Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Finantseerida kinnistul asuva ehitise renoveerimistöid kinnistul asuvate eluruumide ja mitteeluruumide müügi läbi piiratud enampakkumisel ühistu liikmetele;

-

Kinnitada erikasutusõiguse objektide nimekiri ja alghinnad;

-

Kinnitada enampakkumise läbiviimise kord ja tingimused;

-

Moodustada kolmeliikmeline enampakkumise läbiviimise komisjon.

19.09.2019.a üldkoosolekul puudus seaduses sätestatud kvoorum. Üldkoosolekul oli esindatud 4332/9242 mõttelist osa kinnistust ehk 46,87% kaasomandi osadest. 28.04.2000.a vastu võetud põhikirja punkti 5.3 kohaselt üldkoosoleku otsuste vastuvõtmisel annab iga korteriomand ühe hääle ja ühistu üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel on esindatud üle poole korteriomanditega määratud häältest.

-

Üldkoosoleku esimese otsuse osas (ehitise renoveerimistööde finantseerimine kinnistul asuvate eluruumide ja mitteeluruumide müügi läbi piiratud enampakkumisel ühistu liikmetele) jõuti varasemalt, 22.07.2019.a üldkoosolekul arusaamisele, et renoveerimistööde lepingute sõlmimiseks ja rahalise katte leidmiseks korraldatakse netipõhine üldkoosolek, kus iga korteriomanik annab enda nõusoleku digitaalselt.

-

Üldkoosoleku esimese punktina kinnitatud ehitise renoveerimistööde finantseerimise osas on juhatus sisuliselt teinud ettepaneku võõrandada ruumide erikasutusõigus. Üldkoosoleku päevakorra teise punkti osas võttis üldkoosolek vastu üldkasutuses olevate pindade ehk kaasomanike omandis olevate pindade võõrandamise lepingu kinnitamise.

-

22.09.2019.a üldkoosolekul võeti vastu otsus, millega kinnitati erikasutusõiguse objektide nimekiri ja alghinnad. Kaasomandi eseme osa kasutada andmiseks peab olema korteriomanike kokkulepe. Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse. Kaasomanike enamus ei või kaasomaniku osale vastavat kasu, mida tal on õigus saada, kaasomaniku nõusolekuta vähendada.

-

Üldkoosolek on arutanud kõiki kaasomanikke puudutavaid küsimusi ja võtnud vastu otsuseid kaasomanike vähemuse häältega.

Puudutatud isiku seisukoht

-

Korteriomanike koosolek ja enampakkumine viidi läbi eesmärgil selgitada välja moodustatava eriomandi omandamisest huvitatud kaasomanikud, kes esitavad võimaliku moodustatava eriomandi osas oma pakkumised. Alles seejärel, pärast enampakkumist, toimub eriomandi loomiseks notariaalsete kokkulepete sõlmimine huvitatud kaasomanikega vastavalt AÕS §-le 120 ja KrtS §-le 3 lg 2. Nimetatu eeldab, et selleks on olemas nõutav kaasomanike kokkulepe.

-

Koosolekul ei otsustatud ega sõlmitud kokkulepet. Koosolekul võeti vastu otsus selle kohta, kuidas selgitatakse välja isikute ring, kes on moodustatava eriomandi omandamisest huvitatud ning kellele ja mis tingimustel hiljem sõlmitava notariaalse lepingu alusel eriomand võõrandatakse. Pärast eelnimetatud asjaolude selgumist toimub nõutava kaasomanike kokkuleppe sõlmimine ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse vastavalt seadusele.

-

Avaldaja poolt vaidlustatud otsuste vastuvõtmiseks ei olnud vaja eelnevat korteriomanike kokkulepet, sest need ei loonud kellelegi mingeid lõplikult siduvaid õigusi ega kohustusi. Samas on korteriomanike kokkulepet vaja eriomandi moodustamiseks ja sellekohase notariaalse lepingu sõlmimiseks.

-

Avaldaja ei ole selgitanud, kas ja kuidas on rikutud seaduse, sealhulgas põhikirja sätteid üldkoosoleku kokkukutsumisel.

KOHTU PÕHJENDUSED

ulatuses otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa (Riigikohtu 11. juuni 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p-d 20–21). Samas ei nimeta seadus kvooruminõude täitmata jätmist otsuse tühisuse alusena. Nõuet (2) saab siiski käsitleda üldisemalt vaidlusalustest otsustest vabanemise nõudena (vrd Riigikohtu 5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17 ja seal viidatud varasem praktika). Sel juhul tuleb kohtul esmalt hinnata, kas vaidlusalused otsused üldse on vastu võetud (kui ei ole, siis tuvastada otsuste puudumise) ning alles seejärel kontrollida tühisuse ja vajaduse korral ka kehtetuks tunnistamise aluseid.

4 (6)

Vaidlustatavad on kohtu hinnangul aga vaid sellised otsused, mis toovad endaga kaasa siduvad tagajärjed korteriomanikele (st üldkoosoleku otsused KrtS mõttes).

5 (6)

6 (6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.