja kui siis millal edastati liikmetele otsuse eelnõud ning milline aeg oli neile antud seisukohtade kujundamiseks. TsMS § 436 lg-te 1 ja 2 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud ning kohus peab rajama otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Eelmärgitud laienevad ka hagita menetluses asja sisuliseks lahendiks olevale määrusele (TsMS § 478 lg 1, § 463 lg 2). Maakohus on liikmetele otsuse eelnõude edastamise ning seisukohtade esitamiseks määratud aja tuvastamisel lähtunud aga üksnes menetlusosaliste väidetest. Maakohtu järelduste kohaselt ei ole vaidlust selles, et otsuse eelnõu on korteriühistu liikmetele KrtS § 21 lg 2 nõuetele vastavalt saadetud. Samas ei selgu maakohtu määrusest, millistel tuvastatud asjaoludel kohtu selline järeldus põhineb. Vastuolus viidatud järeldusega on maakohus järgnevalt veel leidnud, et KrtS § 21 lg-s 2 (ja põhikirja p-s 6.8) sätestatud 7-päevast tähtaega ei ole otsuse vastuvõtmisel järgitud (maakohus ei pidanud seda rikkumist siiski selliseks, mis tooks kaasa otsuse tühisuse). See kohtu järeldus tähtaja rikkumisest on samuti määruses nõuetekohaselt põhjendama. Ringkonnakohus märgib, et juhul kui puudutatud isik edastas otsuse eelnõu korteriomanikele (sh avaldajatele) selliselt, et korteriomanikel oli võimalik oma seisukohti avaldada (poolt või vastu hääletada) 14. maist – 20. maini 2021 (k.a), siis oleks puudutatud isik kõnealust 7-päevast tähtaega iseenesest järginud.
11.3.Eelmärgitut arvestades ei ole põhjendatud puudutatud isiku seisukoht, et TsMS § 652 lg 3 kohaselt ei saanud avaldajad tugineda määruskaebuses uutele asjaoludele selle kohta, et puudutatud isik ei ole neile edastanud otsuse eelnõusid. Korteriomanike (üldkoosoleku) vastu võetud otsuse tühisuse tuvastamise avaldusi lahendab kohus hagita menetluses (vt ka Riigikohtu 1. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16450/58, p 15). Hagita menetluses kohaldub uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3 esimene lause, § 477 lg 5). Kohus ei ole TsMS § 477 lg 5 järgi hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Kohus peab TsMS § 477 lg 7 kohaselt kontrollima avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel (vt nt Riigikohtu 21. detsembri 2022 määrus tsiviilasjas nr 2-20-11256/51, p 12 koos selles viidatud kohtupraktikaga). Maakohus oleks seega pidanud menetlusosaliste väidetest sõltumata hindama, kas otsuse eelnõu oli saadetud nõuetekohaselt kõikidele korteriomanikele ning tuvastama selleks vajalikud asjaolud (kogudes vajadusel nende asjaolude tuvastamiseks tõendeid). Lisaks võib menetlusosaline TsMS § 662 lg 3 järgi esitada määruskaebuse põhjendamiseks uusi asjaolusid ja tõendeid. Avaldajate väidete võimalikku vastuolulisust saab hinnata maakohus asja uuel lahendamisel.
12.Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus andma hinnangu sellele, kas otsuse p-d 1–3 on tühised KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise rikkumise tõttu. Selle jaoks peab maakohus selgitama asja lahendamiseks oluliste asjaoludena välja, kas ja kui siis millal edastas puudutatud isik otsuse eelnõu korteriomanikele ning milline tähtaeg anti korteriomanikele KrtS § 21 lg 2 mõttes seisukohtade esitamiseks. Kui maakohus tuvastab, et seisukohtade esitamiseks antud tähtaeg oli lühem kui seitse päeva, on tegemist otsuste vastuvõtmiseks ettenähtud korra olulise rikkumisega KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 2 mõttes, mis annab aluse otsuse tühisuse tuvastamiseks. Enne selle tuvastamist, milline tähtaeg oli korteriomanikele antud otsuse eelnõu kohta seisukohtade esitamiseks, oleks maakohtul ringkonnakohtu arvates menetlusökonoomia kaalutlustel otstarbekas hinnata, kas avaldajatel on praegusel hetkel jätkuvalt õiguskaitsevajadus (TsMS § 3 lg 1) otsuse p-de 1–3 tühisuse tuvastamise osas ning kas võib esineda alus avalduse selle nõude läbivaatamata jätmiseks (TsMS § 477 lg 1 ja § 423 lg 2 p 2). Nagu eespool märgitud, on puudutatud isiku esitatud tõenditest nähtuvalt korteriomanike 10. mai 2022. a koosolekul vaidlustatud otsuse p-dega 1–3 samasisuline uus otsus eelduslikult kehtivalt vastu võetud. Viidatud otsuste vastuvõtmine 10. mai 2022. a üldkoosolekul küll iseenesest ei välista korteriomaniku võimalust taotleda 21. mail 2021 koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamist, kuid avaldajate jätkuv õiguskaitsevajadus sellise nõude osas jääb ebaselgeks. Maakohtul oleks kujunenud olukorras soovitav paluda avaldajatel täiendavalt põhistada, milline on nende isiklik õiguslik huvi koosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuse tühisuse tuvastamiseks, arvestades, et korteriomanike 10. mai 2022. a koosolekul on vaidlustatud otsuse p-dega 1–3 samasisuline uus otsus kehtivalt vastu võetud.
13.Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et avaldajad on esitanud menetluses taotluse juhatuse asendusliikme määramiseks. Avaldajate senistest seisukohtadest nähtuvalt on nad jäänud taotluse juurde ka pärast seda, kui ringkonnakohus saatis 4. oktoobri 2021. a määrusega asja tagasi maakohtule, olgugi, et 30. juunil 2022. a esitatud määruskaebuses nad seda välja ei too (I kd, tl-d 4, 164). TsMS § 442 lg 5 kohaselt peab kohus lahendama otsuse resolutsioonis poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused. See kohaldub ka hagita menetluses tehtava määruse kui lõpplahendi suhtes (TsMS § 478 lg 1, § 463 lg 2). Maakohus on juhatuse asendusliikme

määramise taotluse tähelepanuta jätnud. Asja uuel lahendamisel saab maakohus taotluse lahendada ning küsida selleks vajadusel avaldajatelt täiendavaid selgitusi.

14.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja uueks lahendamiseks maakohtule, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 kohaselt maakohtu otsustada.

(allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke

(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks

(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 26.05.20262-26-8425/3Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 25.05.20262-25-490/17Viru Maakohus Narva kohtumaja