2-20-2769/44 - Asjaõigus - Omandiasjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

3.Tartu Maakohus rahuldas 28. mai 2021 otsusega hagi osaliselt ning kohustas kostjat andma nõusoleku kaasomandi lõpetamiseks, kinnisasja (registriosa nr 1058832) jagamiseks ja hüpoteegi ülekandmiseks kohtuotsuse resolutsiooni p-des 2.1 kuni 2.31 toodud viisil. Maakohus asendas kohtuotsusega kostja nõusoleku (tahteavalduse) kinnistusraamatusse kannete tegemiseks vastavalt kohtuotsuse resolutsiooni p-dele 3.1 kuni 3.30. Maakohus jättis rahuldamata hageja nõude kostja kohustamiseks tahteavalduste andmiseks kinnisasjade registriosa nr 2957132 ja 1521832 suhtes. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, määras hageja menetluskulude suuruseks 1260 eurot ja mõistis nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus, tuginedes Riigikohtu seisukohtadele lahendis nr 3-2-1-46-10, et hagejal on õigus kokkuleppel lõpetada kaasomand kinnisasjale ja jagada see hagis nimetatud viisil. Seadus ei nõua kaasomandi lõpetamise ja jagamise kokkuleppe kehtivuseks hüpoteegipidaja nõusolekut. Hüpoteegipidajal on hea usu põhimõttest tulenev kohustus anda nõusolek kinnisasja jagamiseks, kui see ei riku tema õigusi, ning hagejal on õigus selle nõusoleku andmist kohtus nõuda. Kohtu hinnangul on seadusandja pidanud põhjendatuks, et teatud juhtudel on isikutel ise kohustus ilma täiendava hüvitiseta hinnata, kas tehingud kahjustavad nende huve või mitte. Kostjal on hageja nõudele vastu vaieldes risk, et kohus võib leida, et tegemist on pahauskse käitumisega ja kostjal tulnuks nõusolek anda. Seega hageja keeldumist kostja täiendavate lepingu sõlmimisega tekkida võivate kulude kandmisest ei saa pidada pahatahtlikuks. Kohus leidis, et hageja huvi kinnisasja jagamiseks, kaasomandi lõpetamiseks ja jagamisel moodustuvate maaüksuste mittekoormamiseks kostja kasuks seatud hüpoteegiga kaalub ülekaalukalt üles kostja huvi hüpoteegi kogu maaüksusele püsimajäämisele. Kostja seaduslikud õigused ei saa seeläbi kannatada. Neil asjaoludel ei ole kostja käitumine kinnisasja jagamiseks nõusoleku andmisest keeldumisel kooskõlas tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttega, mistõttu on põhjendatud hageja nõue rahuldada. Hageja taotleb kostja nõusolekut, et kinnistust eraldada eraldi kinnistuna katastriüksus tunnusega 18301:001:0153, ja seda kinnistut jääks koormama osaühingu Scoft Vara kaasomandi osale kostja kasuks seatud hüpoteek. Hagi kohaselt moodustab katastriüksus nr 18301:001:0153 2,39% kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust. Kinnistust kuulub hagejale 67705/69366 ja osaühingule Scoft Vara 1661/69366. Kinnistu suurus on 69 366 m2. Pärast kaasomandi lõpetamist jääks osaühingu Scoft Vara ainuomandisse maatükk katastritunnusega 18301:001:0153, suurusega 1661 m2. Seega vastaks osaühingule Scoft Vara jääva osa suurus täpselt tema mõttelise osa suurusele kinnistust. Kohtu hinnangul ei esine kostjal kaitsmisväärset huvi säilitada hüpoteek maatükile, mis moodustab kogu hüpoteegiga koormatud kinnistust suhteliselt väikese osa (2,39%). Kohtule ei nähtu, et hagi rahuldamisel saaksid kostja huvid kahjustatud. Asjaolu, et osaühingu Scoft Vara kaasomandi osale on seatud kohtulik hüpoteek 300 000 euro ulatuses, ei tähenda, et tema kaasomandi osa väärtus peaks olema 300 000 eurot. Hageja on esitanud osaühingu Scoft Vara kinnituse, mille kohaselt osaühing Scoft Vara on nõus kaasomandi lõpetamisega. Kostja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks, et osaühing Scoft Vara ei nõustu kinnisasja jagamisega vastavalt kokkulepitud kasutuskorrale. Seega on tõendatud, et kinnistu jagamine vastavalt kasutuskorrale on ka teise kaasomaniku soov. Juhul kui osaühing Scoft Vara peaks keelduma kaasomandi lõpetamiseks tahteavalduse andmisest on see hageja riisiko, et otsuse täitmiseks tuleb tal uuesti kohtusse pöörduda. Eelnevast tulenevalt rahuldas kohus hagi ja asendas kostja tahteavaldused kinnistu (registriosa nr 1058832) jagamiseks, kaasomandi lõpetamiseks ja hüpoteegi ülekandmiseks. Hageja on taotlenud kohustada kostjat andma tahteavaldusi ka kinnisasjade registriosa nr 2957132 ja

8.Hageja ja osaühingu Scoft Vara kaasomandis on kinnistu registriosa nr-ga 1058832, kusjuures hagejale kuulub 67705/69366 mõttelist osa kaasomandist ja osaühingule Scoft Vara 1661/69366 mõttelist osa kaasomandist. Osaühingu Scoft Vara mõttelist osa koormab kostja kasuks seatud kohtulik hüpoteek summas 300 000 eurot. Maakohtu otsuse põhjendustest nähtuvalt on maakohus hagi rahuldamisel tuginenud Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-46-10, kuid jätnud arvestamata alates 01.07.2018 jõustunud asjaõigusseaduse ja kinnistusraamatuseaduse muudatused. Seoses kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse vastuvõtmisega tunnistati kehtetuks AÕS § 356 ja KRS § 55 lg 3 ning muudeti AÕS § 54. Seega alates 01.07.2018 pole hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks vajalik kinnisasja omaniku ja hüpoteegipidaja notariaalselt tõestatud kokkulepe (AÕS § 356 lg 1) ning kinnistusosakonnale pole vaja nimetatud kokkulepet esitada (KRS § 55 lg 3). AÕS § 54 lg 5 kohaselt kinnistusraamatusse kantud õigus, mille esemeks oli jagatava kinnisasja osa, jääb koormama vastavat jagamise tulemusel tekkinud kinnisasja. Seega AÕS § 54 lg 5 kohaselt jääb osaühingu Scoft Vara mõttelist osa koormanud kostja kasuks seatud hüpoteek koormama jagamise tulemusel tekkinud ja osaühingu Scoft Vara ainuomandisse jäävat kinnisasja. Muu hulgas nähtub asja materjalidest, et osaühingule Scoft Vara ainuomandisse jääva kinnisasja suuruseks jääb 1661 m2 ehk selle suurus on võrdeline osaühingule Scoft Vara kuuluva mõttelise osa suurusega, samaks jääb registriosa nr 1058832 ning hüpoteegi summa 300 000 eurot. Alates 01.07.2018 jõustunud ülalmärgitud seaduste muudatuste eesmärgiks oli jätta piiratud asjaõigus kehtima sellesse registriossa, kus see faktiliselt paikneb ning tagada seeläbi endiselt piiratud asjaõiguse omaja õigused. Arvestades eeltoodut ei ole alates 01.07.2018 nõutav hüpoteegipidaja nõusolek hüpoteegiga koormatud kinnisasja jagamiseks ning kinnistusraamatusse vastava kande tegemiseks.