lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-20-343/8

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudTallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 06.02.2020

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-20-343/8
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
06.02.2020
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1553
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
AÕS § 63 lg 1, 3Märke kandmine kinnistusraamatusseKRS § 341 lg 1, 2, 8VÕS § 182 lg 2Ettevõtte üleandmineKRS § 33 lg 1KRS § 34KRS § 35 lg 1KRS § 46 lg 1TsMS § 172 lg 2Menetluskulud hagita menetlusesTsMS § 657 lg 1Ringkonnakohtu õigused apellatsioonkaebuse lahendamiselTsÜS § 68 lg 5Tahteavalduse liigid

Hilisemad lahendid, mis sellele viitavad (1)

lahend.ee
2-20-327/7Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium04.03.2020

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-20-343

Määruse tegemise aeg ja koht

06. veebruar 2020, Tallinn

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Vahur-Peeter Liin, Ande Tänav

Kohtuasi

Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel) kinnistamisavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu registriosakonna 09. detsembri 2019 kandemäärus nr 1400842019

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Danske Bank määruskaebus

Menetlusosalised esindajad

ja

Menetluse liik

A/S

Eesti

filiaali

(likvideerimisel)

nende Avaldaja: Danske Bank A/S Eesti filiaal (likvideerimisel, registrikood 11488826), lepinguline esindaja Katrin Kaus Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1.Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 09. detsembri 2019 kandemääruse nr 1400842019 resolutsioon muutmata, täiendades määruse põhjendusi.
2.Määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta määruskaebemenetluse kulud Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel) kanda.
4.

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 15.07.20262-23-11372/67Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 02.07.20262-25-12070/29Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 30.06.20262-25-5079/16Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 26.06.20262-24-11472/30Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-25-17304/15Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-20-12865/44Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja
VÕS § 179 lg 1Lepingu ülevõtmise mõiste
VÕS § 180Ettevõtte üleminek
Jätta menetluskulude rahaline suuruse kulude puudumise tõttu kindlaks määramata. Edasikaebamise kord: Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul käesoleva määruse ärakirja kättesaamisest alates.

ASJAOLUD

1.Tallinna notar MM asendaja RR esitas 25.11.2019 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale Danske Bank A/S Eesti filiaali (likvideerimisel, avaldaja) ja AS LHV Pank kinnistamisavalduse, milles paluti 25.11.2019 hoonestusõiguse mõttelise osa ja kinnistu

mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel kustutada avaldaja kohta tehtud omanikukanded Künnapuu tn 61, Tallinnas asuva 12790/51380 suuruse mõttelise osa hoonestusõiguse ja kinnisasja kohta (registriosad nr 1798101 ja 232901) ning kanda kinnistusraamatusse hoonestusõiguse ja kinnisasja omanikuna AS LHV Pank. Lisaks palusid avaldaja ja AS LHV Pank kinnistusosakonnal viia registriosa nr 1798101 (hoonestusõigus) kolmanda jao jooksev kanne nr 6 (eelmärke kohta) vastavusse vastava registriosa teise jao kandega (kanne omaniku kohta).

2.Kinnistusosakond rahuldas avalduse omanikukannete muutmiseks, kuid jättis rahuldamata avalduse registriosa nr 1798101 kolmanda jao jooksva kande nr 6 vastava registriosa teise jao kandega vastavusse viimiseks.
3.Kandemääruse kohaselt on registriossa nr 1798101 kantud eelmärge lahutamatult seotud 10.02.2003 lepingu ja selle 05.03.2003 paranduse alusel tekkinud XX nõudega Danske Bank A/S (likvideerimisel) vastu (õiguseellane Aktsiaselts Sampo Liising). Kinnistamisavaldus on esitatud seisukohalt, et eelmärke järgi kohustatud isikuks on kinnistu igakordne omanik. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-97-06 p-s 25 leidnud, et sellist eelmärget, mille järgi on kohustatud isikuks kinnistu igakordne omanik, seadus ette ei näe.
4.Eelmärkest tulenevad kohustused võiksid kaasomandiosa omandajale üle minna, kui ta võtab üle eelmärkega tagatud kohustuse (VÕS §-d 175 ja 177). Võimalik on ka lepingu ülevõtmine, kuid ka selleks on VÕS § 179 lg 1 järgi vaja teise poole nõusolekut. XX ei ole 25.11.2019 lepingu osaline. Eelmärkega seotud kohustused ei ole AS-le LHV Pank üle läinud. XX-l ei ole seetõttu pärast AS LHV Pank kandmist registriosa nr 1798101 teise jakku 12790/51380 mõttelise osa kaasomanikuna registriosa kolmandasse jakku kantud eelmärkega (kanne nr 6) seotud nõuet AS LHV Pank vastu ja AS LHV Pank märkimiseks eelmärkesse kohustatud isikuna puudub seaduslik alus.

MÄÄRUSKAEBUS

5.Avaldaja palub teha taotletud kande registriosa nr 1798101 kolmandasse jakku kantud eelmärkes ja viia see kooskõlla teise jao muutunud omaniku andmetega.
6.Kuna eelmärkest tulenev kohustus on AS-le LHV Pangale üle läinud ettevõtte ülemineku teel, ei ole lepingu teise poole nõusolekut vaja. Avaldaja ja AS LHV Pank sõlmisid 05.06.2019 ettevõtte üleandmise lepingu, millega avaldaja võõrandas AS-le LHV Pank mh mõttelise osa hoonestusõigusest (registriosa nr 1798101) ja selle suhtes sõlmitud liisingulepingu, selle täitmist tagavad tagatised ning liisinguvõtja kasuks seatud omandiõiguse üleandmise nõuet tagavad eelmärked ja nende kustutamiseks antud nõusolekud. 25.11.2019 leping sõlmiti ettevõtte võõrandamise lepingu täitmiseks.
7.Tulenevalt ettevõtte võõrandamise lepingu sõlmimisest ja täitmisest on eelmärkega seotud kohustused VÕS § 180 ja § 182 lg 2 alusel AS-le LHV Pank üle läinud vaatamata sellele, et eelmärke järgi õigustatud isik ei olnud 25.11.2019 lepingu osaline. Eelmärke järgi õigustatud isikul on nõue AS LHV Pank, mitte avaldaja vastu.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

8.Kinnistusosakond jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 ja 61 alusel lahendamiseks pädevale kohtunikule. Harju Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ning saatis selle läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9.Ringkonnakohus leiab, et kinnistusosakonna kandemääruse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel koosmõjus §-ga 659 jätta muutmata, kuid täiendada tuleb määruse õiguslikke põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata.
10.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1 kohaselt kantakse eelmärge kinnistusraamatusse asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sh tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Eelmärge ei takista iseenesest kannete tegemist kinnistusraamatusse, kuid tagab, et asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab (AÕS § 63 lg 3). Käesoleval juhul on eelmärge kantud kinnistusraamatusse, et tagada avaldaja õiguseelneja ja XX vahelisest liisingulepingust tulenevat avaldaja kohustust anda kinnisasja omandiõigus pärast lepingujärgsete maksete teostamist üle XX-le.
11.Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et kinnistusraamatusse kantud eelmärke järgi kohustatud isikut on võimalik muuta ilma eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolekuta. Kolleegiumi hinnangul on selline seisukoht vastuolus eelmärke eesmärgi ja õigusliku funktsiooniga.
12.Avaldaja selgituste kohaselt sõlmiti 25.11.2019 notariaalne hoonestusõiguse mõttelise osa ja kinnistu mõttelise osa müügileping ning asjaõiguslepingud kooskõlas VÕS § 182 lg-ga 1 ettevõtte ülemineku kokkuleppe täitmiseks. Riigikohtu selgituste kohaselt võib eelmärkest tulenev kohustus kinnisasja omandajale üle minna, kui ta võtab selle kohustuse üle (Riigikohtu 08.11.2006 määrus nr 3-2-1-97-06 p 25). Iseenesest on õige avaldaja seisukoht, et lisaks VÕS §-le 175, §-le 177 ja §-le 179 võivad ettevõttega seotud kohustused minna üle ka ettevõtte ülemineku korral ja selleks ei ole võlausaldaja nõusolekut vaja (VÕS § 182 lg 2).
13.Avaldaja ja AS LHV Pank vahel 25.11.2019 sõlmitud müügilepingu p-s 2.2.1 kinnitas AS LHV Pank, et on teadlik, et lepingu eset koormavad märked ja et need jäävad kehtima ka pärast tema kandmist kinnistusraamatusse lepingu esemete omanikuna. Punkti 3.1. kohaselt müüakse lepingu esemed koos nende suhtes sõlmitud liisingulepinguga ja p 3.4. järgi läks liisinguleping ostjale üle 23.11.2019. Lisaks kinnitas AS LHV Pank lepingu p-s 3.5, et on teadlik, et liisingulepingu kohaselt on liisinguvõtjal pärast liisingulepingu järgsete maksete teostamist õigus lepingu esemed omandada, mida tagab kinnistusraamatusse kantud eelmärge. Sellest lähtuvalt palusidki avaldaja ja AS LHV Pank kinnistamisavalduses viia eelmärget puudutav kanne vastavusse uue omanikukandega. Ringkonnakohtu hinnangul nähtub eeltoodust, et avaldaja ja AS LHV Pank on kokku leppinud, et nii hoonestusõigus, kinnisasi, liisinguleping kui ka liisingulepingust tulenevaid kohustusi tagav eelmärge lähevad üle AS-le LHV Pank. Eeltoodust ei saa aga järeldada seda, et kinnistusraamatus eelmärke järgi kohustatud isiku muutmise kande tegemiseks ei ole vaja õigustatud isiku nõusolekut.
14.Ringkonnakohus leiab, et kuigi võlaõigusseadus reguleerib ettevõttele kuuluvate õiguste ja kohustuste üleminekut, siis kinnistusraamatus kannete tegemisel tuleb lähtuda kinnistusraamatuseaduse (KRS) sätetest. 25.11.2019 kinnistamisavaldusest järeldub, et avaldaja ja AS LHV Pank loevad seoses õiguste ja kohustuste üleminekuga kinnistusraamatu kande eelmärke järgi kohustatud isiku osas ebaõigeks ja paluvad seda muuta, viies eelmärke vastavusse uue omanikukandega. Kinnistusraamatu kande tegemiseks, sh kande muutmiseks või kustutamiseks (KRS § 33 lg 1) tuleb esitada

kinnistamisavaldus, millele tuleb lisada kinnistamiseks vajalikud dokumendid (KRS § 34 ja § 35). Kinnistamiseks pädev isik selgitab kinnistamisavalduse läbivaatamisel välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile ja kas kinnistamine ei ole kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt välistatud (KRS § 46 lg 1). Kinnistusraamatu kanne tehakse formaalses kandemenetluses, mis tähendab seda, et kinnistusosakonna kontrollikohustus piirdub kontrollimisega, kas kande tegemiseks vajalikud dokumendid on esitatud ja vastavad nõuetele (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-127-13, p 20). Kinnistusosakond leidis antud juhul õigesti, et kande muutmiseks vajalik dokument on esitamata.

15.KRS § 35 lg 1 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele lisada mh nii vormikohane käsutustehing kui nõutavad nõusolekud. KRS § 341 lg 1 kohaselt on nii kande tegemiseks, muutmiseks kui ka kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Isikud, kes saavad eelkõige olla kande tegemisel, muutmisel või kustutamisel puudutatud isikuteks (kui seaduses ei sätestata teisiti), on loetletud sama sätte lg-s 2. Muu hulgas on puudutatud isikuks kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isik, samuti isik, kes omab asjaõigust märkest tulenevale õigusele (KRS § 341 lg 2 p 6). Seega on XX antud juhul puudutatud isik, kelle nõusolek tuli kinnistamisavaldusele lisada.
16.KRS § 341 lg-s 1 on sätestatud kinnistusraamatuõiguse keskne põhimõte, millega tagatakse, et kinnistusraamatusse kantud õiguste omajate õigusi nende tahte vastaselt ei kitsendataks (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-160-11, p 8). Erandid sellest põhimõttest on sätestatud seaduses (vt näiteks KRS 341 lg 7; § 496; § 652). Kinnistusraamatuseadusest, asjaõigusseadusest ja võlaõigusseadusest ei tulene, et ettevõtte õiguste ja kohustuste kokkuleppel ülemineku korral on võimalik eelmärget muuta ilma puudutatud isiku nõusolekuta, st KRS § 35 lg 1 p 2 järgi kinnistamiseks vajaliku dokumendita. Riigikohus on näiteks leidnud, et kinnistut koormava asjaõiguse või asjaõigusliku toimega eelmärke sisu ei saa muuta puudutatud isikute nõusolekuta ka siis, kui on alus kohtutäituri avalduse alusel õiguse kinnistusraamatust kustutamiseks (vt Riigikohtu määrust nr 3-2-1-122-10, p 16).
17.Ringkonnakohtu hinnangul leidis kinnistusosakond seega õigesti, et kinnistusraamatu kannet eelmärke kohta ei ole võimalik ilma eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolekuta muuta. Kinnistusraamatuseaduses sätestatu tõttu ei teki õigusmuudatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta isegi siis, kui endine ja uus kohustatud isik on eelmärkest tuleneva kohustuse üleandmises kokku leppinud. Arvestades asjaolu, et nii hoonestusõigus kui ka sellega seotud liisinguleping on AS-le LHV Pank üle läinud ja eelmärge on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-97-06, p 25), võib puudutatud isik olla kohustatud andma nõusoleku eelmärke muutmiseks. Kui puudutatud isik nõusoleku andmisest keeldub, on nõusolek KRS § 341 lg 8 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel võimalik asendada kohtulahendiga (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-57-11, p 25).
18.Määruskaebemenetlusega seonduvad menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja enda kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud asjas puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm, Vahur-Peeter Liin, Ande Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 22.06.20262-26-5187/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 22.06.20262-26-4373/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja