2-18-18032/29 - Asjaõigus - Muud asjaõiguse asjad - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

21.juunil 2017 asjaõiguslepingu (asjaõigusleping), millega moodustati elamu pööningule uued korteriomandid ja võõrandati need O&P Investeeringud OÜ-le. O&P Investeeringud OÜ-l oli kohustus teha ja finantseerida elamu renoveerimistööd. Samuti oli O&P Investeeringud OÜ-l kohustus omal kulul välja ehitada uued moodustatud korteriomandid. O&P Investeeringud OÜ alustas korteriomandite nr 7 ja 8 väljaehitamist vastavalt ehitusteatisele ning selle aluseks olevale ehitusprojektile. Avaldajad pöördusid korduvalt O&P Investeeringud OÜ poole, nõudes ehitustööde peatamist ehitustöödes esinevate puuduste tõttu. Puuduseid ehitustöödes kinnitavad omanikujärelevalve teostaja seisukohad ja korstnapühkija ekspertarvamus. Avaldajad leidsid, et neil on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 30 lg-st 2 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg-st 5, samuti KrtS § 12 lg-st 2 ning § 31 lg 1 p-st 1 tulenevalt õigus nõuda, et ehitustöid tehtaks kooskõlas õigusaktides toodud nõuetega ning et kaasomandi eseme kasutamine toimuks vastavalt seadusele ja korteriomanike kokkulepetele. O&P Investeeringud OÜ võõrandas korteriomandid nr 7 ja 8 oma juhatuse liikmete ning osanikega seotud ettevõtetele – puudutatud isikule I ja puudutatud isikule II. Avaldajad palusid kohustada puudutatud isikuid: 1) taastama elamu välisilme, sh välissein sellisel kujul, mis on kooskõlas ehitusteatise nr 1711271/03800 aluseks oleva ehitusprojekti arhitektuurse lahendusega, sh ehitusprojekti joonisega „Vaated lõunast ja läänest“ (esitatud 28. novembril 2018. a avalduse lisas nr 6) (nõue 1); 2) paigaldama elamu II ja III korruse vahelakke, s.o III korruse korteriomandite põrandale OSB-plaat paksusega minimaalselt 18 mm, mis oleks seintest isolatsiooniribaga eraldatud ning sammumüra summutusplaat paksusega minimaalselt 30 mm (nõue 2); 3) tagama, et elamu II ja III korruse vahelagi vastaks tulepüsivusklassi REI-60 nõuetele (nõue 3); 4) tihendama elamu III korruse korteriomandite tehnosüsteemide torustike läbiviigud tuletõkkevahendiga (nõue 4); 5) tagama elamu III korrusel asuva korstna läbiviigu ja põlevmaterjali vaheline kaugus 200 mm (nõue 5); 6) tagama elamu III korrusel asuva kahelõõrilise korstna tuleohutus vajadusel selle uuesti ladumise teel III korruse põranda tasapinnast alates ning ühelõõrilise korstna tuleohutus, paigaldades korstnale roostevabast terasest hülss (nõue 6); 7) viima katuslae soojusisolatsiooni klass vastavusse klassiga A2-s1,d0 (nõue 7); 8) avama neile kuuluvate korteriomandite katuselagi ulatuses, mis võimaldab tuvastada katusetarindi ühendussõlme kinnituselementide seisundit (nõue 8); 9) viima katuslae tuulutuse tehniline lahendus kooskõlla ehitusprojekti joonistel A7.4, A-7.5 ja A-7.6 esitatud lahendusega (nõue 9).

2-18-18032 tuletõkkesektsioonide tagamiseks vajalikud ehitustööd ei olnud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju nõudega hõlmatud. Seejuures on II ja III korruse vahelagi küll kaasomandi ese, kuid nõutavaid töid on võimalik teha üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kaudu. Nõude 4 osas selgitasid avaldajad, et õigusaktidest ja ehitusprojektist tuleneva tingimuse (korteriomandid moodustaksid eraldiseisvad tuletõkkesektsioonid) täitmiseks tuleb tihendada tuletõkkevahendiga ka tehnosüsteemide läbiviigud. Nõudega hõlmatud ehitustöid on võimalik teostada üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kaudu. Ka need tööd ei ole hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Nõuete 5 ja 6 osas selgitasid avaldajad, et ekspertarvamuse kohaselt ei ole tagatud puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite puhul tuleohutusnõuetele vastav kaugus põlevmaterjalist laetalade ning korstna läbiviigu vahel. Selleks, et oleks tagatud tuleohutusnõuete täitmine, tuleb puudutatud isikutel tagada, et korstna ja põlevmaterjali vaheline kaugus oleks minimaalselt 200 mm. Lisaks on Päästeamet teinud ettekirjutuse, mille täitmiseks on vaja teha nõudes kirjeldatud ja III korruse korstnaid puudutavad tööd. Tegemist on töödega, mille teostamine on võimalik vaid puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriosade kaudu, mistõttu ei ole tööd hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Nõude 7 kohta märkisid avaldajad, et ehitusprojekti kohaselt peab soojusisolatsioon vastama klassile A2-s1,d0. Ekspertarvamuse kohaselt on III korruse katuslae soojustamisel kasutatud soojusisolatsiooni, mille tuletundlikkuse klass on E. Katuslae soojusisolatsiooniga seotud ehitustöid on võimalik teha üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriomandi osade kaudu, mistõttu ei ole ka need tööd hõlmatud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Nõude 8 kohta selgitasid avaldajad, et ekspertarvamuse kohaselt on olukorras, kus katusetarindi, sh sarika ja nivendiseina ühendussõlme kinnituselementide arv ja paiknemine ei vasta valdkonnastandardi kohaste kontrollarvutuste tulemustele, olemas oht katusekonstruktsiooni varisemiseks. Katusetarindi näol on tegemist kaasomandi osaga, mille seisukorda on võimalik kontrollida vaid läbi III korruse korteriomandite ning katuslae avamisega vastavates asukohtades. Seega ei saa see nõue olla seotud tsiviilasjas nr 2-19-2372 esitatud kahju hüvitamise nõudega. Nõude 9 kohta märkisid avaldajad, et ehitise auditi kohaselt ei vasta hoone soojustatud katuslae tuulutuse tehniline lahendus ehitusprojektis nõutud lahendusele. Katuslae tuulutusega seotud ehitustööd on teostatud puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite eriomandi osade kaudu ning neid töid on võimalik teostada, sh viia tehniline lahendus nõuetega kooskõlla üksnes puudutatud isikutele kuuluvate korteriomandite kaudu.