Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
KOHTUMÄÄRUS
3-2-1-97-06 Tartu, 8. november 2006 Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Lea Laarmaa Osaühingu A ja Osaühingu H kinnistamisavaldus. Tallinna Ringkonnakohtu 24. mai 2006. a määrus tsiviilasjas nr 206-10043 Osaühingu A ja Osaühingu H määruskaebus Osaühing A (registrikood xxxxxxxx) ja Osaühing H (registrikood xxxxxxxx), nende esindajad notar Tiit Sepp ja tema asendaja Lee Jäetma 9. oktoober 2006. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Ennistada määruskaebuse esitamise tähtaeg.
2.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 24. mai 2006. a määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta määruse õiguslikku põhjendust ja määrata puuduste kõrvaldamise uueks tähtpäevaks 11. detsember 2006.
Osaühing A (edaspidi müüja) ja Osaühing H (edaspidi ostja) (koos edaspidi avaldajad) sõlmisid
9.veebruaril 2006. a Harju maakonnas Loksa vallas (Kuusalu vallas) Hara külas asuva kinnistu Kase 3 (kantud Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistrisse, registriosa nr xxxxxxx) (edaspidi kinnistu) mõttelise osa müügiks lepingu, milles sisaldus mh poolte kinnistamisavaldus kanda kinnistu kohta kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise nõuet tagav eelmärge kinnistu igakordsete omanike kasuks. Lepingu tõestas Tallinna notar Tiit Sepp.
2.Harju Maakohtu kinnistusosakonna 24. märtsi 2006. a kandemäärusega andis kohtunikuabi kinnistamisavalduse täpsustamiseks kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe sissekandmise osas täiendava tähtaja 10. aprillini 2006. a. Määruses leiti, et kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 27 lg 5 kohaselt ei ole registrisse lubatud kanda märget, milles ei ole ära näidatud isikut, kelle kasuks märge tehakse. Samuti leiti, et kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad kokkulepped kantakse asjaõigusseaduse (AÕS) § 79 lg-te 1 ja 2 kohaselt kinnistusraamatusse märkustena. Harju Maakohtu 20. juuni 2006. a määrusega pikendati puuduste kõrvaldamise tähtaega 12. juulini 2006.
3.Avaldajad esitasid kandemääruse peale määruskaebuse, milles palusid kinnistamisavaldus
rahuldada.
4.Kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ja kaebus edastati Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 24. mai 2006. a määrusega kandemääruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus märkis määruse resolutsioonis, et määruse peale ei saa edasi kaevata. Ringkonnakohtu määruse kohaselt leidis kohtunikuabi õigesti, et eelmärget ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda, kuna AÕS § 79 lg-te 1 ja 2 kohaselt kantakse kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja lõpetamist puudutavad kokkulepped kinnistusraamatusse märkusena. Seetõttu määras kohtunikuabi põhjendatult tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kuivõrd kohtunikuabi antud tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks on möödunud, tuleb asi saata kinnistusosakonnale täiendava tähtaja määramiseks.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Avaldajad paluvad määruskaebuses ennistada määruskaebuse esitamise tähtaeg, ringkonnakohtu määrus tühistada ning kandeavaldus rahuldada. Kaebuse kohaselt on avaldajatel õigus ringkonnakohtu määruse peale edasi kaevata. Väär on ringkonnakohtu viide tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 660 lg-le 2. Kaebeõigus on tuletatav TsMS § 696 lg-st 4. Tähtaja ennistamise alus on see, et ringkonnakohtu määruse resolutsioon sisaldas kaebeõiguse kohta ebaõiget teavet. Lisaks ei ole ringkonnakohus määrust olulises ulatuses põhjendanud. Ringkonnakohus on vääralt tõlgendanud ja kohaldanud materiaalõiguse norme. Seadus ei keela eelmärke kandmist kinnistu igakordsete omanike kasuks. Oluline on, et oleks võimalik tuvastada, kelle vastu saab märkest tuleneva nõude esitada. Kohtute viited KRS § 27 lg-le 5 ja AÕS § 79 lg-le 2 on vastuolulised, sest ka kaasomandi lõpetamise kohta tehtud märkuse puhul ei kanta kinnistusraamatusse konkreetseid isikuid. Ei ole välistatud valida õiguse tagamiseks teistsugune märke liik, mis kaitseb lepinguosaliste huve paremini. Eelmärke kandmise võimalikkust kinnistu igakordsete omanike kasuks toetab ka senine praktika.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus on lõppjäreldustes õige, kuid TsMS § 691 p 5 ja § 692 lg 2 alusel tuleb muuta määruse õiguslikku põhjendust. Määruskaebus jääb rahuldamata.
8.Kolleegium käsitleb esmalt kaebuse menetlemisega seotud küsimusi (I) ning seejärel märgete sissekandmise problemaatikat ja lahendab kaebuse (II). I
9.Nii kandemääruse kui ringkonnakohtu määruse peale esitatud määruskaebuses on avaldajana nimetatud notar T. Sepp. Samas on kaebustes ka märgitud, et notar T. Sepp tegutseb müüja ja ostja esindajana. Kandemääruse peale esitatud määruskaebuse on allkirjastanud T. Sepp, Riigikohtule esitatud määruskaebuse aga tema asendaja L. Jäetma. Riigikohtule esitatud määruskaebuse õigusliku
põhjenduse täiendusele on alla kirjutanud taas T. Sepp. Kolleegiumi arvates on käesolevas asjas avaldajateks kinnistusosakonnale asjaõiguslepingus sisalduva kandeavalduse esitanud müüja ja ostja. Lepingu tõestanud notar ega tema asendaja ei saa olla selles asjas avaldajad, kuna nad ei ole kandeavalduse esitamiseks õigustatud isikud TsMS § 593 lg 2 ja KRS § 34 lg 1 tähenduses, st nad ei ole isikud, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Tehingu tõestanud notaril on notariaadiseaduse (NotS) § 30 lg 2 p 2 järgi õigus koostada ja esitada määruskaebusi tõestatud tehingu osas registripidaja tegevuse vaidlustamiseks, kuid see õigus on notaril sama sätte järgi üksnes tehingus osalejate esindajana. Seega saab notar kaebuse esitamisel üksnes esindada selleks õigustatud avaldajaid, kuid ei või kaebust esitada oma nimel (vt ka Riigikohtu 15. jaanuari 2003. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-149-02 (RT III 2003, 3, 32), p 8). Seega on Riigikohtule esitatud määruskaebus sõnastatud vähemalt osaliselt eksitavalt, kuid see ei takista kaebuse lahendamist.
10.Kinnistusraamatusse kande tegemise menetlus on registrimenetlusena hagita menetlus (TsMS § 475 lg 1 p 10, § 591 p 3), milles menetlusosaline võib Riigikohtus esitada taotlusi TsMS § 218 lg 3 teise lause kohaselt ka vandeadvokaadi vahenduseta (vt ka Riigikohtu 3. oktoobri 2006. a määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06 (RT III 2006, 34, 290), p 9). Tõlgendades nimetatud sätet koostoimes NotS § 30 lg 2 p-ga 2, leiab kolleegium, et lisaks menetlusosalistele endile võib nende esindajana hagita menetluses Riigikohtus osaleda ka selleks notariaadiseaduse järgi õigustatud notar. Kolleegium loeb notar T. Sepa avaldajate esindajaks ka Riigikohtu menetluses, kuna ta on tõestanud lepingu, milles vaidlusalune kandeavaldus sisaldub. Eksitav oli avaldajate esindajale saadetud teates sisalduv viide TsMS § 218 lg-le 3. Kolleegium loeb avaldajate esindajaks Riigikohtu menetluses ka määruskaebuse allkirjastanud notar T. Sepa asendaja L. Jäetma. Notari asendajale kohaldatakse NotS § 21 lg 5 järgi vastavalt notari kohta käivaid sätteid. Notari asendaja vastutab NotS § 23 lg 1 järgi notariga samadel alustel. Selle põhjal teeb notari asendaja kõiki toiminguid iseseisvalt, st võib ka esitada avaldajate nimel notari asemel määruskaebusi. Kolleegium märgib, et määruskaebuse esitamine teise isiku esindajana on menetlustoiming, mitte tõestamistoiming ning selle puhul tuleb esindusõiguse hindamisel lähtuda ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku 23. ptk sätetest.
11.Ringkonnakohus on eksinud, märkides määruses, et selle peale ei saa edasi kaevata. Ebaõige on ringkonnakohtu viide TsMS § 660 lg-le 2, sest see säte ei reguleeri ringkonnakohtu määruste vaidlustamist. Õige ei ole ka määruskaebuse väide, et kaebeõigus tuleneb TsMS § 696 lg-st 4. Nimetatud säte reguleerib määruskaebuse esitamist olukorras, mil avaldus jäeti rahuldamata. Praegusel juhul ei ole aga avaldust jäetud rahuldamata, vaid avaldajatele on antud tähtaeg kinnistamisavalduse täpsustamiseks, s.o puuduste kõrvaldamiseks. Edasikaebeõigust ei tulene avaldajatele ka TsMS § 696 lg 3 esimesest lausest, kuna see annab edasikaebeõiguse ringkonnakohtu määruste peale, mis on tehtud maakohtu menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebuse kohta (vt selle kohta ka viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 10). Puuduste kõrvaldamise määrus ei lõpeta menetlust hagita asjas (praegusel juhul kandeavalduse menetlemist),
vaid on üksnes n-ö vaheotsustus. Hagimenetluses ei ole puuduste kõrvaldamise määruse (nt käiguta jätmise määruse TsMS § 372 lg 1 tähenduses) peale seaduses määruskaebuse esitamise võimalust ette nähtud, st selline määrus ei ole TsMS § 660 lg 1 järgi eraldi vaidlustatav. Üldiselt ei ole puuduste kõrvaldamise määruse vaidlustamise võimalust ette nähtud ka hagita menetluses. Hagita menetluses tehtud maakohtu määruse, millega menetlust ei lõpetata (s.o muu määruse), peale saab TsMS § 660 lg 3 teise lause järgi edasi kaevata üksnes seaduses sätestatud juhul. Sama kehtib TsMS § 696 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu määruse kohta edasikaebamisel. Erandlik on registriasjades kohalduv TsMS § 599, mille esimese lause kohaselt võib avaldaja esitada määruskaebuse ka kandemääruse peale, millega määrati tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks. Tulenevalt TsMS § 696 lg-st 4 on tagatud edasikaebevõimalus TsMS § 599 esimeses lauses nimetatud juhtudel, kui kandeavaldus jäeti täielikult või osaliselt rahuldamata. Mitmetes teistes tsiviilkohtumenetluse seadustiku sätetes hagita menetluse kohta, nt TsMS § 532 lg-s 4, § 601 lg-s 8 ja § 606 lg-s 4, on selgesõnaliselt piiratud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse vaidlustamist Riigikohtus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 599 esimeses lauses sellist piirangut aga ei sisaldu. Kolleegiumi arvates on sellises õiguslikus olukorras põhjendatud tõlgendada TsMS § 696 lg 3 teist lauset ja TsMS § 599 esimest lauset koostoimes avaldajate kasuks, st selliselt, et edasikaebevõimalus on tagatud ka selles sättes nimetatud puuduste kõrvaldamise määruse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale.
12.Riigikohus on leidnud, et TsMS §-s 599 nimetatud kaebetähtaeg (30 päeva alates määruse kättetoimetamisest) kehtib üksnes määruskaebuse esitamisel maakohtu määruse peale ning ringkonnakohtu määruse peale edasikaebamise tähtaega reguleerib TsMS § 698 lg 2 (vt viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 10). Ringkonnakohtu määruse üldiseks vaidlustamise ajaks on selle sätte järgi 15 päeva määruse kättetoimetamisest alates, mis kehtib ka praegusel juhul.
13.Ringkonnakohtu määrus on tehtud 24. mail 2006. a ning toimikumaterjalide järgi ei ole seda avaldajatele nõuetekohaselt kätte toimetatud. Kolleegium märgib, et isegi kui määrus ei olnuks kaevatav, tulnuks see avaldajatele kätte toimetada. See järeldub TsMS § 667 lg-st 4, mille kohaselt jõustub ringkonnakohtu määrus määruskaebuse kohta selle kättetoimetamisega menetlusosalistele (sõltumata Riigikohtule määruskaebuse esitamise võimalikkusest). Seega on TsMS § 667 lg 4 erinorm TsMS § 479 lg 3 suhtes. Toimiku esimesel, valgel lehel on käsikirjaline märkus "25.05.2006 määrus saadetud notar Tiit Sepale" ning lisatud on loetamatu allkiri. Riigikohtule esitatud määruskaebuse järgi on notar T. Sepp avaldajate esindajana saanud ringkonnakohtu määruse kätte
26.mail 2005. a. Lähtudes TsMS § 307 lg-st 3, saab seda lugeda määruse kättetoimetamise ajaks. Kolleegium märgib, et TsMS § 667 lg 4 ei ole erinorm nt TsMS § 466 lg 3 suhtes, mille järgi on määruse jõustumine seotud kaebetähtaja möödumise või kaebuse lahendamisega ning edasikaebevõimaluse puudumisel kättetoimetamise või teatavakstegemisega. Nimetatud sätetes on "jõustumist" käsitletud erinevas tähenduses - TsMS § 466 lg 3 käsitleb jõustumist formaalses tähenduses, st ajana, millal kohus ei saa korralises menetluses enam lahendit muuta või tühistada,
TsMS § 667 lg 4 aga materiaalses mõttes, st ajana, millest alates tuleb määrust täita (st määrus on täidetav). Erinevad jõustumise ajad langevad kokku vaid TsMS § 466 lg 3 teises lauses nimetatud juhul, kui määrusele ei saa edasi kaevata.
14.Määruskaebus jõudis Riigikohtusse 28. juunil 2006. a, seega pärast määruskaebuse esitamise tähtaega (vt käesoleva määruse p-d 12 ja 13). Avaldajad on esitanud Riigikohtule taotluse määruskaebuse esitamise tähtaja ennistamiseks. Kolleegiumi arvates on taotlus põhjendatud ja määruskaebuse esitamise tähtaeg tuleb ennistada. Ringkonnakohus eksitas avaldajaid kaebeõiguse puudumise ning seega ka kaebuse esitamise tähtaja pikkuse osas. See annab kolleegiumi arvates aluse lugeda tähtaja möödalaskmise põhjus mõjuvaks ning ennistada kaebetähtaeg TsMS § 67 lg 1 alusel ja määruskaebust menetleda. Kautsjoni tähtaja ennistamiseks hagita menetluses TsMS § 142 lg 1 kohaselt maksma ei pea. Sarnaselt on Riigikohus käsitlenud eksitava kaebetähtaja märkimist kohtulahendis ka varem (vt Riigikohtu 12. mai 2004. a määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-68-04 (RT III 2004, 14, 179), p 13 ja viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 11).
15.Kolleegium juhib tähelepanu Riigikohtu varasemale seisukohale kandemääruse peale esitatud määruskaebuse menetlemise ja sellega seotud määruste tegemise kohta maakohtus (vt viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 14) ega pea vajalikuks seda korrata. Seadusest ei tulene nõuet, et kohtunikuabi või maakohtu kohtunik peaks määruskaebuse rahuldamata jätmist eraldi põhjendama.
16.Kaevatava ringkonnakohtu määruse on teinud ringkonnakohtu kohtunik ainuisikuliselt. Ringkonnakohus peab TsMS § 666 lg 3 kohaselt hagita menetluses lahendama kolmeliikmelises koosseisus üksnes menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebused (vt viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 18). Puuduse kõrvaldamise määrus selliseks määruseks ei ole, st selle peale esitatud määruskaebuse võib TsMS § 666 lg 1 alusel lahendada ka üks kohtunik.
17.Kuigi õige on määruskaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole määruses vastanud kõigile avaldajate põhjendustele, ei ole see määruskaebuse rahuldamise aluseks, kuna see ei võinud kolleegiumi arvates kaasa tuua ebaõiget kohtulahendit TsMS § 692 lg 1 p 2 (koostoimes TsMS §-ga 695) tähenduses. Riigikohus saab anda ise avaldajate (õiguslikele) väidetele hinnangu. Pealegi nähtub ringkonnakohtu määrusest, et ringkonnakohus nõustus sisuliselt esimese astme kohtu määrusega (kandemäärusega), kuigi määruses seda vastavalt TsMS § 654 lg-le 6 selgesõnaliselt ei märkinud. Siiski ei välista eelnev ringkonnakohtu TsMS § 654 lg-st 5 (koostoimes TsMS §-ga 695) ning § 667 lg-st 1 tulenevat kohustust käsitleda neid kaebuse väiteid, mida maakohtu lahendis ei käsitletud, kui nende esitamine ringkonnakohtus on lubatud. II
18.Avaldajad vaidlustasid ringkonnakohtus kandemäärust, millega neile anti täiendav tähtaeg kandeavalduse täpsustamiseks kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe sissekandmise osas. Ringkonnakohus leidis, et kandemäärus on õige ja avaldajate kandeavalduse täpsustamine on vajalik, kuna avaldajate taotletud viisil ei saa eelmärget kinnistusraamatusse kanda. Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohtu määrus lõppjärelduses õige ning avaldajad peavad oma
kandeavaldust täpsustama, kui soovivad kinnistu jagamise ja kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse märke kandmist. Osaliselt ebaõiged on aga ringkonnakohtu põhjendused ja need tuleb asendada Riigikohtu põhjendustega.
19.Kokkuleppe p-de 1.2 ja 2.1 kohaselt on müügilepingu esemeks 839/2609 suurune mõtteline osa tervikuna müüjale kuulunud kinnistust, mille müüja müüb ostjale. Lisaks leppisid avaldajad kokku, kuidas nad hakkavad kaasomanikena kinnistut kasutama, st kinnistu kasutuskorra (kokkuleppe p 4). Samuti leppisid avaldajad võlaõiguslikult kokku kinnistu jagamises eraldi kinnistuteks (kokkuleppe p 5.1) ning kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise aja (kokkuleppe p 5.4). Jagamise pidi korraldama müüja (kokkuleppe p 5.3). Kokkuleppe p 6.3 kohaselt on avaldajad kokku leppinud kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise nõuet tagava eelmärke seadmises ja paluvad kanda see kinnistu igakordsete omanike kasuks kinnistusraamatu registriosa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale. Eelneva põhjal on avaldajad võlaõiguslikult kokku leppinud, et kinnistu kaasomanikeks saades lõpetavad nad kaasomandi ja jagavad kinnistu vastavalt kokkuleppele ning soovivad seda kokkulepet tagada eelmärkega. Määruskaebuse kohaselt on avaldajate tahteks, et "märge kehtiks kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes, kindlustaks kindla järjekoha kinnistusraamatus ... ja tagaks eelmärkega tagatud nõuet kahjustavate käsutuste tühisuse ...".
20.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe saab AÕS § 79 lg-st 2 tulenevalt kinnistusraamatusse kanda (nähtavaks teha) üksnes märkuse vahendusel. Asjaõigusseaduse § 63 lg 1 p 1 lubab kinnistamismenetluse osalistel valida enda õiguste tagamiseks ka eelmärke. Kui eelmärke kinnistusraamatusse kandmise eeldused on täidetud, ei ole alust keelduda selle sissekandmisest. Eelnev ei tähenda, nagu võiks kinnistusraamatusse kanda eelmärkena ükskõik mida. Asjaõigusseaduse § 51 järgi peetakse kinnitusraamatut kinnisasjade ja nendega seotud asjaõiguste kohta ning AÕS § 53 lg 1 järgi kantakse kinnistusraamatusse üksnes seaduses ettenähtud andmed. Lähtudes nimetatud sätetest, on oluline, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust.
21.Kaasomanikul on AÕS § 76 lg 1 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Avaldajad on sõlminud AÕS § 77 lg 1 kohase kokkuleppe kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks. See kokkulepe on võlaõiguslik, st kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 2 tulenevalt üksnes avaldajate (võlasuhte pooled) vahel. Avaldajad soovivad kaebuse kohaselt, et kokkulepe kehtiks ka nende võimalike õigusjärglaste suhtes. Lähtudes AÕS § 79 lg-st 2, on kokkulepet võimalik muuta kehtivaks kaasomanike õigusjärglaste (s.o isikud, kes omandavad kaasomandiosad avaldajatelt) suhtes seeläbi, et kokkulepe kantakse märkusena kinnistusraamatusse. Sellist tagajärge on sama sätte järgi võimalik saavutada üksnes märkuse vahendusel, millele viitab selgelt ka AÕS § 79 lg 2 tekst ("vaid juhul"). Märkuse olemasolul ei saa kaasomaniku õigusjärglane keelduda kaasomandi lõpetamisest vastavalt kokkuleppele. Kui ta ei nõustu vabatahtlikult sõlmima selle kokkuleppe täitmiseks vajalikku
kaasomandi jagamise asjaõiguskokkulepet, võib seda temalt hagiga nõuda ning kohtulahendiga tema tahteavalduse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi asendada. Kokkuleppe kehtivust kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes ei saa tagada eelmärkega, mille õiguslik tähendus on AÕS § 63 lg-te 3-5 järgi teistsugune (vt käesoleva määruse p-i 23). Seega on ebaõige avaldajate väide, nagu saaks eelmärkega tagada kokkuleppe kehtivust kaasomanike õigusjärglaste suhtes.
22.Avaldajad soovivad eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega tagada samuti kinnistusraamatus järjekohta. Järjekoht kinnistusraamatus ei ole n-ö väärtus iseenesest, järjekohtade reaalne tähendus väljendub esmajoones täitemenetluses. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1 järgi jäävad kinnisasja täitemenetluses müügi korral püsima sissenõudja nõude või selle tagatiseks oleva õiguse järjekohast eespool ja samal järjekohal olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused. Järjekohas tagapool olevad õigused lõpevad TMS § 158 lg 3 järgi pakkumise parimaks tunnistamisega. Need õigused kustutatakse kohtutäituri avalduse alusel kinnistusraamatust TMS §-s 160 sätestatud korras (vt selle kohta ka viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p-d 9 ja 24). Seega on oluline määratleda, millistele õigustele täitemenetluse seadustiku viidatud sätted laienevad. Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 62 ja KRS § 231 järgi asjaõigused ja märked. Kinnistusraamatusse kandmisega saavad AÕS § 59 lg 1 järgi järjekoha asjaõigused. Märke järgi määratakse AÕS § 63 lg 6 kohaselt selle õiguse järjekoht, mille kohta märge oli tehtud. Sellest tuleneb, et kui märge tagab kinnitusraamatusse kantava õiguse järjekohta, laieneb sellega ka märkele endale sisuliselt järjekohasuhe. Ka TMS §-st 158 tuleneb, et täitemenetlus ei mõjuta üksnes kinnistusraamatust nähtuvaid asjaõigusi, vaid ka õigusi, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud üksnes märge. Asjaõigusseaduse § 591 lg 1 esimene lause näeb üldiselt ette, et kui kinnistusregistri ühte jakku tehakse mitu kannet, saavad need järjekoha, mis vastab registreerimise järjekohale kinnistuspäevikus. Sama tuleneb KRS § 30 lg 1 esimesest lausest. Märkeks, mis tagab õiguse järjekohta, on AÕS § 63 lg 1 p 1 ning AÕS § 63 lg-te 3-5 järgi kindlasti eelmärge. Järjekohasuhe ja tähendus on ka kinnistusraamatusse VÕS § 324 alusel üüri- või rendilepingu kohta kantud märkusel, millele viitab selgelt ka TMS § 161 teise lause tekst ("märget ei saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada"). Kolleegiumi arvates on järjekohasuhe ka AÕS § 79 lg-s 2 nimetatud üüri- või rendilepingu märkusega sisult sarnasel kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantud märkusel, kuna sellega tagatakse kaasomandi sisu muutvate võlaõiguslike kokkulepete asjaõiguslik realiseerimine. Selle märkusega ei saa kahjustada eelnevalt kinnistusraamatusse kantud õigusi. Lähtudes TMS §-st 158 ei seo kaasomanikevaheline leping eelnevalt kinnistu mõttelisele osale seatud hüpoteegi täitemenetluses realiseerimisel mõttelise osa omandajat ja kokkuleppe kohta tehtud märkuse võib kinnistusraamatust kustutada, kui märkus on kantud kinnistusraamatusse pärast hüpoteegi kohta kande tegemist. Eelneva põhjal asub kolleegium seisukohale, et kinnistusraamatus tagavad järjekoha nii eelmärge kui AÕS § 79 lg 2 järgne märkus. Kolleegium märgib, et järjekoha tagab ka AÕS § 257 lg 3 järgi ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse kantud märkus (vt selle kohta ka Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsust tsiviilasjas
nr 3-2-1-13-06 (RT III 2006, 26, 238), p 25). Järjekohasuhet ei ole iseenesest kinnistusraamatusse kantud keelumärkel, kuid lähtudes TsÜS § 88 lg-st 2 võib käsutamise keelamise aeg siiski omada tähendust (vt selle kohta ka käesoleva määruse p-i 23 ja viidatud Riigikohtu määrust tsiviilasjas nr 32-1-79-06, p-d 20?24).
23.Avaldajad soovivad eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega saavutada ka tagatud nõuet kahjustavate käsutuste tühisust. Sellist tagajärge on AÕS § 63 lg 3 ja § 63 lg 4 alusel võimalik saavutada eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega. Kui käsutamine on nende sätete alusel tühine, võib isik, kelle kasuks on eelmärge kinnistusraamatusse kantud, nõuda AÕS § 63 lg 5 järgi isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Kaasomanike kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse kantud märkusel käsutusõigust piiravat toimet seaduse järgi ette nähtud ei ole. Kolleegium märgib, et tühine on ka TsÜS § 88 lg 1 alusel antud käsutuskeelu vastu eksiv käsutus (selle ja keelumärke käsutusõigusliku tähenduse kohta kinnistusraamatus vt Riigikohtu viidatud määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-79-06, p 22). Kolleegium märgib täiendavalt, et kui kinnistusraamatusse kantud õiguse käsutamise õigust on kindla isiku kasuks TsÜS § 88 lg 1 kohaselt piiratud, kuid seda ei ole keelumärke vahendusel kinnistusraamatus nähtavaks tehtud, võib kinnistusraamatu andmetele toetudes kinnisomandi või muu -asjaõiguse omandanud isiku suhtes tugineda käsutuskeelu kehtivusele AÕS § 561 lg-s 2 nimetatud tingimustel, st juhul, kui omandaja oli käsutuspiirangu olemasolust teadlik või pidi sellest teadlik olema.
24.Avaldajad on soovinud kinnistamisavalduses eelmärke kinnistusraamatusse kandmist kinnistu igakordsete omanike kasuks. Kinnistusraamatuseaduse § 27 lg 5 järgi ei ole registrisse lubatud kanda märget, milles ei ole ära näidatud isikut, kelle kasuks märge tehakse. Kande tekst sisaldab KRS § 24 järgi kinnistatud asjaõiguse või märke sisu, selle isiku nime, kelle kasuks kanne tehakse, füüsilise isiku puhul isikukoodi (selle puudumisel sünniaega) ning juriidilise isiku puhul asukohta ja registrikoodi selle olemasolu korral. Kolleegiumi arvates ei tulene nimetatud sätetest siiski, et märke järgi õigustatud isik peaks olema alati määratletud isikuandmetega. Kolleegium nõustub avaldajatega, et oluline on, et igal ajahetkel oleks võimalik tuvastada, kes on märke järgi õigustatud isik. Õigustatud isiku tähistamine kinnistu igakordse omanikuna võimaldab kolleegiumi arvates õigustatud isiku iseenesest piisavalt identifitseerida.
25.Küll peab ka kinnistu igakordse omaniku kasuks kinnistusraamatusse kantav eelmärge vastama käesoleva määruse p-s 20 nimetatud nõuetele, mh olema realiseeritav. Avaldajate taotletud eelmärge kolleegiumi hinnangul neile nõuetele ei vasta. Eelmärke võib AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Seega tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks. Eelmärke järgi õigustatud isik on VÕS § 2 lg 1 järgi tagatud võlaõigusliku nõude võlausaldaja ning kohustatud isik vastavalt võlgnik. Täitmise saamiseks õigustatud isikuks võib võlausaldaja kõrval olla VÕS §-s 80 ettenähtud tingimustel ka kolmas isik.
Eelmärge on AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt nõude täitmist tagav tagatis, mis on nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud. Seda kinnitab mh AÕS § 63 lg 8, mille kohaselt on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Kohustuse lõppemisel lõpevad VÕS § 187 lg 1 järgi eelduslikult ka sellega seotud tagatised ja kõrvalkohustused. Eelnevast järeldub, et eelmärkega tagatud nõude loovutamisel teisele isikule lähevad VÕS § 167 lg 1 alusel uuele võlausaldajale üle ka eelmärkest tulenevad õigused. See ei tähenda aga seda, et eelmärke seadmisel kinnistu igakordse omaniku kasuks läheks ainuüksi kinnistu võõrandamisega uuele omanikule automaatselt üle ka eelmärkega tagatud nõue. Nõue läheb üle selleks ettenähtud reeglite järgi. Võlaõiguslik nõue üldjuhul eraldi loovutuseta teisele isikule üle ei lähe. Nii ei saa avaldajad eelmärkega tagada, et kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppest tulenevad nõuded läheks üle kaasomandi osa omandajale, nagu see on võimalik vastava märkuse vahendusel (vt käesoleva määruse p 21). Kokku ei saa leppida eelmärget ka selliselt, et selle järgi kohustatud isikuks oleks kinnistu igakordne omanik. Avaldajad ei saa sõlmida võlaõiguslikke kokkuleppeid, mille täitmiseks on kohustatud kolmandad isikud (kinnistu kaasomandi osa omandajad) teisiti kui vastava märkuse vahendusel. Eelmärkest tulenevad kohustused võiksid kaasomandiosa omandajale üle minna, kui ta võtab üle eelmärkega tagatud kohustuse (VÕS §-d 175 ja 177). Võimalik on ka lepingu ülevõtmine, kuid ka selleks on VÕS § 179 lg 1 järgi vaja teise poole nõusolekut. Kandes eelmärke avaldajate soovitud viisil kinnistusraamatusse, tekiks olukord, kus eelmärke järgi kohustatud isikuks võiksid näiliselt saada ka kinnistu mõttelise osa omandajad. Arvestades tagatava kokkuleppe omapära (mõlemad avaldajad soovivad tagatava nõude osas olla nii võlgnikuks kui võlausaldajaks), ei saa kaasomandi lõpetamise kokkulepet tagavat eelmärget kanda kinnistusraamatusse kinnistu igakordse omaniku, vaid üksnes konkreetselt avaldajate kasuks (nad mõlemad on ka kohustatud isikud). Võimalik ei ole paralleelselt tagada kaasomandiosa võõrandamisel kokkuleppe üleminekut õigusjärglastele ja samal ajal tekitada võõrandamise tühisus. Kui avaldajate tahe oli saavutada igasuguste käsutuste välistamine kummagi kaasomaniku poolt, tulnuks selgelt taotleda sellist eelmärget konkreetselt avaldajate kasuks.
26.Eelneva põhjal on kohtud asunud õigesti seisukohale, et avaldajad peavad oma kandeavaldust täpsustama. Taotletud viisil eelmärke kinnistusraamatusse kandmine ei vasta eelnimetatud nõuetele, tekitaks kinnistusraamatus lubamatut õiguslikku ebaselgust ega täidaks ilmselt avaldajate soovitud eesmärke. Sisuliselt on avaldajad soovinud taotletud viisil eelmärke kandmisega ühendada märkusest ja eelmärkest tulenevad õiguslikud võimalused. Seda aga võimaldab seadus vaid niivõrd, kui need ei lähe omavahel vastuollu ja sellest ei teki segadust. Kui avaldajad soovivad, et tagatud oleks kaasomandi lõpetamise ja kinnistu jagamise kokkuleppe kehtivus kaasomanike õigusjärglaste suhtes, peaksid nad valima tagatisvahendiks märkuse. Sellega on tagatud ka kokkuleppe järjekoht kinnistusraamatus, mis tagab kokkuleppe realiseerimise ka siis, kui kaasomandiosale seatakse hiljem
hüpoteek ja kaasomandiosa müüakse selle alusel täitemenetluses. Kui avaldajad tahavad kinnistu käsutamise välistada, võivad nad taotleda eelmärke kinnistusraamatusse kandmist ühe kasuks neist (õigustatud isik võib siis olla tähistatud ka kaasomandi osa igakordse omanikuna, mille tulemusena on käsutusõigus piiratud vaid kohustatud kaasomanikul) või vastastikku teineteise kasuks (kokkuleppest tulenevalt on kaasomandi lõpetamise asjaõiguskokkuleppe sõlmimise nõue neil üksteise suhtes vastastikku). Selle tulemuseks on võimalike eelmärkega tagatud nõuet kahjustavate käsutuste tühisus AÕS § 63 lg 3 järgi. Samuti on eelmärkega tagatud järjekoht kinnistusraamatus.
27.Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus kokkuvõttes tõlgendanud materiaalõiguse norme osaliselt ebaõigesti, kuid määruse resolutsioon on sellele vaatamata õige. Seetõttu jätab kolleegium määruskaebuse TsMS § 692 lg 2 (koostoimes TsMS §-ga 695) alusel rahuldamata, kuid Riigikohtu määruses toodud põhjustel. Avaldajad peavad eelneva põhjal täpsustama, kas ja millisel viisil nad soovivad oma nõudeid kinnistusraamatus tagada. Kuna kandeavalduse puuduse kõrvaldamiseks määratud tähtaeg on möödunud, määrab kolleegium puuduste kõrvaldamise uueks tähtpäevaks
11.detsembri 2006.
28.Avaldajate menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 järgi nende endi kanda. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, kassatsioonikautsjonit TsMS § 149 lg 4 järgi avaldajatele ei tagastata, vaid arvatakse riigituludesse. Ants Kull, Villu Kõve, Lea Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.