2-22-4721/6 - Asjaõigus - Korteriomandi ja kaasomandi asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.S.B. (avaldaja) esitas 31. märtsil 2022 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus tuvastada kaasomanike kokkulepete puudumine ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg 1, KrtS § 4 lg 1, asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg 1 sätestatud nõuete rikkumine uue korteriomandi loomisel XXXXXXXX kortermajas ning kohustada M.J. (puudutatud isik II) ja A.J. (puudutatud isik I) andma nõusolekud teha kinnistusraamatu kanne, millega vaidlusalune kanne kustutatakse ning andma nõusolek teha kinnistusraamatu kanne, millega moodustatakse registriosa, mis vastaks algsele korteriomandi registriosale. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale X vallas, X külas, XXXXXXXX asuval kinnistul korteriomand nr 2. Puudutatud isik II sõlmis 24. aprillil 2020 notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu ning kinnistamisavalduse (korteriomandi jagamise avaldus, korteriomandi kinkeleping) nr 999, mille kohaselt otsustas jagada korteriomandi nr 6 ning avada registriosa uue eriomandi eseme nr 7 asukohaga XXXXXXXX maakond, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX, sihtotstarve elamumaa (100%), pindala 7303 m2. Samas notariaalaktis sõlmitud kinkelepingu kohaselt on eriomandi eseme nr 6 kingisaajaks tema õde (puudutatud isik I). Korteriomandi nr 6 jagamiseks ei ole XXXXXXXX kõik korteriomanikud andnud nõusolekut. Puudutatud isiku II eriomandi eseme jagamise aluseks on notariaalaktis märgitud teise korruse plaan, mis on koostatud diplomeeritud ehitusinseneri Virgo Veri poolt ning ehitusinseneri kinnitus, et eriomandi loomine vastab KrtS §-s 4 sätestatud nõuetele. Kinnistusraamatu kande alusel on XXXXX korter nr 6 jagatud kaheks eraldi korteriomandiks. Avaldaja viitas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p-le 13, AÕS § 65 lg-le 1, TsMS §-le 594 ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-le 1. Kinnistusraamatu kanne korteriomandi jagamise kohta rikub avaldaja õigusi, sest kokkuleppe puudumisega on rikutud kaasomanike omandiõigusega otseselt seotud õigusi (häälte osakaalu muutmine). Avaldaja arvates on oluline, et käesoleva avalduse lahendamisel kohus eristaks mõisteid eriomand,

kaasomand ning korteriomand. Korteriomandi puhul ei saa eriomandit ja kaasomandit käsitleda lahus, sh eraldi võõrandada ega koormata. Korteriomandi juurde kuulub kohustuslik liikmesus korteriühistus, millest omakorda tulenevad korteriomanikule vastavad õigused ja kohustused. Puudutatud isik II võib ainuisikuliselt oma eriomandi piires teha seda puudutavaid otsuseid, aga ta ei saa ainuisikuliselt muuta kaasomandit puudutavaid kokkuleppeid (sh kaasomandi osa jagamist, teiste kaasomandi osa vähendamist), sest kaasomand on kõigi korteriomanike ühine vara (KrtS § 4 lg 3). Puudutatud isik II ei saa ainuisikuliselt muuta korteriühistu liikmete kollektiivseid huve puudutavaid kokkuleppeid (sh häälte osakaalu muutmist). Kaasomandita korteriomandit pole võimalik moodustada. Eriomandi kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandina võimaldab eriomandi juurde kuuluv kaasomand. Puudutatud isik II oleks pidanud eriomandi eseme ulatuse muutmisel lähtuma KrtS § 9 lg 1 teises lauses sätestatust, mille kohaselt võivad olla asjast puudutatud kõik kaasomanikud KrtS § 4 lg 1 kaudu. Puudutatud isik II pole uue korteriomandi loomisel teiste korteriomanike poole nõusoleku saamiseks pöördunud. Antud rikkumist ei saa teisiti kõrvaldada, kui ebaõige kande kustutamisega. 6-korterilises korteriühistus on olemasoleva hääle väärtuse vähenemine märkimisväärne muudatus, mis omakorda mõjutab korteriomanike õigusi ja kohustusi (rahalisi) kaasomandi ning eriomandi kasutamisel ja käsutamisel. Ehitusinseneril Virgo Veri ei ole pädevust ega kaasomanike volitusi väljastada taolises õiguslikus ulatuses tõendit (st kinnituskirja), et puudutatud isiku II korteriomandi jagamine kaasomandit puudutavas osas on toimunud teiste korteriomanike õigusi kahjustamata. Loodud korteriomandi omanik saab nõuda kulutusi või tahteavaldusi, mis muidu oleksid ülejäänud korteriomanikele mittevajalikud (nt vee- ja kanalisatsioonitorustiku ning ventilatsiooni väljaehitus, voolutugevuse/amprid suurendamine, parkimiskoha õigus, puukuur jm KrtS § 9 lg 5 alusel). See on rahaline kulu kaasomanikele ning seadusandja peab tagama teiste kaasomanike õigused, mis vajavad samaväärselt kaitset. Korteriomanikul on õigus oma osakaalu säilitamisele korteriomanike üldkoosoleku häältest. Korteriomandite arv on korteriomanike kokkuleppe oluline ese ning selle kokkuleppe muutmine (korteriomandite arvu suurendamine) puudutab ka kõiki korteriomanikke. Avaldaja õigusliku võimu vähendamine asja/omandi (kaasomandi, hääle) üle ja ühinguõigusliku positsiooni muutmine ilma tema nõusolekuta (AÕS § 68 lg 1) on õigusvastane.