Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

7.Välja mõista L.P. ilt A.K. (A.K. ) kasuks kahju hüvitamiseks 192 500 ( ükssada üheksakümmend kaks tuhat viissada) krooni ja alates 01.12.2006.a. 3500 ( kolm tuhat viissada) krooni kuus kuni korteriomandi asukohaga K. 4-10, Tartus vabastamiseni ja A.K. ́i valdusesse üleandmiseni.

KOHTUVAIDLUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD.

Vastavalt Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu väljatrükile registriosa nr 42438 kohta on korteriomandi asukohaga K. 4-10, Tartu linn omanikuks A.K. . Korteriomand on kinnistusregistrisse kantud 27.11.2003.a. Enne korteriomandi kinnistamist oli korter kostja omandis vallasvarana. A.K. sai korteri omanikuks üürnikuna korteri erastamise teel. A.K. on

Põlva maakohtu 25.02.2004.a. kohtuotsusega on A.K. välja mõistetud 421000 krooni ( koos kohtukuludega) L.P. i kasuks ( tl. 44-46). Käesoleval ajal on L.P. algatanud täitemenetluse A.K. vastu 421 000 krooni nõudes kohtutäitur Aive Kolsari juures. K. 4-10, Tartus asuvale korteriomandile on täitemenetluses tehtud keelumärge. L.P. i avalduse alusel on täitemenetlus peatatud. HAGEJA NÕUE ( tl. 6-7) Kuna A.K. vara suhtes on algatatud täitemenetlus, siis on tõenäoline korteriomandi sundmüük ning seetõttu vajalik ka üürilepingute kohta kinnistusraamatusse märgete tegemine. VÕS § 324 lg.1 kohaselt võivad üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemist nõuda üürnikud. Hagejad on kostja üürnikud ja on seda kostjalt suuliselt korduvalt nõudnud, kuid kostja ei ole hagejate nõudmist täitnud. Hagejad paluvad kohtul teha kinnistusraamatusse Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna jaoskonna registriosa nr. 42438 kolmandasse jakku järgmine märge 01.01.2001.a. üürilepingute kohta hagejate kasuks: kinnistut koormavad tähtajaline üürileping L.P. iga, L.P. iga ja S.G. ga tähtajaga kuni 31.12.2030 ning tähtajaline üürileping H.P. iga tähtajaga kuni 31.12.2030. KOSTJA VASTUS (I kd. tl.58-59) ja VASTUHAGIAVALDUS ( I kd. tl.18 - 25). Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta selle rahuldamata. A.K. sõlmitud üürielpinguid ei tunnista ja peab neid tühiseks. Üürisuhte puudumine välistab hagi rahuldamise. A.K. `i poolt L.P. `ile väljastatud volikirja-käsundi eesmärgiks oli leida isik, kes hooldab ja majandab A.K. `ile kuuluvat korterit Tartu linnas, K. 4-10 ajal, kui omanik ise viivib Venemaal. Käsundi sisuks oligi hooldada ja majandada korterit, mis lahtiseletatuna seisnes korteri turuhinnaga väljaüürimises ja korteri heakorra eest tagamises. L.P. rikkus käsundit jättes korteri esialgu välja üürimata ja sõlmides vahetult enne käsundi lõppemist hageja jaoks majanduslikult väga kahjulikud üürilepingud, mis olid vastuolus käsundi eesmärgi ja seadusega. Peale volikirja kehtivuse lõppemist 20.03.2001 ei olnud A.K. `il võimalik talle kuuluvat korterit K. 4-10 enda valdusesse tagasi saada, kuna sinna olid sisse kolinud isikud, kes väitsid olevat üürnikud ja kes seetõttu ei nõustunud korterit kostjale vabastama. 2004. aasta kevadel õnnestus hagejal Tartu Linnavalitsuse kaudu kätte saada korteri K. 4-10 suhtes 01.01.2001 (s.o 2,5 kuud enne volikirja kehtivuse lõppemist) sõlmitud üürileping, mille üürileandja A.K. `i esindajana oli sõlminud L.P. ja milles üürnikeks olid nimetatud L.P. , L.P. ja S.G. . Üürilepingu p 3 kohaselt oli üüriks sätestatud 8 krooni ühe m2 eest kuus, s.o kokku 107,20 krooni kuus, mida kaasüürnikud kohustuvad tasuma igakuiselt, kusjuures nimetatud üürisumma kuulub tasaarveldamisele üürnike poolt tehtud renoveerimis- ja remonditööde maksumusega. Üürileping on sõlmitud lepingu punkt 7 järgi 30-neks aastaks. A.K. teadaolevalt ei ole L.P. ja S.G. faktiliselt korterit oma elukohana kasutanud, L.P. aga lühiajaliselt. Seevastu on korterisse majutatud juhuslikke üürnikke. 2004. aasta lõpus selgus A.K. `ile, et talle kuuluvas korteris K. 4-10 elab sees hoopis H.P. koos oma perekonnaga, kes samuti ei olnud nõus korterit vabastama ja selle valdust A.K. `ile üle andma. Hagejal õnnestus 2005.a.alguses saada kohtutäitur A. Kolsar`ilt H.P. iga sõlmitud üürilepingu koopia. Üürileping oli sõlmitud samuti 01.01.2001, kus üürileandjat A.K. `i esindas jällegi L.P. ja leping oli sõlmitud täpselt samadel tingimustel, mis eelnevalt toodud leping. Ka nimetatud lepingu sõlmimisest ega selle tingimustest ei ole A.K. enne lepingu väidetavat allkirjastamist teavitatud. L.P. i tegevuse(tuse) tulemusena on A.K. tekitatud oluliselt varalist kahju. Kahju tekkimine pole lõppenud, kuna hageja ei ole saanud vara oma valdusesse tagasi. Eeltoodut arvestades saab

järeldada, et L.P. ei täitnud käsundit nõuetekohaselt, kuna jättis esialgu korteri üldse välja üürimata ja 2,5 kuud enne käsundi kehtivuse lõppemist sõlmis korteri suhtes hageja jaoks äärmiselt kahjulikud üürilepingud. Seeläbi jäi A.K. L.P. i süül ilma talle korteri tavapärase majandamise korral tasumisele kuuluvast üüritasust ning võimalusest asuda ise korterit soovi korral kasutama, kuna selle on enda valdusesse võtnud (tühise) üürilepingu alusel seal elavad isikud. A.K. leiab, et Tartu vanalinnas asuva kõikide mugavustega korteri koormamine ilma volitaja teadmiseta ja eelneva nõusolekuta 2,5 kuud enne volikirja kehtivuse lõppemist 30-aastase üürilepinguga, kus üüriks on sätestatud 107,20 krooni kuus, mis lisaks kuulub remondikuludega tasaarvestamisele, on hagejat ebamõistlikult koormav, seadusega oluliselt vastuolus ja sõlmitud pahausklikult. Selline tegevus on vastuolus heade kommetega. Üürilepingute tühisus VÕS-i, TsÜS-i ja RVEÕS-i rakendamisseaduse § 2 sätestab, et asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01. juulit 2002, kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust. Kuivõrd hageja ja kostja 1 vaheline käsund sõlmiti ja kehtis enne 01. juulit 2002, kuulub antud juhtumil kohaldamisele kuni 01.07.2002 kehtinud TsK. Käesoleva kaasuse lahendamisel tuleb arvestada ja kohaldada ka kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadust (vTsÜS). TsK järgi on volinik kohustatud täitma talle antud käsundi vastavalt volitaja juhenditele. Vaidlusaluse korteri koormamisel selliste tingimustega üürilepinguga ei järginud L.P. A.K. juhiseid, kuna selline tegevus ei olnud kindlasti käsundi eesmärgiks. Sellise üürilepingu sõlmimine oli hageja jaoks ilmselgelt kahjulik ja L.P. oleks pidanud selliste tingimustega üürilepingu sõlmimiseks nõusolekut küsima hagejalt. Vastavalt vTsÜS § 66 lg-le 1 on heade kommetega vastuolus olev tehing tühine. Senise kohtupraktika kohaselt sisustatakse häid kombeid ühiskonnas kehtivate üldtunnustatavate moraalinormide kaudu. Lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha poolte lepingulisele suhtele koguhinnangu andmise teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke. Samale seisukohale on asunud Riigikohtu tsiviilkolleegium 24.05.2001.a. otsuses nr 3-2-1-76-01. Antud juhul on L.P. kasutanud ära A.K. Eestist eemal viibimist ning koormanud A.K. vara ebamõistlikel tingimustel enda ja oma lähikondsete (H.P. on L.P. i poeg, L.P. on L.P. i tütar ja S.G. on L.P. i ema) kasuks. L.P. i poolt A.K. nimel sõlmitud üürilepingud on vastuolus heade kommetega poolte õiguste ja kohustuste disproportsionaalsusest tuleneva A.K. huvide teadliku kahjustamise tõttu ja järelikult vastuolus vTsÜS § 66 lg 1. Vastavalt vTsÜS § 66 lg-le 2 on seadusega vastuolus olev tehing tühine. Sama põhimõtte kehtestab ka käesoleval hetkel kehtiva TsÜS-i § 87. Lisaks sätestab kuni vTsÜS § 95 lg 2, et esindaja võib tehingut teha esindatava nimel iseendaga ainult siis, kui see tuleneb seadusest või esindatava antud volitusest. vTsÜS § 103 lg 1 sätestab, et tehing, mille teise isiku nimel on teinud isik, kellel ei olnud volitust või kes volituse piire ületas, on tühine. L.P. i poolt A.K. `i nimel 01.01.2001 sõlmitud üürilepingud on oluliselt vastuolus seadusega ning sellest tulenevalt ka tühised. TsÜS § 66 lg 3-4 järgi on tühine tehing kehtetu algusest peale, tühist tehingut ei pea täitma ja tühise tehingu järgi saadu peavad pooled tagastama, selle võimatuse korral aga hüvitama saadu rahas. A.K. loeb tühiseks mõlemad 01.01.2001.a. sõlmitud üürilepingud. L.P. i kahju hüvitamise kohustus TsK § 222 lg 1 sätestab, et kui võlgnik ei täida kohustist või ei täida seda nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama kreeditorile sellega tekitatud kahjud. TsK § 222 lg 2 kohaselt mõistetakse

kahjude all kreeditori poolt tehtud kulutusi, tema vara kaotsiminekut või rikkumist, samuti ka kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. Arvestades, et A.K. kahju tekitav mõju (võimatus talle kuuluvat korterit K. 4-10 vallata, kasutada ja käsutada) kestis ka peale 01.07.2002, kuulub kahju tekitamise juures kohaldamisele ka võlaõigusseadus (VÕS). Sealjuures on VÕS § 127 lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, kui kahju ei oleks tekkinud. Antud juhul tähendab see, et A.Kõtt tuleks panna olukorda, kus ta oleks olnud juhul, kui käsundit oleks korrektselt täidetud: korteri väljaüürimisest oleks hageja saanud turuhinnale vastavat tasu ning korterit ei oleks koormatud kahjulike üürilepingutega. A.K. leiab, et antud juhul tõusetub päevakorda ka lepinguvälise kahju hüvitamise vajalikkus, kuna kahju tekitamine jätkub ka pärast käsunduslepingu lõppemist. A.K. on keskmiseid turuhindu arvestades seisukohal, et Tartu vanalinnas asuva 55,5 m2 suuruse kõikide mugavustega korteri keskmiseks üürihinnaks oli perioodil 04.1996-12.1999 (kokku 45 kuud) keskmiselt 2500 krooni kuus. Ajaperioodil 01.2000-05.2005 (kokku 64 kuud) oleks K. 410 keskmiseks üürihinnaks olnud 4000 krooni kuus. Seega oleks A.K. saanud tavapärase majandamise korral korteri K. 4-10 välja üürimise eest alates 1996.a aprillist kuni tänaseni (s.o mai 2005) üüritasu kokku 368 500 krooni (45 x 2500 + 64 x 4000 = 368 500). Sellest tulenevalt on L.P. tekitanud A.K. `ile hagiavalduse esitamise seisuga 31.05.2005.a. kahju saamata jäänud tulu näol kokku 368 500 krooni. A.K. otsesed kahjud seisnevad muuhulgas alternatiivse eluaseme üürimiseks tehtud kulutustes. A.K puudub muu vara peale K. 4-10 asuva korteri, mida ta soovis pärast Eestisse naasemist ise kasutama asuda. See on tänaseni takistatud. Kuivõrd A.K. materiaalne seisukord on äärmiselt halb, on ta sunnitud kasutama ajutise elukohana Kanepi alevikus asuvat üürikorterit. Samas on A.K vajalik käia regulaarselt Tartus arstlikus kontrollis. Bussiga sõitmiseks on A.K. kandnud hulgaliselt kulutusi. Alternatiivse eluaseme hankimisega seotud kuludeks ja transpordile tehtud kulutusteks hindab A.K. kokku 40 000 krooni. Igakuiselt need kulutused kasvavad. Hagiavalduse seisuga on A.K. nõue L.P. vastu seega 408 500 krooni. Valduse rikkumisest tulenevad nõuded Asjaõigusseaduse (AÕS) § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle. AÕS § 34 lg 1 sätestab, et valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. Käesoleval hetkel omavad korteri üle tegelikku võimu kõik hagejad, kes väidavad end elavat vaidlusaluses korteris. Arvestades, et hagejate- vastuhagi kostjate valdus korteri üle ei põhine õiguslikul alusel ja AÕS §-st 55 tulenevalt peavad nad teadma, et nende valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus korterit vallata, on tegemist ebaseadusliku ja pahauskse valdusega. AÕS § 80 lg 1 sätestab, et omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt on omaniku nõue suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kuna kinnistusraamatu väljatrüki kohaselt on korteriomandi K. 4-10 omanik A.K. , on temal kõik asjaõigusseadusest, sh AÕS § 80 lg-st 2 tulenevad omanikule kuuluvad õigused. A.K. soovib nõuda tema omandis olev korteriomand välja vastuhagi kostjate 1, 2, 3 ja 4 ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 70 lg 1 võimaldab (elu)ruumide vabatahtlikust vabastamisest keeldunud isikuid koos neile kuuluva varaga ruumidest välja tõsta. A.K. palub kohtul:

HAGEJATE-VASTUHAGI KOSTJATE TÄIENDAVAD SEISUKOHAD ( I kd. tl. 211216) Kostjatega sõlmitud üürilepingud on kehtivad. Hageja ei edastanud L.P. ile mingeid juhendeid käsundi täitmiseks ega nõudnud ka andmeid käsundi täitmise käigu kohta. Reaalselt reguleeris hageja ja L.P. i vahelist käsundussuhet vaid A.K. poolt 20. märtsil 1996.a allkirjastatud volikiri. Hageja väited, nagu oleks volikirja mõtteks olnud K. 4-10 korteri turuhinnaga väljaüürimine, on väärad. Volikiri sõlmiti, kuna korteri kinnistusraamatu järgne omanik A.K. elas volikirja allkirjastamise ajal Venemaal ning ei ilmutanud mingit soovi Eestisse naasta. Samas oli vajalik, et keegi korteri eest hoolitseks ning sellel laguneda ei laseks. Volikirja kohaselt jättis A.K. L.P. ile kui enda volinikule vabad käed korteri majandamisel, välja arvatud müümine ja pantimine. Samas oli volinikul isegi edasivolitusõigus. Veelgi enam, hageja ei nõudnud kogu volituse kehtivuse ajal kordagi, et volinik korteri turuhinnaga välja üüriks või elamispinna vabastaks. Kõnealused nõuded esitas hageja alles pärast seda, kui L.P. hakkas hagejalt nõudma kohtuotsusega väljamõistetud võlasumma tasumist. Olukorda, kus volinik sõlmis üürilepingud hageja lähisugulastega, millega viimased kohustusid tasuma kõik korteriga seotud kulud, ei saa lugeda 20. märtsil 1996.a sõlmitud volikirja vastaseks käitumiseks. Volikirja tekstist tulenevalt ei saa eeldada ega ka nõuda, et L.P. oleks pidanud üürilepingu sõlmimiseks hagejalt nõusolekut küsima või teda teavitama. Üürilepingud ei ole vastuolus heade kommetega. Korter on olnud alaliselt kostjate valduses ja kasutuses. Kostjad on korraldanud korteri erastamise ja tasunud selle eest, samuti on nad tasunud ka kõigi kommunaalteenuste eest ning seda ajal, kui hageja korteri omanikuna ei tundnud enda omandi vastu mingit huvi. Sellistel asjaoludel ei saa üürilepingute sõlmimist enda lähisugulastega lugeda ühiskonnas kehtivaid üldtunnustatud moraalinorme rikkuvaks ja seeläbi heade kommete vastaseks. Käesolevas asjas ei ole hageja tühistanud vaidlusalust üürilepingut vastavalt TsÜS § 98 lg-s 1 sätestatud nõuetele. L.P. ei ole kätte saanud A.K. esindaja poolt temale väidetavalt 03.01.2005.a saadetud kirjaliku ettepaneku, milles hageja teeb ettepaneku vaidluse lahendamiseks. L.P. ei ole A.K. kahju tekitanud. Hageja nõue L.P. i vastu 40 000 krooni suuruses summas tulenevalt alternatiivse eluaseme hankimisega ning transpordiga seotud kulutustest on alusetud. Kõige olulisem eeldus kahjuhüvituse nõude esitamiseks on vastutus kohustuse rikkumise eest. Kahju hüvitamise nõuet ei saa esitada, kui võlgnik ei vastuta rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1, § 105). Ei kostjad kõik koos ega ka L.P. ei ole rikkunud hageja ees ühtegi kohustust, mistõttu puudub igasugune seos hageja poolt väidetavalt kantud kulutuste ning kostjate või L.P. i tegevuse vahel. A.K. ei ole millegagi tõendanud oma kulutusi alternatiivse eluaseme hankimisele. Samuti ei saa kolme bussipiletiga aastatest 2003, 2004 ja 2005 tõestada 05.06.2005.a kohtule esitatud taotluses nimetatud 7200 krooni suuruseid kulutusi transpordile Vastuhagi kostjate valdus K. 4-10 korterile põhineb õiguslikul alusel. VASTUHAGI HAGEJA SEISUKOHT NÕUDE AEGUMISE OSAS ( I kd. tl. 105) Antud asjas ei ole üürilepingute ülesütlemise või tühistamise avalduse esitamise fakti olemasolu relevantne ja seega ei tõusetu ka küsimust nõude osalisest aegumisest. A.K. on asunud seisukohale, et sõlmitud üürilepingud on tühised.

KOHTUISTUNG

Kohtuistungitel jäid pooled oma algsete seisukohtade juurde ja ei soovinud asja lahendada kompromissiga. Hagejad- vastuhagi kostjad olid seisukohal, et kuna A.K. pidi terveks eluajaks jääma Venemaale elama ja tema naasmine Eestisse oli ootamatu, siis ei puutu A.K. eluruumi küsimus neisse. Kõik hagejad keelduvad koos A.K K. tänava korteris elama, kuna seal ei ole selleks ruumi ja pealegi on A.K. olnud vägivaldne. Kõik hagejad kinnitasid, et K. 4-10 Tartus on nende alaline elukoht ja seal on nende isiklikud asjad. L.P. väitis 31.08.2006.a. kohtuistungil esmakordselt, et ta ei elanud juba 2005.a. koos oma abikaasaga Tallinnas R. tänava korteris,

mistõttu ei saanud ka kätte temale sel aadressil saadetud posti. H.P. möönis kohtuistungil, et alates 2005.a. lõpust kuni käesoleva ajani elab ta elukaaslase juures Tartus, Tähtvere tänaval, kuid oma alaliseks elukohaks peab ikka K. tänava korterit. Asjaolu, et kohus on pidanud teda kogu asja menetlemise aja taga otsima ja talle ei olnud võimalik edastada kohtukutseid, põhjendas H.P. sellega, et ta ei saanud aega varem kohtusse ilmuda. H.P. ei mäletanud, millise hagi oli ta ise kohtusse esitanud. ( II kd. Tl. 41). L.P. kinnitas kohtule, et temal oli A.K kokkulepe, et K peab talle laenu 400 000 krooni tagasi maksma ja samas võivad vastuhagi kostjad kasutada korterit K. 4-10 Tartus 30 aasta jooksul üüriga 8 krooni m2 eest. A.K. L.P. i sellise väitega ei nõustunud ( II kd. Tl. 42). A.K. avaldas, et ta peab Põlva maakohtu 25.02.2004.a. kohtuotsust ebaõiglaseks, sest tema ei ole kunagi L.P. ilt sellist rahasummat ja veel äritegevuseks saanud. Põlva Maakohtu otsus oli tugevaks tõukeks kuid mitte ainsaks motiiviks kahju hüvitamise nõude esitamisel ( II kd. Tl. 42). A.K. ei ole Eestis mujal elada kui K. tänava korteris. Venemaalt naasemine ei saanud olla perekonnale üllatuslik- kõik teadsid, et ta tuleb Eestisse tagasi kui pensionile jääb. Kuna ta töötas Venemaal metsatööstuses, siis oli tal võimalus 50. aastaselt pensionile jääda. Sugulasi- perekonnaliikmeid Venemaal ei jäänud- elukaaslane on surnud 1992.a. Korter, kus A.K. Venemaal elas, on hävinud ( I kd. Tl. 221). Aprillis 2002 otsustas ta tulla Eestisse seetõttu, et tal oli vaja raha puusaoperatsiooniks ( I kd. tl. 100), samuti saadeti ta ka riigist välja passireziimi rikkumise tõttu ( I kd. tl. 175p.). Kohtuvaidluste käigus avaldas hagejate –vastuhagi kostjate esindaja järgmist ( II kd. Tl. 43): Sooblinahkade kavandatud äri, mis kunagi ei käivitunud ja perekonna valduses oleva korteri kasutamine on kaks eri asja. Nende omavaheline seostamine oleks meelevaldne ega tugine ühelegi tõendile. A.K. hagejana on ise eitanud mistahes ärisuhete olemasolu. A.K. on ise kohtuistungil kinnitanud, et ta ei öelnud L. P, et ta peaks korteri turuhinnaga välja üürima. L. P ja tema pereliikmed on kasutanud korterit oma elukohana, seega oleks meelevaldne arvata, et volikirja sisuks ja eesmärgiks sai olla oma korterist väljakolimine ning selle kolmandatele isikutele väljaüürimine. Transpordikulu ei kuulu diferentsihüpoteesi kohaselt hüvitamisele. Alternatiivse eluruumi üürimise kulud ei kuulu diferentsihüpoteesi kohaselt hüvitamisele. saamatajäänud üüritulu – põhjuslik seos jääb nõrgaks. Pole esitatud tõendeid, et A.K. oleks ise vahepeal (s.o alates 2001.a) otsinud ja leidnud korterile üürniku. A. K kahjunõude esitamine pole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kui nõustuda A. K väitega, et ta andis väidetavalt juba 1996.a korralduse korteri turuhinnaga väljaüürimiseks, siis tekib põhjendatud küsimus, miks ta oma korraldust ligi 10a jooksul kordagi ei korranud ega esitanud L. P sellega seonduvalt ühtegi pretensiooni. 2001.a (üürilepingute sõlmimisel) polnud A.K. ise Eestis ega kavatsenudki veel tagasi tulla, seega isegi kui näiteks S. G ei vajanud tol hetkel korterit otseselt oma elamispinnana, ei muutnud see tehingut heade kommetega vastuolus olevaks. Tänasel päeval S. G kui ka teised perekonna liikmed vajavad kõnesolevat korterit elamispinnana.

KOHTU SEISUKOHT

VÕS-i, TsÜS-i ja RVEÕS-i rakendamisseaduse § 2 sätestab, et asjaolule või toimingule, mis on tekkinud või tehtud enne 01. juulit 2002, kohaldatakse asjaolu tekkimise või toimingu tegemise ajal kehtinud seadust. Kuivõrd A.K. ja L.P. i vaheline käsund sõlmiti ja kehtis enne 01. juulit 2002, samuti sõlmiti vaidlusalused üürilepingud enne 01.07.2002, kuulub antud juhtumil kohaldamisele kuni 01.07.2002 kehtinud TsK. Asja lahendamisel tuleb arvestada ja kohaldada ka kuni 01.07.2002 kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadust (edaspidi vTsÜS). Võlaõigusseaduse sätted asja lahendamisel eeltoodud põhjustel kohaldamisele ei kuulu.

Kõigepealt võtab kohus seiskoha üürilepingute tühisuse küsimuses ( I ), seejärel vastuhagi osas ( II), asja väljanõudmise nõude osas ( III) ja lõpetuseks kahju hüvitamise nõudes ( IV). Kõige lõpuks lahendab kohus kohtukulude jaotamise ja väljamõistmise küsimused ( V). I vTSÜS § 66 lg.1 ja 2 kohaselt on tehing, mis on vastuolus seaduse ja heade kommetega, tühine. Tühine tehing on kehtetu algusest peale ja seda ei pea täitma. Käesoleval juhul vaidlevad pooled kahe üürilepingu kehtivuse osas, mis on lepingudokumentidest nähtuvalt sõlmitud 01.01.2001.a. Mõlemad üürilepingud sõlmis L.P. kui üürileandja A.K. esindaja üheltpoolt ja üürnikud L.P. ise, tema tütar L.P. , tema ema S.G. teiselt poolt( I leping) ja üürnik L.P. i poeg H.P teiseltpoolt ( II leping). L.P. volitused esindada A.K. tulenesid A.K. poolt talle väljastatud volikirjast. Volikirjast ei tulenenud L.P. õigust teha esindatava nimel tehinguid iseendaga. vTSÜS § 95 lg.2 kohaselt võis esindaja teha tehingu esindatava nimel iseenda või isikuga, kelle esindaja ta samaaegselt on, ainult siis, kui see tulenes seadusest või esindatava antud volitusest. Kuna L.P. ei ole iseendaga tehingut tehes vTSÜS § 95. lg.2 sätet järginud, siis on üürileping L.P. i kui üürniku osas vTSÜS § 103 lg.1 alusel ka tühine. Kohus nõustub A.K. esindajaga selles, et lepingu heade kommetega vastuolu tuvastamiseks tuleb anda koguhinnang poolte lepingulistele suhetele ja arvestada nii lepingu sisu, lepingu sõlmimise asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke. Vastaval seisukohal on ka Riigikohus oma 24.05.2001.a. otsuses nr. 3-2-1-76-01. Koguhinnangu andmisel arvestab kohus käesolevas asjas järgmiste asjaoludega: - L.P. A.K. volinikuna sõlmis kaks üürilepingut kaks ja pool kuud enne volituste lõppemist sellest A.K. informeerimata. L.P. sõlmis lepingud oma pereliikmetega: poja, ema, tütre ja iseendaga. Lepingute tähtaeg on 30 aastat. Lepingute p. 2.1 kohaselt lepiti kogu lepingu kestvuse ajaks kokku üüris 8 krooni / m2 eest, mid võidakse tasaarvestada lepingu p. 2.2 kohaselt üürnike poolt tehtavate renoveerimis- ja remonditöödega. Tegelikkuses ei ole üürnikud mitte kordagi A.K. üüri tasunud, samuti pole üürnikud esitanud A.K. üüri tasaarvestusavaldust. - Vastuhagi kostjate seletused lepingute sõlmimise aja ja koha osas ei kattu. Lepingudokumentidest nähtuvalt on lepingud sõlmitud 01.01.2001.a. ja see leidis L ja L.P. i väidete kohaselt aset Kanepis. Samas väidab L.P ema S.G. , et lepingu sõlmimine toimus Tartus, K. tänava elamuvalitsuses sekretäri abiga ja see võis toimuda nii 2000, 2001 või 2002.a.( I kd. Tl. 219). L.P poja väidete kohaselt toimus temaga üürilepingu sõlmimine 2000.a. ja ta ei mäleta kus see toimus. - Vastuhagi kostjatel üürnikena puuudub selge arusaamine, kes millist tuba korterist üürib. Üürilepingute kohaselt üürib H.P suuremat tuba suurusega 17,7 m2 ja L.P, L.P. ja S.G. kolmekesi kaasüürnikena väiksemat tuba suurusega 13.. m”. Samas avaldas H.P. kohtuistungil, et tema üürib korterist väiksemat tuba( I kd. Tl. 41). - Vastuhagi kostjad otsustasid üürilepingute sõlmimisega panna end olukorda, kus kolm põlvkonda täiselisi ja erinevast soost isikuid, kellest kolmel oli/on ka perekond, kasutavad oma alalise elukohana koos kahetoalist korterit. Lepingudokumendis märgitud ajal ja edaspidi on L.P. abielus H.P., kellega koos kasutavad nad ka korteriomandit asukohaga Tallinn, R. tänav 11 (üldpind 118 m2; II kd. Tl. 29). Kinnistusraamatu väljavõtete kohaselt kuulub L.P. i abikaasa H.P. ka kinnistu Kanepi vallas, H. külas ( II kd. Tl. 28). Lepingudokumendis sõlmimise päevana märgitud ajal 01.01.2001.a. elas S.G. tegelikult Kanepis ühtses leibkonnas oma elukaaslasega kuni viimase surmani 2005.a., millise asjaolu on S.G. ka omaks võtnud ( I kd. Tl. 219). Samas kuulus S.G. le üürilepingu sõlmimise ajal 3-toaline korter Tartu kesklinna piirkonnas, aadressil Pikk 2-75. Nimetatud korteriomandi võõrandas S.G. 2003.a. septembris 445 500 krooni eest ( II kd. Tl. 18-27). S.G. ei suutnud kohtuistungil anda kohtule mõistlikku seletust, miks oli vaja

olukorras, kus ta elas Kanepis ja omas ka korterit Tartu kesklinnas, sõlmida üürileping koos kaasüürnikega K. tänava korteri ühe toa kaaskasutamiseks. - H.P seletuse kohaselt on tema vaidlusaluses korteris elanud nii üksi kui ka perega. Kui ta elas koos perega, siis elasid selles korteris ka teised tema pere liikmed ( vastuhagi kostjad), kuid mitte pidevalt. Vahepeal oldi tülis. Alates 2005..a lõpust elab H.P naistuttava juures ( II kd. Tl. 41). Maksu- ja Tolliameti andmetel ( I kd. Tl. 243) on H.P töötanud 2001- 2005nii Tartus kui Tallinnas. - L.P. i seletuse kohaselt tema üürilepingu sülmimise ajal Tartus ei elanud. Ta elab vaidlusaluses korteris alates 2002.a., kuud ei oska ta täpsustada. Lepingu sõlmimise ajal õppis L.P. Tallinnas Eesti Kunstiakadeemias ( I kd. tl. 136). - Asjas on tõendatud tunnistaja T.M. ütlustega ( I kd. tl. 135), et perioodil 1999.a. septembrist kuni 2001.a. juunini elas vaidlusaluses korteris tema tütar S.M., kes õppis seal ajal Tartus. Kuna korter oli vaba, siis lubas L.P. tema tütrel seal elada. Tütar kasutas suuremat tuba ja kööki. Teist tuba ei kasutanud samal ajal keegi. - Paikondliku vaatluse käigus 28. märtsil 2006.a. ( I kd. tl. 140) tuvastas kohus, et vaidlusalune korter on tavalises seisukorras, vajab värskendavat sanitaarremonti. Korteris on üksnes kaks magamisaset ( diivan ja kitsamat tüüpi abieluvoodi), mis on ebapiisav nelja üürniku ja H.P. i võimalike pereliikmete jaoks, kui nad kõik kasutaksid seda korterit vastavalt üürilepingutele. Korteris puudus külmkapp. L ja L.P. ei suutnud kohtu ettepanekul ette näidata märkimisväärsel hulgal riideid, jalatseid, mis annaksid tunnistust nende alalisest elamisest vaidlusaluses korteris. - L.P. A.K. volinikuna ei teatanud pärast käsunduslepingu lõppemist käsundiandjle väidetavalt 01.01.2001.a. sõlmitud üürilepingutest, millega rikkus kehtinud TsK § 397 p.2 sätestatud voliniku kohustust. Nimetatud säte kohustas volinikku pärast käsundi täitmist esitama volitajale viivitamatult aruande koos kõigi õigustavate dokumentidega, kui seda nõuab käsundi iseloom. ENSV Tsiviilkoodeksi kommenteeritud väljande kohaselt ( lk. 433) tuli aruanne esitada kirjalikult, juhul kui tegemist oli keerulise ülesandega, mis vajas dokumentaalseid tõendusi. Aruande esitamisega ei tohtinud volinik viivitada põhjusel, et volitaja pole sellist aruannet nõudnud. Volinik oli kohustatud üle andma ka dokumendid, mis tõendavad tsiviilõigussuhete tekkimist volitaja ja kolmandate isikute vahel. Asjas ei ole tõendatud, et L.P. oleks esitanud A.K. kas suuliselt või kirjalikult voliniku aruande ja tema poolt volitaja nimel sõlmitud üürilepingud. A.K. sai tema korterit koormavatest üürilepingutest teadlikuks alles vastavalt 2004.a. kevadel ja 2005.a. alguses kolmandate isikute kaudu. Nimetatud A.K. väiteid ei ole L.P. ümber lükanud. - Kõik vastuhagi kostjad on arusaamisel, et A.K. ei oleks pidanud Venemaalt koju Eestisse naasma ja oleks pidanud jäämagi välismaale. Vähemalt on tekkinud olukorras tema eluruumi probleemi lahendamine tema enda asi. Sellist seisukohta on avaldanud kohtuistungitel kõik vastuhagi kostjad: L.P. ( I kd. tl. 136p, 218.), L.P. , H.P ( II kd. tl. 41), S.G. ( I kd. tl.218). Kohus on seisukohal, et käesoleval ajal elab vaidlusaluses korteris S.G. , keda külastades peatuvad korteris ka Liina ja L.P. . Asjaolu, et L.P. i peamine elukoht on Tallinnas, tõendab muuhulgas ka L.P. poolt kohtule 06.06.2006..a esitatud perearsti Piret Tammisti tõend( I kd. tl. 158). Tõendist nähtub, et L.P. on end registreerinud Tallinnas tegutseva perearsti patsiendiks. L.P. i abielu H.P., kes elab Tallinnas R. tänava korteris on lahutamata ja L.P. ei ole käesoleva asja raames tõendanud oma abieluliste suhete lõppemist. H.P. elab vähemalt alates 2005.a. naistuttava juures.

Kohus nõustub vastuhagi kostjate esindaja väitega selles, et isikul võib olla ka mitu elukohta ja teise elukoha omamine ei välista üürilepingu kehtivust. Samas jääb kohtule õigus hinnata tehingu eesmärki ja selleks ka koos teiste asjaoludega kogumis üürnike tegelikku eluruumi vajadust vaidlusaluses korteris üürilepingute sõlmimise ajal. Käesoleval juhul kõigil üürnikel 01.01.2001.a. selline vajadus puudus, mistõttu oligi korter antud kasutada suulise lepingu alusel S..M. Asjaolu, et pärast elukaaslase surma ja oma korteri võõrandamist võiks S.G. nüüd tõepoolest vajada eluruumi K. tänaval, ei oma üürilepingu tühisuse tuvastamisel enam tähtsust. Kohus leiab, et peamiseks põhjuseks vaidlusaluste üürilepingute sõlmimisel oli vastuhagi kostjate ühine soov võtta A.K. oluliseks ajaks tema elust ära võimalus kasutada talle kuuluvat korterit elamiseks või mõistliku tulu teenimiseks. Üürilepingud on sõlmitud sellise isikute arvuga, et arvestades korteri suurust ei mahu A.K. ise ka koos lähisugulastest üürnikega korterisse elama. Juhul kui üürnikud kasutaksid üüritud eluruumi lepingu tähtaja lõpuni, oleks A.K. tähtaja möödumisel 81 aastane, L.P 79 aastane, L.P. 54 aastane, S.G. 99 aastane ja H.P. 58 aastane. Sellist vastuhagi kostjate tahtlust tõendavad lepingute tähtaeg, kokku lepitud ja muutmisele mitte kuuluv üürisumma 8 krooni ruutmeetri eest, üüri tasumata jätmine, asjaolu, et lepingu sõlmimine ajal kasutas vaidlusalust korterit tegelikult kolmas isik ( S.M.). A.K. eksitamise eesmärgil jättis L.P. A.K. edastamata ka käsundi täitmise aruande ja informatsiooni sõlmitud üürilepingute kohta. Lepingus fikseeritud poolte õigused ja kohustused ei ole omavahel proportsioonis. Asjas on tõendatud vaidlusaluse korteri üüri turuhinnad. A.K. on vaidlustatud üürilepingute kohaselt loobunud suurest osast oma omandiõigustest praktiliselt vastutasu saamata. Kohtuistungil ei suutnud vastuhagi kostjad mõistlikult selgitada üürilepingute mittetäitmist üüri maksmise kohustuse osas. Vastuhagi kostjad kinnitasid kohtuistungil, et vastavat üürilepingu p.3.2 kohast lisa, mis sisaldaks üüriga tasaarvestamisele kuuluvate ehitus- ja remonttööde maksumust, ei ole koostatud. ( I kd. tl.220). Asjaolu, et üürnikud on üürileandja sugulased ei saa olla põhjuseks, mitte maksta kokkulepitud üüri. Eeltoodu alusel kohus leiab, et üürnikel ei olnud juba lepingute sõlmimisel kavatsust hakata A.K. maksma isegi lepingudokumetides fikseeritud üüri. Kohus leiab, et käesolevas asjas ei ole leidnud tõendamist vastuhagi kostjate väited selles, et lepingud sõlmiti seetõttu 30 aastaks, et A.K. oli sellest teadlik, ei soovinud kodumaale naasta ja vastuhagi kostjad A.K. lähikondsetena nagunii elasid nimetatud korteris juba enne üürilepingute sõlmimist, isegi alates 1966.a. Tõendamist on leidnud, et vaidlusalune korter kuulus Eesti NSV ajal riikliku elamufondi koosseisu ja selles korteris elasid A.K. vanemad, sealhulgas ema S.G. . S.G. lahkus vaidlusalusest korterist seoses abielulahutusega 1966.a. ( tema nime ei ole märgitud korteriorderitele 1977. ja 1978.aastast) ja asus elama korterisse Pikk 2-75, millise võõrandas 2003.a. L.P. abiellus H.P., kelle nimele sõlmiti 20. märtsil 1978.a. üürileping( I kd. tl. 111). Kuna L ja H.P. koos alaealiste lastega asusid elama Tallinnasse, jäi korterit üksinda kasutama A.K, mida tõendab ka eluruumi broneerimistunnistus 03. maist 1989.a. tähtajaga kuni 01.02. 1992.a. ( II kd.tl.13). Eluruumi broneerimist reguleeris sel ajal kehtinud ENSV Elamukoodeksi §

A.K. väidab, et perekond teadis tema soovist eestisse tulla tagasi siis, kui ta on läinud pensionile, mis oli temal võimalik 50 –aastaselt, kuna ta oli töötanud metsatööstuskombinaadis. S.G. , kes oli pojaga kirjavahetuses ei eita, et A.K. elukaaslane suri. ( I kd.tl. 219). Kohus peab vajalikuks märkida, et A.K. enda seletuste kohaselt oli see, et naases Eestisse just 2002.a. aprillis tõepoolest juhuslik. A.K. ei olnud pass korras, uut passi taotleda sai ta aga üksnes Eestis, kuna ei olnud enam Venemaal elanikuna registreeritud ( I kd. tl. 175p.). Neil asjaoludel saadeti A.K. Vene Föderatsioonist välja ( I kd. tl. 165 -166). Samas ei tõenda eelpooltoodud asjaoludel Eestisse naasmine vastuhagi kostjate väiteid selles, et A.K. ei olnud tgelikult üldse oma elu ajal soovi Eestisse alaliselt elama tulla. A.K. puudusid Venemaal sellised perekondlikud sidemed ja varalised huvid, mis oleks andnud vastuhagi kostjatele põhjendatult alust arvata, et A.K. pensionieas kunagi ei soovi Eestisse naasta. vTSÜS § 108 lg.1 kohaselt tuleb tsiviilõiguste teostamisel toimida heas usus. Vastuhagi kostjad ei ole üürilepingute sõlmimisel seda põhimõtet jälginud. Asjaolu, et tegemist on perekonnaliikmete vaheliste tehingutega, ei piira tsiviilõiguse üldprintsiipide sh. hea usu põhimõtte kohaldamist. Vastupidi, just perekonnaliikmed ja lähedased sugulased, kes pooled üksteisele on, peavad üksteise huve, heaolu ja õigustatud ootusi lepingute sõlmimisel eriti järgima. Üürilepingud olid sõlmitud eesmärgiga kahjustada A.K. huve, piirata ebamõistlikult tema kui omaniku õigusi ja takistada temal oma vara kasutamist, mistõttu on vaidlusalused lepingud heade kommetega vastuolus ja tühised. Niikaua kui vastuhagi kostjad kasutasid A.K. kuuluvat korterit aeg-ajalt ööbimiseks ja lühikestel perioodidel ka elamiseks, A.K. huvid kahjustatud ei olnud, sest sellisel viisil kasutamine ei välistanud A.K. enda valdust korterile. L.P. on tasunud korteriga seotud makseid, sõlminud lepinguid ja teinud mitmesuguseid avaldusi ( I kd. tl. 235-241), mis tõendab vaid asjaolu, et L.P. ka täitis käsundit ja tagas korteri korrashoiu sh. kommunaalmaksude maksmise. Käsundi osaline täitmine vastavalt käsundi eesmärgile ei saa olla vastupidise tegevuse õigustuseks ja välistada sõlmitud üürilepingute tühisust. Riigikohus on oma otsuses nr. 3-2-1-29-02 leidnud, et kohus on (rendi)lepingutele koguhinnangu adnmisel õigustatud otsustama ka selle üle, kas leping võib olla osaliselt, näiteks teatud tähtajaga kehtiv, seda juhul, kui heade kommete vastasus ei ilmne kogu tehingu suhtes. Käesoleval juhul on kohus tuvastanud, et lepingu väidetava sõlmimise ajal 01.01.2001.a. kasutas korterit üürnikuna suulise üürilepingu alusel hoopis kolmas isik- S.M., kes vabastas korteri 2001.a. kevadel, ajal mil L.P. i volitused esindada A.K. olid juba lõppenud. Seega oli korter välja üürimiseks kellegile teisele kui S.M. vaba alles pärast L.P. ile antud käsundi lõppemist. L.P. sõlmis vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks A.K. nimel seega nn. topelt lepingud. Keegi vastuhagi kostjatest ei asunud 01.01.2001.a. tegelikkuses vaidlusalust eluruumi kasutama enne L.P. i volituste lõppemist, mistõttu ilmneb lepingute heade kommete vastasus ikkagi kogu lepingu suhtes ja lepingud ei ole ka teatud, lühema tähtajaga kehtivad. Kuna vastuhagis on taotletud üürilepingute tühisuse tuvastamist, ei ole asjakohased vastuhagi kostjate esindaja väited selles, et asja otsustamisel tuleb arvesse võtta ka VÕSRakS § 7lg.1 ja kehtiva TSÜS § 131 sätteid. Nimetatud sätted reguleerivad tehingu tühistamise küsimust. Tehingu tühisuse tuvastamine ja tehingu tühistamine ei ole kattuvad nõuded. Tehingu tühistamise mõiste annab kehtiva TSÜS-i § 90 lg.1, mille kohaselt võib tühistada olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul või raskete asjaolude ärakasutamise tõttu tehtud tehingu. Kui tehing on tehtud vastuolus heade kommetega või seadusega, siis on tehing tühine algusest peale ja teda ei ole vaja tühistada. Seadus ei kehtesta üldiselt aegumistähtaegu tehingu tühisuse tuvastamise nõudele ( va. erandid näit. TSÜS § 38 lg.7), mistõttu jätab kohus tähelepanuta vastuhagi kostjate poolt esitatud aegumise vastuväite kui asjasse puutumatu.

II vTSÜS § 66 lg.3 ja 4 kohaselt on tühine tehing kehtetu algusest peale ja seda ei pea täitma. Kuna kohus on tuvastanud üürilepingute tühisuse, siis puudub õiguslik alus rahuldada hagejate hagi ja teha kinnistusraamatusse ürilepingute kohta märge. VÕS § 324 lg.1 kohaselt võivad üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemist nõuda üürnikud. Kuna hagejad ei ole vaidlusaluse korteri üürnikud, siis tuleb ka hagi jätta rahuldamata. III AÕS § 80 lg.1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes tema asja õigusliku aluseta valdab. AÕS § 80 lg.2 kohaselt on asja omanikul õigus nõuda asi välja ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse. Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et kostja on korteriomandi K. 4-10, Tartus omanik ( I kd. Tl.26). Kuna kõik vastuhagi kostjad väidavad, et neil on valdus vaidlusaluse korteri osas ja kohus on tunnistanud üürilepingute tühisust, siis on nimetatud valdus ilma õigusliku aluseta ja ebaseaduslik. Korter tuleb välja nõuda vastuhagi kostjate ebaseaduslikust valdusest A.K. valdusesse. Juhul kui vastuhagi kostjad keelduvad eluruumi vabastamisest vabatahtlikult, tuleb nad kohtuotsuse täitmiseks TMS § 70 lg.1 alusel koos neile kuuluva varaga eluruumist asukohaga K. 4-10, Tartu välja tõsta. IV Vastuhagi esitaja on oma kahju nõuet menetluse käigus korduvalt täpsustanud. Lõplikult kujunes A.K. kahjunõue L.P. i vastu seisuga oktoober 2006 järgnevaks: 1) Lisakulutused transpordile seoses kohtumenetlusega ning vajadusega käia tervisekontrollis suunal KanepiTartu-Kanepi ajavahemikus 2003-2006 kokku 7200 krooni; 2) korteri turuhinnaga väljaüürimata jätmisest tingitud kahju perioodil 1996 - 2006 on kokku 382 000 krooni; 3) alates maist 2006 alternatiivse eluaseme üürimisega seotud kulud Kanepis, üüri suurus 350 krooni kuus, ajavahemikul mai-oktoober 2006 kokku 2100 krooni. Kokku 391 300 krooni. Rahaline nõue kasvab igas kuus vähemalt summas 4350 krooni. L.P. vaidleb nõudele vastu. Kohus leiab, et asjas ei ole tõendatud vastuhageja väide selles, et tema poolt 20.03.1996.a. volikirjas antud käsundi sisuks oli korteri turuhinnaga väljaüürimine. Volikirjast nähtub, et volinik võis volikirja tähtaja jooksul korterit kasutada ise või lubada seda kasutada teistel isikutel. Volikirja tekstist tulenevalt võib volinik seega valida, kas ta kasutab korterit volikirja kehtivuse ajal so. kuni 20.03.2001.a. ise või sõlmib üürilepinguid. Pooltel puudub vaidlus, et A.K. viibis pärast volikirja andmist L.P. ile Venemaal, kust ta naases alles aprillis 2002.a., seega pärast volikirja tähtaja lõppu. Pooltel puudub vaidlus ka selles, et nad üksteisele perioodil 20.03.1996 – aprill 2002 ei kirjutanud ega ka helistanud. Seega ei ole A.K. pärast volikirja andmist andnud L.P. ile ka täiendavaid juhiseid käsundi täitmiseks. Kohus leiab, et lähedasele sugulasele- õele eluruumi kasutamiseks ja osaliseks käsutamiseks antud käsund ei kohusta oma olemuselt ilma täiendavate juhtnöörideta käsundisaajat eluruumi just turuhinnaga välja üürima. Kohus juhib tähelepanu sellele, et volikirja tekstist tulenevalt oli L.P edasivolitamise õigusega ka korterit kasutada. Korteri kasutamine tähendab ka selles alaliselt või ajutiselt elamist, mis samaaegselt välistab turuhinnaga väljaüürimise. Seega ei ole L.P. tekitanud A.K. kahju sellega, et jättis korteri käsundi kehtivuse ajal turuhinnaga välja üürimata, kuna sellist juhist ei olnud käsundiandja käsundisaajale sõnaselgelt andnud. Samas kohus leiab, et L.P. on ikkagi täitnud käsundit pahas usus ja sõlminud käsundiandjat liigselt koormavaid ja heade kommetega vastuolus olevaid üürilepingud iseenda ja oma lähikondsete kasuks. Kohus leiab, et sellega on L.P. rikkunud usaldussuhet, mis käsundi olemusest tulenevalt on eelduseks käsunduslepingu sõlmimisel. TsK § 397 p.4 kohaselt peab volinik hüvitama volitajale kahju, kui see on tekitatud voliniku süü läbi. A.K. naases Venemaalt Eestisse aprillis 2002 ja soovis hakata oma korterit ise kasutama ja käsutama st. seal elama või seda turuhinnaga välja üürima. Kuna L.P. oli sõlminud tema nimel tühised üürilepingud, siis ei saanud A.K. oma omandiõigust realiseerida ja pidi asuma elama Kanepisse ema S.G. elukaaslase majja ja pärast ema elukaaslase surma üürima endale Kanepis

korteri. A.K. tekkis L.P. i tegevuse tulemusena varaline kahju sellest hetkest kui A.K. naases Eestisse ja soovis hakata ise oma vara kasutama ja käsutama. TsK § 222 lg.1 ja 2 kohaselt kui võlgnik ei täida kohustist nõuetekohaselt, on ta kohustatud hüvitama kreeditorile sellega tekitatud kahjud. Kahjude all mõistetakse kreeditori poolt tehtud kulutusi, aga ka kreeditori poolt saamata jäänud tulu, mis ta oleks saanud, kui võlgnik oleks kohustise täitnud. Käsunduslepingu korral tuleb võlgniku poolse kohustise mittetäitmisena TsK § 222 lg.2 mõttes arvesse ka kohustise mittenõuetekohane täitmine, näiteks tühise tehingu tegemine volitaja nimel, kui selline tegevus takistab kreeditoril oma asja kasutamist ja käsutamist pikema aja jooksul. Kohus leiab, et L.P. poolt käsundi kehtivuse ajal sõlmitud kaks tühist üürilepingut tekitasid olukorra, kus nii L.P. ise kui ka tema perekonnaliikmed- vastuhagi kostjad leiavad, et neil on õiguslik alus vaidlusaluse eluruumi kasutamiseks ja teevad takistusi korteri omanikul korterisse pääsemiseks. A.K. puuduvad korteri võtmed. A.K tegevuse tulemusena ei ole A.K. võimalik korteris ei ise elada ega ka seda turuhinnaga välja üürida ja sel viisil on L.P. tekitanud A.K. kahju. L.P. on A.K. kahju tekitamises süüdi, sest ta soovis korteri koormamist tühiste üürilepingutega ja ka ise sõlmis need tühised üürilepingud. Kuna A.K. naases Venemaalt ja soovis saada korteri valdust tagasi aprillis 2002, siis kohtu arvates tekkis temal kahju saamata jäänud tulu näol alates 01. maist 2002. Pärast volikirja tähtaja lõppu A.K. volikirja ei pikendanud, samuti ei ole tõendatud, et ta oleks sel perioodil huvi tundnud oma korteri vastu ja soovinud selle välja üürimise teel tulu teenida. A.K. selline käitumine tõendab perioodil 20.03.2001 – aprill 2002 tema ükskõiksust korteri kasutamise asjaolude osas, mistõttu ei ole alust järeldada, et L.P. i tegevus on sel perioodil A.K. kahju tekitanud. Kohus mõistab käsundi mittenõuetekohase täitmisega tekitatud kahju välja perioodil 01.05.2002 kuni kohtuotsuse tegemiseni st. kuni 30.11.2006. A.K. soovib nimetatud perioodil saamata jäänud tuluna L.P kokku 204 000 krooni st. perioodil 01.05.2002 kuni 31.12.2004.a. 3500 krooni kuus ja alates 01.01.2005 – 4000 krooni kuus. Vaidlusalune korter asub Tartu ajaloolises südalinnas K. tänaval, Raekoja platsi kõrval. Kohtule on esitatud järgmised andmed korteri võimaliku üürihinna osas: Aasta

Haginõue

Asjatundja Lubi hinnang

Äripäev Ajalehe väljavõtted 1700-3500 2000-3300 1700-2500 1700-2500

Vaidlusaluse korteri üüri turuhinna osas on kohtule A.K. esindaja poolt esitatud tõenditena riiklikult tunnustatud eksperdi, AS Pindi Kinnisvara Tartu büroo juhataja Riho Lubi kui asjatundja arvamus ( I kd. Tl. 107 ja väljatrükk kinnisvaraportaalist City 24 10.10.2006.a. ( II kd. Tl. 30) Vastaspool on kohtule esitanud ajalehe Äripäev Kinnisvara leheküljed 08.12.2003.a., 13.12.2004.a., 12.12.2005.a. ja ( I kd. Tl. 128, 129). Paikkondliku vaatluse käigus kohus tuvastas, et vaidlusalune korter asub II korrusel, toad on isoleeritud, korteris on vannituba, soe vesi ja keskküte. Korteri üldpind on 55,5 m2. Korter on heakorrastatud, kuid vajaks värskendavat remonti. Kinnisvaraportaali City 24 andmetel pakuti 10.10.2006.a. samal K. tänaval üürile kahte 2-toalist korterit, hinnaga vastavalt 8500 krooni ja 8000 krooni kuus. Pakkumistest ei nähtu korterite heakorrastatuse aste. Samas kinnisvaraportaalis pakutakse ka 2- toalisi kortereid südalinna piirkonnast eemal hinnaga 3500 –

5000 krooni kuus. Nimetatud väljatrükist nähtub, et südalinna ( st. ka K. tänava) piirkonna korterite üürihinnad on oluliselt kõrgemad kui Tartu muude piirkondade korteritel. Samas ei nähtu kinnisvaraportaali kuulutustest, korterite heakorrastatuse aste ja kas soovitav hind sisaldab ka kommunaalmakseid. Asjatundja R.Lubi arvamuse kohaselt on vaidlusaluse korteri võimalik üürihind perioodil 20012006 3500 krooni kuus ( ilma kommunaalmaksudeta). Hinnang on antud tingimusel, et korteri seisukord on rahuldav ja üürniku kasutuses on K. 4 sisehoovis üks parkimiskoht. Arvamuse aluseks on AS Pindi Kinnisvara võrdlustehingute andmebaas. Kohus leiab, et A.K. on saamata jäänud tulu suurust piisavalt dokumentaalsete tõenditega põhjendanud. A.K. on lähtunud oma kahjunõude esitamisel eelkõige asjatundja arvamusest, mis ongi antud just vaidlusaluse korteri võimaliku üürimäära kohta. Samas leiab asjatundja, et korteri üürimäär ei ole perioodil 2001- 2006 muutunud. Üürihindade muutumatust sel perioodil kinnitavad ka ajalehes „Äripäev“ avaldatud andmed. „Äripäevas“ avaldatud üürimäärad on madalamad kui asjatundja R.Lubi arvamuses, samas ei nähtu „Äripäevast“, kas ajaleht kajastab just Tartu südalinna korterite üürimäärasid. Seega tuleb saamata jäänud tulu arvestamisel lähtuda asjatundja poolt pakutud üürimäärast 3500 krooni kuus ja seda kogu perioodil alates 01.05.2002.a. Kui vastuhagi kostjad väidavad, et korteri väljaüürimine turuhinnaga ei oleks pruukinud üldse õnnestuda, siis oleks kostjad pidanud ka tõendama, et vaidlusalusel perioodil puudus Tartus üürikorterite turg. Eeldada tuleb, et südalinnas asuvat rahuldava seisukorraga korterit oleks olnud alates 01.05.2002 võimalik turuhinnaga välja üürida ja asjas puuduvad vähimadki tõendid, mis selle eelduse ümber lükkaks. Seega tuleb L.P välja mõista saamata jäänud tuluna A.K. kasuks perioodil 01.05.2002 – 30.11.2006 kokku 192 500 krooni. Juhul kui vastuhagi kostjad ei täida kohtuotsust ja ei ei anna korteriomandi K. 4-10, Tartus valdust üle A.K, tuleb L.P. ilt A.K. kasuks välja mõista alates 01.12.2006.a. igakuuliselt 3500 krooni saamata jäänud tuluna kuni korteriomandi valduse üleandmiseni A.K. Kohus leiab, et ülejäänud osas tuleb A.K. kahjunõue jätta rahuldamata. Kohus leiab, et kahju hüvitamise eesmärgiks on asetada A.K. olukorda, kus ta oleks olnud, kui kahju ei oleks tekkinud. ST. olukorda, kui L.P. ei oleks tühiseid üürilepinguid sõlminud ja A.K. oleks saanud 2002.a. aprillis Eestisse naastes hakata korterit ise kasutama ja käsutama sh. turuhinnaga välja üürima. Kohus on seisukohal, et kui A.K. peab oma kahjuks võimatust omandi arvel tulu teenida ( korteri tervikuna väljaüürimise teel), siis ei saa A.K. kahjuks pidada neid kulusid, mis tal tuleb samal ajal kanda alternatiivse eluruumi üürimiseks, sest ta on talle kuuluva asja ise välja üürinud. Ka siis, kui L.P. ei oleks teinud takistusi A.K. vara kasutamisel ja A.K. oleks Eestisse naastes korteri välja üürinud turuhinnaga, oleks A.K. ikkagi ka ise pidanud kandma kulutusi seoses oma tegeliku elukohaga. Ka asjaolu, et A.K. leidis oma varanduslikust seisukorrast lähtuvalt võimaluse üürida eluruum üksnes Tartu linnast väljas, mis tõi talle omakorda kaasa täiendava transpordikulu, ei anna põhjust rahuldada tema kahjunõuet transpordikulude osas. A.K. on ise omaksvõtnud, et nii odavalt ( üür 350 krooni kuus) ei ole võimalik Tartus korterit üürida, mistõttu Tartu linnas korterit üürides oleks küll transpordikulu väiksem, kui alternatiivse eluaseme kulud suuremad. Hagi täpsustuse kohaselt on osad transpordikulud seotud ka kohtumenetlusest osavõtuga. Samas on selles osas kohtukulude nõue ja kohtukulude nimekiri vastavalt vTSMS § 60 lg.3 esitamata, mistõttu ei saa kohus ka transpordikulusid kohtukuludena käsitleda. V Hageja L.P. i kohtukulude nimekirja kohaselt ( II kd. Tl. 36) on tema kohtukuludeks kulutused õigusabile summas 34 869 krooni ja tasutud riigilõiv summas 60 krooni ( I kd. Tl.5). A.K. on tasunud riigilõivu vastuhagilt asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudelt summas 200 krooni ( I kd. Tl. 17). Ülejäänud osas on kohus A.K. hagi esitamisel riigilõivu

tasumisest vabastanud ( I kd. Tl. 48-49). 02.05.2005.a. on kohtunikuabi otsusega määratud A. K riigi õigusabi andmine hüvitamiskohustusega esindamiseks tsiviilasja kohtueelses menetluses ja kohtus. Kohtuniku abi on ka otsustanud, et riigi õigusabi tasu tuleb A.K. hüvitada ühekordse maksena 40% riigi õigusabi tasu suurusest kahe aasta jooksul pärast riigi õigusabi tasu suuruse ja õigusabi kulude hüvitamise ulatuse kindlaksmääramist. Riigi õigusabi on osutanud A.K. vandeadvokaat Margo Lemetti. Kohus on vandeadvokaat Margo Lemettile määranud riigi õigusabi osutamise eest tasu summas 14 062.06 krooni ( koos käibemaksuga). Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt enne nimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele kuni 01.01.2006.a. kehtinud TSMS-s sätestatut ( edaspidi vTSMS). vTSMS § 60 lg.1 kohaselt kui hagi rahuldatakse osaliselt, mõistetekase kohtukulud hagejale võrdeliselt hagi rahuldatud nõude suurusega, kostjale aga võrdeliselt osaga, milles hagi rahuldamata jäeti. Hagi osalise rahuldamise korral võib kohus jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda. vTSMS § 61 lg.1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest. vTSMS § 64 lg.1 kohaselt riigilõivu, mille tasumisest hageja on vabastatud, mõistab kohus kostjalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldatud osaga. Kui hageja on vabastatud riigilõivu tasumisest üksnes hagi esitamisel, mõistab kohus hagi rahuldamata jätmisel otsusega temalt riigilõivu välja riigituludesse. Kuna A.K. oli hagi esitamisel riigilõivu tasumisest osaliselt vabastatud ja tasus riigilõivu üksnes asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõudes, tuleb hagi rahuldatud osas riigilõiv välja mõista riigituludesse vastuhagi kostjatelt. Kuni 01.01.2006.a. oli riigilõiv tehingu tühisuse tuvastamise nõudelt 200 krooni( käesolevas asjas annab kohus hinnangu kahe tehingu tühisuse osas, mistõttu on tasumisele kuuluv riigilõiv 2x 200 krooni) ja kahju summas 391 300 krooni hüvitamise nõudelt 21 000 krooni. Kohus on kahju hüvitamise nõude rahuldanud osaliselt summas 192 500 krooni, millele vastab proportsionaalselt riigilõivuna 10 304 krooni. Käesolevas asjas on pooled kokku esitanud neli nõuet, millest kohus rahuldas kolm nõuet A.K. kasuks.Neljanda nõude- kahju hüvitamise nõude rahuldas kohus A.K. kasuks osaliselt. Kohus leiab, et menetluse keskne küsimus oli üürilepingute tühisus, millest tulenes suures osas ka teiste nõuete rahuldamine või mitte rahuldamine. Arvestades nimetatud asjaolusid leiab kohus, et poolte põhjendatud õigusabikulud tuleb jaotada eelpooltoodut arvestades. Vastuhagi kostjate kanda peab jääma 80 % A.K. õigusabi kulust. Õigusabikulud seoses kahju hüvitamise nõudega jäävad poolte endi kanda. Riigikohus on kohtuasjas nr. 3-2-1-153-04 22.12.2004.a. leidnud, et vTsMS § 60 kohaselt kui kaotanud poolel on mitu kostjat või hagejat, tuleb neilt reeglina kogu asjas vajalik ja põhjendatud kohtukulu välja mõista solidaarselt, kui nad teostavad hagejaga ühist õigust või kaitsevad end ühiselt hageja vastu. Käesoleval juhul teostavad hagejad ja vastuhagi kostjad ühist õigust nii esitatud hagis kui ka kaitstes enda kostja nõuete vastu üürilepingute tühisuse tuvastamiseks ja asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Seega tuleb nimetatud nõuete osas vajalik kohtukulu välja mõista neilt solidaarselt. Hagejatelt tuleb välja mõista veel solidaarselt riigilõivuna 200 ( asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõue) krooni A.K. kasuks.

Hagejatelt tuleb välja mõista solidaarselt riigituludesse riigilõiv summas 400 ( kahe lepingu tühisuse tuvastamise nõue) krooni ja A.K. riigi poolt kantud õigusabi kulud summas 11 249.65 krooni ( st. 80 % A.K. õigusabi kuludest). L.P. ilt tuleb välja mõista riigilõivuna riigituludesse 10 304 krooni. A.K. tuleks välja mõista riigilõiv riigituludesse kahju hüvitamise nõude rahuldamata jäänud osalt 10696 krooni. Kohus leiab, et kuigi hagi jäi osaliselt rahuldamata, tuleb A.K. tema poolt tasumisele kuuluvast riigilõivu osast vabastada ja anda talle selles osas riigipoolset menetlusabi. Menetluse jooksul on kohus veendunud, et A.K. on maksejõuetu ja sellises summas riigilõivu tasumine on temale liigselt koormav. Menetluses osalemine ei olnud pahatahtlik. A.K. kuulub küll korteriomand Tartu südalinnas, mis on A.K. ainukene vara, kuid ta ei saa käesoleval ajal sellelt mingit tulu. TSMS § 186 lg.2 kohaselt ei arvestata taotleja majanduslikku seisundit hinnates temale kuuluvat eluaset, kui nende arv ja väärtus on õiglases suhtes perekonna suuruse ja sissetulekutega. Vastavalt Tartu Maakohtu kohtunikuabi kohtulahendile 02.05.2005.a. tuleb A.K. riigi tuludesse välja mõista ka 40 % riigi õigusabi tasu suurusest, mis ei kuulu väljamõistmisele vastaspoolelt. Riigi õigusabi tasu suuruseks määras kohus 14 062.06 krooni, millest vastaspool tasub 80 % ehk 11 249.65 krooni ja seega jääb tasumata 2812.40 krooni. A.K. tuleb välja mõista riigituludesse 40 % 2812.40 kroonist st. 1124.96 krooni. Poolte ülejäänud kohtukulud sh. L.P. i õigusabi kulud jäävad poolte endi kanda.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.