Tartu Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke, Vahur-Peeter Liin
Määruse tegemise aeg ja koht
15. detsember 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-705
Tsiviilasi
Narva-Jõesuu linn, XXXX korteriühistu avaldus Sergei Skulski vastu võla väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 12. juuli 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Sergei Skulski määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Sergei Skulski (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaadi abi Andrei Matvejev Vastustaja (avaldaja): Narva-Jõesuu linn, XXXX korteriühistu (registrikood XXXXXXXXX), lepinguline esindaja Mihhail Tuštšenko
vastab seega põhikirjale. Põhikirjast saab järeldada, et kütte eest tasumisel ühe korteriomaniku kanda jääv osa ei sõltu tema korteri reaalsest tarbimisest, vaid kokku majas tarbitud soojahulgast ja iga korteri pindalast. Puudutatud isik on esitanud kooskõlastatud projekti korteri nr X elektriküttele üleminekuks aastast 1999. Samuti on puudutatud isik esitanud Estonprojekti ilma kuupäevata selgituse, kuidas pärast elektriküttele üleminekut tuleb arvestada tasu hoone kütmise üldkulude eest, mis võib sõltuvalt tingimustest olla 10‒35% küttetasu endisest suurusest. Puudutatud isiku esitatud kooskõlastuslehel maja korteriomanike allkirjadega aastast 2014 on märgitud, et korteris on elektriküte alates aastast 2000. Eelnevast saab järeldada, et korteris nr X oli elektriküte enne korteriomandi kinnistamist ja enne korteriühistu asutamist ja põhikirja vastuvõtmist. Põhikirjaga ei ole korteri nr X suhtes kehtestatud kütte eest maksmise osas erisusi. Antud asjas on puudutatud isik tuginenud sellele, et elektriküttele üleminek on teiste korteriomanikega kooskõlastatud 2014. a. Kohus jättis analüüsimata avaldaja väited kooskõlastuslehe puuduste kohta, sest kooskõlastus ei puuduta kaasomandis oleva keskküttesüsteemi muutmist, vaid elektrikütte sisseseadmist. Elektriradiaatori kasutuselevõtt ei tähenda automaatselt korteri eraldamist keskküttesüsteemist. Puudutatud isiku korteri lahtiühendamine ühisest küttesüsteemist ei ole teiste korteriomanikega kooskõlastatud. Korteriühistu asutamisel ei ole korteriomanikud korteri kütteliigist tulenevaid erisusi kütte eest tasumisel ette näinud. Puudutatud isik on tuginenud sellele, et ta ei tarbi oma korteris keskkütet. Samas on puudutatud isik jätnud tähelepanuta, et talle kuulub majas lisaks eriomandile ka kaasomandiosa üldkasutatavatest pindadest, mida köetakse keskküttega. Lisaks on Tadias Osaühingu koostatud töös nr 29-2010 märgitud, et korterisse jõuab kaudne soojus püstakutest. Väide, nagu ei tarbiks puudutatud isik majas üldse keskkütet, ei ole õige. Kohus möönas, et avaldaja saanuks nõuda puudutatud isikult keskkütte eest tasumist lähtuvalt korteri soojuskoormusest, kuid selle kohta ühest arvutust kohtule esitatud ei ole, pealegi peab kütte eest tasuma kooskõlas avaldaja põhikirjaga. Kohus märkis, et puudutatud isikul on õigus taotleda, et korteriühistu üldkoosolek arutaks kütte eest tasumise põhimõtteid ja võtaks seejuures arvesse, mil määral kasutab puudutatud isik keskkütet teiste korteriomanikega võrreldes vähem. Eeltoodu alusel mõistis kohus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 2467 eurot, sealhulgas kütte eest 2227 eurot 71 senti ja muude kommunaalteenuste eest 239 eurot 29 senti. Maakohus jaotas menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel. Arvestades korteriomandi nõuete lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et kohus rahuldab avalduse osaliselt, on õiglane jätta menetluskulud rahuldatud nõudega samas proportsioonis puudutatud isiku kanda. Kohus jättis menetluskulud 94% ulatuses puudutatud isiku kanda.
Maakohus on ebaõigesti hinnanud korteriomanike nõusolekut. Nõusolek on käsitletav korteriomanike kokkuleppena enne 2018. a kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) mõttes (sh KOS § 13 lg 1 teise lause mõttes), kui ka AÕS § 74 lg 1 ja kehtiva KrtS-i mõttes. Maakohus on rikkunud VÕS § 29. Ehkki korteriomanike nõusolekus ei ole otseselt sõnastatud, et korter nr X eraldub ühisest küttesüsteemist, on see siiski eeldatav ja arusaadav igale mõistlikule korteriomanikule, eriti arvestades projektidokumente. Siinjuures juhib määruskaebuse esitaja tähelepanu, et enne 2018. a ei ole korteriühistu temalt küttekulusid nõudnud. Korteriühistu põhikiri on vastuolus korteriomanike kokkuleppega. Põhikiri peab arvestama korteriomanike kokkuleppe tingimusi. KrtS § 40 lõikes 2 viidatud korteriomanike kokkuleppena saab mõista seaduse §-s 5 nimetatud eriomandi kokkulepet. Seadus ei välista eriomandi kokkuleppe sõlmimist ilma registrisse selle kohta kannet tegemata. Määruskaebuse esitaja leiab, et korteriomanike nõusolekut võib käsitleda ka eriomandi kokkuleppena, millest põhikirjaga kõrvale kalduda ei saa. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et andes nõusoleku maja keskküttesüsteemist eraldumiseks, vabastati teda (anti nõusolek) ka keskkütte kulude kandmisest vähemalt eluruumi osas. Korteriomanikku, kelle korteris ei ole keskkütet, kohustamine küttekulude kandmiseks üldistel tingimustel on vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 40 lg 3). Määruskaebuse esitaja leiab, et kuna korteriomanike kokkulepe omab ülimuslikku jõudu põhikirja üle ja ta ei tarbi keskkütet oma korteris, on põhikirja p 18.5 rakendamine takistatud selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.
Seega maja ühise küttesüsteemi muutmiseks nii, et puudutatud isikul oleks võimalik sellest eralduda, oli vajalik teiste kaasomanike nõusolek.
isikul oleks kohustus tasuda küttekulude eest KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erinevalt. Järelikult ei ole puudutatud isikult küttekulude nõudmine hea usu põhimõttega vastuolus.
/digitaalselt allkirjastatud/ Triin Uusen-Nacke
/digitaalselt allkirjastatud/ Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.