Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

2-18-13609

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2-18-13609 eelmärke järgi õigustatud isik pöördus asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 5 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel nõudega kohtusse. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 3. oktoobri 2018. a kandemäärusega hageja ja müüja

2-18-13609 ei saa sõlmida võlaõiguslikke kokkuleppeid, mille täitmiseks on kohustatud kolmandad isikud, teisiti kui vastava eelmärke või märkuse vahendusel. Seetõttu peavad kinnistusraamatu kanded olema arusaadavad, ülevaatlikud ja realiseeritavad ega tohi olla vastuolulised (st nendele tuginedes peab olema võimalik korraldada kinnisasjaga seotud õigussuhteid). Kui eelmärke eesmärgiks oli koormistevaba kinnisasja omandamine müügilepingu p 6.3 kohaselt, tulnuks selgelt taotleda hageja kasuks sellise sisuga eelmärke kinnistusraamatusse kandmist. Maakohus märkis, et kostjate kasuks kinnistusraamatusse kantud kohtulikud hüpoteegid ei takista AÕS § 333 järgi omandi üleandmist hagejale (sh asjaõiguslepingu sõlmimist) ega vajalike kannete tegemist. Kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide kandmine kinnistusraamatusse ei olnud eelmärkega vastuolus ning ei kahjustanud ega piiranud eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise nõuet AÕS § 63 lg 3 kohaselt. Asjaõigust muutvat omandiõiguse ülekandmist ei tehtud seetõttu, et hageja taotles kinnistamisavalduses ka kohtulike hüpoteekide kustutamist (st et hüpoteekide kustutamata jätmisel ei tehta omandiõiguse muutmise kannet). Leides, et käsutamine ei olnud AÕS § 63 lg-tes 3 ja 4 sätestatud alustel tühine, jättis maakohus hagi rahuldamata ega pidanud võimalikuks TsÜS § 68 lg 5 järgi kohtulahendiga kande tegemiseks vajalikke kostjate nõusolekuid asendada kohtuotsusega.

2019. a

otsusega

maakohtu

otsuse

muutmata

ja

Ringkonnakohtu hinnangul käsitles maakohus otsuses hageja väiteid piisava põhjalikkusega ega eksinud AÕS § 63 lg-te 3–5 kohaldamisel. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise nõuet kahjustavad ja piiravad kostjate kasuks kinnistusraamatusse seatud kohtulikud hüpoteegid ning kas hagejal on õigus nõuda nende kustutamist. Kinnistusraamatusse kanti eelmärge hageja kasuks järgmises sõnastuses: „Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Ollallaa OÜ (registrikood 14483901) kasuks.“ Eelmärge peab olema arusaadav ja ülevaatlik. Lähtuda tuleb AÕS §-des 51 ja 53 sätestatust, st kinnistusraamatusse ei saa eelmärkena kanda ükskõik mida. Samas peab kinnistusraamatu kandele tuginedes olema võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid. Praegu ei nähtunud kinnistusraamatu kandest hageja ja müüja müügilepingu p-s 6.3 sätestatud kokkuleppe sisu, mille kohaselt eelmärge tagab hageja kui ostja õigust omandada lepingu täitmisel kinnisasi, mis on koormamata kolmandate isikute õigustega. AÕS § 631 lg 3 ja § 53 kohaselt oleks saanud müügilepingu p-s 6.3 sätestatud kokkuleppe teha kinnistusraamatus nähtavaks. Kolmandad isikud (sh kohtud) said lähtuda kinnistusraamatusse kantud omandiõiguse ülekandmise nõuet taganud eelmärke sisust. Hageja ja müüja kokkuleppel, mida ei kantud eelmärkega tagatud nõudena kinnistusraamatusse, on üksnes võlaõiguslik tähendus.

4(8)

2-18-13609 Ringkonnakohus viitas AÕS § 63 lg 3 teisele lausele ning leidis, et kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide seadmine ei kahjustanud ega piiranud eelmärkega hageja kasuks tagatud omandiõiguse ülekandmise nõuet. Kohtuliku hüpoteegi seadmine ei piira omaniku õigust kinnistut müüa. AÕS § 63 lg 5 eeldus ei olnud täidetud ja hageja ei saanud nõuda kostjatelt hüpoteegi kande kustutamiseks nõusolekut.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

2-18-13609 koormatiste kustutamist, mis on kinnistusraamatusse kantud pärast eelmärke sissekandmist, kui hilisemate koormatiste püsima jäämises ei ole eraldi kokku lepitud. Kassatsioonkaebuse lahendamisel on põhimõtteline tähendus õiguskindluse tagamiseks ja ühtse kohtupraktika kujundamiseks. Kohtute omandi ülekandmise nõuet tagava eelmärke tõlgenduse kehtima jäämine tähendaks omandieelmärgete toime olulist kitsendamist, senise notariaal- ja õiguspraktika põhimõttelist muutmist ning senini kinnistusraamatusse kantud omandi eelmärgete järgi õigustatud isikute õiguste seadusvastast kahjustamist. See tõlgendus viiks väära tulemuseni ka muude asjaõiguslike (nt kaasomandi ja ostueesõiguse) vaidluste lahendamisel. Riigikohus on kasutusvalduse seadmise kontekstis selgitanud, et juhul, kui piiratud asjaõigus oleks seatud pärast omandi üleandmist tagavat eelmärget, oleks sellisel juhul tegemist eelmärkega õigustatud isikut kahjustava õigusega ning see tuleks AÕS § 63 lg-te 3 ja 5 alusel kustutada (Riigikohtu 20. juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p-d 25, 37). Puudub põhjendus, miks peaks hüpoteek erinema eelmärke seisukohalt kasutusvaldusest. Kohtud ei analüüsinud eelmärke järjekoha tähendust ning selle mõju hiljem kinnistatud kohtulikele hüpoteekidele. Eelmärge tagab nii omandiõiguse üleandmise nõuet kui ka asjaõiguse omandamise järjekohta. Kohtulikud hüpoteegid on kantud kinnistusraamatusse ajaliselt pärast hageja kasuks sisse kantud eelmärget ja asuvad eelmärke järjekohast tagapool (AÕS § 59 lg 1). Eelmärge tagas hagejale järjekoha kinnisasja omandiõiguse saamiseks tingimustel ja õigustega, nagu see nähtus müügilepingus sisalduvast registriseisust. Kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide seadmine oli AÕS § 63 lg-te 3 ja 5 kohaselt hageja suhtes tühine. Kostjatel puudub alus keelduda nõusoleku andmisest kinnistusraamatusse kantud hüpoteekide kustutamiseks.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

2-18-13609 käsutuste tühisuse. Kuigi eelmärge ei takista AÕS § 63 lg 3 teise lause kohaselt kannete tegemist kinnistusraamatusse, on selle eesmärgiks kaitsta selle isiku huve, kelle kasuks on eelmärge seatud. Eelmärkega tagatavat nõuet kahjustavad või piiravad on käsutused, mis tagatud õiguse maksmapaneku välistavad või seda kitsendavad, nt kinnisasja või õiguse (veelkordne) võõrandamine, koormamine uute õigustega või asjaomase õiguse sisu muutmine, hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks, samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid. AÕS § 63 lg-t 3 rakendatakse ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes (AÕS § 63 lg 4).

2-18-13609

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.