lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-21-114983/12

Võlaõigus › Alusetu rikastumine

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Tallinna kohtumaja · 18.02.2022

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Kohtuasja number
2-21-114983/12
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Alusetu rikastumine
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
18.02.2022
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2114
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Avaliku sektori dokumendid

dokumendiregister.ee

Dokumendid, mis nimetavad selles lahendis osalenud ettevõtteid.

Avaldus
Põhja Ringkonnaprokuratuur · Sissetulev kiri · 2024-11-01
Vastus
Põhja Ringkonnaprokuratuur · Väljaminev kiri · 2024-11-05

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 11 lg 1, 2Püsiv andmekandjaVÕS § 29 lg 1, 4, 5Lepingu tõlgendamineVÕS § 188 lg 1, 2Taganemise avaldus ja tagajärjedVÕS § 33 lg 1, 2EellepingAÕS § 119 lg 1Kinnisasja omandamise tehingTsMS § 162 lg 1Menetluskulude jaotus hagimenetlusesTsMS § 463 lg 7KohtumäärusVÕS § 1028 lg 1Kohustuse täitmisena saadu tagasinõudmise alused

Sama asja menetluskäik

Riigi Teataja
2-21-114983/14Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium21.04.2022

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (1)

lahend.ee
2-22-11266/15Harju Maakohus Tallinna kohtumaja24.03.2023

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
AnnaBella kinnisvara OÜ14798757(Kostja)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.02.2022 Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-21-114983

Tsiviilasi

A.-J. M. hagi AnnaBella kinnisvara OÜ vastu alusetu rikastumise nõudes

Tsiviilasja hind

1090,34 eurot

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja A.-J. M. (isikukood xxx), lepinguline esindaja

R. A.

Kostja AnnaBella kinnisvara OÜ (registrikood 14798757), seadusjärgne esindaja R. J. Kirjalikus menetluses

Asja läbivaatamine

RESOLUTSIOON

1.Jätta A.-J. M. hagi AnnaBella kinnisvara OÜ vastu alusetu rikastumise nõudes rahuldamata. Menetluskulude jaotus
2.Jätta menetluskulud A.-J. M. kanda.
3.Määrata kindlaks, et AnnaBella kinnisvara OÜ-l kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 20.07.20262-26-113859/3Viru Maakohus Rakvere kohtumaja
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 16.07.20262-26-10708/6Pärnu Maakohus Rapla kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-12320/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 14.07.20262-25-121675/9Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Kuninga tänaval
VÕS § 116 lg 1Taganemine ja ülesütlemine õiguskaitsevahendina
VÕS § 12 lg 1Lepingu kehtivus
VÕS § 156 lg 1Käsiraha mõiste
VÕS § 189 lg 1Lepingu alusel üleantu väljaandmine ja hüvitamine
VÕS § 208 lg 1Müügilepingu mõiste
VÕS § 658 lg 1Maaklerilepingu mõiste
1.Hagiavalduse kohaselt vahendas AnnaBella kinnisvara OÜ (kostja) korteri müüki portaalis city24.ee. Hageja soovis korterit osta ja kandis kostjale ostukavatsuse kinnitamiseks 1000 eurot. Arvel oli märgitud, et tegemist on käsirahaga kinnisvara ostmise eest.
2.Hageja leidis, et korteri pindala on kuulutuses märgitud ebaõigesti, ei soovinud korterit enam osta ja nõudis käsiraha tagastamist. Hageja hinnangul oli tegemist vorminõude

rikkumise tõttu tühise eellepinguga. Hageja nõuab tühise tehingu alusel üleantu 1000 euro tagastamist ning viivist alates tagastamise kohustuse tekkimisest 13.05.2021.

3.20.12.2021 esitatud täiendavate selgituste kohaselt on arve selgitavas osas kirjas, et käsiraha tasutakse kinnisvara ostmise eest. Arve selgitav osa tõendab, et käsiraha tasumise kokkuleppe puhul on tegemist kinnisasja soetamisele suunatud kokkuleppega. Kostja poolt saadeti tüüpleping, mida pooled ei allkirjastanud. Lepingu projekti 2.1 kohaselt arvestatakse maaklerile mõeldud tasu ostusumma sisse.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

4.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja väitel pöördus hageja kostja poole maaklerteenuse saamiseks. Hageja soovis osta korteri ja palus kostjal valmistada ette tehing. Maakler kohustus võtma objekti müügist maha, mitte pakkuma seda teistele ja konsulteerima klienti. Tehingu ettevalmistamise eest kohustus hageja maksma kostjale maakleritasu 1000,00 eurot.
5.Kostja tegi hagejale ettepaneku sõlmida kirjalik leping, kuid hageja keeldus sellest. Hageja oli teadlik, et käsiraha jääb tehingust keeldumise korral maaklerile maakleritasuna. Maakler täitis oma kohustused hageja ees. Vahetult enne lepingu notariaalset vormistamist keeldus hageja tehingust.
6.Kostja väitel on hagi ebaõige, sest poolte vahel ei olnud eellepingut. Eellepingu sisuks on, et pooled kohustuvad sõlmima tehingu eellepingus kokku lepitud tingimustel. Kostja ei olnud kinnisasja müügilepingu osapooleks ehk kostjaga sõlmitud lepingule ei saa kohalduda kinniasja müügilepingule kohalduvad vorminõuded. Käsirahalepingule ei ole ette nähtud kohustuslikku vorminõuet.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

7.Kohus jätab hagi rahuldamata.
8.Hageja on esitanud kostja vastu põhinõude 1000 euro tagastamiseks. Hageja leiab, et tegemist on tühise eellepinguga. Kohtu hinnangul on hageja nõue kvalifitseeritav alusetu rikastumise nõudena võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 alusel. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt, kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 1028 lg 1 kohaldamise eeldusena peab hageja väitma, et kostja sai temalt midagi olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena. Hageja peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks tõendama, et ta tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis langes hiljem ära. VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud (vt RKTKo nr 3-2-1-131-15, p 14).
9.Kohus tuvastab, et pooled sõlmisid suulise lepingu 1000 euro üleandmise kohta. Kostja esitas hagejale 26.03.2021 tasumiseks arve nr 65P summas 1000 eurot (dtl 27). Arvele märgitu kohaselt oli tegemist käsirahaga xxx kinnisvara ostmise eest. Kohtule esitatud maksekorraldusega on tõendatud, et 26.03.2021 tasus hageja kostjale 1000 eurot selgitusega „Käsiraha Harjumaa, Tallinn, Kesklinna linnaosa, xxx kinnisvara ostmise eest. Broneering. (dtl 26). Seega on kostja hagejalt saanud 1000 eurot. Hageja esitas 29.03.2021 hagejale pretensiooni selle kohta, et korteri pindala ei vasta tegelikkusele ja nõudis 1000 euro tagastamist (dtl 29). Kostja raha tagastamisega ei nõustunud (dtl 29).
10.Kohus täitis 06.12.2021 määrusega selgituskohustust, selgitades õigussuhte võimalikku kvalifikatsiooni ja poolte tõendamiskoormist (dtl 99-102). Pooltel oli võimalik esitada täiendavaid selgitusi ja tõendeid.
11.Käesoleva vaidluse lahendamiseks tuleb esmalt kvalifitseerida pooltevaheline õigussuhe. Poolte vahel on vaidlus omavahelise võlasuhte kvalifikatsiooni üle. Hageja väitel oli tegemist kinnisasja müügi eellepinguga ning kostja väitel maaklerilepinguga.
12.Kohus ei ole seotud menetlusosaliste õiguslike väidetega (TsMS § 463 lg 7). Lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29 lg 1 ls 1). Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). Lepingu tõlgendamisel võetakse arvesse lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingupoolte käitumist, lepingu olemust ja eesmärki, ning vastaval tegevusalal mõistetele ja väljenditele antavat tavalist tähendust (VÕS § 29 lg 5 p-id 1, 4 ja 5).
13.Lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi (VÕS § 11 lg 1). Kui vastavalt seadusele, lepingupoolte kokkuleppele või ühe poole taotlusele tuleb leping sõlmida teatud vormis, ei loeta lepingut sõlmituks enne, kui lepingule on antud ettenähtud vorm (VÕS § 11 lg 2). Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis (VÕS § 33 lg 2). Maaklerilepingu sõlmimisele ei ole sätestatud kohustuslikku vorminõuet ning lepingu võivad sõlmida pooled ka suuliselt. Kinnisasja müügileping tuleb sõlmida notariaalses vormis (AÕS § 119 lg 1). Seetõttu peab ka kinnisasja müügi eelleping olema notariaalses vormis.
14.Kohus analüüsib, kas pooltevahelist õigussuhet on võimalik kvalifitseerida kinnisasja müügi eellepinguna. Asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu (VÕS § 208 lg 1). Eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel (VÕS § 33 lg 1). Käsirahaks on ühe lepingupoole poolt teisele lepingupoolele lepingu sõlmimise tõendamiseks ja selle täitmise tagamiseks antud rahasumma (VÕS § 156 lg 1). Hageja väitel sõlmisid pooled kinnisasja müügilepingu eellepingu. Kostja leidis, et tegemist ei saanud olla eellepinguga, sest kostja polnud kinnisasja omanik. Lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust (VÕS § 12 lg 1). Riigikohus on leidnud, et kinnisasja müügi eellepinguga võib tegemist olla ka juhul, kui lepingu poolteks on ostja ja tehingu vahendaja (RKTKo 2-16-8456, p 13).
15.Hagejal tuli selgitada lähtuvalt eelnevalt välja toodud lepingu tõlgendamisel arvesse võetavatest asjaoludest, miks on hageja hinnangul tegemist kinnisasja müügilepingu eellepinguga ning samuti tuli hagejal asjaolusid tõendada ulatuses, milles see on võimalik. Hageja esitas 20.12.2021 täiendavad selgitused, mille kohaselt on arve selgitavas osas kirjas, et käsiraha tasutakse kinnisvara ostmise eest ning see tõendab, et käsiraha tasumise kokkuleppe puhul on tegemist kinnisasja soetamisele suunatud kokkuleppega. Kostja poolt saadeti tüüpleping, mida pooled ei allkirjastanud. Lepingu projekti 2.1 kohaselt arvestatakse maaklerile mõeldud tasu ostusumma sisse (dtl 161-162).
16.Kohus on seisukohal, et hageja ei ole toonud kohtu ette selliseid asjaolusid ega tõendeid, millised annaksid asuda seisukohale, et poolte vahel sõlmiti eelleping. Müügi eellepinguga võetakse kohustus sõlmida müügileping, müügilepinguga võtab müüja kohustuse asi üle anda ja teha võimalikuks omandi üleminek ostjale ehk teha käsutustehing (sõlmida asjaõigusleping). VÕS § 33 lg 2 kohaselt, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Riigikohus on märkinud, et kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik leping peab asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 järgi notariaalselt tõestatud. Samasugune vorminõue kehtib seega ka kinnisasja müügi eellepingu osas. Selle vorminõude järgimata jätmisel on tehing tsiviilseadustiku üldosa seadustiku (TsÜS) § 83 lg 1 järgi tühine (RKTKo nr 2-16-8456, p 11). Hageja ei ole toonud

kohtu ette asjaolusid ega tõendanud, et hageja võttis suuliselt sõlmitud lepinguga kohustuse sõlmida müügileping. Lepingu projekt ei tõenda eellepingu sõlmimist. Tulenevalt VÕS § 33 lg 1 peab eellepingust selguma, millistel tingimustel on pooled endale põhilepingu kohustuse võtnud. Lepingu projektist ei nähtu ostuhinda ega muid olulisi tingimusi, millistel võtsid pooled endale põhilepingu sõlmimise ja mh võõrandamise kohustuse. Lepingu projektist nähtuvalt väljendab ostja oma põhimõttelist nõusolekut kinnisasja ostmiseks. Eellepingu sisuks on kohustus sõlmida põhileping. Hageja ei ole tõendanud, et hageja kohustus sõlmima põhilepingu. Vastavalt ei ole tegemist eellepinguga ning alus raha üleandmiseks ei langenud ära.

17.Kohtu hinnangul ei ole poolte vahel sõlmitud lepingu näol tegemist ka maaklerilepinguga. Maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu) (VÕS § 658 lg 1). Kostja leidis, et pooled sõlmisid maaklerilepingu. Seetõttu tuli kostjal kohtu ette tuua asjaolud, mille põhjal tuleks kostja arvates pooltevahelist tehingut tõlgendada maaklerilepinguks. Samuti tuli kostjal esitatud asjaolusid tõendada ulatuses, milles see on võimalik. Kostja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mille põhjal saaks asuda seisukohale, et pooled sõlmisid maaklerilepingu. Vahendamine tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja ja kolmanda isiku kokkuviimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist. Hagist nähtuvalt leidis hageja endale sobiva korteri city24.ee kinnisvaraportaalist. Hagejat ei saa seega pidada käsundiandjaks maaklerile. Hagejat saab antud juhul pidada kolmandaks isikuks.
18.Kohus võtab seisukoha, kas tegemist võib olla broneerimislepinguga. Pooltel oli võimalik esitada selles osas oma seisukoht. Hageja jäi enda seisukoha juurde, et tegemist on eellepinguga. Kostja leidis, et puuduvad broneerimislepingu tunnused.
19.Broneerimislepingut kui lepinguliiki ei ole võlaõigusseaduses eraldiseisva lepinguliigina reguleeritud. Samas on sellise kokkuleppe sõlmimine põhimõtteliselt võimalik. Kohtupraktikas on kinnisasja müügilepingu eellepingust eristatud broneerimislepingut. Kinnisasja broneerimislepingu sisuks on müüja kohustus jätta teatud ajaperioodi vältel broneerija kasuks kinnisasi võõrandamata ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest (RKTKo 3-2-1-70-07, p 14). Broneerimislepingule on omaseks, et ostjale ostmise kohustust ja müüjale müümise kohustust broneerimiselepingust ei teki (RKTKo nr 32-1-32-06, p 16). Broneerimislepingule seaduses sätestatud kohustuslikku vormi ei tule. Kostja märkis, et poolte kokkulepe oli, et hageja maksab käsiraha ja kostja kohustub võtma objekti müügist maha, mitte pakkuma seda teistele ostjatele ning valmistama ette tehingu. Seega oli lepingu sõlmimise eesmärk saada kostjalt kinnitust, et ta ei müü kinnisasja edasi. Seetõttu vastab kohtu hinnangul pooltevaheline kokkulepe broneerimislepingu tingimustele.
20.Riigikohus on märkinud, et poolte kohustuse hindamisel on mh oluline sellise broneerimistasu suurus. Kui see ületab ainuüksi broneerimise eest mõistlikult makstava summa ja kokku on lepitud nt selle jäämine teisele poolele müügilepingu sõlmimata jäämisel, viitab see, et tegelikult on tegemist kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepinguga, mis peab aga olema notariaalselt tõestatud (vt RKTKo nr 3-2-1-32-06, p 16). Hageja maksis kostjale 1000 eurot. Nimetatud summa kinnitab kohtu hinnangul samuti broneerimislepingu sõlmimist, kuna tegemist on mõistliku summaga broneerimise eest. Hageja poolt kohtule esitatud notariaalse lepingu projektist nähtuvalt oli kinnisasja hinnaks 55 000 eurot, millisest summast 1000 eurot on müüja palvel maaklerile vahendustasuna pangaülekandega tasutud enne käesoleva lepingu sõlmimist ning millise summa loeb müüja tasutuks endale (dtl 3745). Hageja tahe oli kinnisasi broneerida, kuna hageja märkis ka maksekorraldusele, et tegemist on broneeringuga. Leping ei olnud suunatud hageja poolt asja omandamisele.

Vastasel juhul oleks pooled kokku leppinud suurema summa, mitte 1000 eurot. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et pooled sõlmisid broneerimislepingu.

21.Broneerimislepingu korral on hagejal õigus nõuda üleantu tagastamist, kui kostja rikkus lepingut ning hageja lepingust taganes. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest (VÕS § 188 lg 2). Lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist, kui ta tagastab kõik üleantu (VÕS § 189 lg 1). Lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (VÕS § 116 lg 1). Lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele (VÕS § 188 lg 1).
22.Hageja nõudis kostjalt üleantud summa tagastamist. Raha tagastamise nõudest saab välja lugeda järeldusliku lepingust taganemise avalduse. Seega võib hagejal olla tagasinõude õigus, kuna pooltevaheline leping kvalifitseerub broneerimislepinguks, kui hageja selgitab ja tõendab, et kostja rikkus oluliselt lepingut. Hageja ei ole tõendanud, et kostja rikkus poolte vahel sõlmitud lepingut. Hageja oli seisukohal, et tegemist on tühise eellepinguga. Samuti ei ole lepingurikkumisena käsitletav hageja väide, et korteri pindala on kuulutuses märgitud ebaõigesti. Hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet, et hageja vaatas korteri enne raha maksmist mitu korda üle. Seega 1000 eurot tagastamisele ei kuulu. Vastavalt ei kuulu rahuldamisele ka viivisenõue.
23.Eeltoodust tulenevalt hagiavaldus rahuldamisele ei kuulu.
24.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid ei oma kohtu hinnangul käesoleva asja lahendamisel tähtsust ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

MENETLUSKULUD

25.TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata. Eeltoodust tulenevalt tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. Kostjat esindas menetluses kostja seaduslik esindaja. Seega kostjal menetluskulud puuduvad ning vastavalt ei tule kindlaks määrata menetluskulude rahalist suurust.
26.TsMS 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Kaie Almere kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja