Võlaõigus › Võõrandamislepingud

I Asjaolud 24.05.2005 tasus hageja kostjale ettemaksu suuruses 24 000.00 krooni korteriomandi asukohaga XxxTallinnas ostmiseks, mille kohta vormistati lihtkirjalikus vormis dokument (t lk 26, tõlge t lk 27). 03.08.2005 sõlmisid kostja müüjana, OÜ V ostja I-na (ei ole käesoleva kohtumenetluse osaline) ja hageja ostja II-na muuhulgas korteriomandite müügilepingu (t lk 12-24), mille alusel omandas hageja kostjalt korteriomandi asukohaga Xxx Tallinnas koos selle oluliste osade ja päraldistega (p 1.7). Lepingu p-s 6.2 lepiti kokku korteriomandi otsese valduse üleandmine hiljemalt 20.10.2005, aga mitte enne kogu müügihinna tasumist. Hageja tasus viimase osa müügihinnast 24.05.2006 (maksekorraldus t lk 25). Korteriomandi otsene valdus anti ostjale üle 09.06.2006, kuid kirjalikus vormis üleandmise-vastuvõtmise akti ei allkirjastatud (allkirjastamata akt t lk 224). 09.06.2006 tegi OÜ A hageja tellimusel vaidlusaluse korteriomandi ehitustehnilise ekspertiisi, mille eest tasus hageja 3540.00 krooni (arve t lk 81). Samuti tellis hageja TLN TIB OÜ korteriomandi mõõdistusjoonised, mille eest tasus 26.06.2006 476.00 krooni (t lk 82). 03.08.2006 tasus hageja omandatud korteriga seotud kommunaal- ja majandamiskulud suuruses 12 435.64 krooni, millised olid tekkinud perioodil, kui korter oli veel kostja valduses (arve ja maksekinnitus koos tõlkega t lk 78-81). 25.10.2006 esitas hageja müügihinna alandamise avalduse (t lk 28-34). Hageja nõuded ja põhjendused Kuna kostja ei ole kohtueelselt hageja nõudeid rahuldanud esitas hageja 07.09.2007 kohtusse hagiavalduse (t lk 1-11, täiendused t lk 133, 189-191, 240-244) järgmiste nõuetega: 1) müügihinna alandamiseks 505 000.00 krooni võrra ja nimetatud rahasumma kui ülemäära makstu tagastamiseks; esmases hagiavalduses lähtus hageja hinna alandamisel omandatud korteriomandi ehitusnõuetega kooskõlla viimiseks (elamiskõlblikuks viimiseks) vajalike remonditööde maksumusest ja asjaolust, et müügilepingus oli korteri üldpinnaks märgitud 83,1m2, kuid 09.06.2006 ekspertiisiakti kohaselt on korter tegelikkuses 2,90m2; nõude aluse täpsustuses lähtus hageja Riigikohtu lahendist nr 3-2-1111-07 ja leidis, et on õigustatud alandama hinda 505 000.00 krooni võrra ning seda lähtuvalt üleandmise ajahetkel olnud korteriomandi tegeliku turuväärtuse 875 000.00 krooni ja lepingus kokkulepitud turuväärtuse 1 380 000.00 krooni suhtest; 2) p-s 1 taotletu kõrvalnõuded: kohtuistungi päeva seisuga a) intress summas 5648.36 krooni ja b) viivised summas 108 387.233 krooni; 3) alusetult saadu 24 000.00 krooni tagasi saamiseks; müügilepingu kohaselt oli korteriomandi hinnaks lepitud kokku 1 380 000.00 krooni, kuid tegelikkuses maksis hageja kostjale 24 000.00 krooni rohkem; 24.05.2005 andis hageja kostjale käsirahana 24 000.00 krooni, kuid nimetatud summat müügilepingus hinna hulka ei arvestatud; ka ei olnud raha üleandmisel sõlmitud kohases vormis tehingut ning kostjal puudus õiguslik nimetatud rahasumma saamiseks; 4) p-s 3 taotletu kõrvalnõuded kohtuistungi päeva seisuga: a) intress summas 757.48 krooni; b) viivised summas 5111.45 krooni; 5) müügilepingu p 6.2.3 rikkumisega hagejale tekitatud kahju suuruses 12 435.64 krooni; tegemist on kostja valduses olnud ajal korteriga seotud kuluga korteriühistu kasuks, mille tasus ära hageja augustis 2006; 6) müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju kindlaks tegemiseks tegi hageja otseseid kulutusi ekspertiisiakti ja mõõdistusjooniste tellimise näol kokku 4016.00 krooni; 7) p-des 5 ja 6 taotletu tasumisega viivitamise eest viivis kohtuistungi päeva seisuga kokku summas 4184.69 krooni. Kohtuistungil jäi hageja esindaja nõuete ja nende põhjenduste juurde. III Kostja seisukohad

Kostja vaidleb hagile osaliselt vastu (kirjalikud vastused t lk 114, 212-213, 219-222) ja tunnistab täies ulatuses nõuet alusetult saadu 24 000.00 krooni tagasi saamiseks. Osaliselt tunnistab kostja nõuet tekitatud kahju hüvitamiseks hageja poolt korteriühistule kostja võlgnevuse katteks tasutu osas, kuid seda ulatuses, milline nähtub 28.02.2006 arvelt (t lk 230), see on summas 9639.03 krooni. Samuti tunnistab kostja, et võttis korteri üleandmisel sealt ära mõned asjad 21 544.00 krooni väärtuses, kuna hageja ei tasunud remondi eest. Kostja on seisukohal, et kulutas poolte kokkuleppel hageja korteri remondile kokku 124 660.00 krooni, kuid tasaarvestuse avaldust ei esitanud (üheselt mõistetavalt selgitas kostja esindaja seda asjaolu kohtuistungil 28.10.2008, protokoll t lk 274). Müügi ajal ei olnud korteris gaasi, vaid oli ainult elektriküte. Hageja poolt esitatud hinnapakkumised on ülepaisutatud. Ka ei ole esitatud ühtki dokumenti, mis tõendaks, et hageja on reaalseid kulusid kandnud korteri elamiskõlblikuks viimisel. Kostja vaidleb vastu müügihinna alandamise nõudele ja selgitas, et oli kohtueelselt nõus taastama hageja korteriomandi ja üle andma sellises seisukorras, milline see oli enne müüki. Ka ei ole kostja nõus hageja väitega seonduvalt korteri üldpinna tegeliku suurusega ja seda põhjusel, et hageja ostis korteriomandi, mitte ruutmeetrid ja oli nimelt sellise korteriomandi nõus ostma nimelt sellise hinna eest. Kostja vastuväidete kohaselt oli korteri seisund üleandmisel juunis 2006 isegi parem kui tehingu sõlmimise ajal augustis 2005. Hageja ei ole tõendanud korteri seisundit müügitehingu sõlmimise ajal ega väidet, et notariaalse tehingu allakirjutamisel oli korter kasutuskõlblik. Hageja on esitanud mitu ekspertiisiakti --- 19.04.2005, 12.04.2006 ja 09.06.2006. Neist nähtub, et aprillis 2006 oli korter heas seisukorras ja selle hind tunduvalt suurem kui müügihetkel. Kohtuistungil jäi kostja vastuväidete ja nende põhjenduste juurde. IV Kohtu seisukohad ja põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja esindaja ja kostja esindajate selgitused ning tunnistajate TS ja M G ütlused ning uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid kogumis, leiab, et hagi on tõendatud ja põhjendatud osaliselt ning kuulub seega ka rahuldamisele osaliselt.

esemeks olnud korteriomandi üle enne lepingu allkirjastamist 03.08.2005. Nimetatud asjaolu on ta kinnitanud ka lepingu p-s 2.3.1. Samuti puudub poolte vahel vaidlus, et ostetud korteriomandi otsese valduse andis müüja ostjale üle 09.06.2006, kuigi üleandmise-vastuvõtuakti poolte vahel ilmnenud erimeelsute tõttu ei allkirjastatud.

väljenduda valemis: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus). Eeltoodust tulenevalt peaks alandatud hinna leidmiseks olema tõendatud käesoleva asjas: 1) vaidlusaluse korteriomandi väärtus otsese valduse üleandmise ajahetke seisundis, kuid müügilepingu sõlmimise ajahetkel (milline oleks olnud 03.08.2005 selle korteri turuväärtus, kui see oleks olnud sellises seisundis nagu osutus olema 09.06.2006); 2) 03.08.2005 lepingus kokkulepitud hind; 3) vaidlusaluse korteri turuväärtus seisuga 03.08.2005. Viidatud kolmest komponendist on tõendatud lepingus kokkulepitud hind 1 380 000.00 krooni ja juuni 2006 seisundis turuväärtus seisuga august 2005 795 000.00 krooni (asja tundva isiku arvamus t lk 134-140). Hageja väidete kohaselt vastas lepingus kokkulepitud hind tolleaegsele turuväärtusele. Kostja vastupidist ei tõendanud. Seega oleks tõendatud põhjendatud hinna alandamine summas 795 000.00 krooni. Samas on hageja esitanud nõude alandada suuruses 505 000.00 krooni, lähtudes arvestuses puudustega korteri turuväärtusest suuruses 875 000.00 krooni. Kuigi kohus ei nõustu, et põhjendatud oleks võtta arvestuse aluseks oktoobrikuu 2005 seisuga puudusega asja väärtus, on käesolevas asjas selline hageja lähenemine kostjale rahaliselt kasulikum ning seega tulenevalt tsiviilkohtumenetluse dispositiivsuse põhimõttest vastuvõetav.

kuni kohase täitmiseni nõuda viivist kuni sama seaduse §-s 94 sätestatud suuruseni, millele lisandub 7% aastas. Kohus nõustub hageja viivisearvestusega hinna alandamiselt tagastatava summa tagastamisega viivitamise alusel ja alusetult makstu tagastamise viivitamisega (t lk 243), kus hageja lähtub viivise sissenõutavaks muutumisest alates 07.11.2006 ja arvestanud viivised välja kuni kohtuistungi toimumise päevani. Kostja ei ole vaielnud vastu hageja poolt esitatud viiviste aritmeetilisele arvestusele. Seega on põhjendatud viivis suuruses 108 387.23 + 5111.45 = 113 498.68 krooni. Kahju hüvitamise nõudelt teeb kohus viivisnõude ümberarvestuse seonduvalt asjaolud, et põhjendatud ei ole 476.00 krooni sissenõudmine tekitatud kahjuna kostjalt. Ka ei nõustu kohus kahjusumma 3540.00 osas viivise arvestamisega alates 26.06.2006, sest ei ole tõendatud, et ekspertiisitasu oleks hageja poolt olnud tasutud enne AOÜ arvet nr 157/06, milline aga kannab kuupäeva 04.10.2006 (t lk 81). Seega on põhjendatud viivis kahjunõudelt järgmises arvestuses: perioodi 05.10.2006 kuni 31.12.2006 (88 päeva) eest viivisemäär 9,75% kahjusumma 3540 = viivis 83.21 krooni; periood 03.08.2006 kuni 31.12.2006 viivisemäär sama kahjusumma 12 435.64 = viivis 690.88 krooni; periood 01.01.2007 kuni 30.06.2007 viivisemäär 10,5% kahjusumma 3540 + 12 435.64 = viivis 693.96 krooni; periood 01.07.2007 kuni 28.10.2008 viivisemäär kogu perioodil 11% kahjusumma sama = viivis 2339.88 krooni. Seega kokku on põhjendatud sissenõutavaks muutunud viivisenõue kahjuhüvitiselt suuruses 3807.93 krooni. Hageja nõue viivise osas perioodi eest kuni põhinõuete täieliku täitmiseni on õiguslikult põhjendatud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367, mille kohaselt võib hageja esitada viivisenõude selliselt, et taotleb viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Imbi Sidok kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.