lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKohtudValdkonnadMCPKonto
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-21-2130/3

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 10.05.2021

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-21-2130/3
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
10.05.2021
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1569
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Viidatud sätted

Riigi Teataja
AÕS § 63 lg 1, 3Märke kandmine kinnistusraamatusseAÕS § 57Ebaõige kanneAÕS § 631 lg 3, 7TsMS § 150 lg 1Riigilõivu ja muude kohtukulude tagastamineTsMS § 172 lg 2Menetluskulud hagita menetlusesTsMS § 442 lg 5Otsuse sisuTsMS § 651 lg 1Apellatsioonkaebuse läbivaatamise ulatusTsMS § 663 lg 5Määruskaebuse menetlemine maakohtus

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
Dorpat Kinnisvara OÜ14858258

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest

Määruse tegemise aeg ja koht

10. mai 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-2130

Tsiviilasi

Dorpat Kinnisvara OÜ ja Martin kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr X

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 1. veebruari 2021. a määrus nr X

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Dorpat Kinnisvara OÜ ja Martin Lobini määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindaja

Määruskaebuse esitajad (avaldajad): Dorpat Kinnisvara OÜ (registrikood 14858258) ja Martin Lobin (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja Tartu notar Paavo Uibopuu

Lobini

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 1. veebruari 2021. a määrus nr X osas, milles kohtunikuabi jättis Dorpat Kinnisvara OÜ ja Martin Lobini 30. novembri 2020. a kinnistamisavalduse rahuldamata, ning saata kandeavaldus selles osas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebus rahuldada.

3.Määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud jätta Dorpat Kinnisvara OÜ ja Martin Lobini kanda. Edasikaebamise kord Käesoleva määruse peale ei saa Riigikohtule edasi kaevata.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 15.07.20262-23-11372/67Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 02.07.20262-25-12070/29Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 30.06.20262-25-5079/16Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 26.06.20262-24-11472/30Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-25-17304/15Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-20-12865/44Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja
TsMS § 667 lg 2Määruskaebuse lahendamine
1.Dorpat Kinnisvara OÜ ja Martin Lobin (avaldajad) sõlmisid 30. novembril 2020 X asuva kinnistu (registriosa nr X; kinnistu) müügilepingu (omandi üleandmiseta) (leping), milles sisaldus mh poolte kinnistamisavaldus (avaldus) teha kinnistu kohta kinnistusraamatusse järgmised kanded:  Kanda kolmandasse jakku omandamist tagav eelmärge kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkiva korteriomandi, mille reaalosa koosseisu kuulub eriomandi ese (korter) nr X omandamise tagamiseks M. Lobini kasuks tähtajaga kuni 30. september 2021. 

Kanda nimetatud eelmärke juurde märge tähtaja pikendamise tagamiseks vastavalt

30.novembri 2020. a lepingu p-le 9.3.

Lepingu p 9.3 kohaselt on avaldajad kokku leppinud, et kinnistu omaniku ja märke õigustatud isiku kokkuleppel või hagi tagamise korras saab eelmärke tähtaega pikendada, mh kuni tähtajatuks. Lepingu tõestas Tartu notar Paavo Uibopuu, kes esitas 30. novembril 2020 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale eeltoodud avalduse kinnistu registriosas vastavate muudatuste tegemiseks.

2.Tartu Maakohtu kohtunikuabi andis 31. detsembri 2020. a määrusega avaldajatele tähtaja kuni 21. jaanuarini 2021 avalduses puuduste kõrvaldamiseks, s.o avalduse täpsustamiseks selliselt, et kinnistusraamatusse taotletakse kanda ainult seaduses ettenähtud andmed.
3.Tartu Maakohtu kohtunikuabi rahuldas 1. veebruari 2021. a kandemäärusega avalduse osaliselt. Määruse põhjenduste kohaselt kantakse asjaõigusseaduse (AÕS) § 62 järgi kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked. AÕS § 63 sätestab, milliseid märkeid võib kinnistusraamatusse kanda. AÕS § 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). AÕS § 631 lg 7 järgi kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul. Asjaõigusseadus ei näe ette märget tähtaja pikendamise tagamiseks. AÕS § 571 kohaselt võib asjaõiguse kinnistusraamatusse kandmisel õiguse sisu täpsustamiseks viidata kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele dokumentidele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Asjaõigusseadus ei võimalda kanda kinnistusraamatusse eelmärke juurde märget. Seega ei ole põhjendatud kanda eelmärke juurde märge tähtaja pikendamise tagamiseks vastavalt lepingu ple 9.3.

Kohtunikuabi kandis 1. veebruaril 2021 kinnistusraamatu kolmandasse jakku eelmärke tähtajaga kuni 30. september 2021 kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkiva korteriomandi, mille reaalosa koosseisu kuulub eriomandi ese (korter) nr X, omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks M. Lobini kasuks.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4.Avaldajad paluvad 5. veebruari 2021. a määruskaebuses kohtunikuabi kandemääruse tühistada osas, milles kohtunikuabi keeldus kinnistusraamatusse kandmast märget tähtaja pikendamise tagamiseks vastavalt lepingu p-le 9.3. Avaldajad paluvad kohustada kohtunikuabi tegema lepingu p-s 9.3 taotletud kanne ning kanda eelmärke juurde märge tähtaja pikendamise tagamiseks vastavalt lepingu p-le 9.3. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei vasta eitav kandemäärus kehtivale seadusele, sest kinnistamisavalduses taotletud sisuga kanne on AÕS § 63 lg 1 p 1, 631 lg 3 kohaselt lubatud. AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Seega on lubatud mh kanda eelmärge asjaõiguse omandamiseks, selle sisu muutmiseks, sh kui nõue tekib tulevikus ja on tingimuslik. Praeguses asjas leppisid tehingupooled kokku, et ka omandamist tagav eelmärge ise on seotud tingimusega (tähtajaga) ning tähtpäeva saabumist saab pikendada. AÕS 63 lg 1 p 1 näeb ette, et märge võib tagada tingimuslikku nõuet, sh tagatav tingimus võib olla seotud tähtajaga. Seega ei ole põhjendatud kohtunikuabi seisukoht, et asjaõigusseaduse ei näe ette võimalust teha märget tähtaja pikendamise tagamiseks. Kohtunikuabi viide Riigikohtu 12. novembri 2019. a otsusele tsiviilasjas nr 2-18-13609 ei ole asjakohane, kuna see ei käsitle eelmärke juurde märgete kandmist. Selle otsuse järgi omandamise tagamiseks kantud märkes endas ei ole vaja täpsustada üleantava omandi sisu. See tuleneb märkega tagatud võlasuhtest ilma, et seda oleks vaja märkes kanda. See lahend ei reguleeri käesolevas kinnisasjas taotletud kannet, kus tähtaeg on märke tekstis kinnistusraamatusse kantud ning palutakse kanda märke sisu muutmist tagav märge. Riigikohus on leidnud, et mitte ainult asjaõiguste, vaid ka kinnistusraamatusse kantud eelmärgete juurde on võimalik kanda märkeid. Märgete kandmise õigus ei ole piiratud selliselt, et neid saab kanda ainult asjaõiguste juurde. AÕS § 631 lg 3 kohaselt võib märke kandmisel nõude täpsustamiseks viidata hagi tagamise määrusele või muule kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevale dokumendile. Seega on ka märgetes lubatud viitamine lepingule (sh lepingu p-le 9.3).
5.Kohtunikuabi jättis 9. veebruari 2021. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks maakohtu kohtunikule.
6.Maakohtu kohtunik jättis 23. veebruari 2021. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ning edastas kaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et kinnistusosakonna määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles kohtunikuabi jättis kandeavalduse rahuldamata, ning saata kandeavaldus selles osas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse.
8.Vaidlustatud määrusest nähtub, et kohtunikuabi on rahuldanud kinnistamisavalduse osaliselt ning kandnud 1. veebruaril 2021 kinnistusraamatu kolmandasse jakku eelmärke tähtajaga kuni 30. september 2021 kinnistu korteriomanditeks jagamisel tekkiva korteriomandi, mille reaalosa koosseisu kuulub eriomandi ese (korter) nr X, omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks M. Lobini kasuks. Kohtunikuabi keeldus kandma kinnistusraamatusse nimetatud eelmärke juurde märkust eelmärke tähtaja pikendamise tagamiseks vastavalt lepingu p-le 9.3.
9.Avaldaja on määruskaebuses vaidlustanud kohtunikuabi määruse osas, millega jäeti avaldus rahuldamata ning ülalkirjeldatud sisuga märkus kinnistusraamatusse kandmata. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 ja § 659 järgi üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas.
10.Ringkonnakohtu hinnangul leidis kohtunikuabi ebaõigesti, nagu ei võimaldaks asjaõigusseadus kanda kinnistusraamatusse eelmärke juurde märkust, mille kohaselt saab eelmärke tähtaega pikendada, mh kuni tähtajatuks.
11.AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Seega lubab asjaõigusseadus kinnistamismenetluse osalistel valida enda õiguste tagamiseks eelmärke. Eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks. Seega saab eelmärkega mh tagada võlaõiguslikke nõudeid piiratud asjaõiguste seadmiseks. Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues AÕS § 63 lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse ning tagades õiguse järjekoha ja võlaõigusliku lepingu täitmise. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (vt ka Riigikohtu 12. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17, p 14).
12.Asjaõigusseadus võimaldab eri märgete samaaegset sissekandmist, kui need ei lähe omavahel vastuollu ega tekita ebaselgust (vt Riigikohtu 8. novembri 2006. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 26). Seega ei ole välistatud kanda eelmärke (AÕS § 63 lg 1 p 1) juurde märkus (AÕS § 63 lg 1 p 4) ning ühendada nendest tulenevad õiguslikud võimalused.
13.AÕS 63 lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märkuse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks. Märkuse kaudu saab väljendada muid asjaolusid kui piiratud asjaõigused ja nende sisu, kinnisasja koormatised või kitsendused ja muud märked. AÕS § 631 lg 7 järgi kantakse märkus kinnistusraamatusse üksnes seaduses sätestatud juhul. Märkustel ei ole üldist universaalset sisu. Märkuse kaudu väljendatud asjaolude tähendus tuleb igal üksikjuhul eraldi seadusest tuletada ning hinnata, kas seadus võimaldab soovitud märkuse kandmist kinnistusraamatusse. Seejuures peab

kinnistusraamatusse kantav märkus olema piisavalt määratletud ja vastama märke regulatsioonile.

14.Privaatautonoomia põhimõttest tulenevalt on isikud eraõiguslikes suhetes vabad tegema tahteavaldusi ja selle kaudu tehinguid ning samas neid ka mistahes hetkel muutma, kui seadus seda lubab. Seega on avaldajatel vabadus ka juba ette kokku leppida tähtajalise eelmärke tähtaja pikendamises või eelmärke tähtajatuks muutumises. Ringkonnakohtu hinnangul lubab AÕS § 63 lg 1 p 4 ka vastava sisuga kokkuleppe kohta kinnistusraamatusse märkuse kandmist, kuna taotletava märkega soovitakse üksnes täpsustada eelmärke tähtaega. AÕS § 631 lg 3 järgi on lubatud märke sisu ümberkirjutamise asemel kandes viidata kande alusdokumenditele ja konkreetsetele lepingu punktidele. Ringkonnakohtu hinnangul tagab taotletav märkus kinnistusraamatus mh eelmärke järjekoha, et eelmärke kehtivust saaks vajadusel pikendada seda kinnistusraamatust kustutamata. Lisaks ei kahanda taotletud viisil eelmärke ja märkuse kinnistusraamatusse kandmine kinnistusraamatus õigusselgust ja -kindlust ega koorma põhjendamatult kinnistusraamatut. Samuti ei lähe taotletav eelmärge ja märkus omavahel vastuollu.
15.Eelmärgitust tulenevalt tühistab ringkonnakohus vaidlustatud määruse osas, milles kandeavaldus jäeti rahuldamata, ja saadab kandeavalduse kõnealuses osas kinnistusosakonna kohtunikabile uueks läbivaatamiseks.
16.Ringkonnakohus lisab, et kohtunikuabi määruse resolutsioon ei vasta TsMS § 442 lg 5 ja § 463 lg 2 nõuetele. Kohtumääruse resolutsioon peab olema selgelt arusaadav ja täidetav ka määruse muu tekstita. Vaidlustatud määruse resolutsioonis on kohtunikuabi üksnes märkinud, et kinnistamisavaldus rahuldatakse osaliselt. Määruse resolutsioonist ei nähtu, millises osas on kohtunikuabi kinnistamisavalduse rahuldanud. Seda, et kinnistamisavaldus on rahuldatud osas, milles avaldajad palusid kinnistusraamatusse kanda eelmärke, saab järeldada üksnes määruse põhjendustest (ning kinnistusraamatusse tehtud kandest). See minetus ei ole praegusel juhul siiski iseenesest aluseks määruse tühistamisele.
17.Kuna menetluses osalevad üksnes avaldajad, jäävad menetluskulud TsMS § 172 lg 2 järgi avaldajate kanda. Ringkonnakohus selgitab, et avaldajatel on TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel õigus taotleda määruskaebuselt tasutud riigilõivu (50 eurot) tagastamist.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi

Triin Uusen-Nacke

Indrek Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 22.06.20262-26-5187/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 22.06.20262-26-4373/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja